› Квартирный вопрос › Покупка квартиры › Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире в 2019 году

24.11.2018 1 309 просмотров

Очень часто, когда между родственниками или близкими людьми отношения становятся значительно хуже, нежели это было раньше, причиной этого конфликта бывает Недвижимость. Например, такое может произойти, если вдруг один из собственников долевой недвижимости хочет приобрести (выкупить) права на квартиру в полном объеме.

Порядок долевого выкупа

Чтобы стать собственником квартиры — ее необходимо купить. А чтобы приобрести квартиру, необходимо составить Договор купли-продажи.

При приобретении части недвижимости и прав на нее необходимо пройти несколько этапов:

• Подготовка необходимой документации;
• Подписание договора сторонами сделки;
• После подписания договора купли-продажи необходимо подать документы в Государственный Реестр недвижимости для того, чтобы зарегистрировать права на недвижимость нового владельца. В течение 18 дней (с момента подачи документов и заявления) происходит эта регистрация в реестре (согласно 218 Федеральному Закону РФ).

Срок, за который в реестре происходит регистрация, в различных субъектах России может различаться, например, в московских инстанциях ее производят в течение всего 12 дней. Новый собственник станет владельцем недвижимости только после того, как регистрация вступит в силу. Подтвердить права сможет справка из ЕГРН.

В какой суд идти, и какие документы собирать?

Для того, что бы произвести выкуп доли жилья с помощью судебных учреждений необходимо обратиться в обычный районный суд. Но этот суд должен находиться именно по местонахождению (регистрации) квартиры.

Если лицо, которое обращается в суд, например, прописано в соседнем районе, который находится в ведение другого районного суда, то обращаться необходимо все равно в суд по местонахождению квартиры.

В судебном учреждении необходимо будет составить заявление, а так же принести определенный пакет документов.

Документы, которые нужны для выкупа доли:

1.  Документы, которые могут подтвердить права собственности на недвижимость.

   Такими документами могут быть, например, договор дарения, купли-продажи;

2. Необходимо подтвердить, что жилье ничем не обременяется, это делается с помощью справки из ЕГРН;
3. Также понадобятся планы каждого этажа недвижимости (если этаж один, то план одного этажа), кадастровый документ — это предоставляется в пакете документов из БТИ.
4. Выписка из домовой книги, в ней указаны все сейчас проживающие и ранее проживавшие в квартире;
5. Согласие второго супруга на продажу доли недвижимости (если требуется). Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса.

Исковое заявление

Для оформления выкупа части жилья через судебные органы, понадобится составить исковое заявление . В нем должна содержаться определенная информация:

1. Полные имена (ФИО) и другие данные истца и ответчика;
2. Причина, которая послужила поводом для обращения гражданина в суд;
3. Указывается, что досудебная Процедура была проведена;
4. В конце заявления ставится подпись, и указывается дата.

Иск после этого направляется на рассмотрение в суд, позже по нему выдается решение, которое выносится на основании документов. Если судебные органы встанут на сторону заявителя, то долю в квартире, которая была причиной спора, приобретает ответчик, а Истец получает за нее денежные средства.

Как обязать собственника доли?

Как таковая принудительная продажа части недвижимости через судебные инстанции невозможна. Лучшим решением будет предложение собственнику о выкупе доли жилой недвижимости, а при отрицательном ответе начать оформление документов для продажи посторонним лицам. Отказ собственника о выкупе должен быть строго в письменном виде (если это не молчаливый отказ).

Правда, есть возможность оформить так называемый принудительный выкуп. Это подойдет в том случае, если владелец какой-то части квартиры хочет продать свою часть другим собственникам, но они против этого договора.

Такой принудительный выкуп в подавляющем большинстве оформляют родственники, из-за того, что квартира находится во владении большего количества собственников.

В такой ситуации часть имущества может признаться незначительной, а собственник, обладающий этой частью, может продать ее остальным долевым собственникам.

Принудительная продажа

Выше уже говорилось о том, что принудительная продажа через судебные органы невозможна, но разрешается принудительный выкуп части недвижимости.

Для его оформления, необходимо следовать следующим условиям:

• Признание необходимой части недвижимости незначительной;
• Незаинтересованность владельца в своей собственности;
• Владение долей недвижимости в натуре не может осуществляться.

Как незначительная доля признается таковой?

В нормах законодательства говорится в том, что незначительной частью жилья может называться только та доля, которая по площади составляет менее 1/4 площади квартиры. Незначительной долей можно назвать, например, если человек является собственником 5 квадратных метров в квартире площадью 75 квадратных метров, а самая маленькая жилая комната равна 15 квадратам.

