Закон

Какие вопросы задавать при покупке квартиры — продавцу, риэлтору

Что необходимо выяснить при покупке квартиры или дома у продавца, риелтора, соседей, как проверить информацию

Приобретение жилья — ответственное и важное мероприятие для каждой семьи.

Чтобы впоследствии не столкнуться с непредвиденными проблемами, перед сделкой необходимо собрать максимум информации как о самом объекте, так и о продавце.

Не будем здесь рассматривать вопросы, связанные с подбором вариантов и торгом по цене. Исходим из того, что желаемый вариант выбран, и необходимо максимально исключить риск обмана или сокрытия информации продавцом.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке

Жильё на вторичном рынке имеет ряд преимуществ по сравнению с новостройками.

Несмотря на то что по договору долевого строительства или в рамках проектного финансирования стоимость квадратного метра может показаться ниже, после оформления всех документов, оплаты коммунальных услуг до фактической передачи жилья, ремонта (при черновой отделке), организационных и прочих расходов вторичка может оказаться дешевле. Но и проверять бывший в пользовании объект нужно тщательнее.

Документация

Конкретный перечень документов, который должен быть у продавца квартиры или жилого дома, зависит от оснований возникновения права собственности. В идеале Продавец должен продемонстрировать:

  1. Правоустанавливающий документ (Договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве собственности на Наследство, решение суда и т. д.).
  2. Правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности до 15.07.2016 г., после — выписка из реестра).
  3. Технический паспорт (не обязательно).
  4. Справку о зарегистрированных лицах (не обязательно).

С переходом к оформлению сделок через МФЦ Процедура регистрации существенно упростилась. В общем случае кроме паспорта для оформления договора и регистрации перехода права собственности никаких документов не требуется.

Росреестр самостоятельно проверит наличие и вид права собственности у продавца, обременения и все другие обстоятельства, необходимые для регистрации.

По этой причине отсутствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов не критично, незаконная сделка всё равно не пройдёт.

Но предварительное ознакомление с документацией необходимо, чтобы не допустить мошенничества со стороны продавца. Как правило, стороны договариваются передать деньги после подписания договора и сдачи его в МФЦ. Мошенники, выдающие, например, снимаемую квартиру за свою, после этого исчезают и вернуть деньги будет крайне сложно.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры - продавцу, риэлторуС введением системы МФЦ процедура оформления сделок существенно упростилась

Жилищно-коммунальные Услуги

На момент подписания договора все услуги и прочие платежи (домофон, на капитальное строительство, вывоз мусора и т. д.) должны быть оплачены. За долги по коммунальным услугам отвечает предыдущий собственник, но за взносы в фонд капитального строительства ответственность несёт текущий владелец.

В любом случае управляющая компания будет требовать погашения долгов за ЖКУ с покупателя. Придётся давать объяснения, писать жалобы и, может быть, даже участвовать в судебном разбирательстве. Факт оплаты должен быть подтверждён соответствующими квитанциями. Размер квартплаты также следует уточнять.

В зависимости от формы управления домом размер оплаты может существенно отличаться.

Регистрация в квартире

При оформлении договора купли-продажи квартиры вопрос о зарегистрированных в продаваемой квартире гражданах можно решить несколькими способами:

  1. Если в квартире имеются зарегистрированные граждане, следует поставить условие о снятии с учёта до подписания договора. В этом случае перед обращением в МФЦ продавец должен предоставить справку о зарегистрированных в квартире гражданах. В договоре купли-продажи указывают, что в квартире никто не зарегистрирован.
  2. Если после продажи в квартире остаются зарегистрированные граждане, в договор следует включить условие о снятии всех зарегистрированных поимённо в течение определённого времени после регистрации перехода права собственности.

При покупке квартиры у посторонних лиц необходимо выяснить, был ли кто из членов семьи прописан там ранее. В некоторых случаях могут возникнуть проблемы с ранее зарегистрированными членами семьи.

Например, отбывший наказание в виде лишения свободы вправе восстановить регистрацию по месту жительства в квартире, где он ранее проживал по договору найма и был снят с учёта добровольно или через суд в период нахождения в местах лишения свободы.

