18 октября 2021 в 15:44

Гражданка Ковалёва, решив приобрести квартиру, обратилась к ИП. В июле 2017 года они заключили предварительный Договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом комплексе. Согласно договору, стоимость квартиры составляла 2 181 000 рублей. При этом 950 000 рублей Ковалёва передала при подписании договора.

Срок окончательного расчета был определен сторонами до двадцать пятого декабря 2017 года Пятого июля 2017 года Ковалева передала ответчику 600 000 рублей, двадцать шестого июня 2018 года — 140 000 руб. По достигнутой между сторонами договоренности, оставшуюся денежную сумму в размере 191 000 рублей женщина должна была выплатить в срок до первого сентября 2018 года.

Двадцатого сентября 2018 года в адрес истца от ответчика поступило уведомление от четырнадцатого сентября о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от четвёртого июля 2018 года в одностороннем порядке, с приложением копии банковского приходного кассового ордера об открытии на имя истца банковского счета и внесением на него 1 990 010 рублей.

Ковалёва выразила несогласие с расторжением договора и потребовала исполнить предварительный договор, т. е. получить деньги в полном объёме и заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Позиции судов

Городской суд отказал в удовлетворении требований. Решение поддержали апелляционная и кассационная инстанции.

Суды указали, что истцом неоднократно нарушались существенные условия договора, касающиеся порядка оплаты стоимости квартиры.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, дополнительно указал на то, что возникшие между сторонами отношения регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты РФ», в соответствии с которыми в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей, застройщику было предоставлено право на одностороннее расторжение заключенного между сторонами договора.

Позиция Верховного Суда

Обосновывая свой вывод о том, что у ответчика имелись основания для расторжения заключенного с Ковалевой предварительного договора купли-продажи в одностороннем порядке, суд апелляционной инстанции исходил из положений части 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ, согласно которым в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 указанного Федерального закона.

Однако, как заметил Верховный Суд, Предприниматель не представил никаких документов, подтверждающих, что он является застройщиком многоквартирного дома, в котором Истец планировала приобрести квартиру.

Кроме того, ссылаясь на нарушение сроков оплаты платежей, суд не учел положения п. 2 ст. 450.

1 ГК РФ, согласно которым в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

ИП же, приняв просроченный платёж, подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора, что лишило его права ссылаться на просрочку как на основание доля отказа от исполнения договора. Этот факт подтверждается и расписками, с помощью которых согласовывалось изменение сроков оплаты.

• Так, Верховный Суд отменил вынесенные по делу решения и направил дело на новое рассмотрение в Суд первой инстанции.
• Актуальное по теме:
• ВС РФ раскритиковал законопроект об уголовной ответственности за побои
• ВС пояснил, является ли брат членом семьи собственника жилья
• ВС разрешил контролирующему лицу обжаловать действия конкурсного управляющего

Верховный суд объяснил, придется ли платить за неисполнение предварительного договора

Татьяна Лабина* и ООО «Эм-Си Баухеми» заключили предварительный договор, что Лабина продаст свою долю в ООО «НьюКо» за 170 млн руб. Эта компания владеет недвижимостью в Подмосковье.

«Эм-Си Баухеми» обязалось заплатить 17 млн руб. в качестве обеспечения исполнения будущей сделки.

В соглашении стороны указали, что если компания расторгнет предварительный договор без уважительных причин, то она не вправе требовать от продавца возврата обеспечения.

Позже ООО «Эм-Си Баухеми» сообщило, что соглашение расторгает. Компания пояснила, что некие обстоятельства мешают ей выполнить свои обязательства.

Учредитель «НьюКо» Лабина обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием взыскать с компании 17 млн руб. и 4,3 млн руб. за пользование чужими денежными средствами.

Она полагала, что расторжение соглашения не освобождает компанию от выплаты обеспечения, потому что такая обязанность возникла до момента расторжения. Кроме того, общество расторгло договор без уважительных причин, потому что не предоставило доказательств обратного.

Суд согласился с доводами Лабиной и ее требования удовлетворил (дело № А56-14273/2018).

13-й ААС и Арбитражный суд Северо-Западного округа не согласились с первой инстанцией. Суды пришли к выводу, что компенсация ни по договору, ни по закону продавцу не положена. В п. 8.

