Часто граждане приобретают две соседние квартиры подешевле, чтобы потом объединить их, и получить в своё распоряжение дополнительные квадратные метры. Недавно появился даже такой вариант, как вертикальное объединение. Благодаря этому появляются двухуровневые квартиры.

Жилищный Кодекс: что говорится в нём по этому поводу

Жилищный Кодекс – основной нормативный документ, который регулирует любые действия, связанные с квартирами, загородными и частными домами. Чтобы осуществить перепланировку, необходимо соблюдать требования, описанные в статье 26 ЖК.

То есть, собственнику необходимо согласовать этот процесс, после чего – получить соответствующую разрешительную документацию от контролирующих органов.

Требуемое разрешение выдаётся после рассмотрения заявлений от собственника. Форма таких документов едина для всех регионов, она утверждена на уровне законодательства, описана в ФЗ №160.

Способы объединения квартир по горизонтали и вертикали

Практически существует только два способа, позволяющих объединить несколько помещений в одно. Например, горизонтальный и вертикальный вариант – соответственно, по отношению к квартирам, которые находятся на одном и том же этаже, либо на разных.

Проект объединения квартир.

Проведение перепланировки без согласования – опасный шаг. При обнаружении подобных нарушений могут предъявляться серьёзные требования, начиная со штрафов, и заканчивая необходимостью вернуть все конструкции к исходному положению.

Как узаконить: порядок действий

Чтобы согласовать перепланировку, собственник должен обратиться в ближайшее отделение контролирующего органа, либо к сотрудникам МФЦ. Требуется предоставить ряд документов, чтобы было принято соответствующее решение:

1. Заявление. Его заполняют по образцу, установленному на федеральном уровне.
2. Документы, подтверждающие официальное Право собственности на квартиру. Предоставляются в виде оригиналов, либо копий с нотариальным заверением.
3. Технический паспорт, который предоставляется со стороны БТИ.
4. Проект, подготовленный специализированной компанией, либо собственником самостоятельно.
5. Согласие от других проживающих по адресу, если используется квартира принадлежит по договору социального найма.
6. Согласие от органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если первоначальные объекты относятся к соответствующей категории.

Документация может рассматриваться на протяжении 45 дней, а иногда и более. При наличии хотя бы одного вопроса или противоречия в перепланировке могут отказать. Когда изменяются конструктивные элементы жилья, должны соблюдаться следующие требования:

• Проёмы в перекрытиях практически невозможно согласовать. Положительное решение может быть принято лишь по отношению к квартирам в монолитных строениях.
• Можно демонтировать несущие стены, соединяющие отдельные квартиры.
• Но ни одну несущую стену нельзя сносить полностью. Даже если сохраняется прочность на достаточном уровне, можно рассчитывать получить разрешение лишь на то, чтобы обустроить проём. Главное – предпринять меры по укреплению конструкции.

Нельзя проводить перепланировки, если они способствуют разрушению конструкций у многоквартирных домов. Или если появятся негативные факторы вроде уменьшения прочности, ухудшения фасадов.

Какие из документов понадобятся

Процедура перепланировки начинается с того, что контролирующим органам предоставляется следующая документация:

1. Технический паспорт.
2. Справка о лицах, зарегистрированных по месту нахождения квартиры.
3. Сведения из лицевого счёта.
4. Согласие, полученное от других собственников, у которых есть права на то же жильё.

• На что стоит обратить внимание при объединение двух квартир? Смотрите видео:
• После того, как заявление от собственника рассмотрено, так же составляется несколько видов бумаг:

• Заключение от органов, осуществляющих контроль.
• Акт приёма-передачи, который подтверждает завершение работ по переустройству.
• Технический паспорт, который отражает реальную картину.
• Свидетельство об имущественных правах.

Проект, подготовленный собственником самостоятельно, либо при помощи специалистов – самый главный документ для перепланировки.

Куда обращаются для решения вопроса

Участие органов власти обязательно для всех процедур, связанных с перепланировкой. Причина – необходимость дать объективную оценку самой возможности внесения изменений в те или иные конструкции. И обеспечение безопасного проживания на территории.

Они помогут с созданием проекта, удовлетворяющего всем требованиям. В БТИ получают технические паспорта, старые и с обновлённой информацией. Этот документ предоставляется управляющей компании. Это необходимо для объединения лицевых счетов, открытых на обе квартиры.