Ранее, в статье 252 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) говорилось о том, что приобретение части собственности владельца можно было приобрести на общих условиях. На сегодняшний день такой выкуп может производиться только с согласия владельца.

В статье 254 ГК РФ имеются серьезные противоречия, из-за которых возникло огромное количество споров среди квалифицированных юристов. Во втором абзаце части 3 говорилось о том, что право выкупа принадлежит только «выделяющемуся» собственнику.

Если говорить другими словами — это Гражданин, у которого было собственное желание выделить долю.

А после этого, во втором абзаце части 4 утверждается, что собственники должны выплатить денежное возмещение (компенсацию) владельцу этой маленькой доли «вместо ее выдела», но только при его согласии. При его отрицательном ответе, несогласии, может производиться уже и выкуп через судебные органы.

После прочтения статьи можно сделать вывод, что право на получение компенсации есть только у собственника, которые изначально требовал тот самый выдел.

Но о том, что делать лицам, которые хотят просто получать компенсацию или же другие долевым собственникам (основным), которых хотят освободить квартиру от других совладельцев, в том числе и от владельца малозначительной доли, так ничего, и не сказано.

Например, Конституционный Суд РФ выносит определение, произошло это еще в 2008 году в соответствии, с которым суд имеет право обязать других собственников выкупить незначительную долю, но при условии, что ее хозяин требовал выдела своей части.

Если говорить о позиции Верховного Суда РФ, то она кардинально отличается от позиции Конституционный Суд РФ. В 2006 и 2012 годах суд предлагал поддержать владельцев значительных (больших) долей.

Эта поддержка заключалась в том, что применять выкуп можно и без согласия незначительной доли.

Но применять это правило можно лишь в тех случаях, когда собственник очень маленькой доли злоупотреблял своими правами.

К сожалению, из-за достаточно серьезных разногласий Конституционный Суд РФ и Верховного Суда РФ в стране нет единообразия в судебной практике по принудительному выкупу.

А это означает то, что подавая исковое заявление в судебные органы нельзя быть полностью уверенным в определенном решении.

Решения могут быть вообще совершенно разными, в одном случае могут поддержать владельца незначительной доли, а в «соседнем» деле поддержат владельца основной доли. В этом и заключаются основные проблемы принудительного выкупа доли через суд.

Правда, судебная практика иллюстрирует, что судебные инстанции зачастую встают на сторону собственника этой независимой части квартиры. 

Владелец незначительной доли требует за нее денежную сумму

Самым хорошим, а главное мирным решением будет — купить эту долю. Если вопрос не получится решить положительно, то можно, точнее даже нужно идти в суд.

Истец имеет полное право подать исковое заявление на принудительный выдел доли недвижимости. Многие эксперты советуют сделать экспертизу, которая сможет показать невозможность выдела, еще на этапе досудебного разбирательства.

Правда, при обращении в суд такую экспертизу судья, скорее всего, назначит сам.

Но собственник не сможет сразу же подать исковое заявление о выкупе доли, из-за того, что это противоречит нормам законодательства, точнее Гражданскому Кодексу РФ.

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире в 2019 году Ссылка на основную публикацию

Принудительный выкуп доли в квартире [year]: судебная практика

Спросить беcплатно!

Главная » Недвижимость » Принудительный выкуп доли в квартире через суд

Принудительный выкуп доли в квартире через суд – процедура, установленная российским гражданским законодательством, применяемая в ситуациях, когда один из нескольких владельцев жилплощади отказывается продать свою незначительную долю в помещении другим собственникам.

Судебный порядок выкупа части в квартире распространяется только на случаи, если доля одного из собственников в жилище настолько мала, что совместное использование либо выдел в натуре, то есть предоставление отдельной комнаты невозможно без нарушения прав других совладельцев.

Законодательство

Законы России закрепляют на всей территории страны принцип неприкасаемости собственности. Данный принцип установлен в 35 статье Конституции.

Пользуясь этим правилом, некоторые из владельцев, имея малозначительную часть в квартире, пытаются использовать ее в качестве рычага давления на остальных владельцев.

Действия владельца микродоли могут заключаться в полном отказе от продажи своей части или же выставлении несоразмерной цены за нее.

Однако, в некоторых случаях, в соответствии нормам гражданского законодательства, невзирая на положения ст.35 Конституции, хозяин незначительной части в жилье, через суд будет обязан продать свое имущество другим совладельцам.