Если квартира была приватизирована без учёта выписанного осуждённого, возможно предъявление с его стороны требований о признании договора приватизации недействительным. Подобные ситуации являются редкими исключениями, но учитывать такие нюансы следует. Достоверность информации можно проверить у соседей или всезнающих бабушек у подъезда.

В целом наличие в квартире зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, не является большой проблемой. При смене собственника прекращается право пользования квартирой предыдущим собственником и членами его семьи.

При отказе добровольно сняться с учёта выписка осуществляется через суд, но суд, исходя из обстоятельств дела, может отсрочить выселение на некоторое время.

Если в квартире прописаны или являются сособственниками несовершеннолетние, переход права собственности может быть осуществлён только с согласия органов опеки и попечительства.

Условия проживания

Бывают случаи, когда после покупки квартиры выявляются скрытые недостатки — обнаруживается грибок, засорённые батареи или канализация, промокающая стена, шумные или маргинальные соседи, мыши, клопы и т. д. У продавца необходимо выяснить условия проживания.

Информацию можно проверить у тех же соседей или бабушек. При осмотре квартиры следует обращать внимание, имеются ли следы заливов и протеканий. Свежевыкрашенные пятна на потолке или стенах могут означать, что перед продажей были экстренно устранены следы протечек.

Перепланировка, установка дополнительного оборудования

Незаконная перепланировка квартиры в принципе не должна помешать оформлению сделки и регистрации перехода права собственности, так как информация об этом окажется скрытой для регистрирующего органа. Но в интересах покупателя, чтобы перепланировка была узаконена.

В случае выявления факта перепланировки новому собственнику придётся уплатить Штраф, если он не сможет доказать, что изменения были внесены не им. Если перепланировка затронула несущие конструкции и не оформлена надлежащим образом, от такой квартиры следует отказаться. Впоследствии проблема может оказаться не решаемой.

То же самое относится и к дополнительному оборудованию — наращённым батареям, обогревательным котлам и т. п.

Ограничения и обременения

Следует изучить правоустанавливающий договор, на основании которого у продавца возникло Право собственности. Например, в договорах дарения часто делают оговорку, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в подаренной квартире. Подобные ограничения не регистрируются в росреестре и проверяться не будут. Такой даритель сохранит право проживания и в проданной квартире.

Другие обстоятельства

Необходимо уточнять и другие обстоятельства:

  1. Как долго находится квартира в собственности продавца. Чем дольше срок, тем надёжнее.
  2. Основания приобретения в собственность. Предыдущий собственник, который передал квартиру продавцу, в некоторых случаях может попытаться оспорить действительность передачи. Наиболее часто в суд обращаются по договорам дарения и завещанию.
  3. Согласованность решения о продаже квартиры. Следует уточнить, все ли члены семьи согласны на продажу и действуют ли они добровольно. Если один из сособственников действует под влиянием родственников или в силу негативных обстоятельств, впоследствии он может попытаться признать договор недействительным.

Что спрашивать при покупке квартиры в новостройке у застройщика

Наибольший риск при приобретении квартиры в строящемся доме, особенно на начальных стадиях, это риск долгостроя. Поэтому перед тем как встречаться с застройщиком, следует собрать информацию о нём из открытых источников:

  • как долго работает на рынке;
  • объём и периодичность сдачи объектов;
  • качество сданных объектов (по отзывам);
  • регион присутствия и т. д.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры - продавцу, риэлторуПри участии в долевом строительстве существенным риском является затягивание строительства

После получения открытой информации можно перейти к выяснению вопросов непосредственно у строительной компании.

Документация

С застройщика следует потребовать предъявить следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • разрешительные документы на землю (земля может быть в аренде, собственности, на других основаниях, но в документах обязательно должно быть указано, что земля предоставлена под строительство многоквартирного дома);
  • договоры с энергоснабжающими организациями (дом должен быть сдан с подключёнными коммунальными услугами);
  • проект договора долевого участия, а при вступлении в права дольщика через уступку прав — заключённый ранее договор долевого участия и проект договора цессии;
  • учредительные документы (для ознакомления).

Стоимость квартиры

Застройщики практикуют различные программы оплаты. При полной единовременной оплате можно получить максимальные скидки.

Если дом уже сдан в эксплуатацию, но в нём осталось много нереализованных квартир, можно договориться о снижении стоимости квадратного метра или проведении дополнительных работ в пределах той же суммы.