Не стоит забывать о необходимости согласовать действия с собственниками других квартир.

Могут ли отказать

Среди основных причин отрицательного решения отмечают:

1. Попытка увеличить площадь подсобного помещения за счёт жилой комнаты.
2. Создание комнат без источников света и отопления.
3. Невозможность получения доступа к коммуникациям.
4. Перенос туалета с ванной в пространство жилой комнаты.
5. Изоляция от вентиляционных каналов, либо их полное перекрытие.
6. Отсутствие согласия со стороны несовершеннолетних собственников.
7. Затруднения у других граждан после проведения перепланировки.
8. Невозможность объединить квартиры из-за того, что они находятся на разных корпусах.
9. Снос несущих стен.

Как соединить квартиры через лоджию? Расскажет это видео:

Особенности перепланировки

Главное – чтобы все несущие конструкции и коммуникации остались без изменений. Требования и ограничения просто соблюдать, но для этого необходимо быть внимательными к деталям, даже самым незначительным. Цена ошибок оказывается слишком большой.

Стоит учитывать множество особенностей, связанных с данным процессом.

• Когда комната объединяется с лоджией, на последнюю нельзя выносить приборы центрального отопления.
• Обязательным требованием часто выступает и наличие перегородок.

Знание данных особенностей снижает ущерб, наносимый собственником самому себе, ближайшим соседям. Желательно позаботиться о том, чтобы постоянно сохранялся доступ к счётчикам. Это особенно важно, когда требуется доказать, что вода не используется в какой-либо части пространства.

Потому стоит заранее составить смету, куда включаются расходы на обустройство новой стяжки. Это позволит выровнять перепад высот. После завершения всех работ владелец получает новый технический паспорт, в котором помещению присваивается и новый номер.

Какие ещё нюансы надо учесть

Для хрущёвок вариантов объединения практически не существует. В случае с панельными домами объединение тоже почти невозможно. Ведь снос капитальных конструкций – под строгим запретом.

Как сделать проем в несущей стене, чтобы соединить две квартиры?

Это ещё и невыгодно, в дальнейшем на такой объект будет сложно найти покупателей. «Сталинки» и дореволюционные дома – вот объекты, где объединение применяется чаще всего. Главное – следовать нормам законодательства.

Заключение

Если перепланировка уже закончена, а документы ещё не оформлены – то завершить процедуру можно и в дальнейшем. Для этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы оформить технический паспорт на квартиры, которые уже были объединены. После этого проходятся все стандартные этапы, о которых говорилось ранее.

Но такие вопросы чаще приходится решать через суд. Потому рекомендуется позаботиться о разрешениях и документальном оформлении заранее. Это позволяет избежать административной ответственности, других подобных негативных последствий.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш Юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Объединение двух квартир в одну — согласование, в новостройке, в хрущевке, смежных квартир

Жилищные споры Перепланировка Объединение двух квартир в одну – согласование

436 просмотров

Чем больше жилого пространства в квартире, тем лучше, особенно для больших семей. Далеко не всегда даже большой стандартной квартиры достаточно для комфортного проживания всех ее обитателей. И если разъезжаться не хочется или нет возможности, то лучший вариант – это приобрести еще одну квартиру по соседству и просто объединить их друг с другом.

Вертикальное или горизонтальное объединение

Объединение квартир разделяется на два варианта:

• Горизонтальное. Это более стандартный способ, при котором две квартиры, находящиеся на одном и том же этаже и расположенные по соседству друг с другом, объединяются в одну. Обычно используется вариант с прорубанием дверного проема в стене, но также возможно объединение и путем формирования отдельного тамбура (зависит от планировки, расположения жилья и многих других факторов).
• Вертикальное. Такой тип объединения встречается существенно реже и представляет собой объединение двух квартир в одну, но двухуровневую. Данный способ не пользуется особой популярностью по многим причинам, начиная от того, что это непривычно для большинства людей и заканчивая тем, что не во всех многоквартирных домах есть физическая возможность проделать дыру в перекрытиях, не нарушая общей целостности конструкции.

У двухуровневой квартиры есть и свои преимущества. Например, только тут можно менять расположение санузла на верхнем уровне так, что он будет располагаться над жилым помещением.