5 соглашения стороны закрепили, что Лабина вправе удержать перечисленную покупателем сумму обеспечения в случае немотивированного отказа компании от договора. Но у покупателя нет обязанности выплатить ее в счет компенсации за отказ.

Суды отметили, что «Эм-Си Баухеми» объяснило причины расторжения.

Лабина обратилась в Верховный суд, который принял жалобу к рассмотрению. 4 июня 2020 года суд определил оставить в силе решения апелляции и кассации (№ 307-ЭС19-18281).

ВС согласился с аргументами апелляционного и окружного судов. Также ВС сослался на п.

15 Постановления Пленума Верховного суда от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

В нём сказано, что установить обязанность по выплате денежной суммы за отказ от договора нельзя, если право на отказ предусмотрено императивной нормой или возникает из-за нарушения другой стороной обязательства. 

Из материалов дела следует, что стороны расторгли преддоговорное соглашение на основании уведомления общества. При этом обеспечение не заплатили в период действия предварительного договора, указал ВС. Он отметил, что в уведомлении компания указала мотивы отказа от соглашения.

У партнера Игоря Чумаченко акт ВС вопросов не вызывает. «Определение правильное и обоснованное (пусть и краткое)», – считает Юрист. Эксперт полагает, что апелляция детально исследовала обстоятельства дела, квалифицировала соглашение как предварительное.

С полной версией статьи Вы можете ознакомиться по ссылке: https://pravo.ru/story/222660/

Ответственность за нарушение условий предварительного договора

Ответственность за нарушение условий предварительного договора

Наличие между сторонами предварительного договора является основанием для заключения в будущем между теми же сторонами основного договора.

Заключая предварительный договор, его стороны не только добровольно принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор, но и согласовывают или определяют порядок согласования существенных условий основного договора, в том числе возможность установления того или иного условия основного договора волей одной из сторон. Следовательно, порядок согласования условий договора, установленный ст. 445 ГК РФ, не должен применяться к случаям заключения основного договора во исполнение предварительного.

Если одна из сторон безосновательно уклоняется от выполнения указанных в предварительном договоре обязательств, то она обязана выплатить второй стороне убытки, причиненные в результате расторжения сделки.

Но если сделка не была заключена по причине окончания срока предварительного договора и ни одна из сторон не обратилась в суд, то выплачивать ничего не надо.

Договор считается расторгнутым по обоюдному согласию сторон.

Можно сказать, что предварительный договор – это такого рода договор, когда стороны выражают намерение заключить в дальнейшем контракт на определенные обязательства, например, оказание услуг, выполнение работ того или иного рода, передаче в собственность определенного имущества, денег и пр. Форма заключения предварительного договора аналогична форме основного договора. Цель предварительного договора заключается в подтверждении тех или иных намерениях и честности сторон данного договора по заключению основного договора в дальнейшем.

Следует отметить, что предварительный договор не имеет возможности перетрансформироваться со временем в основной договор. И вообще, данный вид договора порождает для обеих сторон договора обязательные правоотношения совсем другие, что основной договор, заключенный в дальнейшем.

Не обращая внимание на неопределенность требований действующего российского гражданского законодательства о том, что указания в предварительном договоре условий, которые позволяют установить предмет, а также иные существенные условия основного договора, объект договора продажи жилых объектов или просто недвижимости и его цена должны в обязательном порядке определяться в соответствующем предварительном договоре. По своей юридической природе, а также преследуемой правовой цели, обычно, предварительный договор может устанавливать обязательства его сторон по совершению в предусмотренный ими срок, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Но, следует отметить, что отмечаемое специалистами в данной области расширение сферы применения института предварительного договора, необходимость повышения правовой культуры преддоговорных отношений участников купли-продажи, а также преодоления сложившегося в современной цивилистической науке неоднозначного представления о значении и роли предварительного договора в хозяйственном обороте, а также гражданско-правовом обороте вновь актуализируют избранную тему исследования. Предварительный договор хоть и является абсолютно самостоятельным и отдельным институтом гражданского права, он все равно находится в неразрывной связи с основным договором. Часто случается так, что стороны, которые заключив предварительный договор, по определенным обстоятельствам желают его расторгнуть. И такое случается нередко. Но при расторжении предварительного договора существует большое количество тонкостей и особенностей. Например, главная из них заключается в том, что предварительный договор невозможно расторгнуть в одностороннем порядке. Но, следует отметить, что предварительный договор может сам по себе прекратиться, это связано, прежде всего, с условием о его сроке. По истечению указанного в договоре срока, если основной договор не был заключен, то предварительный прекращается. Договоренность об изменении или расторжении предварительного договора должна совершаться в той же форме, что и основной договор, если из законодательства или же других нормативно-правовых актов не вытекает иное.

