В предложении Союза потребителей РФ речь идет о том, чтобы возложить на застройщиков обязанность высчитывать и сообщать заранее покупателям «Срок годности» жилых многоквартирных домов (МКД).

Эксперты не считают, что введение подобной нормы увеличит издержки отрасли, но вместе с тем не видят особой необходимости в появлении нового ГОСТа, поскольку, по их мнению, он будет дублировать уже существующие стандарты.

 

www. stirileprotv.ro

• Как информируют «Известия», с инициативой о назначении домам срока жизни обратился в Минстрой председатель союза Петр Шелищ. В его письме в ведомство говорится о необходимости введения соответствующего государственного стандарта (ГОСТ), который:
• • установил бы метод оценки срока службы нового МКД;
• • применялся бы для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также приемки домов.

В письме отмечено, что, согласно действующему регулированию, срок эксплуатации современных жилых домов массового строительства составляет не менее 50 лет. Но каким будет реальный Срок службы дома — этот для потенциального покупателя квартиры в нем сегодня остается неясным.

www.klerk.ru

«Молодые люди, которые въехали в новую квартиру, и будут выплачивать ипотеку 20 лет, рискуют уже в пенсионном возрасте остаться без своего жилья, — поясняет свою инициативу Петр Шелищ (на фото). — Поэтому стоит узнать срок службы дома до покупки жилья, а не тогда, когда он подошел к концу», — предлагает руководитель Союза потребителей РФ.

www.fkr72.ru

Насколько актуально введение такого стандарта (в частности, не слишком ли «умозрителен» озвученный посыл) и не вызовет ли оно увеличение издержек для строительной отрасли — на эту тему РИА Недвижимость провела экспертный опрос среди представителей девелоперского бизнеса и смежных с ним сфер.

Начальник управления по качеству проектирования и техническим решениям ГК Главстрой Гарий Бец (на фото) отметил, что сегодня в российском законодательстве существует нормативные сроки службы жилых домов, их капитального ремонта и обслуживания.

«Объекты, построенные нами по документации, прошедшей государственную экспертизу, уже гарантированно при правильной эксплуатации будут стоять установленный нормативом срок — 75—100 лет», — пояснил Бец, напомнив, что после ввода дома в эксплуатацию, ответственность за здание несут собственники жилья и управляющие компании.

www.zhek.biz

По мнению эксперта, сегодня важен не Стандарт срока службы объекта (определяемый в первую очередь конструктивными материалами, из которых дом построен), а стандарт на правильное и грамотное современное обслуживание построенных МКД после их ввода в эксплуатацию.    

«Потребителю важно, чтобы дом был в пригодном техническом состоянии в течение всего срока службы», — подчеркнул Бец. Он предположил, что введение еще одной, по сути дублирующей, нормы, не отразится на проектной документации, на экспертизе проектов, а потому — не будет нагрузкой для застройщика и не повлияет на себестоимость строительства.

www.rbk.ru

С коллегой солидарен директор ГК А101 Олег Гурьев (на фото). По его словам, если в отрасли и появится новый государственный стандарт, то ему будут соответствовать все строящиеся дома, поскольку 50 лет — это минимальный регламентный срок службы домов.

1. «Что касается покупателей квартир, то нет уверенности, что прописанный в документах срок службы дома может повлиять на стоимость квадратного метра», — предположил Гурьев.
2. По его мнению, покупателям больше пригодится информация о том, что «можно и чего нельзя делать с конструктивными элементами дома, сроки проведения регламентных ремонтов и обслуживания самого здания и его инженерных систем».
3.    
4. По мнению генерального директора крупной подрядной организации СК Перспектива Михаила Иванова (на фото), если стандарт и будет принят, то строительную отрасль он затронет частично.

Подобный ГОСТ имеет смысл в отношении проектов массового малоэтажного жилья, которое может строиться из не очень долговечных строительных материалов. В таких проектах действительно могут возникать вопросы к сроку жизни здания и необходимость его регуляции на федеральном уровне, выразил свою точку зрения Иванов.

www.36on.ru

Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева (на фото) обратила внимание на то, что стандарты (СНиПы и ГОСТы), определяющие срок службы МКД, «все давно есть», но они далеко не всегда соблюдаются.

«Срок службы дома очень сильно зависит от его содержания, — подчеркнула Эксперт, добавив: — Я видела массу новых домов, которые за короткий срок собственники превратили в полные развалины», — поделилась своим опытом Разворотнева.