Если выбран вариант с горизонтальным объединением, то проще всего соединить жилье путем формирования отдельного тамбура. Это возможно только тогда, когда две квартиры располагаются в непосредственной близости друг с другом и рядом нет другого жилья, собственникам которого этот тамбур может помешать.

Следует учитывать, что в такой ситуации тамбур будет занимать часть общедомовой площади и потому требуется не только согласование перепланировки, но согласия жильцов дома на такой «захват» территории. Более того, согласие нужно не просто от соседей по площадке, а от большей части обитателей дома. Чаще всего при этом приходится заплатить за дополнительное пространство.

Получить такое согласие можно при помощи общедомового собрания. О нем нужно предупреждать жильцов как минимум за 1 месяц, а лучше – за несколько месяцев. Так как заинтересован в этом собственник самой квартиры/квартир, ему и придется заниматься данным вопросом, лично обходить все квартиры, раздавать уведомления о проведении собрания и так далее.

Как доказывает практика, далеко не всегда получается собрать всех собственников всех квартир. Законодательство предусматривает такую особенность и потому для принятия положительного решения достаточно и двух третей жильцов-владельцев. При этом, нужно получить согласия хотя бы от 51% пришедших на собрание людей.

Чаще всего именно получить согласия не особо сложно, особенно если инициатор собрания возьмет на себя какие-то дополнительные обязанности. Например, по облагораживанию придомовой территории (обустройство клумбы, детской площадки и так далее).

По результатам собрания оформляется специальный протокол, в котором отмечается, до чего именно договорились жильцы. Этот документ нужно будет заверить нотариально. Только после этого он может использоваться в качестве согласия со стороны жильцов дома. Без такого протокола никто не согласует объединение квартир через тамбур.

Объединение квартир через внутренние помещения

Данный вариант не так удобен и прост, как предыдущий, ЗАТО он не требует общедомового собрания. Достаточно выполнить небольшую перепланировку и прорубить в стене дверное отверстие. Оно и соединит квартиры точно так же, как стандартные дверные проемы соединяют друг с другом несколько комнат.

Чаще всего квартиры разделяет несущая стена дома. Как следствие, выполнять любые работы с ней строго запрещено без получения предварительного разрешения (согласования проекта).

Преимущество такой схемы в том, что у квартир сохраняются два выхода (если это нужно), не затрагиваются интересы соседей и для того, чтобы перейти из одной квартиры в другую не нужно выходить в тамбур.

Объединение комнат в коммунальной квартире

Зачастую каждая отдельная комната в коммунальной квартире воспринимается как отдельное Жилое помещение. При необходимости, можно объединить несколько комнат между собой и получить нечто больше похожее на реальную квартиру, чем просто небольшая комнатка.

Главная проблема в том, что для такой работы требуются согласия соседей-совладельцев. Зато не потребуется собрание жильцов дома, так как тамбур между комнатами в коммунальной квартире не относится к общедомовому имуществу.

Также есть преимущества при такой перепланировке: чаще всего перегородки между подобными комнатами не относятся к несущим. Разрешение на проведение работ все равно потребуется, но получить его будет существенно проще, как выполнить сам ремонт-перепланировку.

Как узаконить объединение?

Объединение двух квартир в одну можно узаконить или согласовать. Первый вариант предполагает узаконивание уже выполненной перепланировки, когда в стене уже самовольно пробит дверной проем. Второй вариант предполагает предварительное согласование всех работ, проекта и всех особенностей и только потом, после получения разрешения, начинается ремонт.

Несмотря на то, что общая процедура согласования или узаконивания мало чем различается, всегда удобнее и проще согласовать то, что еще не сделано, а не узаконить самовольные действия. Во втором случае очень часто выдается отказ и предписание «вернуть все как было». И далеко не всегда этот отказ можно оспорить в суде, особенно когда работы выполнялись с нарушениями.

Если дверной проем будут прорубать не специалисты, без четкого плана и понимания того, что они делают, может пострадать общая целостность всего многоквартирного дома.

Это грозит полным или частичным обрушением строения.

Именно поэтому при согласовании работ по объединению квартир очень много внимания уделяется тому, как именно будет производиться связь между помещениями, какие усиления требуются для дверной коробки и так далее.