Существуют различные варианты рассрочек и кредитов. Застройщик должен разъяснить все варианты и помочь выбрать оптимальный.

Технические характеристики

Следует выяснять характеристики дома и квартиры:

  • материал стен, звукопроводимость, теплопроводность;
  • система коммуникаций (индивидуальное отопление является более экономичным);
  • наличие внутриквартирных и общедомовых счётчиков;
  • предполагаемая инфраструктура (двор, стоянки, подъезды и т. д.)
  • варианты отделки.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры - продавцу, риэлторуПри выборе квартиры необходимо учитывать имеющуюся инфраструктуру

Коммунальные платежи

Необходимо выяснить предполагаемые сроки сдачи дома в эксплуатацию после подписания акта приёмки квартиры и ориентировочный размер подлежащих оплате коммунальных платежей до сдачи дома.

Дольщик оплачивает коммунальные платежи с момента подписания акта, до сдачи дома в эксплуатацию платежи рассчитываются по нормативам независимо от проживания.

Для дольщика выгоднее подписать акт как можно позднее, а лучше после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы расходы по оплате коммунальных услуг нёс застройщик.

Читайте также:  Пропущен срок вступления в наследство: что делать, какую причину указать, как восстановить

Какие вопросы задать продавцу при покупке дома

Особенностью приобретения индивидуального жилого дома по сравнению с квартирой является связь объекта с земельным участком.

Земля следует судьбе дома, при приобретении дома у покупателя возникает право на земельный участок в том же объёме, в каком оно существовало у продавца.

Если продавцу земля принадлежала на праве собственности, то и у покупателя возникает такое же право. Сделка оформляется договором купли-продажи дома и земельного участка.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры - продавцу, риэлторуПри приобретении жилого дома следует проверить документы на землю

При приобретении дома в первую очередь следует изучить документы на землю. Продавец должен предоставить кадастровый паспорт на землю и правоустанавливающие и правоподтверджающие документы, на основании которых он является собственником.

Выяснять следует следующие обстоятельства:

  1. Проводилось ли межевание земельного участка, уточнялись ли координаты.
  2. Имеются ли споры с соседями о границах земельного участка.
  3. Имеются ли на земельном участке так называемые красные линии (находятся ли рядом магистральные трубопроводы, высоковольтные линии и т. п.). Наличие красных линий впоследствии может стать препятствием для проведения реконструкции дома и строительства пристроек, других объектов).

Другой особенностью является обеспечение дома коммунальными услугами. Необходимо уточнить:

  • каким образом осуществляется отопление, водо- газо- и электроснабжение, вывоз мусора, с кем заключены договоры, стоимость услуг;
  • как осуществляется уборка снега в зимний период, кто и по каким расценкам оказывает услуги;
  • кто обеспечивает безопасность, стоимость услуг (при приобретении дома в коттеджном посёлке или аналогичных образованиях);
  • какова транспортная развязка, наличие инфраструктуры, доступность торговых точек;
  • кто является ближайшими соседями, их социальный статус.

При приобретении дома с земельным участком рекомендуется воспользоваться услугами юриста или риелтора. В земельных отношениях долгое время царила полная неразбериха. До настоящего времени возникают ситуации, когда по документам земля принадлежит собственнику, а фактически земельного участка не существует.

Не следует стесняться при общении с продавцом квартиры или дома. Задавайте любые вопросы. Продавец оставляет продаваемое жильё, а вам придётся там жить.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Просмотров 809

Какие вопросы задавать при покупке квартиры - продавцу, риэлтору

Как выбрать квартиру, чтобы соседи оказались порядочными, стены прочными, краны не текли, не объявились незваные гости, представляющие себя жильцами? Ответ прост: нужно ответственно подготовиться к поиску недвижимости и написать перечень вопросов, который следует задать риелтору и собственнику недвижимости. Имея в наличии «шпаргалку», будет легче не упустить из виду важные моменты и выявить все подводные камни.

✅ Какие вопросы задавать риэлтору

Поставив цель — купить квартиру, потенциальный покупатель обращается к средствам массовой информации: просматривает объявления на интернет-платформах, в печатных изданиях.

Первое, с чем приходится столкнуться — информационная блокада со стороны риелторов.