Изучение института предварительного договора посвящено изучению срока существования обязательств, которые порождаются предварительным договором, а также не мало важно решение тех или иных вопросов применения в его конструкции предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации способов обеспечения исполнения обязательств.

При этом уже на этапе предварительных переговоров можно говорить о том, что воля сторон на заключение договора в будущем уже сформирована, и они заинтересованы зафиксировать выражение своих намерений вовне заранее, придав ему определенную правовую форму, которая позволит им гарантировать и иметь возможность защитить свои права.

Заключению договора может предшествовать так называемый предварительный договор.

Указанные, а также многие другие высказанные на сегодняшний момент различными специалистами юридической науки предложения по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, связанных с заключением предварительного договора, направленного на возникновение в будущем отдельных видов договорных обязательств, которые нуждаются в теоретическом осмыслении и дальнейшем научном обосновании. Подобное расширительное толкование судами правовых предписаний, касающихся вопросов заключения предварительного договора, а также договоров, которые обслуживают отдельные виды обязательственных правоотношений, представляется недостаточно обоснованным. В предварительном договоре, когда стороны заключают соглашение о задатке, то эти стороны в силу того, что Закон не указал его в качестве обеспечительной меры этого вида обязательств, должны самостоятельно оговаривать все условия и последствия ненадлежащего исполнения обязанностей. По этой причине, определяя правовой статус полученных стороной средств, суд должен исходить из содержания волеизъявления всех сторон. Если денежную сумму они оценили, как способ обеспечения предварительного договора и предусмотрели для него те же последствия, что и в законодательстве, то стороне, чьи права нарушены, должна быть предоставлена судебная защита в обязательном порядке. Напротив, когда ответственность получателя денежных средств (возвратить денежную сумму в двойном размере) специально не оговорена — применять ее недопустимо. Обращение в этом случае к ст. 381 Гражданского кодекса неправомерно, так как ее положения распространяются исключительно на денежные обязательства. По той же причине невозможно задействовать и правила аналогии законодательства. Аналогия используется для правоотношений, не урегулированных нормами права, а в данной ситуации такие нормы есть — та же ст. 381 Гражданского кодекса. Кроме того, аналогия закона применяется при условии, что она не входит в противоречие с принципами гражданского законодательства. В нашем случае действует положение ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве участников договора самостоятельно конструировать обеспечительные меры. Это означает следующее, что, если условия данной меры не предусмотрены в законодательном порядке, ее содержание, то есть предмет так называемого творчества сторон. Применение же положений закона будет означать навязывание сторонам тех условий, которые ими не были предусмотрены и, следовательно, нарушать принцип свободы договора. Обычно, когда заключается предварительный договор и включая в него положение о задатке, стороны не перечисляют права и обязанности сторон, а лишь ссылаются на ст. 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предполагается, что в обоих случаях правильным будет уяснение настоящих намерений сторон, наличия обоюдного согласия на использование передаваемых денежных средств как меры воздействия в отношении нарушителя условий договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, может служить основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа отношений.

Статья 451 ГК признает существенными такие изменения обстоятельств, которые изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Споры, которые связаны с исполнением предварительного договора, занимают незначительную часть в общем количестве рассматриваемых арбитражными судами дел. Вместе с этим, вопросы, которые возникают при рассмотрении данной категории споров, представляются интересными и заслуживают повышенного внимания.

Предварительный договор – это, прежде всего, организационный договор, согласно которому, как гласит 429 статья Гражданского кодекса РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении тех или иных работ, или оказании услуг, на условиях предусмотренных предварительным договором.

Несмотря на то, что в предварительном договоре имеется указание на имущество, в отношении которого будет заключен основной договор, предварительный договор не влияет на права на это имущество и не создает ограничений этих прав, потому, как предметом такого договора является обязательство сторон по поводу будущего договора. Следовательно, в случае, когда сторона, которая приняла на себя обязательства продать имущество, не исполняет данной обязанности, другая сторона не может подавать Иск о признании прав на имущество, а должна предъявить требования, которые предусмотрены статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Возникновение каких-либо прав на имущество согласно предварительному договору, должно быть предметом основного договора.

Итак, чтобы не постигла юридическая ответственность за неисполнение предварительного договора, он должен быть оформлен и составлен правильно в том порядке, как того требует действующее российское гражданское законодательство. Все его условия, в том числе существенные в обязательном порядке должны быть исполнены.

Верховный суд РФ разъяснил, что договор купли-продажи возможно расторгнуть из-за неоплаты товара

Выводы ВС РФ

ВС РФ указал, что вывод апелляционной инстанции противоречит нормам закона, а именно правилам ст. 450 ГК РФ. 

В указанной статье закреплено: существенным признается такое нарушение договора, по причине которого вторая сторона получает ущерб, из-за которого она в значительной мере лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения. 

ВС РФ разъяснил: оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.

Относительно вывода апелляции о том, что факт неоплаты земли и дома дает истице только право настаивать на оплате недвижимого имущества и взыскании процентов ВС указал, что такой вывод ошибочен и вытекает из неправильного толкования ст. 486 ГК РФ. Из смысла этой статьи не следует, что при отказе покупателя оплачивать товар у продавца отсутствует право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Также ВС РФ указал на неверное применение апелляцией разъяснения Постановления № 10/22. В соответствии со ст.

1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применимы к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Соответственно, при расторжении соглашения Продавец вправе настаивать на возврате товара, переданного покупателю, если этот товар не оплачен.

Таким образом, ВС РФ разъяснил, что продавец вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель отказался оплачивать товар.

Суд определил, что неоплата полученного товара – существенное нарушение договора купли-продажи, на этом основании продавец вправе требовать расторжения договора в суде.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не исключает возможности для продавца требовать защиты прав в ином порядке, путем взыскания суммы задолженности по договору и процентов начисленных на сумму долга.

Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Взыскание денежных средств по предварительным договорам купли-продажи

Договор купли-продажи – одна из наиболее распространенных сделок по отчуждению права собственности на принадлежащее лицу имущество, включая Недвижимость.

Вместе с тем, граждане вправе заключить предварительный договор купли-продажи, предшествующий заключению основного договора.

Что указать в предварительном договоре купли-продажи? Можно ли передавать деньги за квартиру по предварительному договору купли-продажи? И самое главное, как вернуть деньги по предварительному договору купли-продажи?

• Как показывает практика, в данной форме договорных отношений также возникают спорные ситуации.
• В этой связи Вашему вниманию представлено судебное решение, связанное с разрешением аналогичной спорной ситуации, представителем истца в которой был юрист нашего Юрцентра по жилищным делам и вопросам недвижимости.
• В рассматриваемом деле по условиями предварительного договора купли-продажи доли жилого дома на покупателе лежала обязанность в указанный в договоре срок оплатить стоимость предмета договора, а продавец, в свою очередь, был обязан заключить основной договор купли-продажи.
• РЕШЕНИЕ
• именем   Российской   Федерации
• 06 ноября 2012 года

Клинский городской суд Московской области  в  составе председательствующего судьи  Борща А.П., при секретаре Дорофеевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску А.М.Р. к М.Л.А. о взыскании неосновательного обогащения,

Установил

18 сентября 2012 года А.М.Р. обратился в суд с иском к М.Л.А. о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что 2010 года между сторонами заключены два предварительных договора купли-продажи долей жилого дома на сумму   руб. коп. и руб. коп. соответственно (л.д. 11-15, 18-22).

А.М.Р.

в исковом заявлении указывает, что в соответствии с указанными предварительными договорами, стороны обязались в срок до 2011 года заключить основные договоры купли-продажи квартир № и № , расположенных по адресу: , в спальном корпусе № , обязанности по уплате покупной цены объектов по указанным предварительным договорам со стороны истца были выполнены; истцом были переданы ответчице денежные средства в размере руб. коп. и руб. коп, что подтверждается выданными ответчиком расписками (л.д. 25-26); таким образом, общая сумма денежных средств, которую истец передал ответчику, составляет руб. коп..

При этом, в соответствии с п. 4.3.2 вышеуказанных Предварительных договоров, Продавец взял на себя обязательство не позднее срока, указанного в п. 1.

1 (до 2011 года) заключить Основной договор купли-продажи Объекта, при условии своевременной и полной оплаты Покупателем цены объекта; однако, на сегодняшний день основные договоры купли-продажи долей жилого дома так и не заключены, собственником доли жилого дома истец так и не стал; при этом, свою вину и ответственность за просрочку в заключении основных договоров ответчица пытается с себя снять; так, истцом было получено письмо от ответчика М.Л.А., в котором последняя сообщала о том, что для заключения основного договора купли-продажи доли жилого дома осуществляется подготовка документации и уже проводятся итоговые мероприятия по оформлению в собственность объекта, расположенного по адресу: (л.д. 28); в указанном письме ответчик также заверяла истца в том, что Объект прошёл обмеры БТИ, проведены слушания по обсуждению проекта планировки земельного участка, которые по итогам слушаний были утверждены соответствующей Комиссией; кроме того, документация находится в ГАУ МО «Мособлэкспертиза» и в ближайшее время будет вынесено положительное решение относительно Объекта; также в данном письме ответчик сообщила, что ею были предприняты все возможные усилия по своевременному оформлению и подаче в соответствующие уполномоченные госорганы необходимых документов, а заключение основного договора по объективным причинам переносится на более поздний :рок; истец неоднократно просил ответчицу возвратить ему суммы по указанным предварительным договорам № и № купли-продажи долей жилого дома; при этом каждый раз ответчица убеждала истца в том, что в самое ближайшее время истец станет обладателем комнат-квартир в престижном доме-новостройке в экологически чистом районе Подмосковья; кроме письменного ответа ответчицы . на заявление Истца о возврате денежных средств также имеется и письменное требование истца, в котором истец также просит ответчика М.Л.А. возвратить истцу добровольно  денежные  средства в  размере руб. коп., уплаченные истцом по предварительным договорам № и № купли-продажи долей жилого дома (л.д. 30-36); в настоящее время истец вынужден обратиться за защитой своих нарушенных прав с иском в суд  в  соответствии  с действующим законодательством РФ,   поскольку ответчица к настоящему времени не выплатила истцу денежные средства, несмотря на свои обещания.

В судебном заседании представитель истца Савельев Ю.А. поддержал иск, по изложенным в нём основаниям, пояснив, что сторонами были заключены всего три предварительных договора — №№ , , ; в надежде вернуть свои деньги,   2011 года обратился к М.Л.А.

с заявлением произвести переуступку права требования по договорам №№ , , к любому третьему лицу, со сроком выплаты общей суммы по этим договорам рублей в срок до 2011 года; по договору № М.Л.А. уже возвратила истцу А.М.Р.

внесённую последним денежную сумму, а по договорам № №  и отказывается вернуть деньги.

Представитель ответчицы М.Л.А. в судебном заседании возражал против иска, пояснив, что заявление истца от 2011 года является доказательством того, что договорные отношения между ним и истцом А.М.Р. продолжились и после окончания срока действия предварительных договоров купли-продажи долей жилого дома — 2011 года; подав  заявление от 2011 г., А.М.Р.

при этом никому не выдал Доверенность на право заключения договора уступки права требования, в связи с чем заключить такой договор М.Л.А. оказалась не в состоянии; заключить с истцом А.М.Р. основные договоры купли-продажи долей жилого дома тоже не представляется возможным заключить, т.к. заявлением от 2011 г.

тот фактически отказался от заключения основных договоров.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришёл к следующему.

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В данном случае срок заключения основных договоров Сторонами был определён (п.4.3.1) — до 2011 года.

Согласно нормам действующего законодательства, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГКРФ).

1. 2010 года между сторонами были заключены два предварительных договора купли-продажи доли жилого дома за № и № .
2. В соответствии с указанными договорами, стороны обязались в срок до 2011 года заключить основные договоры купли продажи долей жилого дома, и во исполнение условий данных предварительных договоров истец уплатил ответчице, всего, рублей.
3. Между тем, в указанных Предварительных, договорах купли-продажи не предусмотрено никакой ответственности Продавца (Ответчицы) за нарушение своих обязательств, в том случае, если основной договор не будет заключен в установленный срок, по вине Продавца.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Стороны в установленный в предварительных договорах срок — до  2011 года — не заключили основной договор купли-продажи доли недвижимости и не направили друг другу предложений заключить основной договор, в связи с чем суд считает, что обязательства сторон по предварительным договорам с 2011 года прекратились.

Поскольку к указанному сроку (п. 4.3.1) — до 2011 года основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен по вине Продавца (Ответчика), в соответствии с положениями ст.ст. 380, 429, 1102, 1105 ГК РФ у Ответчицы отсутствуют и основания удерживать перечисленные Покупателем (Истцом) денежные средства.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ

Истец выплатил ответчице по предварительным договорам денежную сумму, в общем размере руб. коп., и указанная сумма подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца, так как основные договоры купли-продажи доли недвижимости между сторонами не были заключены.

Что касается тех сумм, которые ответчица предусмотрела предварительными договорами № и № в качестве гарантийных взносов (п. 2.1), как не подлежащих возврату Покупателю (п. 6.5), суд считает указанные условия ничтожными, поскольку они противоречат нормам ГК РФ и действующему законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 3 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Гражданин может потребовать. от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Обязательства, вытекающие из предварительных договоров № и № после 2011 года, таким образом, прекратились.

Заявлением от 2011 года истец просит произвести переуступку права требования к третьему лицу по предварительным договорам №№ , , (л.д. 48).

Из содержания заявления следует, что истец просит ответчика выступить в его интересах в качестве цедента и уступить третьему лицу (цессионарию) права требования по заключенным между М.Л.А. и истцом предварительным договорам № , , .

Однако суд отмечает, что это заявление было подано А.М.Р. по трём договорам, в т.ч. договору № , по которому, как пояснил представитель истца в судебном заседании, М.Л.А.

уже вернула истцу денежные средства, и данный факт не отрицался представителем ответчицы в судебном заседании.

Кроме того, в этом заявлении истец указал срок выплаты денежных средств — не позднее 19 октября 2011 года, и этот срок уже прошёл более года назад.

Изложенное свидетельствует об отсутствии договорных отношений между сторонами после 2011 года, в связи с чем суд считает возражения представителя ответчицы в судебном заседании неосновательными.

Согласно ст. 100 ч. 1 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представитель истца в судебном заседании поддержал содержащееся в исковом заявлении ходатайство истца о взыскании с ответчицы понесённых им расходов по оплате услуг представителя в сумме рублей, которая подтверждена договором об оказании юридических услуг и квитанцией к приходному кассовому ордеру об уплате указанной суммы июля 2012 года (л.д. 37-39, 40).

Расходы истца по оплате госпошлины в сумме рублей коп. подлежат взысканию с ответчицы в его пользу, в соответствии со ст. 98 ч. 1 ГПК РФ.

Руководствуясь   ст. ст. 196-198 ГПК РФ,   суд

Решил

Взыскать с ответчика М.Л.А. в пользу А.М.Р. неосновательное обогащение в виде денежных средств по предварительному договору № купли-продажи доли жилого дома от 2010 года в сумме рублей коп.

и по предварительному договору № купли-продажи доли жилого дома от 2010 года в сумме рублей коп., всего — рублей коп.

, а также взыскать расходы по оплате услуг представителя в сумме рублей и расходы по госпошлине в сумме рублей коп., а всего взыскать рублей коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд- в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья                                                                                                                       А.П. Борщ

Взыскание неустойки по предварительному договору. Верховный суд отменил акты нижестоящих судов

• ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ОПРЕДЕЛЕНИЕ
• от 2 апреля 2019 г. N 11-КГ19-3
• Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Назаренко Т.Н., Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хамидуллина Нияза Наилевича и Хамидуллиной Елены Константиновны к ООО «Юнид-Казань» о взыскании неустойки

по кассационной жалобе Хамидуллина Нияза Наилевича и Хамидуллиной Елены Константиновны на решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения Хамидуллина Н.Н., его представителя Савельева А.Е., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Хамидуллин Н.Н. и Хамидуллина Е.К. обратились в суд с иском к ООО «Юнид-Казань» о взыскании неустойки. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 28 сентября 2017 г. между ними и ООО «Юнид-Казань» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее 4 квартала 2017 г.

заключить основной договор купли-продажи квартиры , расположенной в строящемся жилом доме (строительный номер 10) инвестиционном комплексе N 6 в 8 подъезде на 7 этаже в ЖК «», стоимостью 4 400 000 руб. Обязательства по оплате стоимости квартиры истцы исполнили в полном объеме, однако основной договор купли-продажи спорной квартиры стороны заключили лишь 15 февраля 2018 г.

Ссылаясь на положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей», истцы просили суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры в размере 990 000 руб. и предусмотренную пунктом 5.

4 предварительного договора неустойку за нарушение срока подписания основного договора в сумме 20 240 руб.

Решением Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «Юнид-Казань» в пользу Хамидуллина Н.Н., Хамидуллиной Е.К. взысканы Неустойка в размере 20 240 руб. и Штраф в размере 10 120 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителями ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева М.М. от 11 марта 2019 г. Кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

1. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены судебных постановлений.
2. В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
3. Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 сентября 2017 г. между Хамидуллиным Н.Н., Хамидуллиной Е.К.

(покупатель) и ООО «Юнид-Казань» (продавец) был заключен договор, именуемый предварительным договором N СГ10-462И купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в предусмотренный договором срок заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном 22-этажном монолитно-кирпичном доме, расположенном по адресу: Республика , строящийся жилой комплекс «» границах улиц: : жилой дом, строительный N 10, в инвестиционном комплексе N 6, подъезд 8, этаж 7, квартира общей площадью 92,9 кв. м из 3-х комнат (л.д. 7 — 14).

Согласно абзацу второму пункта 1.1 и пункту 3.1 указанного договора стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение двадцати рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, но не позже 4 квартала 2017 г. Квартира передается по передаточному акту в момент подписания основного договора купли-продажи.

При этом обязанность продавца передать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае внесения покупателем денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в полном объеме (пункт 1.3 договора).

Стоимость квартиры определена сторонами в пункте 2.1 в сумме 4 400 000 руб.

, которую покупатель в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры обязан внести в порядке, определенном в пунктах 3.1.1 и 3.1.

2 договора, в том числе в сумме 1 800 000 руб. — за счет кредитных средств, перечисляемых на счет продавца в течение двух банковских дней с момента подписания предварительного договора.

Произведя 28 сентября 2017 г. оплату стоимости квартиры в полном объеме (л.д. 75 — 85), Хамидуллин И.Н. и Хамидуллина Е.К., в свою очередь, не получили до 1 января 2018 г. уведомление от ООО «Юнид-Казань» о необходимости подписать основной договор купли-продажи.

О необходимости заключить основной договор купли-продажи квартиры Хамидуллин Н.Н. и Хамидуллина Е.К. обращались с претензиями 9 и 29 января 2018 г. и 12 февраля 2018 г. в адрес ООО «Юнид-Казань» (л.д. 19, 22, 27).

15 февраля 2018 г. стороны подписали договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого продавец продал, а Хамидуллин Н.Н. и Хамидуллина Е.К. купили в общую совместную собственность трехкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже в 22 этажном многоквартирном доме по адресу: (л.д. 15 — 16).

В этот же день (15 февраля 2018 г.) стороны подписали передаточный акт о передаче квартиры от продавца покупателю (д. д. 17).

• Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из правомерности требований истцов о взыскании с ответчика предусмотренной предварительным договором купли-продажи неустойки за просрочку направления покупателям уведомления о регистрации права собственности ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.
• Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки в связи нарушением срока передачи квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из заключенного сторонами предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры.
• Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
• Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, указанным выше договором, заключенным 28 сентября 2017 г.

между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее 4 квартала 2017 г. и обязанность последних в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, договор от 28 сентября 2017 г. не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон, однако этого судами сделано не было.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

1. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
2. Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
3. определила:

решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.