Инструкция по согласованию или узакониванию перепланировки по объединению двух квартир:

1. Заказать проект перепланировки. В некоторых случаях, если планируются не особенно сложные работы, проект может подготовить сам владелец квартиры (такой документ чаще называют эскизом). В данном же случае, так как проблема касается прорубания проемов в несущих стенах или перекрытиях, требуется полноценный проект, выполненный специалистами. Исключение: объединение через тамбур. Тут тоже требуется получение разрешения, но вопрос с проектом остается открытым. Иногда может хватить и собственноручно выполненного собственником помещений эскиза.

В проекте указывается огромное количество информации, о которой неспециалист может даже не догадываться. Как следствие, контролирующие органы с большей вероятностью одобрят грамотно выполненный проект, чем самодельный эскиз. Зато последний обойдется существенно дешевле – придется потратить только свое время и нервы, но не деньги.

1. Собрать остальные документы (детальнее см.ниже).
2. Обратиться в любое отделение МФЦ.
3. Предоставить все документы и заполнить заявление.
4. Получить решение контролирующих органов. Если оно положительное, можно начинать ремонт. Следует учитывать, что в решении будет указан срок, в течение которого заявитель обязан закончить ремонт/перепланировку и собрать комиссию для составления акта приемки выполненных работ.

Если проводится процедура узаконивания уже выполненной работы и получено разрешение, то на этом этапе все практически и заканчивается. Останется только внести соответствующие изменения в техпаспорт.

1. После окончания работ – пройти проверку комиссии. В нее входит представитель контролирующих органов, представители компаний, которые составляли проект и выполняли работу по перепланировке, а также непосредственно собственник жилья. В некоторых случаях к данном перечню добавляется представитель управляющей компании. Комиссия проверяет, насколько выполненная работа соответствует проекту. Если нарушений нет – подписывается акт.
2. Если все сделано правильно, после подписания акта можно вносить изменения в техпаспорт. Как только это будет сделано, технически квартиры будут объединены в одну. Следует учитывать тот факт, что формально они все равно останутся отдельными жилыми помещениями, просто соединенными друг с другом дополнительным дверным проемом. Как следствие, квитанции на оплату будут приходить на обе квартиры.

Существует ошибочное мнение, что если «отрезать» коммуникации в одной квартире и, вместо этого, подвести туда коммуникации из другой, то можно сэкономить на коммунальных платежах. На самом деле это не так, ведь общая площадь помещений останется неизменной, как и объем потребления услуг. Таким образом, если платежи и будут отличаться, то крайне незначительно.

Для согласования/узаконивания перепланировки с объединением двух квартир в одну потребуются следующие документы:

• Паспорт собственника квартир.
• Согласия совладельцев квартир на проведение перепланировки-объединения.
• Протокол собрания жильцов дома (актуально только при условии объединения посредством тамбура).
• Заявление на перепланировку-объединение.
• Техпаспорты на обе квартиры.
• Проект перепланировки.
• Правоустанавливающие документы на обе квартиры.
• Выписка из ЕГРН.
• Доверенность на представителя и его же паспорт (если требуется).

Расходы

При согласовании/узаконивании перепланировки, помимо самой работы, которая тоже может обойтись в солидную сумму, могут возникнуть следующие расходы:

• Подготовка проекта перепланировки. Минимальная стоимость – 10 тысяч рублей, однако на практике, для того, чтобы объединить два жилья придется отдать от 30 тысяч рублей до 150 тысяч рублей. Многое зависит от того, как именно будет происходить объединение, какие работы будут запланированы кроме него и так далее.
• Свежая выписка из ЕГРН на каждую квартиру: 300 рублей.
• Заверение протокола собрания жильцов: от 1 тысячи рублей.
• Согласия совладельцев квартир: от 1 тысячи рублей.
• Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.
• Внесение изменений в техпаспорт (объединение двух техпаспортов в один): от 5 тысяч рублей.

Сроки

Согласование/узаконивание перепланировки-объединения квартир – это достаточно длительная процедура.

На нее может уйти порядка 3-4 месяцев из которых около 2 недель или более будут готовить проект и еще около 45 дней уйдет непосредственно на согласование всех запланированных работ.

Кроме того, на оформление выписки из ЕГРН придется потратить около 3 дней, а объединение техпаспортов займет еще порядка 1-2 недель.