Объявления от собственников труднодоступны, они моментально «перехватываются» агентами, поэтому зачастую Покупателю приходится проводить беседу не с собственником, а с риелтором.

Сотрудник агентства недвижимости, занимающийся продажей квартиры, никогда не будет защищать интересы покупателя. У него есть клиент — собственник, чьи запросы он постарается беспрекословно выполнить. Для защиты своих интересов Покупателю лучше позаботиться о найме риелтора, или обратиться к юристу и заказать юридическое сопровождение сделки.

Если приходится сотрудничать с риелтором, необходимо удостовериться в его компетентности, правомочности. Прояснить ситуацию поможет ряд вопросов:

  • На какое агентство работает риелтор? О репутации организации можно судить по отзывам на специализированных форумах. Агентства с длительным сроком работы на рынке недвижимости имеют штат юристов, осуществляющих консультирование. Нередко риелторы работают «на себя», при этом невозможно проследить, нет ли у него сговора с собственником или третьими лицами, принимает ли он участие в мошеннической схеме. Работать с «одиночкой» опасно, если только этот человек не знакомый с отличными рекомендациями.
  • Как формируется плата за предоставленные услуги? Труд риелтора оплачивается либо по фиксированной ставке, например — 150 тыс. руб., либо в процентном соотношении от стоимости имущества.
  • Когда платить риелтору: до или после поиска квартиры и оформления договора? Процесс оплаты регламентируется договоренностями между сторонами. Согласно сложившейся практике, опытный специалист, имеющий большую загруженность, работает с условием выплаты аванса (но не обязательно). Окончательные расчеты производятся на финальном этапе сделки, то есть после оформления договора или регистрации перехода права собственности.
  • Как будет происходить проверка юридической чистоты сделки, кто понесет ответственность за ненадлежащее выполнение условий договора второй стороной? В рамках соглашения с риелтором оговаривается его ответственность за доведение сделки до конечного результата. Чаще продавца интересует, не будет ли он обманут, ответственен ли риелтор за проверку документов? Под «юридической чистотой» сделки понимают возможность возникновения обстоятельств, при которых договор может быть признан недействительным. Ответственный риелтор проверяет подлинность документации, старается выявить скрытые дефекты, но это не входит в его прямые обязанности. Поэтому следует понимать, что в случае оспаривания договора риелтор не будет привлечен к ответственности.
  • Сколько объектов подлежит рассмотрению и в какие сроки? Если агент не торопится с ответом, или же говорит, что количество объектов неизвестно, а срок действия договора не установлен, следует насторожиться. Есть вероятность, что просмотры будут длиться очень долго. При необходимости купить квартиру в сжатые сроки (например, до окончания срока аренды в имеющемся жилье или в связи с рождением ребенка), следует указать конкретный период поиска жилья, который при желании всегда можно продлить.

Уже после того, как объект покупки будет определен, необходимо выяснить:

  • с кем будет заключаться договор — с собственником квартиры или с доверенным лицом;
  • кто будет заниматься сбором документов;
  • какой будет форма договора (простой или нотариальной), кто будет платить госпошлину за нотариуса;
  • каким образом производится плата за Недвижимость.

Необходимо взаимодействовать не только с риелтором, но и собственником квартиры.

Квалифицированный риелтор, работающий на продавца, будет знать о квартире не меньше, чем сам владелец, и сможет ответить на любой вопрос. Иногда взаимодействие с собственником квартиры не имеет смысла, поскольку все вопросы решает агент. Если же назначена встреча с владельцем, необходимо напрямую выяснить все нюансы относительно состояния недвижимости и оформления сделки.

✅ Какие вопросы задавать собственнику, продавцу квартиры

Не стоит стесняться, приходя на встречу с блокнотом и ручкой. Лучше заранее сделать заметки со списком вопросов для хозяина продаваемой квартиры, а рядом записывать полученные ответы. Впоследствии будет легче прояснить, не несет ли сделка угрозы потери средств и имущества.

Как долго квартира находится в собственности продавца или собственников, если квартира продается по долям? На основании какого документа произошла смена собственника?

В качестве правоустанавливающего документа может быть:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены;
  • договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на первичке);
  • справка об оплате пая (при покупке квартиры путем участия в кооперативе);
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира была передана по наследству менее 3 лет назад, не исключено появление претендентов на имущество.

Для проверки сведений необходимо обратиться к нотариусу, который выдавал свидетельство, и выяснить, кто кроме Продавца имеет право на наследство.

Если жилье было получено давно (3 года назад или более), вероятность объявления иных наследников ничтожно мала.

С опаской следует отнестись к квартирам, переданным владельцу по решению суда. Не исключено, что родственники бывшего владельца или он лично пожелают оспорить решение. Если оспаривание не было инициировано в течение полугода после принятия судебного решения, переживания напрасны.

Документ-основание должен отражаться в выписке ЕГРН. Следует обратить внимание на дату оформления документа. Если имущество было приобретено менее чем год назад, а до этого происходила частая смена собственников, возможно, квартира перепродается из-за наличия скрытых дефектов или задействована в реализации мошеннических схем.

Сколько собственников в квартире?

Недвижимость может продаваться от лица одного или нескольких собственников. С целью снижения налогового бремени совладельцы могут просить о заключении нескольких договоров купли-продажи. При этом каждый из содольщиков должен будет получить от других собственников разрешение на продажу.

Договора, которые касаются продажи долей, в обязательном порядке заверяться нотариусом, а это влечет дополнительные расходы. Следует выяснить, готов ли Продавец оплачивать госпошлину самостоятельно.

Есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние дети?

Если выяснится, что квартира была приобретена на маткапитал, получена в результате приватизации на всех членов семьи, значит, какая-то доля имущества выделена ребенку. По закону нельзя продать недвижимость детей, не приобретая иное — альтернативное жилье, которое не будет уступать проданному по квадратуре и в долевом соотношении.

Оформление покупки квартиры с несовершеннолетним собственником означает, что планируется проведение альтернативной сделки. При этом придется заключать предварительный договор купли-продажи и ожидать, пока продавец получит разрешение органов опеки и попечительства на реализацию имущества.

Положительный момент в том, что покупатель может попросить о снижении цены, ведь сделка будет оформляться дольше на 1-2 месяца.

Читайте также:  Товар не соответствует заявленным характеристикам: как его вернуть, образец претензии

Кто зарегистрирован в квартире?

Среди ранее зарегистрированных в квартире лиц могут быть граждане, пребывающие в местах лишения свободы, проходящие срочную воинскую службу, находящиеся на лечении в стационаре.

По закону вынужденного отсутствие не является основанием для снятия с регистрационного учета, а это значит, что после возвращения граждане смогут снова поселиться в квартире, и выселить их будет можно только через суд.

Есть ли на квартире какие-либо обременения?

На продажу недвижимости может стоять запрет. Основные причины:

  • Квартира находится в залоге у банка. Тогда ее продажа возможна, но только после получения согласия представителя финорганизации на продажу.
  • Недвижимость арестована. Если Продавец не выплачивал Алименты, совершил противозаконные действия, повлекшие Арест имущества, продажа квартиры будет запрещена до устранения нарушений, повлекших арест.

Если финорганизация «дала добро» на оформление договора, средства, перечисленные в счет стоимости квартиры, будут полностью или частично направлены на погашение ипотеки. Сделка не относится к рискованным, поскольку процесс продажи квартиры в ипотеке детально отработан, но оформление документов будет более долгим (около 1 мес.).

Если квартира под арестом, Продавец может попросить внести Залог или аванс для уплаты долгов и снятия обременения. Стоит ли надеяться на добросовестность Продавца — решать Покупателю.

Проведена ли в квартире перепланировка, узаконены ли изменения?

Сместить дверь или окно, разрушить стену в квартире можно, если на это есть разрешение БТИ.

Однако зачастую владельцы, доводя помещение до собственных идеальных стандартов, не торопятся узаконивать изменения, и, предвидя сложности, продают квартиру без необходимых документов.

Такая сделка может беспрепятственно пройти регистрацию, но в будущем, если новый владелец захочет что-то изменить или продать недвижимость, ему придется устранять все недочеты. Оформление перепланировки может обойтись в сумму от 10 до 100 тыс. руб.

Даже если собственник скажет, что изменения не производились, рекомендуется изучить техплан и сравнить реальное расположение стен с обозначенным в документе. Особое внимание необходимо уделить стенам, прорисованным на чертеже красным цветом. Так обозначаются несущие конструкции, которые не подлежат изменению.

Если в квартире имеется газовое оборудование, оно должно находиться в строго обозначенном месте. Все изменения согласуются с газовой службой, жилищной инспекцией. Даже незначительное перемещение газовой плиты считается перепланировкой.

Оплачены ли коммунальные услуги?

По закону все долги, накопившиеся за период проживания прежнего собственника, новый владелец оплачивать не должен.

Однако постоянные напоминания о необходимости оплаты счетов за воду, свет, газ, вывоз ТБО и прочих долгов будут регулярно портить настроение.

Покупателю придется добиваться выплаты задолженности от прежнего жильца, но если он не платил за услуги, проживая в квартире, то стоит ли ждать от него ответственности при переезде?

Задача покупателя — не только поинтересоваться о долгах, но и получить «обходной лист по организациям-поставщикам услуг ЖКХ». Документ позволит выявить реальные суммы задолженности.

Есть ли в квартире скрытые дефекты, каково техническое состояние коммуникационных сооружений?

Владелец может скрывать, что в здании протекает крыша, весной на угловой стене появляется плесень, а зимой постоянно происходят неполадки с отоплением.

Необходимо выделить основные направления анализа состояния помещения и заручиться помощью специалиста по строительству.

Он поможет определить дефекты не только на основании визуального осмотра, но и во время ознакомления с технической документацией.

Из чего сделаны стены, холодно ли в квартире зимой, жарко ли летом, есть ли в квартире автономное отопление?

Следует учесть, к какому типу относится дом. Наиболее дешевыми являются квартиры в панельных домах. В них плохая тепло- и звукоизоляция, а незаконная перепланировка может привести к полному разрушению дома. Нередко на стыках появляются трещины.

В монолитных домах хорошая теплоизоляция, они устойчивы даже при проявлении сейсмической активности. Недостаток — плохая звукоизоляция. Монолитная стена передаст звук перфоратора на несколько этажей вниз и вверх.

Из кирпича возводят преимущественно элитные жилые комплексы. Они обладают лучшими показателями теплоустойчивости, звукоизоляции, экологической безопасности.

Работает ли система отопления?

Если в квартире установлены чугунные, медные или алюминиевые радиаторы, необходимо оценить степень износа, выявить участки с признаками ржавчины. При наличии металлопластиковых или полипропиленовых труб стоит поинтересоваться, как давно они были установлены. Хотя производители гарантируют Срок службы до 50 лет, на практике износ проявляется через 10-15 лет службы.

При наличии в квартире автономного отопления следует проверить законность установки оборудования, наличие разрешений органов местного самоуправления, газовой службы.

В каком состоянии электропроводка?

Лучшей считается медная, а менее устойчивой к нагрузкам и перепадам напряжения — алюминиевая. Чтобы достоверно определить, в каком состоянии проводка, следует включить несколько электроприборов одновременно.

Если срабатывает устройство защитного отключения (УЗО), значит, где-то есть участок, на котором происходит утечка тока, хотя наличие исправной автоматики лучше, чем короткое замыкание.

В идеале каждая ветка электропроводки должна иметь отдельное УЗО.

  • Когда менялась сантехника, имеются ли в ее работе неполадки?
  • Оценить ситуацию поможет только визуальный осмотр техники, проверка на наличие засоров.
  • Установлены ли в квартире счетчики?
  • При наличии устройств по учету расхода электроэнергии, воды, газа, коммунальные платежи будут ниже.
  • Для обеспечения комфортного проживания, также необходимо выяснить:
  • Есть ли поблизости источники радиационного загрязнения, повышенного шума? Возможно, вблизи находится железная дорога, аэропорт, и риелтор старается показать квартиру в промежутках между прохождением поезда или приземлением самолета.
  • Далеко ли находятся объекты инфраструктуры, транспортная развязка? Нужно спросить у собственника, можно ли добраться до жилья на общественном транспорте и как часто он ходит по расписанию, на каком расстоянии расположены супермаркеты, школа, детский сад.
  • Кто живет рядом? Желательно, чтобы за стеной проживали дружелюбные люди без вредных привычек и психических отклонений.

Указанные группы вопросов можно задавать одновременно собственнику и риелтору, а затем сравнивать ответы. Так быстрее выяснится — кто лукавит, говоря о состоянии жилья. Один из способов получить достоверную информацию — познакомиться с соседями и обсудить недостатки и достоинства проживания в выбранном доме, районе.

Покупатель может и самостоятельно задать множество вопросов, оценить квартиру визуально, но если рядом будет Юрист, сопровождающий сделку, не придется беспокоиться о законности ее проведения.

Какие документы проверить, чтобы выявить скрытых собственников? В каком документе отражена планировка? Кто может пользоваться имуществом после заключения ДКП? Безопасно ли покупать конкретный объект недвижимости или стоит отказаться от осмотра и поискать менее рискованный вариант? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

Как понять что риэлтор мошенник — как риэлторы обманывают покупателей квартир | Роскачество

Подставные покупатели, хитрое время просмотра и игра на контрасте – это лишь неполный список приемов, к которым прибегают нечестные риэлторы.

Хотя сегодня существует множество возможностей найти подходящую для покупки квартиру самостоятельно, многие предпочитают обращаться к риелторам в надежде, что профессионалы отыщут самые выгодные и надежные варианты.

Но риелтор, на которого возлагаются такие надежды, может сам оказаться источником проблем. Как обманывают риелторы и каким образом избежать мошенничества, обмана и лукавства, покупая квартиру? Рассказываем в этой статье.

Обман риэлторов при продаже квартиры (то есть покупке для вас как для клиента) возможен многими способами. Перечислим основные из них.

Как риелторы обманывают покупателей при покупке квартиры

«Присваивание» объявления

Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать.

В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные.

Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана.

Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.

Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей.

И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз.

Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.

Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно.

Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним.

В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.

Читайте также:  Справка для расчета больничного листа с предыдущего места работы (182н): получение и заполнение справки

Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру.

Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей».

Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.

Продажа несуществующих квартир

Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной.

Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты».

В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.

Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку.

Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».

Просят аванс и потом его не возвращают

Иногда перед сделкой покупателя просят внести часть суммы. А если сделка сорвалась, то не отдают ее. На самом деле, если вы отказываетесь от покупки, с вас не могут удерживать оплату, кроме оплаты работы посредника, если таковые условия оговаривались отдельно.

Как бороться с таким обманом? Все вносимые суммы прописывайте в договоре. Не отдавайте никакие деньги, если не уверены в том, что будете покупать квартиру, и не обещайте риелтору плату за работу, которая в реальности не принесет вам никакой пользы.

Подставные покупатели

Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты.

Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру.

Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.

Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение.

Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос.

Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.

Работа на контрасте

Чтобы продать не самый выгодный вариант, недобросовестные риелторы могут предварительно предложить несколько совсем кошмарных.

После квартир-развалюх в плохих районах даже очень среднее жилье покажется вам весьма привлекательным.

А так как риелтор ничего лучше предлагать не будет (ведь его цель – продать именно этот «средний» вариант), то вариант будет казаться особенно привлекательным.

Как бороться с таким обманом? Оценивайте каждую квартиру независимо, без оглядки на те, которые вам показывали перед этим. Если посредник обещает найти привлекательный вариант, но раз за разом водит вас в «клоповники», это повод задуматься о том, не пытаются ли вас обмануть.

«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время

Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры.

Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.

С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно.

Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются.

Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.

Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню).

Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации.

Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.

Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей

Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана.

Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые.

Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.

  • Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
  • Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
  • Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
  • Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
  • Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
  • Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
  • На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
  • Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
  • Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
  • Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную Доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.

Если у вас есть сомнения в том, что вы сможете проверить все документы самостоятельно, есть смысл обратиться к юристу, который проконсультирует вас в этом вопросе и проделает рутинную часть работы. Оплата его услуг в данном случае убережет вас от гораздо более существенных потенциальных финансовых потерь.

Обратите внимание! Если собственник квартиры действительно таковым является, ничего не скрывает и не пытается вас обмануть, он с пониманием отнесется ко всем вашим просьбам, не будет чинить препятствий и предоставит все документы. Общение с ним и его реакция на ваше желание проверить все документы и выписки – это еще один фактор, который стоит рассматривать, принимая решение о покупке.

  1. А о том, как риэлторы обманывают продавцов квартир, читайте в следующей нашей статье на эту тему!
  2. Как могут обмануть продавцов квартир, читайте в нашей статье!
  3. Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
  4. При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector