В абсолютном большинстве случаев, Недвижимость — самое ценное семейное имущество россиян. Так что неудивительно, что оно вызывает наибольшее количество споров при разделе. Равномерно и справедливо поделить, скажем, квартиру и дачу с участком у бывших супругов не всегда получается. А уж если объект недвижимости один на всю семью, становится еще сложнее.

Деля между бывшими супругами недвижимость, суд руководствуется статьей №39СК РФ, статьей №254 ГК РФ и рядом других законодательных норм жилищного, градостроительного, земельного, семейного и гражданского права.

В данной статье мы подробно рассмотрим основные аспекты раздела недвижимости, принадлежащей разводящимся супругам на правах общей семейной собственности

Какое недвижимое имущество можно поделить?

Все объекты недвижимости, приобретенные мужем или женой во время нахождения в официальном браке на средства семейного бюджета, считаются общими и подлежат разделу:

• Коммерческая недвижимость
• Частные дома
• Земельные участки
• Квартиры и комнаты в коммунальных квартирах
• Неразборные гаражи, стоящие на фундаменте

Кому они формально принадлежат (то есть, на чье имя оформлены), и кто именно их приобретал, не имеет значения. Это все равно общее имущество.

Однако у каждого из супругов может быть в собственности и недвижимость, не подлежащая разделу. К такой относится:

• Недвижимость, которая принадлежала одному из супругов до брака
• Объекты недвижимости, полученные одним из супругов по наследству, в дар, или в результате иных безвозмездных сделок. В том числе, добрачная или наследственная недвижимость, обменянная на другой объект
• Недвижимость, приобретенная кем-либо из супругов после заключения брака, но на добрачные накопления. Подобный случай чаще всего вызывает споры. Супруг, настаивающий на том, что недвижимость не подлежит разделу должен доказать суду, что средства принадлежали ему лично. И наоборот – тот, кто настаивает на разделе, должен представить доказательства, что покупка была произведена на средства семейного бюджета
• Недвижимость, приобретенная одним из супругов в период, когда муж и жена уже расстались и разъехались, но еще не расторгли официальный Брак. Этот случай также относится к разряду спорных. Необходимы убедительные доказательства длительного отсутствия ведения совместного хозяйства. В противном случае суд может посчитать такую недвижимость общей и поделить на общих основаниях.

Еще один объект недвижимости, не подлежащей разделу – муниципальное жилье. По факту оно находится в бессрочном пользовании семьи, но собственностью жильцов не является. Его можно только разменять на законных основаниях.

Сроки раздела имущества при разводе

СК РФ допускает различные способы раздела супружеского имущества. Это можно сделать:

• Непосредственно в ходе бракоразводного процесса, одновременно с разводом и назначением алиментов на детей
• Вообще не разводясь. Супруги могут разделить имущество и продолжать брачные отношения (каждый будет единолично владеть своей частью нажитого добра, и в случае развода делить придется только то, что приобретено уже после процедуры раздела)
• Либо при расторжении брака, после того, как Процедура развода завершена

Остановимся подробнее на последнем пункте, поскольку его толкование может быть неоднозначным. Как понять «после развода»? Через месяц, через год, через десять лет? Сколько отводится на это времени?

СК РФ этот вопрос не уточняет. Согласно ГК РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года после возникновения повода для иска. Но что считать исковым поводом?

Некоторые юристы и судьи склонны отсчитывать истекающий срок с момента развода.

Другие называют исковым поводом не сам развод, а тот момент, когда один из супругов узнал, что его права на общее имущество нарушены или могут быть нарушены.

Например, жена, которая после развода по устному договору осталась жить в общей квартире, собирается ее продать, как личную собственность. Или муж написал Завещание на общую квартиру в пользу своего родственника, не выделив при этом долю жены. Или кто-то из супругов после развода выяснил, что у второго была «тайная» недвижимость, приобретенная в браке, которую тот скрывал.

В таких случаях подать Иск можно и после того, как три года после развода истекли. В 2018 году Верховный Суд в порядке кассационного рассмотрения удовлетворил подобный иск, поданный через 8 лет после развода.

Этот прецедент доказывает, что один бывший супруг вправе предоставить второму право пользоваться общей недвижимостью после развода, и это не значит, что он отказался от своих прав на ее половину (или половину ее стоимости).

ВИМАНИЕ! Если у вас возник исковой повод для раздела имущества через 3 и более года после развода, хороший семейный Юрист вам не помешает. В конечном итоге, Верховный Суд вероятнее всего встанет на вашу сторону, но три последовательных процесса (первая инстанция, апелляция, кассация) затянутся на много месяцев и обойдутся недешево.

Опытный адвокат сумеет добиться успеха уже в первой инстанции, что сильно облегчит вам жизнь. Подобного специалиста вы можете найти на портале Prav.io.

Иск о разделе супружеского имущества могут подать не только супруги, но и третья сторона – кредитор – в том случае, если с доли одного из супругов должны быть взысканы долги по суду. Делается это также в рамках общей исковой давности.

Если общее имущество зарегистрировано на имя бывшего супруга, не имеющего долгов, спустя 3 года после развода кредиторы могут его просто «не найти».

Но если найдут – это станет как раз тем исковым поводом, который можно реализовать и по истечении трехлетнего срока после расторжения брака.

Порядок раздела совместного недвижимого имущества

Как и практически все вопросы семейного права, раздел недвижимости может быть производен двумя способами:

Договорный порядок также можно реализовать двумя способами:

• Оформить Брачный Договор до свадьбы или на любом этапе семейной жизни. В нем должно быть четко определено, на какую недвижимость получает право муж или жена после развода. При приобретении новой недвижимости в Брачный договор можно вносить дополнения, касающиеся ее потенциального раздела.
• Подписать добровольное соглашение о разделе недвижимости перед разводом или после него. Если перед разводом – подписывать у нотариуса соглашение не требуется. В ходе бракоразводного процесса судья утвердит его, и документ приобретет законную силу. Если же соглашение оформляется вне суда – его нужно нотариально заверить.

Единственное требование к вышеперечисленным документам – они должны быть составлены добровольно. В отличие от алиментного соглашения, которое ни судья, ни Нотариус не подпишут, если сочтут, что оно ущемляет права ребенка, соглашение между двумя совершеннолетними дееспособными людьми не анализируется относительно соблюдения прав и интересов каждого.

Даже если в Брачном договоре или добровольном соглашении будет указано, что один из супругов после развода не получает ровным счетом ничего, документы все равно будут утверждены. И впоследствии оспорить их будет невозможно, даже если одна из сторон считает раздел «несправедливым».

Поэтому, хотя худой мир, несомненно, лучше доброй ссоры, не стоит подписывать соглашение, условия которого вас явно не устраивают. Лучше уж обратиться в суд. Это, конечно, потребует хлопот и уплаты весьма внушительной полшины (поскольку иск имущественный).

Но через суд общая недвижимость с максимальной долей вероятности будет разделена в пропорции 50/50. Так как СК РФ признает равными права мужа и жены на недвижимое имущество, которое они купили, или построили за время семейной жизни.

В первую очередь суд суммирует все имущество (в том числе, недвижимость), затем определяет, в каких долях оно будет разделено между супругами, а затем производит фактический раздел. То есть определяет, какой именно объект недвижимости, чьей собственностью становится.

Например, жена остается с детьми в квартире, а муж получает дачу, стоимость которой в полтора раза меньше. Следовательно, либо муж дополнительно получает в собственность имущество, стоимость которого соответствует недостающей сумме (например, машину), либо суд постановляет, что жена должна выплатить ему компенсацию.

В порядке исключения принцип равенства долей может быть нарушен. Причем, согласно положениям СК РФ, суд может увеличить долю одного супруга, либо уменьшить долю другого. Чаще всего доля увеличивается для защиты интересов детей.

Формально наличие детей и тот факт, что они остаются с одним из супругов, не влияет на раздел недвижимости. Совместное имущество – собственность мужа и жены, детям оно не принадлежит. Но, если супруг, остающийся с детьми, докажет суду, что дополнительное имущество необходимо ему в интересах ребенка, суд обычно принимает такое решение.

Уменьшить долю могут тому супругу, который не принимал участие в обеспечении семьи и расходовал общие средства в ущерб остальным членам семьи.

К людям слабого здоровья и женщинам, занятым ведением домашнего хозяйства и воспитанием детей, это не относится.

А вот если кто-то из супругов продавал вещи из дома, чтобы купить себе наркотики, это будет явным признаком того, что он наносил ущерб материальному благополучию семьи.

Естественно, подобные поступки должны быть доказаны – документально или свидетельскими показаниями. Голословные обвинения суд не убедят.

Как разделить общее недвижимое имущество?

По закону и в теории все просто – недвижимость семьи поровну делится при разводе между мужем и женой. Предусмотрены следующие варианты:

• Каждый из супругов получает недвижимость одинаковой стоимости
• Недвижимость продается, и деньги делятся пополам
• Объект недвижимости делится в натуре. Например, половина земельного участка – мужу, половина – жене. Или полдома – мужу, полдома – жене.
• Право на собственность переходит к одному из супругов, а второй получает от него компенсацию.

На практике выбор у супругов есть не всегда. Например:

• В натуре не всегда возможно разделить коммерческую недвижимость, находящуюся на балансе предприятия, квартиру (места общего пользования не делятся), земельный участок (если он слишком мал или на нем возведен жилой дом)
• Квартиру продать нельзя, если в ней прописаны дети, а уж тем более, если у них есть в ней собственные доли. Кроме того, смена места жительства, связанная с разводом родителей – дополнительный стресс для детей.
• Редкие семьи имеют больше одной квартиры и дачи – а их стоимость, как правило, неравна. То есть равноценных «пакетов недвижимости» тоже не получается.
• Наконец, «выкуп» половины квартиры может оказаться непосильным финансовым бременем для супруга, который в ней остается. Тем более, что обычно, это женщина с детьми.

То есть каждый раз суд ищет наиболее приемлемый для конкретного случая вариант.

ВНИМАНИЕ! Если вам предстоит сложный раздел недвижимости, обязательно предварительно проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, на что вы можете рассчитывать, и какие варианты раздела вам подойдут. Юриста, например, вы можете найти на Prav.io

Судебная практика

СК РФ предусматривает одно исключение из запрета на раздел добрачной недвижимости супругов. Если за время брака стоимость объекта недвижимости значительно возросла, благодаря вложенным средствам и труду обоих супругов, такая недвижимость может быть признана совместной собственностью и разделена.

Например, если на земельном участке, которым один из супругов владел до брака, был построен дом, то этот дом вместе с участком будет считаться общей собственностью семьи. Однако, принимая подобные решения, суд учитывает множество факторов, начиная от степени увеличения стоимости недвижимости, заканчивая продолжительностью брака и наличием детей.

Приведенный ниже пример из реальной судебной практики как раз иллюстрирует подход судов к данному вопросу.

Пример

Брак А и Б был зарегистрирован в июне 2015 года и расторгнут в январе 2017. Совместных детей у А и В не было. Незадолго брака А купил квартиру в Москве стоимостью 50 000 долларов.

После развода В подала иск о разделе квартиры, как общего имущества, мотивируя это тем, что добавила будущему мужу 20 000 долларов на покупку квартиры, лично взяв эти деньги в долг, а после заключения брака оплачивала в ней ремонт, используя личные средства. В результате ремонта стоимость квартиры возросла.

Суд изучил представленные В доказательства и счел их недостаточно убедительными. Во-первых, несмотря на то, что В лично заняла деньги, необходимые для покупки квартиры, этот долг погасил А средствами, полученными от своих родителей, Во-вторых, В не смогла доказать, что использовала на оплату ремонта личные средства, а не общие, поскольку речь шла о ее зарплате во время нахождения в браке.

Суд отклонил исковое требование о разделе квартиры, опираясь на то, что спорная недвижимость приобретена до заключения брака и оформлена на имя А, следовательно, является личным имуществом, не подлежащем разделу.

Если у вас остались вопросы, касающиеся раздела совместной недвижимости супругов, задавайте их квалифицированным юристам портала Prav.io.

Раздел недвижимости при разводе, как поделить недвижимое имущество после развода между супругами

Раздел имущества Раздел недвижимости при разводе между супругами

1 007 просмотров

Во время супружеских отношений зачастую самым главным и дорогостоящим из приобретений супружеской пары является недвижимость. Поэтому при разводе вопрос с разделом недвижимости зачастую один из самых острых. Именно при разделе жилого помещения нередки жаркие споры и скандалы, некоторые бывшие супруги, чтобы избежать раздела квартиры, пытаются использовать различные мошеннические схемы.

Как разделить недвижимость при разводе между супругами

При разделе недвижимости существует множество различных нюансов и «подводных камней». Какое-то Жилое помещение вообще не делится, в каких-то ситуациях раздел затруднен, где-то бывшие супруги могут решить вопрос миром, а где-то без суда никак не обойтись.