Решение проблемы в суде

Далеко не всегда запланированные работы можно согласовать в общем порядке. В некоторых случаях придется решать проблему в суде. Особенно это актуально при узаконивании. Следует учитывать, что во многих случаях обращение в суд ничего не дает.

Актуально это при условии, что в проекте предусмотрены работы, которые нельзя выполнять исходя из требований законодательства. Впрочем, никто не мешает попробовать. Если грамотно обосновать все, что планируется сделать, есть некоторая вероятность, что разрешение будет дано. В этом деле очень сильно поможет опытный юрист.

Порядок действий

Инструкция по обращению в суд:

1. Обратиться в МФЦ и попробовать решить проблему в общем порядке как это описано выше. Это важный этап, даже если заранее понятно, что в согласовании будет отказано. Благодаря такому обращению собственник жилья покажет суду, что он пытался решить проблему в досудебном порядке.
2. Получить в МФЦ отказ в согласовании. Это очень важный документ для суда, являющийся причиной обращения. В отказе должно фигурировать основание, проставлена подпись и печать.
3. Собрать документы для суда. Они практически ничем не отличаются от документов для согласования/узаконивания, потому особо напрягаться не придется.
4. Составить Исковое заявление. Лучше всего просить об этом опытного юриста.
5. Направить заявление и документы в суд.
6. Оплатить госпошлину.
7. Дождаться заседания и присутствовать на нем.
8. Получить решение суда.
9. Если решение устраивает заявителя, нужно будет подождать, пока оно вступит в силу и повторно обращаться в МФЦ. Если решение отрицательное, можно подавать на апелляцию.

Документы

Помимо всех перечисленных документов, требуемых для обращения в МФЦ, при подаче искового заявления в суд, кроме него потребуются еще и такие бумаги:

• Отказ, полученный в МФЦ.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если планируется привлекать представителя для обращения в суд, то потребуется соответствующим образом оформленная на него доверенность. В том случае, если представителем будет то же лицо, которое ранее занималось подачей документов в МФЦ, есть смысл в одной доверенности заранее предусмотреть возможность действовать от лица доверителя как в МФЦ, так и в суде.

Единственной дополнительной статьей расходов при обращении в суд будет госпошлина. Ее размер составляет 300 рублей. Следует учитывать тот факт, что, если потребуется оформлять доверенность, стоить она также будет от 2 тысяч рублей и выше.

Сроки

В среднем, процедура согласования/узаконивания объединения двух квартир при обращении в суд растягивает на 3 дополнительных месяца. Из них около 2-х месяцев будут изучать материалы дела и еще 1 месяц придется ждать, пока решение суда вступит в силу.

Проблемы при незаконном объединении квартир

Незаконное объединение двух квартир имеет массу недостатков. Самое простое: не получится объединить счета этих помещений в один. Каждая из квартир продолжит считаться отдельной. Кроме того, такое жилье не примет в обеспечение ни один банк, так как планировка не соответствует техпаспорту.

Дальше – только хуже. Собственнику помещений назначат Штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Причем раз перепланировка касается сразу двух квартир, штрафов тоже может быть два. Помимо этого, владельцу выдадут предписание, по которому жилье нужно будет привести в соответствие с техпаспортов. Проще говоря, заделать проем между квартирами, снести тамбур и так далее.

Если заплатить штраф, но проигнорировать предписание, в конечном итоге жилье (обе квартиры) будут арестованы и проданы на торгах.

Объединение лицевых счетов двух квартир

Если все сделано по правилам и, согласно техпаспорту, теперь вместо двух квартир существует одна, можно пробовать объединить счета. Для этого, нужно:

1. Собрать документы, подтверждающие факт объединения квартир. Обычно бывает достаточно одного техпаспорта, однако лучше также подготовить разрешение на проведение работ, акт приемки и проект перепланировки.
2. С документами обратиться в УК (управляющую компанию) и написать заявление на объединение счетов. Заявления такого плана составляются обычно в свободной форме, но у УК могут быть свои бланки и образцы.
3. Передать заполненное заявление и документы менеджеру.
4. Дождаться рассмотрения заявки. Обычно на это уходит от 2-3 дней и до пары недель, все зависит от того, насколько активно работает УК.
5. Получить подтверждение объединения счетов. Отказать в такой ситуации без веских причин не могут. Если отказ все же последовал, обязательно нужно уточнить, что именно не нравится УК и устранить недостатки. Возможно им нужны будут дополнительные документы или еще что-то.