По ее словам, сегодня важно, чтобы собственники и УК своевременно выполняли весь перечень работ, предназначенных для обслуживания МКД, в срок проводили ремонты и т.д.

«А ответственности на собственниках никакой нет», — с сожалением констатировала эксперт.

Сколько простоит ваш дом?

Приобретая в собственность квартиру, покупатели уверены, что совершают выгодную инвестицию. Вторичное жилье можно будет, в случае надобности, заново продать, обменять с доплатой на новостройку, завещать потомкам. Но проходят годы, здания ветшают и «квадратные метры» падают в цене, а городские власти не спешат признавать строение ветхим для того, чтобы бесплатно обменять его на новое. Сколько лет жизни отпущено российским домам разных категорий?
 

Нормативные сроки эксплуатации зданий
 

Срок эксплуатации жилого дома, заявленный строителями, как правило, всегда меньше реальной износостойкости объекта. На долговечность строения влияют условия эксплуатации: природные, атмосферные факторы, а главное – отношение жильцов к общедомовому имуществу, наличие регулярных ремонтов.
 

• Капитальные здания, построенные из качественных, дорогих материалов, стоят дороже, чем дома эконом-класса, но требуют меньших затрат на эксплуатацию.
   
• Физический износ здания предполагает потерю первоначальных технических свойств объекта: снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных и отделочных элементов, ухудшение состояния коммуникаций.
   
• Под моральным износом подразумевается устаревание планировок, несоответствие конструкции дома современным требованиям жизни, снижение комфорта проживания из-за устаревания инженерного оборудования, неэкологичного окружения и других веских причин.
   
• Сроки заявленной службы жилых домов в РФ
   
• 
• Источник: Гарантпроект
   

Переводя инженерную терминологию на бытовые формулировки, констатируем: «сталинские» дома довоенной постройки, возведенные с большим запасом прочности, без экономии на материалах, призваны были прослужить своим владельцам не менее 125 лет, а «сталинки» послевоенного периода – 150 лет. Дома из кирпича служат не менее 100 лет, как, впрочем, панельные и блочные 9-16-этажки. У современной «панели» срок службы еще больше: она обязана простоять 120 лет, а многоэтажные здания из кирпича и монолитного железобетона – 150 лет.
 

У «хрущевок» официальный срок службы заявлялся в 25 лет для сносимых, и в 50 лет – для несносимых серий.
 

Если здание изношено менее чем на 10%, его состояние считается хорошим. Удовлетворительными в той или иной степени признаются здания с износом от 11 до 30-40%, неудовлетворительными – от 41 до 60%. А вот здания со степенью износа от 61 до 80% считаются уже ветхими. Что же касается построек со степенью износа свыше 80% – это аварийные, опасные и непригодные для проживания здания.
 

 «Слабое звено» жилфонда
 

«Хрущевки» строились из железобетонных сборных панелей, кирпича или крупных ЖБ-блоков. Причем кирпичным и крупноблочным панельным «малоэтажкам» эксперты пророчили до 150 лет жизни.

И хотя большинство из них могли простоять довольно долго, у населения накопилось много претензий к их конструктиву: отсутствие лифтов и мусоропроводов, низкие потолки, тонкие стены, тесные кухни, газовые колонки, сидячие ванны, неудобные планировки и малые метражи квартир депрессировали жильцов.

Квартиры в «хрущевских» домах не соответствовали современным требованиям к комфорту, а главное – «пятиэтажки» занимали сотни квадратов дорогой столичной земли, на которой можно было бы возвести здания, в четыре-пять раз выше старых «панелек».

В итоге решено было самые старые «панельки»-«хрущебы» снести, а наиболее прочные (крупноблочные пятиэтажки серий 1-510, 1-511 и 1-515, а также кирпичные дома серии 1-447) – реновировать, утеплив стены и надстроив сверху еще несколько этажей.

В итоге в столице РФ (как и в Санкт-Петербурге, Казани, Уфе, Сыктывкаре) была проведена экспериментальная реновация нескольких зданий, после чего проект все же получил ярлык «нерентабельно». В 2015 году еще шел разговор о капремонтах и модернизации несносимых серий «хрущевок», но в 2016 году на официальном уровне об этих планах уже не вспоминали.
 

Темпы сноса «хрущевок» замедлились
 

Программа сноса «хрущевок» бодро стартовала в Москве в 2006 году, с целью завершить освобождение городского пространства от домов серий К-7, 1МГ-300, 1605-АМ, II-32 и II-32 к 2010 году.

Но финиш проекта постоянно переносился на более поздние сроки, и теперь городские власти Москвы обещают снести оставшиеся 80 домов только к концу 2018 года.