Какую недвижимость можно разделить

К недвижимому имуществу относятся следующие объекты:

• жилые дома;
• квартиры;
• дачи;
• земельные участки;
• гаражи;
• различная коммерческая недвижимость.

Не каждый из вышеназванных объектов при разводе можно разделить. Согласно российскому законодательству разделу при разводе подлежит:

1. Любая недвижимость, приобретенная супругами в браке на совместные семейные средства. Не имеет значения – кто именно из супругов зарабатывал эти средства, главное, что они были получены во время совместного ведения хозяйства.
2. Квартира или дом, приобретенные в ипотеку. Помимо самой недвижимости разделу подлежит и непогашенный на момент развода ипотечный Кредит.

Ни при каких обстоятельствах не получится разделить:

1. Недвижимость, полученную одним из супругов в Наследство или дар независимо от того, когда они были получены. Но супруг, получивший такую недвижимость при разводе должен доказать, что эта квартира, дом, другое строение или земельный надел были ему подарены или оставлены в наследство.
2. Служебную или муниципальную квартиру.
3. Приватизированное жилое помещение, если в его приватизации участвовал один из супругов. Второй из них не имеет никаких имущественных прав на недвижимость, даже если зарегистрирован в квартире, он не сможет препятствовать никакой сделке с квартирой.

Мирный раздел недвижимости

Самым лучшим вариантом при разделе недвижимости станет мирное решение вопроса, при этом стороны смогут избежать как моральных, так и материальных потерь, которые неизбежны при разделе через суд. Разделить жилое помещение мирным путем можно как неофициально, так и официально.

Неофициальные договоренности

Неофициальные договоренности возможны в тех случаях, когда бывшие супруги хотят и могут разговаривать друг с другом спокойно, без взаимных претензий. В таких случаях они могут разделить совместную недвижимость удобным для всех образом, возможны несколько вариантов:

1. Продажа жилого помещения и раздел вырученных средств. Вариант возможен, если оба супруга являются собственниками квартиры и оба согласны с таким разделом.
2. Размен квартиры на две меньших по площади. Такой раздел возможен, если общая квартира достаточно большая, чтобы ее можно было разменять на две разных либо, если жилое помещение не настолько большое, чтобы можно было разменять на две отдельных квартиры, у пары есть достаточно денежных средств для доплаты при размене.

Официальные договоренности

Если бывшие супруги не совсем уверены, что один не предпримет мошеннические действия по отношению к другому, но в состоянии договариваться, они могут заключить добровольное соглашение о разделе квартиры при разводе , заверенное в нотариальной конторе. Такой документ признается официальным со всеми вытекающими из этого последствиями при нарушении договоренностей одной из сторон.

При заключении добровольного соглашения должны быть соблюдены два непременных условия:

1. Определены доли каждого из супругов при разделе жилого помещения. Стороны могут сами решить, кому какая доля достанется и на каких условиях.
2. Составлен официальный документ, который должен быть подписан обеими сторонами и обязательно заверен в нотариальной конторе.

Соглашение по своей сути является своеобразной добровольной сделкой между бывшими супругами, которые смогли достичь каких-то договоренностей и решить проблему раздела недвижимости мирным путем.

Этот документ избавит оппонентов от подачи искового заявления в суд, а, значит, от уплаты довольно ощутимой госпошлины, расходов на адвокатов, моральных издержек, неизбежных при судебных разбирательствах.

Соглашение составляется в произвольной форме, однако, некоторые сведения должны быть указаны в обязательном порядке, а именно:

• дата и место составления документа;
• сведения об оппонентах, участвующих в подписании соглашения;
• сведения о датах и местах заключения и расторжения брака;
• полный перечень делимого имущества с их отличительными чертами, адресами месторасположения и стоимостью;
• каким образом предполагается разделить имущество, размеры долей каждого из супругов;
• список личного имущества, не подлежащего разделу с указанием стоимости каждого из наименований и пометкой второго супруга о том, что он не претендует на него;
• указание на добровольность заключения соглашения;
• количество экземпляров, указание места нахождения каждого из них;
• дата заключения соглашения и подписи сторон.

После того, как нотариус заверит соглашение, оно является действительным. Оспорить такое соглашение через суд возможно только в тех случаях, когда обнаружатся нарушения нормативов составления или регистрации документа либо мошеннические действия одного из подписантов.