Объединение двух или более квартир в одну – процедура сложная и долгая. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных проблемах, с которыми приходится столкнутся большинству владельцев. Также квалифицированные специалисты могут представлять интересы клиента в МФЦ и суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Объединение квартир в одну: как все сделать правильно?

Покупка сразу двух жилых помещений, расположенных на одной лестничной площадке — довольно редкое явление. Но если у вас появилась возможность вдвое увеличить свою жилплощадь, то рассмотрим варианты, как объединить две квартиры в одну и узаконить их.

Объединяем две квартиры

• Начальный этап и подготовка документов
• Законные основания и причины отказа
• Правила планировки

Подготовка документов

На данный момент существует два способа соединить жилплощадь. По горизонтали, при котором соединяют две рядом стоящие квартиры на одном этаже. По вертикали, когда объединение происходит на смежных этажах.

Однако самым сложным этапом будет не ремонт, а согласование объединения квартир в одну.

Перед началом работ нужно обращаться в БТИ. Они смогут подсказать, где располагаются несущие стены и важные конструкции, которые не подлежат сносу. Помимо этого у них вы сможете уточнить информацию насчет порядка объединения счетов за Услуги ЖКХ. Если подготовленный план получится согласовать, то ваше дело в выигрыше.

Обратите внимание, что самыми проблемными для объединения являются панельные дома, где почти каждая стена несущая и любое нарушение целостности конструкции может повлечь за собой обвал здания. Поэтому для осуществления своих замыслов выбирайте монолитные здания или старые дома.

Необходимая документация

Для того чтобы все этапы слияния жилплощади прошли гладко, заблаговременно позаботьтесь о важных бумагах. Из всей документации можно выделить несколько. Именно они пригодятся вам при посещении госорганов и различных инстанций:

• Утвержденный план дома и техданные на обе жилые площади.
• Выписка из домовой книги.
• Счета на оба помещения.
• Документы, удостоверяющие вас как собственника.
• Согласие соседей на проведение планируемых работ. Эта бумага в дальнейшем может стать решением возникших проблем и споров. Но ее иметь при себе необязательно.

Если проверка всех предоставленных документов пройдет удачно и перепланировку вам согласуют, то на руках у вас окажется четыре заветных документа, после которых вы можете смело приступать к отделочным работам:

• Заключение архитекторов и проект объединения.
• Разрешение пожарной службы, санэпидемстанции, водоканала и других органов.
• Технический паспорт на соединенную жилплощадь.
• Свидетельство о собственности на общую площадь.

Процесс согласования всех документов может проходить до полугода. Это связано с тем, что каждая инстанция отдельно оценивает риски. Ведь в случае возникновения чрезвычайной ситуации ответственность ляжет именно на один из органов, который одобрил вам документы. Поэтому вам необходимо запастись терпением и ждать ответа от каждой инстанции.

Бывают и попытки обойти законодательство, когда люди узнают, как объединить 2 квартиры в одну. Многих пугает обилие документов, справок и возможных контактов с различными службами. Однако попытки найти лазейки в законе могут не только привести в тупик, но и обернуться весьма печальными последствиями.

Чем грозит незаконное объединение

• Жилищно-коммунальная компания вправе подать на вас Иск в суд за несогласованную перепланировку. Следует учитывать, что в 90% случаев такие дела решаются в пользу истца.
• Если ремонт затронул важные конструкции и нарушил их функционирование, то это грозит уголовным делом.
• В лучшем случае жилищная инспекция заставит вас провести обратную перепланировку до полного соответствия техническому плану здания.

Основания для отказа

В любом случае нужно готовить себя к любому развитию событий. Порой возникают ситуации, которые уже никак не зависят от жильцов. Согласно этим критериям ведомства могут отказать в соединении жилплощадей.

• Ваш план подразумевает снос несущей стены или есть большой риск задеть несущую конструкцию. Сюда же можно включить и тот фактор, что при разрушении стен большая нагрузка ляжет только на одну перегородку, что тоже существенно увеличивает опасность обрушения в дальнейшем. Хоть квартиры и имеют общую стену, у них могут быть разные корпуса или подъезды. Не доверяйте информации в интернете, что помещения из соседних подъездов можно объединить. Часто между ними располагаются несущие стены и если конструкцию нарушить, может обвалиться весь подъезд.
• Вы хотите перенести санузел в другую комнату, которая по плану должна быть жилой.
• Есть риск изолирования вентиляционной системы.
• В вашем плане присутствуют новые газовые трубы, которые размещаются внутри стен и не имеют внешнего доступа.
• Перепланировка отрезает доступ ко всем инженерным коммуникациям.
• Вы хотите выстроить комнату, где не будет радиаторов и окон.
• В вашем проекте значится объединение комнаты и кухни, где проведен газ.
• У вас нет разрешения от всех собственников. Такое случается, когда один из владельцев не достиг совершеннолетия.

Конструктивные особенности перепланировки

Получив все нужные разрешения и документы, вы можете столкнуться с новыми трудностями. А именно с тем, что у вас будет две кухни и два санузла, которые нельзя переносить. Выясним, как поступить правильно.

Санузел

Еще на этапе согласования всех бумаг архитекторы скажут вам, что этажом ниже и выше над санузлом не может располагаться жилое помещение. Поэтому вам придется выбирать: либо переделать свой санузел в кладовку, либо оставить так называемую «мокрую зону».

Таким образом вы получите большое по площади жилье, которое можно разделить на две зоны, к примеру, на гостиную и приватную. В каждой зоне будет своя ванная комната и туалет, что очень удобно.

Здесь та же ситуация, что и с санузлом — вы не сможете переделать ее под жилое помещение. Поэтому в своем плане сразу помечайте одну из них как кабинет, кладовку или столовую. Советуем подумать и о дополнительной защите от запахов, звуков и протечек.

Случается и такое, что при слиянии двух жилплощадей необходимо сделать один вход и обустроить тамбур. Иногда для этого требуется несколько метров лестничной площадки.

В этом случае самым важным является доступ к коммуникациям пожарной безопасности. Если вы его не затрагиваете, то соберите с соседей подписи, подтверждающие их согласие на перепланировку, а затем обратитесь в свою ЖКХ.

Учитывайте, что вам придется выкупить эти метры. После этого метраж вашей жилплощади будет увеличен, а следовательно поднимется и ежемесячная плата за жилье. В том случае, когда купить не получается, возьмите коридор в аренду.

Обычно в жилых помещениях оставляют одну входную дверь. Вторую не убирают, а закрывают зеркалом, шкафом или шторой. Если они расположены на разных этажах, то можно сделать две прихожие: большую — для гостевой зоны, и маленькую — для приватной.

Один из входов можно заложить. Однако этот вопрос нужно согласовать со службой пожарной безопасности. Все же советуем оставить дверь, поскольку в будущем вам может понадобиться обратное разделение квартир.

При вертикальном объединении вам придется делать проем в горизонтальном перекрытии и обеспечить его устойчивость колонной.

В этом вопросе не должно быть самодеятельности, поскольку любое неправильное действие приведет к обрушению.

 Доверьте дело архитекторам, которые верно рассчитают нагрузку и помогут вам установит лестницу оптимального размера. Конструкция также должна соответствовать строительным нормам.

Стоит отметить, что в небольших помещениях делать лестницы нецелесообразно, поскольку они сильно уменьшают пространство. Ведь для вас будет важно, чтобы она не просто красивой и функциональной, но и не съедала много ценной площади.

Большая жилплощадь — это красиво и удобно, однако при достижении цели заполучить огромное жилье, можно столкнуться с множеством проблем и большими тратами. Сейчас уже редко случается такое, что люди покупают много недвижимости для последующего соединения. Поэтому, чтобы не тратить все время впустую, лучше поищите большую квартиру в новостройке.

Современный рынок недвижимости предлагает варианты даже для самых искушенных и капризных покупателей. 

Также стоит отметить, что в будущем планы могут измениться и вам снова понадобится разделить помещения. А этот процесс куда более трудоемкий, нужно будет оформить новые документы, получить подтверждения и разрешения от инспекций.

Материал подготовила

На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД

Новости и аналитика Новости На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД

Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)

Соседи снизу потребовали от собственников «объединенной» квартиры заложить проем, а от органа МСУ – «отменить» согласование перепланировки, указывая сразу на несколько обстоятельств:

• при объединении «исходных» квартир собственники пробили между ними проем в несущей стене. Однако дом, в котором они живут, является крупнопанельным, и в таких домах в несущих стенах вообще категорически запрещено пробивать какие-либо проемы;
• указанный проем в несущей стене, естественно, уменьшил площадь самой стены. А раз несущая стена является общим имуществом собственников помещений во всем МКД, то на уменьшение размера этой стены, даже всего лишь на площадь дверного проема, нужно получить согласие всех остальных собственников. Такого согласия у ответчиков нет;
• наконец, на момент слияния «исходных» квартир, они были в собственности двух разных собственников. А объединять квартиры может только такой собственник, который единолично владеет обеими.

Первая инстанция, однако, «вступилась» за объединенную жилплощадь:

• действительно, п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не разрешает пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Однако названный пункт находится в подразделе 4.2.4. «Балконы, козырьки, лоджии и эркеры». Значит, запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных зданий распространяется в данном случае только на балконы, козырьки, лоджии и эркеры;
• для слияния квартир в одну вовсе не требуется, чтобы титульным собственником обеих квартир было одно лицо, это противоречило бы Гражданскому кодексу, а под термином «собственник», применительно к ч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса, понимается не одно конкретное лицо, а определенная категория лиц, в том числе сособственников, которые обладают правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме того, ответчики состоят в зарегистрированном браке;
• что касается согласия всех остальных собственников квартир в доме на устройство дверных проемов в несущей стене, то оно вовсе не нужно. Несущая стена, конечно, относится к общему имуществу согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и подп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, но в рассматриваемом случае границы квартиры не изменяются путем присоединения к ней части общего имущества в МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы частной квартиры, в связи с чем для согласования перепланировки мнение иных собственников значения не имеет;
• наконец, результаты судебной строительно-технической экспертизы однозначно говорят о том, что нарушений требований строительных и иных норм и правил при слиянии спорных квартир не установлено, техсостояние объединенной квартиры оценивается как исправное и работоспособное, спорные работы по перепланировке и переустройству не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако апелляционная инстанция решение райсуда отменила:

• райсуд пришел к выводу, что устройство дверного проема в несущей стене в спорной квартире не предполагает уменьшение общего имущества МКД, поскольку не изменяет границы жилого помещения путем присоединения к нему части общего имущества МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы квартиры. Однако этот вывод ошибочен;
• сам характер работ, в результате которого в несущей стене организуется проем, свидетельствует о том, что происходит уменьшение общего имущества за счет уменьшения площади несущей стены. Эти мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД путем частичного разрушения несущей стены дома, то есть уменьшение размера общего имущества;
• следовательно, проведение таких работ возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. А такое согласие отсутствует;
• при этом не имеет значения, что в результате произведенных работ не была присоединена часть общего имущества, поскольку необходимость получения согласия всех собственников помещений в МКД, установленная ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, регламентирует иные случаи реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, в результате которых общее имущество не уменьшается, а присоединяется к помещению собственника;
• в связи с этим выводы строительно-технической экспертизы о безопасности проведенных работ не могут рассматриваться как достаточные для признания произведенной перепланировки и объединения квартир законными и отказа в иске;
• согласование указанных работ органом МСУ не может подменить собой согласие собственников;
• перепланировка и объединение квартир – незаконны, а ответчики обязаны привести квартиры в первоначальное состояние путем восстановления несущей стены, в которой оборудован проем. Возложение данной обязанности не может рассматриваться как влекущее за собой возникновения у ответчика ущерба, несоизмеримого с допущенным нарушением, а требования истцов, направленные на восстановление общего имущества МКД не могут быть квалифицированы как злоупотребление своими правами.

Ответчики пытались добиться пересмотра в кассации, но безуспешно. Последней «надеждой» была жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации – собственник новой квартиры указывал, что ч. 2 ст.

40 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений с присоединением части общего имущества в доме противоречит Конституции Российской Федерации, ст. 25 (о неприкосновенности жилища), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности) и ст. 40 (о праве на жилище).

КС РФ отказался рассматривать жалобу, отметив, что спорная норма сама по себе не содержит неопределенности и не может рассматриваться как нарушающая права заявителя в указанном в жалобе аспекте.

Любопытно, что при этом КС РФ упомянул два других своих «отказных» определения, в одном из которых обсуждалась жалоба на то, что ст. 36 ЖК РФ именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).

Документы по теме: