Максим Иванов Автор статьи Практикующий Юрист с 1990 года

Кадастр — это специальный государственный реестр, в который в обязательном порядке вносится стоимость всех объектов недвижимости.

Главным для ее владельцев является то, что именно с внесенной в кадастр суммы назначаются налоги. Достаточно часто собственники считают, что налоги непомерно высоки, а участки и объекты, с которых необходимо уплачивать обязательный сбор, стоят существенно меньше, чем указано в кадастре. Поговорим о том, как добиться справедливости и оспорить кадастровую стоимость.

Оценкой занимается государственный орган, называемый кадастровой палатой. Обычно при определении стоимости учитываются средние рыночные цены региона, его расположение и предназначение объекта. Другие очень важные параметры, такие как состояние объекта, его готовность к выполнению функций по предназначению, во внимание могут не принять.

Основной причиной завышения кадастровой цены чаще всего является желание чиновников увеличить налоговую базу, а соответственно, и объем собираемых налогов

Иногда к тем же результатам приводит простая ошибка.

Проходить процедуру определения суммы необходимо каждые 3 года. И если, по вашему мнению, итог не совпадает с ценой недвижимости, придется защищать свои права и добиваться внесения в реестр правильной суммы.

Ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ дает возможность обжаловать оценку. Инициаторами могут быть владельцы, независимо от того, физическими или юридическими лицами они являются, а также третьи лица, чьи интересы были нарушены.

Оспорить оценку можно как в досудебном порядке, так и в суде. На досудебном этапе заявление подается в комиссию Росреестра.

Процедура обязательного досудебного урегулирования является обязательной только для юридических лиц, у физических лиц имеется возможность сразу обратиться в судебную инстанцию

Как добиться пересмотра кадастровой стоимости?

Процедура оспаривания предполагает прохождение трех предварительных этапов:

• оценка недвижимости. Следует обратиться к независимому оценщику, имеющему лицензию на осуществление этой деятельности;
• составление отчетности;
• проведение экспертизы.

Обратите внимание!

Отчет о проведенной оценке, справка о стоимости, указанной в кадастре, заключение оценочных организаций и документы на право владения подаются в комиссию Росреестра.

На принятие решения комиссии отводится 1 месяц. Именно рассмотрение вопроса ее специалистами является досудебным этапом разрешения спора.

С лета 2017 года вступили в действие изменения в Закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. №237-ФЗ. Теперь этап разрешения спора в досудебном порядке стал не обязательным.

Однако этот метод может быть весьма эффективным, и основным его преимуществом является четкий срок решения проблемы. При обращении в суд процесс может затянуться на несколько месяцев. Кроме того, госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей, а подача документов в комиссию является бесплатной процедурой.

Документы, необходимые для оспаривания в суде, и перспективы дела

При обращении в судебную инстанцию следует подготовить следующие документы:

• Исковое заявление;
• справка о кадастровой стоимости. В справке обязательно должна быть указана дата проведения оценки;
• заверенная у нотариуса копия свидетельства на Право собственности;
• отчетность, составленная оценщиком в бумажном и электронном виде;
• заключение, вынесенное организацией оценщиков;
• документ об уплате государственной пошлины;
• отказ комиссии Росреестра, если он есть.

Если судья принял решение в пользу истца, в его тексте обязательно должна быть указана новая сумма для внесения в кадастр и дата подачи иска в суд

Эти сведения понадобятся при расчете имущественного или земельного налога на следующий год.

В суде заявитель может оспаривать или саму цену, или решения, вынесенные комиссией. Можно также обжаловать ее действия или бездействие. Ответчиком выступает Росреестр и органы, которые такую оценку утвердили.

Выдвигать можно одно из трех требований:

• установить реальную рыночную стоимость недвижимости;
• изменить цену в связи с тем, что выявлена недостоверность используемых при ее расчете сведений;
• третьим вариантом является оспаривание действий комиссии.

Кроме этих требований ничего другого заявлять нельзя. Причиной является достаточно высокий уровень судов первой инстанции по этому вопросу. Это суды уровня автономных республик и округов, краев, областей и городов федерального значения.

Обратите внимание!

Судебная практика показывает беспристрастность судей по этому вопросу. Если заявитель способен предоставить достоверную оценку недвижимости, отличающуюся от кадастровой, решение будет принято в его пользу.

Как правильно оценить Недвижимость для разрешения спора?

Оценкой недвижимости для споров о кадастровой стоимости должны заниматься квалифицированные специалисты, имеющие право на занятие такой деятельностью. Юридически они могут выступать как частные предприниматели или как работники оценочных компаний. В любом случае они должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков, не иметь взысканий и иметь страховку на 300 тыс. руб.

Найм профессионала является необходимым условием для пересмотра кадастровой цены недвижимости

Резюме

Оспаривание стоимости объекта, занесенной в кадастр, производится для снижения налогов, так как именно с этой суммы начисляется имущественный или земельный сбор.

С начала июля 2017 года обращаться с заявлением в комиссию Росреестра необязательно, можно сразу подавать Иск в суд.

Тем не менее иногда стоит обратиться в этот орган власти, так как рассмотрение вопроса там происходит быстрее, а обращение бесплатное. Если решение вас не устроит, вы сможете обжаловать его в суде.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ сделал оспаривание кадастровой стоимости недвижимости очень выгодным. Теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги организаций и физлиц сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

• Налог на имущество организаций,
• земельный налог,
• налог на имущество физлиц. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

• решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

• 300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
• 2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
• копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

• если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
• если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут. 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28
"О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"

• ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ПОСТАНОВЛЕНИЕ
• от 30 июня 2015 г. N 28
• О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
• ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ДЕЛ ОБ ОСПАРИВАНИИ
• РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
• ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В связи с вопросами, возникающими у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, Пленум Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, статьями 2 и 5 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации», постановляет дать следующие разъяснения:

1.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости (далее — объекты недвижимости) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (далее также — заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия).

КонсультантПлюс: примечание.

Если не согласны с оценкой

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные Услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.

В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так.

При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или Наследники, к которым собственность еще не перешла.

• Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.
• Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.
• Для этого потребуется:

• узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
• обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
• подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
• получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает Гражданин.

Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

1. Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
2. Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.
3. Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.
4. Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.

Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.

Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.

Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.

Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.

• Срок оспаривания кадастровой стоимости составляет от двух месяцев при внесудебном оспаривании до шести — восьми месяцев в случае оспаривания в суде.
• Расходы заявителя могут составить от 3–10 тыс. руб. в случае самостоятельного оспаривания в комиссии до 100 тыс. руб. при обращении к юристам в случае оспаривания в суде.
• Новая кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки. Есть вероятность, что процедуру оспаривания придется повторять каждые два-три года.
• Целесообразность оспаривания в каждом конкретном случае будет зависеть от возможной налоговой экономии и предполагаемых расходов.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: квартиры, земельного участка или другой недвижимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

• исковое заявление;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную); 
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения); 
• Доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
• сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
• иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.

По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.

Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

237-ФЗ: оспариваем кадастровую стоимость по «новому» закону

20.02.2020

С 1 января 2020 года для проведения кадастровой оценки недвижимости действуют новые правила. Подобная реформа направлена на минимизацию количества ошибок кадастровой оценки и, как следствие, к сокращению числа обращений о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – процедуры, процедуры, подкреплённой внушительной судебной практикой.

Что говорит судебная практика

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

• кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости — 22 010 исков;
• недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки — 88 исков;
• оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Что изменилось с 2020 года

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ).

Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

Норма	ФЗ №135-ФЗ (старый закон)	ФЗ №237-ФЗ (новый закон)
Досудебный порядок	Обязателен для юридических лиц.	Не предполагает досудебного порядка.
Кто определяет кадастровую оценку недвижимости	Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.	Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценки	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки.

Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной.

В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

• Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.
• Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.
• На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Согласно 237-ФЗ оспорить кадастровую стоимость можно с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включены в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания.

Основанием для спора может быть установление рыночной стоимости объекта, когда собственник считает, что размер кадастровой стоимости завышен или рассчитан с нарушениями или неточностями.

Причины неточностей могут быть следующими:

• слишком различаются рыночная и кадастровая цена;
• не учтен размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности;
• не приняты во внимание местоположение, тип объекта и исторический статус;
• не учтена инфраструктура, инженерные коммуникации, геофизические данные и др.

Собственнику участка или недвижимого имущества следует обратиться в Росреестр (комиссию по рассмотрению споров) или в суд. Для этого нужно написать заявление (иск – в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:

1. Копию документа, удостоверяющего право собственности.
2. Выписку из реестра недвижимости (в электронном виде с сайта Росреестра).
3. Отчет о независимой оценке (на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН).
4. Доказательства, полученные при проведении независимой экспертной оценки.

Комиссией заявление рассматривается в течение месяца. Её решение, в дальнейшем, можно оспорить в суде. Если суд в рассмотрении кадастровой оценки отказал, снова обратиться в комиссию за пересмотром уже не получится.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в 2021 году

Многих в последнее время интересует вопрос: можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости или земельного участка?

Раньше налог на земельную собственность или частное жильё вычисляли по инвентаризации, но с начала 2015 года появились нововведения: величина налога стала зависеть от КС (кадастровой стоимости). Сведения о КС недвижимости зафиксированы на официальном ресурсе Росреестра.

Налоги на имущество исчисляются исходя из кадастровой стоимости недвижимости, и порой неоправданно завышены. 

Чаще всего кадастровую стоимость оспаривают для уменьшения налога.  Как же оспорить кадастровую стоимость? 

КС недвижимого имущества – земли, жилого дома – должна быть приближена к рыночной цене. Но после принятия нового закона оценка проводилась в массовых масштабах. Далеко не всегда учитывались особенности того или иного объекта собственности. Ошибки в подсчётах могли привести к разнице между рыночной и кадастровой ценой.

Если официально внесённая в кадастр цена ниже рыночной, мало кто из владельцев будет в обиде. Но бывают случаи, когда объект оценен в два или три раза дороже, чем сумма, за которую его реально можно продать в условиях современного рынка недвижимости.

Поэтому многие хотят понять, а как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости или земельного участка.

Если владелец может предъявить объективные доказательства, что в Росреестре содержатся сведения, не совпадающие с реальностью, кадастровую стоимость можно оспорить.

Никто не хочет переплачивать налог, поэтому владельцам недвижимости следует знать, куда обращаться и как себя вести, чтобы исправить положение. Кодексом об административном судопроизводстве устанавливаются правила, по которым для оспаривания кадастровой стоимости нужно подать заявление в суд: городской, краевой или Верховный Республиканский. Или подать претензию в специальную комиссию.

Коротко о налогообложении  недвижимости по КС

Что подлежит налогообложению?

Объектами недвижимости, которыми владеют граждане, могут быть:

• жилые дома;
• постройки на участках садоводческих объединений;
• квартиры;
• метраж в коммуналках;
• гаражи;
• недостроенное жильё;
• любые помещения и сооружения, принадлежащие физ. лицу.

Как узнать кадастровую стоимость собственности?

Все сведения находятся в Росреестре, сайт которого доступен в Интернете. Независимые оценщики по договорённости с местными властями проводят кадастровую оценку, после чего полученную информацию отправляют на гос. ресурс.

Чтобы получить доступ к сведениям, нужно знать номер своего участка, дома или другой недвижимости. Он указан в свидетельстве на право собственности. Вместо него можно ввести полный адрес. Частные постройки и дома можно найти на карте, которая находится в публичном доступе по адресу: https://pkk5.rosreestr.ru.

Так же можно сформировать запрос, вы получите список источников данных. Из них выбираете ГКН – и получаете справку, которая содержит общую информацию, кадастровую цену и дату, когда она была назначена. Следующим шагом необходимо сравнить её с рыночной ценой, но не современной, а той, что была во время оценки кадастровыми специалистами.

В каких случаях можно оспорить кадастровую стоимость

Допустим, объект вашей недвижимости по КС оценили в 20 миллионов рублей, а его рыночная цена в тот момент была всего 18 миллионов. Получается завышение цены на 2 миллиона. В таком случае вы имеете законное право оспорить кадастровую стоимость земельного участка или дома. Добившись положительных результатов, вы сможете снизить налоговую базу своей недвижимости.

Существует только две причины, которые служат законным основанием для пересмотра КС:

• Наличие недостоверных сведений. Когда объект осматривали и определяли его технические характеристики, был допущен ряд ошибок, которые повлияли на оценку.
• Рыночная цена на момент назначения КС значительно отличается.

Искажение сведений об объекте может включать в себя такие пункты:

• неправильно составленный перечень объектов, которые нужно подвергнуть оценке;
• недостоверно учтены условия существования объекта: местоположение, функции, аварийное состояние, специфика участка, особые территории и пр.;
• неправильная интерпретация данных.

Каждый собственник вправе потребовать выписку сведений о своей недвижимости. Территориальные отделения Росреестра обязаны в семидневный срок предоставить эту информацию.

Пользуясь рыночной оценкой как основанием для пересмотра, следует помнить, что временной период рыночной и кадастровой оценки должны совпадать. Если ваш дом сильно подешевел в последующий период, из-за перепадов рыночных цен, суд не примет ваше заявление. То же касается граждан из регионов, где и сейчас налог вычитают по старинке, при помощи инвентаризации: оспорить КС не получится.

Порядок рассмотрения заявлений об оспаривании КС

Куда обращаться, чтобы оспорить кадастровую стоимость в 2021 годуЕсть два пути:

1. Обратиться в комиссию
2. пойти сразу в суд

Выбор полностью зависит от ваших предпочтений. Но обращение в комиссию по улаживанию споров о КС даёт частному владельцу несколько преимуществ:

• ваше обращение обязаны рассмотреть в течение месяца (это гораздо быстрее, чем в суде);
• не придётся идти на судебные издержки и платить госпошлину;
• если не устроит решение комиссии – вы сможете оспорить его в суде.

Выбор за вами.

Документы оспаривания кадастровой стоимости

Какие сведения и документы собрать, прежде чем спорить?

Предъявитель претензий должен позаботиться о доказательствах нарушения своих прав. Вам понадобятся:

• заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;
• кадастровая справка;
• заверенная нотариусом копия свидетельства права собственности;
• фактическое подтверждение недостоверности данных;
• зафиксированная документом рыночная стоимость;
• заключение независимого оценщика;
• документ, подтверждающий технические или кадастровые ошибки.

Для суда дополнительно подаются корешки уведомлений о вручении повесток всем участникам процесса, квитанция об оплате госпошлины, документы о проведении досудебного урегулирования вопроса (для юридических организаций).

Решая проблему через комиссию, вы пишете заявление на пересмотр, которое рассматривается в тридцать дней с момента фиксации вашего обращения. В течение недели от этого момента комиссия назначает дату рассмотрения вопроса. Дальнейшие действия зависят от приведённых причин на оспаривание КС.

Если собственник считает, что использовались недостоверные сведения, комиссия проверяет этот факт и либо сообщает об отклонении иска, поскольку не выявлены нарушения, либо назначает пересмотр, если сведения признаются неправильными. То же относится к рыночной цене: если зафиксирован факт завышения – назначается КС в соответствии с рыночной, если нет – иск отклоняется. Не нравятся результаты – можно их оспорить, обратившись в суд. Срок подачи иска – месяц.

Решение по оспариванию кадастровой стоимости — каких результатов можно ожидать

Вернуть себе разницу от налоговой переплаты сложно. Некоторые считают, что невозможно. Сперва нужно дождаться положительного решения в свою пользу, потом снова обращаться с иском, уже о возвращении себе неправомерно взысканных денег. Исковая давность для оспаривания кадастровой стоимости – пять лет.

Оспаривание даёт другой, безусловно положительный, результат: устанавливается истинная стоимость недвижимости, которая вписывается в кадастр. Последующие налоговые отчисления будут производиться уже по новым данным.

Иногда расходы на процесс оспаривания кадастровой стоимости превосходят выгоду. Прежде, чем принимать решение и подавать исковое требование, полезно проконсультироваться с юристом, который специализируется по вопросам недвижимости. В некоторых случаях самый дешёвый вариант – дождаться очередной официальной переоценки, которая сейчас проводится раз в три года.