Раздел через суд

Если бывшие супруги не смогли договориться о разделе недвижимости, остается раздел через суд. Обычно Исковое заявление о разделе подает инициатор развода, как правило, параллельно с заявлением о расторжении брака.

В соответствии с законодательством суд обычно руководствуется правилом равных долей, то есть недвижимость делится поровну между супругами, но не всегда. Обычно большую долю получает тот из супругов, с которым остаются несовершеннолетние дети. Наоборот, уменьшить долю одному из супругов суд может в тех случаях, когда он:

• не работает по неуважительной причине;
• ведет асоциальный образ жизни;
• использовал совместное имущество не по назначению либо растрачивал его во время семейной жизни.

Делится ли недвижимость, купленная до брака

Обычно недвижимость, приобретенная одним из супругов до брака, разделу не подлежит. Однако в некоторых случаях второй супруг может претендовать на часть недвижимости, это происходит в случаях, когда:

• стоимость жилого помещения значительно увеличена за счет дорогостоящего ремонта, перепланировки, произведенных после заключения брака за счет общих средств супругов;
• квартира была куплена одним из супругов в ипотеку до брака, но выплаты по кредиту производились совместно, уже в браке.

Как делится ипотечная квартира между супругами

В ситуации с разделом ипотечной квартиры разделу подлежит не только сама недвижимость, но и непогашенный долг. Здесь многое зависит от того, в браке ли она была приобретена или еще до его регистрации, на кого оформлена Ипотека и т.д.

Самым оптимальным вариантом в такой ситуации будет заключение добровольного соглашения о разделе ипотечной квартиры , в таких случаях банк не сможет вмешаться и запретить сделку. Но добровольное соглашение возможно только в тех случаях, когда бывшие супруги могут решить проблему миром.

Если супруги не смогут договориться о разделе ипотеки, один из них вынужден будет подавать исковое заявление о разделе ипотечной квартиры в суд.

Раздел приватизированного жилья

В ситуациях с разделом приватизированной квартиры многое зависит от того, каким образом она была приватизирована. Если в приватизации участвовали оба супруга, то раздел происходит в общем порядке, то есть после развода бывшие супруги становятся долевыми собственниками жилого помещения.

Бывают случаи, когда еще будучи в браке супруги уже разделили жилое помещение между собой, порой не на равные доли. После развода новый раздел недвижимости в таком случае не требуется, квартира уже поделена между собственниками.

Совсем другая ситуация с разделом в тех случаях, когда квартира приватизирована на одного из супругов, в этом случае второй супруг после развода не имеет никаких прав на жилую площадь и, в лучшем случае, суд может дать ему какое-то время на поиск другого жилья.

Порядок раздела общей недвижимости

Существует несколько способов раздела общей недвижимости, при каждом из них свой порядок раздела в случае развода:

1. Брачный договор. Супруги могут заключить брачный контракт как до вступления в брак, так и в любой период брачных отношений. При составлении договора супруги заранее оговаривают порядок раздела совместной собственности на случай развода, благодаря этому они могут без взаимных конфликтов и скандалов пройти сложный период бракоразводного процесса без «ломания копий» в процессе раздела совместного имущества.
2. Добровольное соглашение о разделе имущества. Главное условие заключения соглашения – согласие обеих сторон. В соглашении супруги имеют право описать любой порядок раздела недвижимости, который не противоречит законодательству, в отдельных случаях допустима передача всей недвижимости одному из супругов без выплаты денежной компенсации либо другой, приемлемый для обоих порядок раздела.
3. Судебное разбирательство. Происходит в тех случаях, когда бывшие супруги не могут достичь консенсуса. В таких ситуациях суд берет на себя порядок и процедуру раздела совместной недвижимости и после рассмотрения всех материалов дела выносит вердикт, который обе стороны обязаны неукоснительно соблюдать.

Конечно, оптимальным будет все-таки супругам договориться без привлечения судебных органов. Во-первых, это избавит стороны от выплаты немалой госпошлины, во-вторых, судебные заседания отнимают много времени и сил, да и морально судебные тяжбы негативно действуют на любого человека.

Как разделить недвижимость при разводе, если есть дети

Обычно при разделе недвижимости доли супругов признаются равными, однако суд часто отходит от принципа равенства долей в пользу несовершеннолетних, если в семье есть дети. В таких случаях суд ставит в приоритет интересы детей, а, значит, того из родителей, с кем они остаются после развода. Но, кроме наличия детей, суд обязательно примет во внимание другие факторы:

• материальное положение второго супруга;
• наличие или отсутствие у обоих супругов альтернативного жилья;
• состояние здоровья как сторон процесса, так и несовершеннолетних, находящихся у них на иждивении;
• другие, имеющие отношения к делу обстоятельства.

Например, супруги Н. прожили вместе десять лет, за это время они успели приобрести трехкомнатную квартиру и родить ребенка. За два года до развода муж получил в наследство однокомнатную квартиру.

Инициатором развода стал муж, вместе с иском о расторжении брака он подал иск о разделе совместно нажитого имущества, в котором ходатайствовал о разделе трехкомнатной квартиры поровну.

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела и принимая но внимание тот факт, что ребенок остается жить с матерью, а также унаследованную мужем однокомнатную квартиру, вынес определение, что две трети трехкомнатной квартиры получает супруга, истцу же достается одна треть от общего жилого помещения.

Однако стоит иметь в виду, что факт проживания ребенка с одним из супругов не всегда может стать причиной увеличения его доли в делимой квартире. Суд имеет на это право только в том случае, когда будет доказано, что доля должна быть увеличена в интересах ребенка, и никак иначе.

Н

апример, при разделе трехкомнатной квартиры суд, скорей всего, отдаст две трети (две комнаты) супруге, если с ней остается жить уже достаточно взрослый мальчик, но может разделить такую же квартиру поровну, если с матерью остается девочка.

Требования о разделе недвижимости супруги могут заявлять в рамках искового заявления о расторжении брака либо посредством отдельного иска. Если Истец заинтересован, чтобы развод произошел как можно скорее, то рекомендуется разделить два иска, так как процедура раздела может затянуться.

Процедура раздела любой недвижимости недешева, она зависит от стоимости самой недвижимости и порядка ее раздела:

Каждый раздел недвижимости в суде по-своему уникален. Судебная практика по таким делам достаточно обширна, но найти два совершенно одинаковых процесса вряд ли удастся.

Истица М. обратилась в суд с иском о разделе квартиры, купленной совместно с ответчиком по ипотеке. На момент развода ипотечный кредит был погашен полностью. Несовершеннолетних детей у семейной пары нет.

Ответчик в суде просил не передавать квартиру истице, мотивировав это тем, что у нее имеется другая жилплощадь, ему же переехать некуда. Он согласен выплатить истице половину стоимости жилого помещения в качестве компенсации.

Суд вынес определение: передать жилое помещение ответчику и обязать последнего выплатить истице денежную компенсацию в размере половины стоимости жилого помещения.

Истец Б. обратился с исковым заявлением в суд о разделе двухкомнатной квартиры, приобретенной им совместно с ответчицей. В ходе судебного заседания выяснилось, что ни истец, ни ответчица не имеют финансовой возможности выплатить другой стороне денежную компенсацию.

Суд, рассмотрев все материалы дела, вынес определение: разделить жилое помещение в натуре, закрепив за каждым из сторон право владения и пользования одной из жилых комнат, и право долевой собственности на места общего пользования.

Истица К. обратилась в суд с исковым заявлением о разделе квартиры, купленной супругами в период брака. В ходе судебного заседания выяснилось, что квартира покупалась на средства, вырученные ответчиком от продажи унаследованных им дома и автомобиля, истица же принимала участие только в ремонте жилого помещения, но доказать это документально или свидетельскими показаниями истица не смогла.

Суд отказал истице на том основании, что ответчик в покупку жилого помещения вкладывал свои личные средства, то есть жилое помещение является его личной собственностью.

Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру

По статистике, более 70% ипотечных заемщиков — супруги с детьми или пары, планирующие заключение брака и создание семьи. Кредитование в этих случаях помогает купить жилье, не дожидаясь накопления нужной суммы.

Государство в целях поддержки граждан, в том числе многодетных, предлагает программы субсидирования, например «Семейная ипотека» или «Дальневосточная ипотека». Однако, согласно судебной практике, количество бракоразводных процессов из года в год увеличивается.

И те, кто ранее оформил совместный жилищный кредит с бывшей второй половинкой, могут столкнуться с вопросами: как делится ипотечная квартира, кто обязан выплачивать задолженность и кому достанется недвижимость.

Один из самых рациональных и полезных советов экспертов юридической консультации, позволяющий избежать сложностей с разделом, заключается в необходимости документального оформления договоренностей при заключении брачного союза. Согласно ст.

34 СК РФ, приобретенные в период брака материальные блага становятся общим имуществом. Поэтому стоит заранее обговорить, кому достанется ипотека и недвижимость, и зафиксировать это в брачном договоре.

Это позволит бывшему мужу и жене при разводе делить только то, что не учтено в соглашении.

Если договора нет, раздел ипотеки осуществляется двумя способами: по обоюдному согласию сторон и через суд. При этом нет разницы, в браке, во время его расторжения или после.

Оба варианта следует сначала обсудить с кредитным менеджером (если порядок раздела при разводе не был уточнен условиями брачного соглашения на этапе получения займа).

При отсутствии детей доли супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).

Рефинансирование ипотеки от 19.70%

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная суммана личные нужды

До 80% от стоимостизалоговой недвижимости

Распространенные варианты того, как платить ипотеку при разводе:

• Основным заемщиком остается один супруг, который и становится в дальнейшем владельцем объекта. Другую сторону выводят из сделки.
• Продать ипотечную квартиру, погасить задолженность, а оставшуюся сумму поделить.
• Выплачивать жилищный кредит совместными усилиями. После закрытия долговых обязательств разменять жилье или продать и разделить полученные деньги.

Если супруги договорятся самостоятельно о том, как разделить квартиру в ипотеке и имущество при разводе, кто будет платить по задолженности и кто кому должен компенсацию платежей, то договоренности стоит заверить у нотариуса. В этом случае подавать заявление в суд не придется.

Варианты раздела

Рассмотрим подробнее решения, к которым по статистике чаще других прибегают муж и жена при разводе:

• Распределение задолженности и недвижимости поровну. По умолчанию супруги являются созаемщиками и жилплощадь и обязательства по ней делятся между ними (ст. 39 СК РФ). Не подлежит разделу имущество, купленное мужем или женой до женитьбы и замужества. Соответственно, ипотека, полученная в браке, также делится пополам. Это значит, что супруги могут продолжить выплачивать долг, а после закрытия кредита решить, как поступить с квадратными метрами.
• Продажа квартиры для погашения остатка. Существует два варианта сделки:
  • закрыть долг перед банком, продать объект и разделить средства;
  • переоформить долговые обязательства на покупателя на тех же условиях, на каких открыта ипотека, без изменения процента.

• Денежная компенсация по соглашению супругов. Решение подходит разведенной паре, которая договорилась и не планирует поменять состав созаемщиков, переоформив кредит только на одного. Например, жена выплачивает долг, а муж компенсирует ей часть платежей.

Нецелевой ипотечный кредит

Кредит предоставляется под Залог имеющейся недвижимости.

• Ставкаот 22%
• На срокдо 20 лет
• До 65% от стоимостиимеющейся недвижимости

• Выдел доли. Данная схема предполагает, что за каждым из супругов закрепляется часть жилья, как на бумаге, так и физическая (ст. 254 ГК РФ). Чтобы ее выделить в натуре, требуется создать необходимые условия. В частном доме — это отдельная дверь для каждого собственника, индивидуальные кухня и санузел. Для квартиры этот вариант неактуален.

• Отказ от прав на недвижимость при разделе ипотеки при разводе и выход из договора. Один из супругов отказывается от свой половины в пользу другого.

  При выводе или смене созаемщика из ипотечного кредита он освобождается от обязательств возвращать денежные средства. Кроме того, он имеет право потребовать компенсации от второй стороны.

  Однако если титульный заемщик откажется платить, кредитор потребует возврата долга с обоих участников.

Вне зависимости от того, на одного ли человека оформлен договор, или супруги выступают созаемщиками или они заключили фиктивный брак для получения займа, квартира, как и задолженность, является общей и делится поровну (если речь не идет о военной ипотеке).

Поэтому если одна из сторон перестает платить после развода, эта обязанность перейдет второму. В противном случае при отсутствии оплаты жилищного кредита банк вправе по завершении срока в три месяца обратиться в суд для взыскания займа.

Выбор схемы раздела имущества и обязанностей зависит исключительно от договоренностей мужа и жены.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок.

При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат.

Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.

Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:

• При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
• При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
• После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
• После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.

Во избежание трудноразрешимых ситуаций юристы советуют составить соглашение, в котором будут четко прописаны порядок расторжения брака, величина алиментов, права ребенка до и после совершеннолетия, доли каждого супруга, объем долговых обязательств и т. д. Это позволит упростить бракоразводный процесс и избежать необходимости обращения в суд с заявлением.

Военная ипотека при разводе супругов

Военная ипотека относится к особым случаям. В соответствии со ст. 34 СК РФ, средства, полученные в качестве выплат спецназначения, не являются совместно нажитым имуществом. То есть квартира, которую купили по программе НИС, не подлежит разделу между разведенными супругами, в том числе при наличии детей.

Однако если купленное жилье приобреталась не только с использованием выплат по программе военной ипотеки, но и на совместные накопления супругов, то при разводе будут учитываться права обеих сторон. В этом случае, как показывает судебная практика, наиболее распространены два способа решения ситуации:

• Муж и жена договариваются о разделе имущества;
• Супруги обращаются в суд, где обязаны доказать, что при погашении ипотечного кредита задействовался семейный бюджет. Жилье останется у военнослужащего, а женщина сможет получить компенсацию, соразмерную вложенным ей средствам.

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда в семье есть несовершеннолетние дети. Они могут жить в ипотечной квартире, если у супруги отсутствует собственная жилплощадь. При этом мама также вправе проживать с ними.

Звезды сошлись для тех, кто мечтал купить квартиру в новостройке

1. Ставкаот 4.49%
2. На срокдо 25 лет
3. Первоначальный взносот 20%

Ипотека с маткапиталом при расторжении брака

Судебная практика гласит, что в случае развода при ипотеке, оформленной с материнским капиталом, часть недвижимости, которую оплатили средствами сертификата, распределяют между членами семьи.

Оставшаяся жилплощадь делится между супругами.

При этом если бывший муж не приходится отцом хотя бы одному ребенку и не указан в сертификате на маткапитал, то оплаченную с помощью субсидии часть ипотечной квартиры с ним делить не нужно.

Долями несовершеннолетних распоряжается родитель, с которым они проживают. Такое право за ним сохраняется до достижения детьми 18 лет.

Управлять жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним, родитель не вправе без разрешения органов опеки. Если жилой объект остается у одного из супругов, он обязан возместить другому стоимость доли (ст.

38 СК РФ). В случае разногласий величину выплаты определит суд.

Как продать ипотечную квартиру после развода

Если бывшие супруги не планируют жить в ипотечной квартире, то они могут продать недвижимость или доли и погасить полученными средствами задолженность перед банком. О своем намерении рекомендуется заранее уведомить кредитора. Также стоит помнить, что такая схема имеет нюансы:

• Не все банки согласны на продажу ипотечной квартиры при разводе, находящейся в залоге.
• Довольно сложно найти покупателей, готовых на подобную сделку.
• Если объект куплен менее трех лет назад, разведенные супруги будут обязаны заплатить Налог с продажи.

Итак, одной из наиболее важных задач является получение разрешения банка на реализацию, без которого Росреестр не проведет регистрацию нового собственника (ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Какие существуют решения? Чтобы продать квартиру в ипотеке при разводе, можно обсудить с покупателем возможность перевода денежных средств продавцу для погашения последним задолженности и снятия обременения.

После этого останется переоформить право на жилплощадь на нового владельца.

Ипотечный кредит на покупку дома

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

• Ставкаот 20.70%
• На срокдо 25 лет
• Первоначальный взносот 30%

Еще одним вариантом станет перевод обязанностей заемщика на покупателя (ст. 391 ГК РФ). Как отмечалось выше, не все банки дают согласие на такие сделки, поскольку новый кредитополучатель должен соответствовать требованиям по уровню дохода и платежеспособности.

Если согласие получено, продавцы отказываются от доли в пользу покупателя. В качестве компенсации они получают внесенные по кредиту средства.

К слову, это схема продажи квартиры после развода актуальна, если один супруг хочет оставить недвижимость себе и готов взять на себя долговые обязательства.

Как делится ипотека, оформленная до брака

Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу.

При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки.

Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.

Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит Гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.

Рефинансирование при расторжении брака

Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.

О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.

Как отказаться от ипотеки

Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий.

В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости.

Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.

Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.