Права владельца имущества устанавливаются ст.288 ГК РФ. Исходя из этой нормы, собственник беспрепятственно может пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

При этом довольно часто одним жилым объектом (квартирой, домом, комнатой) владеют сразу несколько человек. Такая собственность является долевой, ее понятие прописывается в 244 статье ГК.

Хозяевами долей могут быть как родственники, так и посторонние люди, ставшие владельцами по той или иной причине:

• наследование;
• разделение имущества;
• приобретение доли.

Однако случается и так, что часть в квартире одного из собственников очень маленькая, в то время как наибольшая доля принадлежит другому владельцу. В такой ситуации установить правила совместного использования жилой площади невозможно даже по решению суда, в виду нарушения одним владельцем прав другого.

При таких обстоятельствах основной собственник предлагает хозяину незначительной части осуществить выкуп, но при невозможности прийти к согласию по данному вопросу (например, при отказе владельца микродоли или выставлении несправедливой цены) вопрос может быть разрешен только в судебной инстанции.

Основания для обращения в суд

Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:

• отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
• утрата в случае гибели либо уничтожения;
• добровольный отказ от собственнических прав;
• принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).

Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.

Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:

1. Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
2. Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
3. У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).

Выкуп по решению суда возможен только при наличии всех трех обстоятельств.

Конституционным Судом РФ вынесены постановления, согласно которым, при рассмотрении судебной инстанцией вопросов о принудительном выкупе части в жилище, судьи должны определять не только фат заинтересованности владельца незначительной доли в ее использовании, но и также выяснить соразмерность этой заинтересованности тем неудобствам, которые такой владелец причиняет иным собственникам.

Процедура обращения в суд

Дела о принудительном выкупе части в жилье входят в компетенцию районных судов на территории расположения спорной квартиры.

Для получения решения судебной инстанции следует придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Досудебный порядок – необходимости в данной процедуре нет, она не является обязательной. Однако, попытка мирного решения вопроса может быть использована в пользу истца. Для этого следует отправить хозяину малозначительной части жилища письменное обращение, в котором указывается намерение выкупить его долю. Ксерокопия обращения будет считаться доказательством, даже если ответа на него не поступило.
2. Определение стоимости выкупаемой доли – желательно обратиться к специалисту-оценщику, который составит заключение о цене выкупаемой части. Документ также будет признан доказательством. Если дело будет выиграно истцом, стоимость услуг эксперта можно взыскать с ответчика.
3. Подготовка документации – чем больше доказательств получит судья, тем больше шансов для истца на удачный исход дела.
4. Формирование иска – исковое заявление составляется по установленной форме. Для правильного написания без опечаток и ошибок лучше воспользоваться помощью профессионала.
5. Подача пакета документов – бумаги необходимо направить в экспедицию (канцелярию) судебной инстанции. Сделать это можно посредством личного посещения, через представителя или почту (с уведомлением).
6. Судебный процесс – после принятия документов начинается непосредственное рассмотрение дела. Собственники вызываются в судебный орган, аргументируют свою позицию по спорному вопросу.
7. Принятие решения – проведя разбирательство, судебная инстанция выносит решение в пользу одной из сторон. Обжаловать его можно в срок до 10 дней.
8. Оформление собственнических прав – при положительном исходе разбирательства, истец должен перевести ответчику средства, которые равны стоимости выкупаемой части в жилище. После следует обратиться в Росреестр для оформления собственности.

Составление иска

Иск о принудительном выкупе доли в жилплощади составляется письменно и должен содержать следующую информацию:

• данные судебной инстанции;
• сведения о заявителе;
• информацию об ответчике;
• стоимость иска (цена доли);
• размер уплаченной пошлины;
• название заявления;
• информацию о возникновении собственнических прав у каждого владельца;
• адрес и характеристику жилплощади;
• размеры долей;
• причины разногласий;
• заключение экспертизы;
• прошение;
• дата написания и подпись заявителя;
• приложения.

Скачать иск о принудительном выкупе доли в квартире (образец)

Необходимые документы

При подаче иска, к нему необходимо приложить следующие бумаги:

1. Личный документ заявителя.
2. Копии заявления (по количеству участников и для суда).
3. Копия досудебного обращения к ответчику.
4. Заключение по цене жилья.
5. Справка из домоуправления.
6. Техпаспорт на жилье.
7. Документы из ЕГРН о количестве совладельцев и размере долей.
8. Чек об оплате пошлины.
9. Справка об ином жилье ответчика.
10. Чеки о коммунальных платежах (единолично истцом).
11. Иные доказательства, подтверждающие точку зрения истца.

Примеры решения споров

Рассматривая иски такого вида, органы правосудия опираются на следующие нормы:

• ст. 247 ГК РФ – описывающей принципы владения и пользования долевым имуществом;
• ст. 252 ГК РФ ­– устанавливающей порядок разделения долевой собственности;
• Определениями Верховного и Конституционного судов.

Пример №1: в судебную инстанцию поступило обращение от мужчины, желающего принудительно купить часть в квартире, принадлежащую бывшей супруге. Бывшая жена отказывается от продажи ввиду негативного отношения к истцу.

Рассмотрев все материалы и основываясь на вышеперечисленных актах, судебной инстанцией выносится решение о малозначительности доли женщины.

Ответчица своей частью в имуществе не пользуется, у нее имеется иное жилье, поэтому истец обязуется выплатить своей бывшей супруге стоимость ее доли, а затем получить на эту часть собственнические права.

Пример №2: в судебную инстанцию обратилась женщина, являющаяся одной из владельцев жилого помещения, площадь которого составляет 220м2. Принадлежащая ей доля равна 90% от этого имущества.

Истица желает купить 10%, принадлежащие другому человеку принудительно.

Суд отказал женщине в ее требованиях, так как 10% от этой квартиры составляет 22м2, а данная площадь соразмерна отдельной однокомнатной квартире.

В своей работе судебные органы устанавливают время и обстоятельства, при которых возникли собственнические права на малозначительную долю.

Пользуется ли хозяин такой доли своим имуществом и многие другие нюансы, разобраться в которых человеку без профессионального юридического образования и опыта будет затруднительно, поэтому при возникновении подобных споров все-таки стоит обратиться к профессионалу.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Принудительный выкуп доли в квартире через судСсылка на основную публикацию

Принудительный выкуп доли в квартире через суд: исковое заявление, судебная практика

Главная » Жилищные споры » Принудительный выкуп доли в квартире через суд

2 258 просмотров

Право собственности имущества закреплено в ст.35 Конституции Российской Федерации. Исходя из этой статьи, никто не может быть лишен собственности в принудительном порядке любым способом, кроме как по решению суда. Таким образом, выкупить долю в квартире в принудительном порядке возможно, однако для этого должны выполняться все условия.

Основания для обращения в суд

Особенности использования долей имущества указаны в статье 252 ГК РФ. И там же, в пункте 4, указана возможность выплатить компенсацию владельцу доли. Фактически это и будет выкуп в принудительном порядке. Но для этого должны быть очень веские основания. Так, забрать долю с выплатой компенсации можно только если выполняются все следующие пункты:

• Доля является незначительной.
• Долю невозможно выделить в натуре.
• Владелец доли не имеет возможности/желания/потребности использовать эту долю.

Пример: У квартиры есть 2 собственника. Один из них владеет 49/50 долями имущества, а второй, только 1/50. Общий размер квартиры 50 кв.м., исходя из чего можно сделать вывод, что второй человек владеет, буквально, всего 1 кв.м. Это незначительная доля. Выделить ее в натуре невозможно, так как физически нельзя отделить всего 1 кв.м.

, оснастить его ванной, туалетом, кухней, отдельным выходом и так далее. Жить на такой площади нельзя. Помимо всего прочего, у владельца 49/50 другого жилья нет, а у владельца 1/50 доли – есть. Более того, из-за разногласий, собственники не могут ужиться в одном помещении.

В такой ситуации владелец 49/50 долей может подать иск в суд и в принудительном порядке выкупить 1/50 долю второго владельца (выплатить компенсацию).

Исходя из п.5 ст.252 ГК РФ, после получения компенсации владелец доли утрачивает на нее право. Логично, что переходит оно к тому лицу, которое и выплатило деньги.

Прежде чем обращаться в суд нужно постараться решить вопрос «по-хорошему». Даже если заранее известно, что попытка обречена на провал, сам факт того, что прежде чем обращаться в суд истец пытался решить проблему во внесудебном порядке сработает «в плюс». Разумеется, этот момент нужно будет подтверждать документально. Например, записывать на видео.

Запись может производиться только с согласия второй стороны. В противном случае суд может не принять во внимание подобное доказательство.

1. Подготовить документы/доказательства.
2. Составить исковое заявление.
3. Направить заявление в суд.
4. Оплатить госпошлину.
5. Дождаться рассмотрения дела.
6. Участвовать на заседании суда.
7. Получить решение суда.
8. Дождаться, пока решение вступит в силу.
9. Выплатить компенсацию ответчику и, обязательно подтвердить данный факт документально.
10. На основании решения суда оформить право собственности на имущество в Росреестре.

К исковому заявлению нужно прикладывать:

• Паспорт истца.
• Свидетельство о праве собственности на недвижимость (сейчас это выписка из ЕГРН).
• Доказательства правоты истца.
• Подтверждение попытки решить вопрос во внесудебном порядке.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Доверенность на представителя и его паспорт (при необходимости).

Перечень документов может серьезно изменяться в зависимости от сложившейся ситуации.

Данный спор является имущественным и потому госпошлина рассчитывается исходя из правил пп.1, п.1 ст.333.19 НК РФ. Как следствие, конкретная сумма напрямую привязана к стоимости доли имущества, которую планируется выкупить в принудительном порядке.

Пример: Если стоимость доли составляет 50 тысяч рублей, то размер госпошлины будет равен 800 рублей + 3% от 50 тысяч = 2300 рублей.

Дополнительных платежей на стадии рассмотрения искового заявления больше не планируется, разумеется, если не нужно заказывать какие-то платные справки.

Пример: Обычно требуется свежая выписка из ЕГРН, которая для физлиц стоит от 300 рублей и выше.

После того как решение суда вступит в силу нужно будет выплатить компенсацию владельцу незначительной доли (в зависимости от стоимости недвижимости), что и будет являться принудительным выкупом. Конкретная сумма сильно варьируется от региона к региону. Например, в Москве это может быть и 500 тысяч рублей, а в небольшом отдаленном поселке – 5 тысяч рублей.

И отдельно оплачивается госпошлина за регистрацию права собственности. Ее размер составляет 2000 рублей за 1 владельца.

Пример: Предположим, что у квартиры есть 5 владельцев, 4 из которых являются семьей и фактически в суде выступают как истцы все вместе. Они владеют 29/30 квартиры.

Планируется, что после выкупа последней, 1/30 доли, она будет равномерно распределена между всеми четырьмя истцами.

Таким образом, нужно будет производить одновременно 4 регистрации собственности, что предполагает платеж в 2000*4=8000 рублей.

Последний момент: после выкупа доли возрастет размер налога на недвижимость, который нужно оплачивать ежегодно. Однако учитывая тот факт, что выкупается лишь незначительная часть недвижимости, разница между суммами платежей не будет значительной.

Сроки

Конкретных и строго определенных сроков рассмотрения подобных дел не существует:

ДействияСрок

Попытка решить вопрос во внесудебном порядке	От 1 дня
Сбор требуемой документации	От 1 дня
Рассмотрение искового заявления	До 2-х месяцев
Вступление решения в силу	1 месяц
Выплата компенсации	До 1 дня
Оформление права собственности	От 3-х дней.

Таким образом, в среднем, вся процедура займет порядка 2-3 месяцев максимум, при условии, что истец будет активно заниматься вопросом.

Иск о принудительном выкупе доли в квартире (образец) 2020

Скачать образец искового заявления на принудительный выкуп доли в квартире

Судебная практика

В рамках рассмотрения исковых заявлений такого типа суд опирается на:

• Ст.247 ГК РФ – использование и владение имуществом в долевой собственности.
• Ст.252 ГК РФ – раздел долевого имущества.

Судебная практика о принудительном выкупе доли в квартире

Designed by Freepik

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждому россиянину гарантирована неприкосновенность частной собственности. Отчуждение благ без получения согласия гражданина не допускается. Исключением являются случаи, когда решение принимается судом.

Зачастую подобные ситуации происходят при передаче права собственности на часть жилья. Если стороны не нашли компромисс, а разделить жилплощадь попросту необходимо, то процедура может быть проведена через судебную инстанцию с последующей выплатой компенсации, равной стоимости отчуждаемых квадратных метров.

В статье будет подробно рассказано о том, как осуществляется принудительный выкуп доли в квартире через суд.

Нормативное регулирование вопроса

Спорные моменты при разделе собственности решаются с учетом норм действующего гражданского законодательства. Так, согласно ст. 288 ГК России владелец объекта в многоквартирном доме наделяется правом использования и распоряжения недвижимостью по своему усмотрению. Единственным ограничением является обязательство соблюдения действующего законодательства при проведении сделок.

Такие процедуры, как приватизация, использование средств по госпрограмме «Материнский капитал», наследование, дают повод для приобретения прав на жилье сразу несколькими лицами.

Делению подлежат квартиры, а также помещения, находящиеся в них. Вопросу такой формы владения объектом посвящена ст. 244 ГК РФ.

В роли собственников долей выступают члены семейства, а также граждане, не имеющие родственных связей.

Важно! Когда на жилплощади находится несколько семей, то неизменно возникают спорные ситуации. В подобных условиях конфликты, связанные с реализацией права пользования, подлежат урегулированию в рамках положений ст. 247 ГК РФ.