Адреса «пятиэтажек», подлежащих сносу в ближайшее время, можно увидеть здесь.
 

Всплеск активности граждан, вселявшихся в «хрущевки» с целью скорого улучшения условий проживания, был недолгим. Даже к домам, официально внесенным в список предназначенных на снос, не спешит подъезжать демонтажное оборудование.
 

Сотни московских семей годами «сидят на чемоданах» в надежде, что не в этом, так в следующем году их все же переселят в новостройку из ветхой «хрущевки». Но кризис вносит свои коррективы: власти каждый год замедляют темпы выполнения обязательств по программе комплексной реконструкции кварталов.
 

Главной причиной остановки демонтажа ветхого жилья стало отсутствие финансирования. Большая часть «хрущевок» сносилась за счет городского бюджета, а примерно четверть – за счет инвесторов, заинтересованных в освоении освободившихся территорий. С приходом новой администрации в мэрию  некоторые старые контракты были расторгнуты, а новые так и не были заключены.
 

«Проблема нарастает, как снежный ком, – сетует член Общественной палаты РФ Георгий Федоров в интервью газете «Известия». – Программа сноса «хрущевок» застопорилась, а вскоре на повестку дня встанет вопрос о судьбе 9-ти и 12-этажных домов, также построенных в 60-е годы прошлого века».
 

Вице-президент Ассоциации строителей России, президент Научно-производственного центра «Стройтех» Владимир Уткин настроен более оптимистично:
 

–  Что касается в целом бетонных сооружений, нужно учитывать законы химии и физики. Если дома из железобетона построены из обычного (не активированного) цемента марки М400-М500, то с годами прочность их стен и фундамента лишь увеличивается: микрогранулы смеси входят постепенно в химические реакции, что ведет к уплотнению, можно сказать – «окаменению» конструкции.
 

Так что построенные в 60-70-х годах жилые здания могут простоять еще очень долго. Вопрос их замены может возникнуть на фоне требований к эстетизации городской среды, модернизации жилого пространства.

Снаружи старые здания выглядят довольно блекло: непрезентабельно, однотипно. Квартиры в старых «панелях», возможно, не устраивают современных жильцов из-за низких потолков, неудобства планировок, морального устаревания.

Эта задача может рассматриваться в ракурсе проблем градостроительства, архитектуры, требований социума. Но, повторю, с точки зрения конструктива запас прочности у зданий, построенных из железобетона, довольно большой.

Заявленный когда-то строителями срок службы по факту – явно занижен. Насколько мне известно: нигде в мире от старости, без внешних воздействий, ни один железобетонный дом еще не упал.
 

ЧП случаются технологические: может произойти обрушение дома из-за взрыва бытового газа или иных взрывоопасных веществ, по причине пожара, землетрясения.

Могут со временем прийти в негодность коммуникации: сгнить трубы, расшататься двери, рамы, осыпаться штукатурка… Но несущие конструкции у панельных «многоэтажек» достаточно прочны.

Сегодня скорее можно ожидать ЧП из-за ошибок, случающихся при монолитном домостроении – из-за нарушения технологий.

Когда дом «собирают» на морозе и из экономии энергоресурсов не всегда прогревают участки, где идет бетонирование, либо в неоправданно большом количестве применяют хлорсодержащие добавки в бетон, которые в итоге вызывают коррозию арматуры. Могут произойти какие-то частичные обрушения конструкций. Итого: самопроизвольное обрушение дома из сборного железобетона – событие крайне маловероятное.
 

Снос или надстройка плюс капремонт? Согласно не раз озвученным планам городских властей, не только «хрущевки» несносимых серий, но и дома брежневской эпохи, построенные в 60-70-х годах с большим запасом прочности, могут быть подвергнуты реновации путем капитального ремонта, утепления фасадов вентилируемыми панелями с каменной ватой и достраиванием нескольких этажей. К примеру, в Тимирязевском районе Северного округа планировалось подвергнуть реконструкции с надстройкой целых 24 дома. Реконструкция кварталов была запланирована властями на 2010-2020 годы, о чем сообщается на портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы. К реновации домов несносимых серий в Москве планируется приступить после 2018 года, когда окончательно завершится программа сноса «пятиэтажек». Модернизации подвергнутся кирпичные и крупноблочные дома от 1 до 4-х этажей общей площадью 24,5 миллиона квадратных метров. Причем финансироваться этот масштабный проект будет за счет частных инвесторов и самих жителей города – в рамках программы капремонта.

Порядок признания жилых домов аварийными определен постановлением Правительства Москвы от 18 июня 2012 года № 274-ПП «Об организации работы Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы».
 

Если ветхие жилые здания не признаются специальной комиссией аварийными, основания для их сноса отсутствуют. Тогда у жителей остается последняя надежда на масштабный, основательный капитальный ремонт с заменой коммуникаций и всех аварийных конструкций.
 

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 г.

№ 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы», определен адресный перечень многоквартирных домов, в которых будут проводиться мероприятия по комплексному капитальному ремонту. Всю информацию по этому вопросу можно найти на официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы.

Домам определят сроки годности

Строителей обяжут указывать срок годности домов. С такой инициативой выступил Союз потребителей России. Там предлагают установить специальный ГОСТ для зданий разных типов.

Он должен учитывать множество характеристик построек и определять четкие даты капитального ремонта, а также сноса дома.

Причем эти данные не должны оставаться только в технических документах, но быть открытыми для покупателей жилья.

Эту информацию будут использовать при определении рыночной стоимости недвижимости, наряду с ценой квадратного метра, пояснил председатель Союз потребителей РФ Петр Шелищ: «Согласно ГОСТа 2010 года, ныне действующего, современные жилые дома массового строительства должны быть рассчитаны не меньше чем на 50 лет нормальной эксплуатации. Но 50 лет не такой уж большой срок. Если молодая семья въехала в новую квартиру в 20 с небольшим лет, а дом рассчитан на 50 лет, то к пенсии они, глядишь, могут столкнуться с необходимостью искать себе новое жилье, потому что этот дом будут расселять и сносить.

Поэтому надо сравнивать дома между собой не только по цене квадратного метра, но и по цене года владения квартирой.

Но для этого нужен надежный метод, утвержденный официально, расчета таких сроков службы».

Подобные стандарты существовали в строительной отрасли раньше, напоминают эксперты. Так, например, известно, что «сталинки» довоенной постройки рассчитаны на 125 лет эксплуатации, а кирпичные «хрущевки» — на 100 лет.

Панельные и блочные многоэтажки, возведенные до 80-х годов могут простоять без реконструкции сотню лет, но потом их нужно снести. Более современные панельные дома зачастую строят без возможности реконструкции.

Строители подразумевают, что на пороге следующего века их просто демонтируют.

Но на цену жилья подобные сроки годности не влияют, говорят риэлторы.

Рынок учитывает инфраструктуру района, транспортную доступность и подобные факторы.

Установленная дата сноса дома через десятки лет никак не отразится на покупательских предпочтениях, убежден вице-президент Гильдии риэлторов Подмосковья Константин Манченко: «Дают бумажку: новостройка простоит 30 лет.

Через 15 фасады начинают отваливаться, стены тонкие и холодные, и шумоизоляция у них такая, что чихнул, у соседа слышно, что ты чихнул, потому что все равно монолит-кирпич гонят-гонят-гонят. Дом начинает давать трещины, когда жители заселяются. Ну и что? Застройщика к тому времени не будет.

А кто будет отвечать? Фонд, который выдает эти бумажки? Не проще будет пересмотреть стандарты?»

Застройщики и сейчас дают гарантии на свой продукт. Но они не могут отвечать за качество домов вечно.

Тем более, что не все стороны, заинтересованные в качестве жилого фонда, выполняют свои обязательства добросовестно, подчеркивает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев: «Строитель, построив дом, берет на себя некую гарантию.

Существуют определенные сроки по различным видам работ, что фундамент не развалится, что качественно выбрано место с точки зрения грунтов, то есть изыскательские работы проведены, качественно сделан проект, и так далее, и так далее. На все это существуют некие гарантийные сроки.

Они несколько лет (пять–семь) по различным видам работ, а дальше наступает вакуум. Каждый дом изнашивается по-разному, в зависимости от эксплуатации, естественно, ну и от того, насколько сами жильцы аккуратно эксплуатируют здание.

Вот эти факторы, они достаточно неопределенные, поэтому очень важно, чтобы был указан некий предельный срок, после которого здание необходимо либо сносить, либо капитально ремонтировать, поскольку это бюджетные обязательства — осуществлять переселение из ветхого аварийного жилья, и местные региональные власти стремятся этот срок отодвинуть, чтобы не расходовать бюджетные средства».

Параллельно в строительной отрасли идет пересмотр прежних ГОСТов и СНиПов. Сейчас действует около 10 тыс. обязательных требований, недавно правительство пересмотрело список требований к безопасности зданий и сооружений. С 1 августа примерно три тысячи прежних норм перейдут в разряд рекомендательных.

Предполагается, что упразднение ряда правил позволит сократить сроки строительства на 20%, снизить издержки и сделать прозрачней различные согласования, связанные со стройкой.

Светлана Белова

Определение нормативного срока эксплуатации объектов строительства

Объекты строительства имеют нормативный срок эксплуатации, устанавливаемый в зависимости от материалов изготовления несущих элементов, условий содержания и использования.

Фактически различные постройки используются при надлежащем текущем и капитальном ремонте дольше установленной нормы. При небрежном отношении к жилой, общественной и промышленной недвижимости наблюдается досрочный износ и вывод из эксплуатации.

Что такое срок эксплуатации

• Время существования объекта строительства с момента постройки до момента полного износа, разрушения или разборки называется сроком эксплуатации.
• Не используемые по назначению здания и сооружения, находящиеся на консервации или заброшенные, продолжают изнашиваться, отсчитывая время своей эксплуатационной пригодности.
• Материал строительства несущих конструкций значительно влияет на период эксплуатации объекта, и срок службы панельного дома выше срока службы деревянного дома.

Различные периоды

Время использования объекта строительства делится на периоды приработки, нормальной эксплуатации и интенсивного износа.

На первой стадии элементы сооружения притираются, прирабатываются, появляются сдвиги, происходит усадка. Начинается процесс потери прочности и выявляется основная масса дефектов и нарушений, которые устраняются или локализуются.

В период нормальной эксплуатации поведение элементов сооружения стабилизируется, проявляющиеся деформации связаны с условиями использования и возникают неожиданно.

По мере старения наступает период интенсивного износа. В ходе эксплуатации все составляющие части здания или сооружения теряют свои качества, происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются характеристики и свойства материалов.

Три стадии жизни объекта имеют нормативные и фактические периоды для каждого отдельного элемента и всего комплекса.

Нормативный

Само название говорит о связи со строительными нормами. Российским законодательством установлены стандарты на время службы зданий и сооружений различного вида. В процессе проектирования конструкторы учитывают эти стандарты и, рассчитывая эффективное функционирование, предлагают материалы, способные выдержать весь назначенный период.

Фактический

В отличии от нормативного, фактический срок зависит от условий эксплуатации, примененных материалов, конструктивных решений и капитальности объекта в целом.

Фактический период эксплуатации объекта при регулярном и своевременном текущем и капитальном ремонте может оказаться больше определенного нормами. Если за состоянием здания не следить, нарушать график профилактики и восстановления, то объект может и не дожить до нормативного срока.

Регламентирующая документация

Планируемый период службы проектируемого объекта определяется по согласованию заказчиком и генеральным проектировщиком. Для этого используются примерные сроки, приведенные в ГОСТ Р 54257-2010 «,Надежность строительных конструкций и оснований»,.

Нормативный срок службы зданий и сооружений содержится в различных СНиП и строительных правилах.

Стандартизированные требования и рекомендации содержат:

• СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»,
• СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»,

Строить на века. В России предлагают определить сроки службы жилых домов

В России хотят определить срок службы жилых домов. Союз потребителей обратился в Минстрой с инициативой создать новый ГОСТ для строительной отрасли, где будет определён метод оценки сроков службы домов.

Стандарт следует сделать обязательным для применения на этапах экспертизы и утверждения проекта, а также приёмки домов. Информация о сроке службы должна стать доступной для покупателей квартир, сказано в письме председателя союза Петра Шелища в министерство.

 Зачем будущим жильцам знать срок службы дома, Шелищ рассказал в эфире «Радио 1».

«Закон о защите прав потребителей» обязывает изготовителей товаров или исполнителей работ, в данном случае строителей, устанавливать срок службы на те товары или результаты работы, которые по истечении определённого времени могут представлять опасность для жизни и здоровья людей или их имущества.

Понятно, что многоквартирные жилые дома – это как раз такие объекты, которые со временем могут быть опасными. И немало было случаев, когда эта опасность реализовывалась. Люди погибали, утрачивалось имущество. Эти сроки службы устанавливались.

С давних советских лет известно, что довоенные сталинские дома 1930-х годов имели срок службы 125 лет при условии, что в середине этого периода будет проведена реконструкция. Послевоенные сталинки имели срок службы 150 лет также с условием реконструкции.

Но потом стали строить панельные «хрущобы», которые были рассчитаны всего на 50 лет без реконструкции. Через полвека их надо было сносить. Кстати, в это десятилетие как раз пришло время», – пояснил собеседник «Радио 1».

Пётр Шелищ считает, что ответственность строителей за срок службы возводимого дома нужно страховать, и Минстрою следует об этом серьёзно задуматься.

«Сейчас проектировщики сами должны определять, на какой срок рассчитан дом. Люди, которые выбирают себе квартиру, имеют много вариантов для выбора – в новых домах, в неновых домах. Они понятия не имеют и чаще всего не задумываются, на сколько этот дом вообще рассчитан.

По «Закону о защите прав потребителей», тот, кто построил дом, в течение срока службы несёт ответственность за его существенные недостатки. Существенные – это те, которые не позволяют жить так, как было рассчитано при строительстве.

Дом становится опасным или лишается неотъемлемых удобств, без которых это уже не нормальный дом. И это ответственность строителя или его правопреемника. Во времена советской застройки ответственность лежала на государстве. В случае с частными строителями это ответственность самих строителей.

Уверен, эту проблему надо будет решать. Надо эту ответственность как-то страховать. Ничто не мешает строителю, построив много домов, самоликвидироваться. А кому предъявлять претензии, если при сроке службы 70 или 100 лет дом на 20 лет раньше дал трещину? Надо срочно расселять людей.

Придётся покупать за свой счёт жилье, но у них нет на это средств. Минстрою нужно обратить на это серьёзное внимание», – заключил председатель Союза потребителей.

При приобретении квартиры одни покупатели обращают внимание на возраст дома, других интересуют иные параметры. Об этом заявил в эфире «Радио 1» директор агентства недвижимости Александр Саяпин.

«Разные категории потребителей обращают внимание на разные вещи. Если люди покупают старый панельные дом или хрущёвку, у них очень ограниченные финансовые возможности. Они готовы мириться с тем, что там старые коммуникации не в очень хорошем состоянии. Обычно это делается, когда люди берут ипотеку.

Через 7-10 лет они выплачивают ипотеку и покупают что-то более ликвидное, что-то большое. Традиционно в старых домах недвижимость стоит дешевле. Но если старый дом расположен в хорошем престижном районе, скорее всего, он попадёт под реконструкцию или снос.

И тут уже включаются другие механизмы», – пояснил риелтор.

Александр Саяпин считает, что, если законодательно обязать застройщиков рассчитывать срок службы дома на 50 лет, это снизит нормы строительства.

«Что касается инициативы Союза потребителей, я посмотрел СНиПы на строительство домов. Если не брать панельные дома, рассчитанные на 50 лет, то все остальные дома, в том числе кирпичные, рассчитаны на 150 лет.

Если мы сейчас примем закон о том, что дома будут стоять 50 лет, то ориентироваться нужно будет по этому факту. Это должно ухудшить нормы строительства и облегчить застройщиком жизнь.

Делать этого, как я считаю, не нужно», – заключил собеседник «Радио 1».

Владимир Вахрушев

В россии хотят установить срок службы домов. как это повлияет на стоимость жилья?

«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня мы спросили у экспертов, как фиксированный срок службы жилых домов повлияет на стоимость недвижимости в России.

Недавно Союз потребителей обратился в Министерство строительства России с предложением создать новый стандарт оценки состояния зданий и установить срок службы домов, информация о котором будет доступна потребителю.

В новом ГОСТе должно быть прописано, на сколько рассчитан дом, из каких материалов он построен и как часто нуждается в капитальном ремонте.

Например, панельные «сталинки» рассчитаны на 50 лет эксплуатации, кирпичные пятиэтажки тех же годов — на 100 лет, многоэтажки, возведенные до 1998 года, — тоже на 100 лет, а «сталинки» довоенной постройки — на 125 лет. На сколько рассчитаны дома, которые строятся прямо сейчас?

Союз потребителей считает, что потенциальные покупатели имеют право обладать такой информацией, чтобы планировать свое будущее и не оказаться в ситуации, что к концу выплаты ипотечного кредита дом постареет настолько, что пойдет под снос.

Вторая причина установки сроков службы жилых домов — корректировка стоимости квадратного метра. Квартиры в доме, который построен из более качественных материалов и прослужит дольше, будут стоить дороже. Ну а те, что придут в негодность уже через 50 лет, справедливо должны стоить дешевле.

Мы попросили экспертов прокомментировать эту инициативу и объяснить, как номинальный и закрепленный в документах срок службы жилых домов повлияет на стоимость недвижимости в России.

Как срок службы домов повлияет на рыночную стоимость недвижимости?

— Определение срока службы потребует от застройщика дополнительных затрат для девелопера, как минимум на проведение экспертиз, которые бы подтверждали заявленный срок.

Цены могут вырасти и за счет улучшения качества используемых материалов, позволяющих продлить срок службы здания. С учетом того, что средний срок ипотечного кредитования составляет в России 18 лет, покупатели рассчитывают на сохранение качественных характеристик дома на протяжении многих лет.

А вот на вторичном рынке недвижимости по мере приближения конца «срока годности» дома квартиры в нем будут только дешеветь — вряд ли кто-то из покупателей заинтересован покупать жилье в доме, находящемся в предаварийном состоянии.

Для собственников квартир в старых домах это нововведение окажется невыгодным, но полезным для покупателей, которые смогут использовать его как повод для торга.

Какой примерный срок службы имеют современные дома?

Самый бюджетный панельный дом экономкласса рассчитан как минимум на 50-70 лет службы. Монолитный дом — на 100-125 лет. При этом нужно понимать, что ни один дом не сможет продержаться 70 лет без ремонта. Хотя, к примеру, фундамент может простоять и 200 лет. А вот кровля держится обычно 25 лет, как и элементы фасада.

Наличие срока службы дома не означает, что именно столько лет он простоит без ремонта. Но позволит городу проводить более эффективное территориальное планирование и оперативнее решать вопросы с расселением жителей аварийного фонда.

Кто будет отвечать, если дом не простоял положенный срок?

Наличие сроков службы домов не означает, что спустя 90 лет застройщик обязан будет отвечать за дом, который, не дотянув 10 лет до указанной в документах даты, дал трещину.

Поддерживать состояние домов обязана управляющая компания за счет средств, собранных на капремонт.

Ввод срока службы дома должен вести к разработке специальной тарифной сетки по взносам на капремонт, тогда как сейчас россияне платят по стандартным тарифам.

Все это скажется на стоимости владения недвижимостью в конкретном доме, что также будет влиять на решение о покупке того или иного объекта.

Покупатели редко интересуются сроком службы жилых домов

— Минимальный срок службы домов по регламенту составляет 50 лет и не менялся уже давно. При этом реальное качество строительства за это время выросло, в том числе и за счет строительных материалов.

Сложно вспомнить покупателя квартиры, который бы интересовался сроком службы дома, за исключением гарантийного периода в 5 лет и порядка устранения гарантийных случаев.

А вот информация об эксплуатации здания жильцам может пригодиться.

В частности, что можно и чего нельзя делать с конструктивными элементами дома, в какие сроки необходимо проводить регламентные ремонтные работы и обслуживание здания и его инженерных систем.

Даже если вся эта информация есть в нормативной базе, простая и понятная памятка — своеобразный «паспорт покупателя» — поможет контролировать работу управляющих компаний, деятельность соседей и собственников коммерческих помещений, что, в свою очередь, продлит срок жизни дома.

Полина Щекина

ЕСТЬ ВОПРОС   квартира   мнение эксперта   недвижимость

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Vadyuhin/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Усредненные сроки службы любых жилых зданий, в том числе новостроек, определяются официальными нормативами, согласно которым высокоэтажные многоквартирные дома «живут» примерно от 70 до 150 лет.

Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет.

Согласно нашим данным, в июле 2016 года в массовом сегменте в Москве шло строительство 59 монолитных и 38 панельных домов. Таким образом, из 97 строящихся жилых комплексов эконом-класса 60% имеют все шансы продержаться 150 лет, а 40% могут простоять от 70 до 100 лет.

Практически все проекты в сегменте бизнес- и элитного класса строятся с использованием монолитных материалов высокого качества, поэтому прогнозы по их срокам службы самые оптимистичные: они могут продержаться даже более 150 лет.

Нужно понимать, что это лишь ориентировочные оценки: в реальности долговечность дома определяют качество материалов и регулярность проводимого ремонта. Также не стоит недооценивать влияние способа эксплуатации, ведь опасные ремонтные работы способны привести к обрушению всего здания.

Каждый жилой дом должен ремонтироваться профилактически, для этого он периодически подвергается инспекции, в результате которой определяется процент износа. Анализируются состояние всех конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли и прочего. Если степень износа достигает 80%, то здание признается негодным для проживания.

Поэтому судьба каждой новостройки, что сейчас находится на стадии строительства, будет определяться индивидуально.

7 главных различий между новостройками разных классов

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Помимо физической негодности, существует и моральная. Старый дом может быть исправным, но при этом перестать соответствовать современным требованиям комфортабельности и благоустройства.

Так произошло с некоторыми хрущевками, формально еще годными для проживания, но сильно отставшими от градостроительного развития, имевшими ужасный внешний вид и неудобные планировки квартир. А вот новостройки сейчас выглядят гораздо лучше — как по эстетическим, так и функциональным параметрам.

Можно считать, что им не грозит преждевременное старение, и большая часть из них прослужит согласно положенным срокам. В зоне риска находятся лишь немногие жилые комплексы.

С 2016 года мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены. Скорее всего, срок службы таких домов не превысит 50 лет.

Отвечает руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group Светлана Гулюкина:

Срок эксплуатации домов, которые строятся по панельной технологии, составляет около 50-75 лет.

При этом, помимо физического износа самих панелей как конструктивных элементов, важен и срок эксплуатации межпанельных швов. В большинстве случаев он составляет порядка 30-40 лет.

Поэтому, несмотря на хорошее состояние несущих элементов, во многих домах индустриального советского домостроения обязательно проводился ремонт швов.

Если говорить о сегодняшнем дне, на рынке новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Но в связи с тем, что большинство таких домов относятся к сегменту «эконом», спрос на квартиры в них остается довольно стабильным.

Большая часть объектов, которые строятся сейчас или будут возведены в ближайшем будущем, — это монолитные жилые дома. Они имеют более высокую прочность, хорошую звукоизоляцию и дают возможность архитекторам воплощать в жизнь оригинальные идеи. Срок эксплуатации таких зданий составляет 120—140 лет. По факту он зависит от материалов, которые используются при оформлении фасадов.

Словарь новостроек

Панель? Монолит? Кирпич?

Отвечает управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин:

Срок службы современных домов, независимо от технологии их строительства, то есть монолит ли это, кирпич или панель, составляет порядка 100 лет.

Однако здесь необходимо понимать, что все зависит от того, какой материал используется при строительстве, и насколько качественно работают сами строители, так как иной монолитный дом может пойти трещинами уже на этапе ввода в эксплуатацию.

Например, был случай, когда строительная организация производила залив фундамента в неблагоприятных погодных условиях без соблюдения технических норм. В дальнейшем при строительстве фундамент дома лопнул, и девелоперу пришлось останавливать стройку и срочно принимать меры для устранения последствий.

Что касается панельных домов, то сегодня качество производимых модулей достаточно высоко и отвечает всем существующим требованиям. Вопрос заключается только в том, чтобы швы между панелями были тщательно заделаны качественными материалами. Также в дальнейшем фасад здания необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. При соблюдении этих нехитрых правил дом будет стоять долго и крепко.

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

Прочность и долговечность дома зависит от строительных материалов, из которых он построен. Сроки службы для различных стройматериалов предусмотрены ГОСТами и СНИПами; они, как правило, измеряются циклами морозостойкости.

Морозостойкость — это способность материала выдерживать попеременное замораживание и оттаивание в водонасыщенном состоянии. Этот показатель измеряется в циклах, а цикл условно обозначает календарный год.

Во время стандартных испытаний изделие опускают в воду на 8 часов, потом помещают на 8 часов в морозильную камеру (это один цикл). И так до тех пор, пока материал не начнет менять свои характеристики (массу, прочность и прочее).

Учитывая, что сейчас строители используют строительные материалы с морозостойкостью не менее 25 циклов и используют защиту фасадов зданий, благодаря чему смещается точка росы, можно смело говорить о сроке службы современных зданий не менее 70—100 лет.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

Сроки службы жилых зданий зависят от материалов, из которых они построены. Например, современный панельный дом в среднем имеет срок службы 50—75 лет. Кирпичные и монолитные дома могут служить до 200 лет, при этом вполне возможно, что монолитные здания просуществуют без капремонта около века.

Однако здесь следует учитывать, что любое строение, особенно жилое, нуждается в бережной эксплуатации и без капитального ремонта дома сроки службы будут прямо пропорционально сокращаться: чем дольше дом простоит без необходимого ремонта, тем меньше будет его «жизненный цикл».

Если учесть, что основной технологией возведения жилых домов в столичном регионе является именно монолитное строительство, то старение жилого фонда будет происходить намного медленнее.

Современные панельные дома строятся по улучшенной технологии и потому тоже обладают хорошим запасом прочности, который при грамотной эксплуатации и своевременном ремонте, в том числе замене инженерных сетей, может быть увеличен до ста лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
• 5 плюсов панельных новостроек
• 5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.