Если мирно сосуществовать в рамках определенной квартиры не получается, то возникает вопрос о выделении долей. Такие части могут составлять 1/10 или меньше. К сожалению, решение любой жилищной ситуации приводит к затрагиванию интересов других жильцов.

Какие существуют основания для принудительного выкупа

Не так давно обозначенная процедура была не урегулирована на законодательном уровне. Потребность в новых нормах и судебная практика привели к тому, что Гражданский Кодекс пополнился ст. 252. В ней четко прописан механизм раздела и выдела жилплощади, относящейся к соответствующему виду собственности.

Положения обозначенной ранее статьи свидетельствуют о том, что долевое имущество разделяется между владельцами согласно обоюдной договоренности.

При желании приобретения квадратных метров гражданин, проживающих в квартире на правах хозяина вправе заявить о своих намерениях.

Если вопрос не получается разрешить мирно, то человек может составить исковое заявление с требованием о выделе части жилплощади из общего состава объекта.

Иногда размер площади, выделенный на человека, не позволяет оформить право собственности. Данная проблема касается сособственников, права которых также нарушаются. В подобных случаях компетентные органы руководствуются п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ. Собственник, желающий отделиться от других жильцов, получает компенсацию, равную стоимости квадратных метров, со стороны последних.

Какова позиция судебных инстанций по поводу принудительного выкупа?

Проблема замены жилой площади компенсацией объясняется тем, что граждане часто несогласны с полагающейся им суммой, считая, что жилье стоит дороже.

При этом гражданское законодательство позволяет суду определять величину компенсации без учета мнения владельца.

Для реализации решения нужно признать размер доли: незначительным; невыделимым; не представляющим интереса для выгодоприобретателя.

Важно! Согласно п. 5 ст. 252 ГК РФ владелец, получив причитающиеся ему деньги, передает часть объекта в распоряжение остальным жильцам. Тем самым хозяин окончательно теряет права на владение и пользование имуществом.

Как уже было отмечено ранее, основополагающим моментом для судебной инстанции является отнесение благ к разряду незначительных.

При этом правовые акты не дают четкого ответа, какие параметры должны соблюдаться при отнесении части жилья к подобной категории.

Компетентный орган исходит из того, что квадратные метры, принадлежащие гражданину, не позволят ему комфортно и с соблюдением существующих нормативов существовать на обозначенной территории, не доставляя дискомфорт иным лицам.

Например:

Если гражданину принадлежит десятая часть собственности от жилплощади в 200 м², то человек (семья), смогут пользоваться данными квадратными метрами не стесняя остальных жильцов. Однако при общей площади квартиры в 30 м² права и законные интересы совладельцев объективно будут ущемлены.

Помимо величины доли, инстанцией учитывается невозможность разделения жилища на части. Данная процедура неизбежно связана с ограждением индивидуальной жилой зоны и проведением коммуникаций. Помимо всего прочего, по правилам такая «комната» должна быть оборудована отдельным входом.

Если подобное решение возможно, то в принудительном выкупе будет отказано. Иногда суд устанавливает тот факт, что квадратные метры, расположенные в жилище, не вызывают существенного имущественного интереса у заявителя.

В такой ситуации требование о денежной компенсации будет удовлетворено.

Под признаками отсутствующего интереса понимаются:

• выявление другой собственности у просителя;
• наличие регистрации по другому адресу;
• уклонение от оплаты счетов за потребленные коммунальные Услуги и исполнения иных обязательств, которыми обременен владелец жилища.

Если все три из обозначенных выше признака подтверждены, то суд принимает ходатайство истца и встает на его сторону. Размер выплаты назначается судебным постановлением.

При этом стоит помнить о том, что отсутствие хотя бы одного из критериев будет поводом для оспаривания требований, указанных в заявлении. В разъяснениях, утвержденных определением КС РФ за номером 1359-О-О от 13.10.

09, говорится о потребности установления судебной инстанцией фактического интереса собственника в использовании квадратных метров, его доли в общей площади и соразмерности выгоды неудобствам, приносимым остальным жильцам.

Образец искового заявления о принудительном выкупе незначительной доли в квартире

В ….. районный суд г. Москвы 

представитель по доверенности  

Кусаев Алексей Николаевич 

моб. тел. 8 916 758 01 00  

действующая в интересах опекаемой  

Третье лицо: Отдел Управления Федеральной миграционной службы по городу Москве….  

Третье лицо: Уполномоченные органы в сфере опеки, попечительства и патронажа г. Москва района ….  

о признании незначительной доли жилого помещения, прекращении права собственности на Жилое помещение, признании права собственности на долю жилого помещения, возложении обязанности по выплате компенсации за долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, признании Н……… утратившей право пользования жилым помещением по адресу: г. Москва,…….., в целях последующего снятия ее отделением Управления Федеральной Миграционной Службы России по городу Москве ….. с регистрационного учета по месту регистрации в квартире. 

После смерти моего супруга Л……….., ….. г.р., его дочь от предыдущего брака Н………., ……… г.р. получила в собственность (наследование по закону) 1/9 долю кв. ……… г. Москва – так как с детства является инвалидом 1 группы (синдром Дауна). Помимо указанной доли в собственности, у Н………. принадлежит на праве собственности 1/3 доли (18.5 кв.

м) в трёхкомнатной квартире, расположенной по адресу: Московская область, г. ………….. (кадастровый номер…….). Остальная площадь жилого помещения, а именно 2/3 доли принадлежит на праве собственности её сестре Е…………, ………. г.р., которая в настоящее время является опекуном Н………… Фактически, после смерти Л……, его дочь Н…… постоянно проживает по адресу: Московская область, г. ……….

– по данному адресу проживает её мать.  

Далее, мною было предложено ответчику Е……… (действующая в интересах Н………) выкупить мою долю в квартире, а именно 8/9 доли в кв. ……, г. Москва.

Однако договориться о купле-продажи принадлежащей мне на праве собственности 8/9 доли у нас не получилось, так как Е……..

уведомила меня, что одномоментно заплатить необходимую сумму она не имеет возможности и предложила многолетнюю рассрочку по выкупу. Указанными в уведомлении условиями я не согласилась.  

После чего, я направила Е……….. уведомление о намерении выкупить долю в квартире, принадлежащей Н…………., однако ответа не получила. В связи с этим, я вынуждена обратиться в суд.     

В соответствии с п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.

1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них, суд по требованию выделяющего собственника, вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.    

Согласно п.1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть реализовано между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2 ст. 252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьёй собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.5 ст. 252 ГК РФ). 

Из содержания приведённых положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путём достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения – обратиться в суд за разрешением возникшего спора.               

Я, как участник долевой собственности, реализуя данное право, обратилась с иском к сособственнику Н………… (представляет интересы Е……….), поскольку действие законоположений п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяются как на требования выделяющего собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Закрепляя в п. 4 ст.

252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. 

Необходимость выкупа доли в квартире имеет место по следующим основаниям. 

— Ответчик принял долю в квартире в порядке наследования, существенного интереса в использовании своей доли не имеет, в содержании и сохранении жилого помещения не участвует; 

— стороны не являются членами одной семьи и не могут независимо друг от друга пользоваться жилым помещением;  

— выделить в пользование Н……… комнату, равную площади, соответствующей принадлежащей Н……… доли в праве собственности (1/9) невозможно, поскольку изолированной комнаты площадью 5 кв. метров в спорной квартире не имеется и по техническим причинам выделить ее не предоставляется возможным; 

— сложившиеся правоотношения между участниками общей долевой собственности по поводу объекта собственности (жилого помещения) свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данный объект не может быть использован всеми собственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав второго собственника. Следовательно, защита нарушенных прав и законных интересов собственника долей – Истца в праве возможна в силу п. 4. ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты участнику долевой собственности — Ответчику денежной компенсации за его долю с утратой Ответчиком права на долю в общем имуществе.  

— доказательств, свидетельствующих о наличии сложившегося порядка пользования спорной квартирой между Н………… и мною (А…..) не имеется;  

— Н………. в спорную квартиру не вселялась, в ней никогда не проживала (соответственно, в квартире нет ни её одежды, вещей, посуды, принадлежностей повседневного обихода и т.д.), не является родственницей истцу, проживание будет сопряжено с пользованием доли собственности А………, что противоречит требованиям ст. 209 ГК РФ; 

— Н…….. имеет на праве собственности полноценную комнату на площади 18,5 кв. м, расположенную в квартире ………….., Московской области;  

— на момент предъявления иска А……… о прекращении права собственности на 1/9 доли, ответчик Е……… (действующая в интересах Н……….) не заявляла требования о вселении в квартиру, была согласна с установленным порядком владения и пользования этим имуществом; 

— право пользования 1/9 доли в праве собственности на квартиру Н…….. (представляет интересы Е………..) не может реализовать, так как невозможно выделить ей долю в этом имуществе.  

В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.  

Между тем, вышеуказанные доводы в отношении сложившихся правоотношений между участниками общей долевой собственности по поводу объекта собственности (жилого помещения) свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данные объект не может быть использован всеми собственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности. Следовательно, защита нарушенных прав и законных интересов собственника значительной доли в праве на имущество А…….. возможна в силу п.4 ст. 252 ГК РФ путём принудительной выплаты участнику долевой собственности Н………. денежной компенсации за её долю с утратой ею права на долю в общем имуществе.  

Размер денежной компенсации за 1/9 доли в праве собственности на квартиру составляет ……… рублей с учётом результатов экспертной оценки спорного имущества.  

Согласно п. 11 ч. 1 ст. 8 ФЗ от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ ‘Об опеке и попечительстве’ к полномочиям органов опеки и попечительства относится обеспечение сохранности имущества, недееспособных граждан находящихся под опекой. 

11) проверка условий жизни подопечных, соблюдения опекунами и попечителями прав и законных интересов подопечных, обеспечения сохранности их имущества, а также исполнения опекунами и попечителями требований к осуществлению ими прав и исполнению обязанностей опекунов или попечителей, определяемых в соответствии с частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона; (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 167-ФЗ)  

Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2019 в Москве)

Рассматривая требования совладельцев долей в квартирах  о принудительном выкупе — о возмездной передаче доли другому собственнику, суды исходят из следующих правил.

Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ).

В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды.

В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.

С одной стороны правила ст.

252  ГК РФ  соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственников других долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья Гражданского кодекса РФ до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.

Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ  описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры.

При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:

1. когда доля собственника незначительна,
2. доля не может быть реально выделена,
3. собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 

Незначительная доля

Критерий незначительности доли в кодексе отсутствует, что порождает споры и злоупотребления между участниками общей собственности.

Поскольку Общая собственность может возникать на различные виды имущества (движимое, недвижимое, производственное и т.д.) с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ в каждом случае спора о принудительном выкупе доли спор должен разрешаться судами с учетом конкретных обстоятельств, устанавливая факт незначительности доли.

Так, разрешая спор о принудительном выкупе незначительной доли в квартире в Москве, суд постановил решения исключительно на совокупности обстоятельств (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2017г. гр.д.№33-11815), в том числе определил долю в общем имуществе, как незначительную.

Обстоятельства дела: В собственности истца находилась доля 2-х комнатной квартиры размером 19/20, а у ответчика – 1/19 доля. В квартире проживал ответчик. Вселению истца препятствовал. У ответчика было другое жилое помещение.

• Суд удовлетворил исковые требования.
• Мотивы принятого решения:
• Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности – двухкомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительности случая, когда данный объект не может быть использован собственником _______, имеющим меньшую долю в праве собственности, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав _______.
• Данный вывод Суд первой инстанции сделал на основе изучения фактических обстоятельств, которые позволили суда установить:
• — ответчик существенного интереса в спорном жилом помещении не имеет,
• — имеет на праве собственности другое жилое помещение,
• — между сторонами сложились крайне неприязненные отношения относительно порядка пользования жилым помещением, его оплаты и содержания, что препятствует их совместному проживанию в одном жилом помещении без выдела в натуре их долей.

Обоснование невозможности совместного пользования квартирой позволяет суду делать вывод о необходимости выделить доли в натуре. И только затем, с учетом этого обстоятельства, становится обоснованной оценка судом размера долей для их выдела внатуре.

В рассматриваемом деле районный суд г.Москвы, с чем позже согласился Московский городской суд, установил  незначительную долю ответчика в квартире:

на долю ответчика приходится 1,535 кв.м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных прав и не могут быть выделены в натуре, в связи с чем отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на его долю в спорном жилом помещении.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основании  доказательств в деле, согласно которым:

Согласно единому жилищному документу, квартира, расположенная  по адресу: …. является двухкомнатной, Общая площадь квартиры составляет … кв.м., жилая — … кв.м. (одна комната … кв.м., вторая … кв.м.).

Доля истца составляет … кв.м жилой площади, ответчика – …. кв.м  жилой площади.

Из приведенного «свежего» решения о принудительном выкупе незначительной доли в квартире по решению суда, засиленного апелляционной инстанцией Мосгорсуда можно сделать однозначный вывод.

Незначительность доли определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В данном случае 1/20 доля 2-х комнатной квартиры не могла быть объектом жилищных прав, поскольку на нее приходилось 1,535 кв.м. жилой площади. А если на такую же долю придется 15,35 кв.м? Например, если квартира площадью 400 кв.м. Для Москвы, это вполне реальный вариант.

Полагаем, в таком случае решение суда могло быть иным. Но и истец тогда мог бы привести другие аргументы.