В некоторых случаях наследник обязан выполнить последнюю волю умершего, предоставив право пользования жилым помещением указанному им лицу по завещательному отказу. О том, что собой представляет данная Процедура, речь пойдет в этой статье.

Что такое завещательный отказ

Термином «завещательный отказ» обозначают обязанность наследников исполнить оговоренные в завещании пожелания наследодателя имущественного характера. В частности, при наследовании жилого помещения на наследника может быть возложена обязанность обеспечить проживание в квартире того или иного лица на протяжении определенного или неопределенного периода.

Несмотря на то. что после вступления в Наследство Право собственности на Недвижимость переходит новому владельцу, он обязан обеспечить крышей над головой то лицо, в пользу которого установлен завещательный отказ. Это ограничение в праве собственности очень существенно, так как даже при последующей продаже недвижимости оно переходит новому собственнику.

Правовые гарантии получателю завещательного отказа

Законодатель гарантирует, что последняя воля наследодателя будет исполнена в точности с завещанием. В связи с этим на недвижимость, полученную по наследству с применением завещательного отказа, накладываются определенные ограничения:

• При ее отчуждении любым из способов право пользования у получателя завещательного отказа не исчезает. Новый собственник, приобретая такую квартиру, должен понимать, что человек, который там проживает по такому праву, никуда не денется.
• Срок предоставления завещательного отказа оговорены в завещании. Если временные рамки отсутствуют, то право пользования жильем у отказополучателя сохраняется всю его жизнь.
• Лишить отказополучателя права пользования жилой недвижимостью можно только по решению суда, по правилам, предусмотренным для признания наследников недостойными.

Отказополучатель вправе отказаться от своих прав на добровольной основе. Кроме того, если за 3 года он не воспользовался правом пользования жилым помещением, то наследник полностью освобождается от своих обязательств по исполнению завещательного отказа.

Правила использования жилья при завещательном отказе

Весь процесс пользования предоставленным жилым помещением имеет свои правила. Лицо, наделенное таким правом, может проживать в квартире в течение всего срока, указанного в завещании, а при отсутствии временных ограничений — до самой смерти. После истечения сроков, при их наличии, Гражданин обязан освободить жилье, так как на этом заканчивается его право пользования.

Отказополучатель наряду с правом пользования жилым помещением должен нести и определенные обязанности по его содержанию, если договором с собственником помещения не предусмотрено иное.

То есть все расходы на оплату коммунальных услуг и ремонт он несет солидарно с собственником объекта. При этом законодатель освободил от такой обязанности недееспособных лиц.

Полностью или ограниченно дееспособные граждане несут всю полноту ответственности по содержанию наряду с хозяином жилья.

Лицо, которому предоставлено право использовать жилье, пользуется им наравне с собственником.

То есть тоже обязано использовать его по назначению, поддерживать в пригодном для проживания состоянии, не допускать беспечного обращения с ним, обязательно соблюдать права и интересы всех соседей.

Для него применимы правила пользования жильем, а также порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В контексте пользования жилым помещением законодатель уравнял в правах и обязанностях собственников и лиц, получивших завещательный отказ.

Как происходит государственная регистрация права пользования

Право пользования жильем по завещательному отказу по желанию отказополучателя может быть зарегистрировано в Росреестре как обременение права собственности в установленном законом порядке. С инициативой регистрации может выступать как правообладатель, так и пользователь. При этом собственник должен быть уведомлен о регистрации обременения в обязательном порядке.

Для осуществления государственной регистрации обременения на право собственности необходимо предоставить в МФЦ следующий пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• заявление о государственной регистрации (формируется специалистом при приеме документов);
• правоустанавливающий документ на Жилое помещение;
• Завещание или другой документ, фиксирующий условия завещательного отказа;
• квитанцию об уплате государственной пошлины (может быть представлена по инициативе заявителя).

Регистрация обременения при завещательном отказе не является обязательной процедурой. Больше всего в ней заинтересован отказополучатель, так как при отчуждении жилья обременение на объекте сохраняется. Если такое ограничение не зарегистрировать, то после продажи жилья решать этот вопрос нужно будет уже с новым собственником объекта, что может повлечь ненужные сложности.

В каких случаях можно лишиться права пользования жильем

Предоставление завещательного отказа налагает на отказополучателя определенные обязанности, перечисленные выше. Нарушение их может привести к лишению права пользования жильем в судебном порядке.

Кроме того, условия этого могут быть прописаны в самом завещании.

Причинами, по которым по которым прекращается право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, являются:

• истечение указанных в завещании сроков предоставления жилого помещения, но только если у отказополучателя не возникли такие основания пользования, как: Договор найма или безвозмездного пользования, вступление в Брак с собственником либо другие аналогичные случаи;
• признание по решению суда недостойным наследником отказополучателя (например, когда он умышленно пытался в нарушение закона осуществлять действия против воли наследодателя в интересах других наследников);
• систематические нарушения правил пользования жилыми помещениями, разрушение или причинение иного существенного вреда жилищу своими необдуманными или противоправными действиями.

Если гражданин лишается права пользования жильем по завещательному на основании решения суда, то он обязан компенсировать собственнику все расходы за весь период проживания.

Право пользования жилым помещением по завещательному отказу

Время чтения 4 минуты Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Завещательный отказ указывается в завещательном документе. Он считается сделкой, которая подразумевает возникновение правовых отношений между правопреемником, берущим на себя обязанность исполнить ее, и отказополучателем.

Какие гарантии получает наследник завещательного отказа?

Согласно действующему законодательству, последнее волеизъявление завещателя должно быть исполнено точно по завещанию. Поэтому на недвижимое имущество, переходящее по наследству правопреемнику с применением завещательного отказа, обычно возлагается ряд ограничительных моментов:

1. При лишении квартиры независимо от способа правопреемник не теряет право пользования. Новый владелец, покупающий жилплощадь, обязан знать, что лицо, проживающее в ней по такому праву, он выселить не сможет.
2. Завещательный отказ предоставляется в срок, прописанный в завещательном документе. Если он не установлен, то у отказополучателя право пользования остается на протяжении всей жизни.
3. Отказополучатель не может потерять право пользования квартирой просто так. Это может сделать только суд, согласно правилам, которые предусматриваются для признания правопреемников недостойными.

Правопреемник может добровольно полностью отказаться от своих прав. Помимо этого, в случае если в течение 36 месяцев он не предъявит право на пользование квартирой, то наследник будет полностью освобожден от исполнения завещательного отказа.

Основные принципы использования жилплощади при наличии завещательного отказа

Процедура пользования жилплощадью, предоставленной по завещательному отказу, обладает своими принципами. Гражданин, получивший такое право, может жить в квартире на протяжении установленного времени, согласно завещанию, а при отсутствии информации об этом – всю жизнь. По окончанию срока, если таковой имеется, отказополучатель обязан съехать с жилплощади.

Лицо, обладающее правом пользования жилплощадью по завещательному отказу, несет за него ответственность. Оно обязано погашать все расходы по ЖКХ, ремонту и содержанию совместно с другим владельцем квартиры. Однако если отказополучатель является недееспособным лицом, тогда, он полностью освобождается от всех вышеперечисленных обязанностей.

Как осуществляется госрегистрация права пользования?

Отказополучатель может произвести госрегистрацию права пользования жилплощадью по завещательному отказу в Росреестре, согласно законодательству. Инициировать ее вправе, как правообладатель, так и сам пользователь. Причем владелец квартиры обязан направить уведомление об осуществлении регистрации обременения.

Для проведения госрегистрации требуется передать в многофункциональный центр следующие бумаги:

• паспорт лица, на которого составляется заявление;
• само заявление о госрегистрации, формирующееся сотрудником МФЦ при приеме документации;
• бумагу, подтверждающую право владения жильем;
• завещательный документ или бумагу, которая содержит все условия, касающиеся завещательного отказа;
• чек об уплате госпошлины.

Госрегистрация обременения собственности при наличии завещательного отказа – процедура не обязательная.

Главным заинтересованным лицом в ее проведении является отказополучатель, поскольку при отчуждении жилплощади обременение на ней остается.

Если не осуществить регистрацию ограничения, то после реализации жилой недвижимости решать эту проблему придется уже непосредственно с новым владельцем квартиры, что соответственно может привести к возникновению дополнительных сложностей.

При каких обстоятельствах отказополучатель может остаться без права пользования жилплощадью?

Вручение завещательного отказа возлагает на отказополучателя конкретные обязательства. Их нарушение часто влечет за собой утрату права пользования жилплощадью по решению судебной инстанции.

Такие условия могут указываться в самом завещательном документе.

Основными причинами, по которым может быть утрачено право пользования квартирой, предоставленным по завещательному отказу, считаются:

1. истечение временных рамок права пользования жильем, прописанных в завещательном документе, но только в случае, если отказополучатель не заключил договор соцнайма, не заключил брак с владельцем жилья и т.д.;
2. признание отказополучателя недостойным правопреемником согласно решению суда;
3. регулярное нарушение правил пользования квартирой отказополучателем, а также совершение им действий, которые повлекли за собой нанесение вреда жилплощади.

Если лицо, обладающее правом пользования квартирой по завещательному отказу, лишается его по судебному решению, то он в обязательном порядке должен произвести компенсацию владельцу жилья всех расходов за время проживания в нем.

Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Получить заключение эксперта по завещательному отказу в два клика

Нередко завещательный отказ предусматривает постоянное право на использование отказополучателем жилья.

Содержание

Помимо обычного завещания, которое содержит ряд прав и обязанностей будущих наследников, существует такое понятие как завещательный отказ (легат). Это дополнение к основному завещанию, в котором значатся особые указания. С его помощью наследодатель накладывает на своих наследников некие имущественные обязательства в пользу третьих особ.

С юридической точки зрения легат является односторонней сделкой. При этом обязательства могут быть возложены на наследников как по завещанию, так и по закону. Когда завещательный отказ был предварительно оформлен, то после открытия наследства в компетенции нотариуса выдать наследнику определенную справку. При этом отказ всегда ограничивается только стоимостью части наследства.

Чаще всего легат касается жилого помещения. Наследодатель может обязать своего наследника предоставить указанному отказополучателю возможность проживать там определенное время.

Например, до заключения брака, окончания института и т. д.

Нередко завещательный отказ предусматривает постоянное право на использование отказополучателем жилья до конца жизни, только если он не нарушит условий проживания.

Гражданский Кодекс содержит основные действия, которые являются предметом документа:

• передача вещи или имущественного права, которые входят в наследство;
• выполнение определенных действий для отказополучателя;
• денежные выплаты указанному лицу или организации.

Лицо, имеющее право на получение в качестве наследства жилого помещения, согласно завещательному отказу обязано выполнить ряд обязательств.

Чаще всего они заключаются только в предоставлении отказополучателю права пользования указанным имуществом.

Это ведет к образованию между этими сторонами определенного обязательства, где наследник является лишь должником, а вот кредитором –отказополучатель.

Отказополучателем (легатарием) является лицо, в чью пользу по завещательному отказу возлагаются указанные обязательства.

Законодатель обращает внимание на то, что нет прямых указаний на конкретного субъекта права, который может быть легатарием. Поэтому отказополучателем может быть не только физическое лицо, но и юридическое.

Тем не менее, на практике именно физические лица становятся отказополучателями.

Для того чтобы получить легат, наследник обращается к нотариусу, который занимался его оформлением. Затем следует написать заявление и предоставить специалисту важные документы.

Завещательный отказ касается только лиц, которые в нем указаны. Остальных наследников завещательный отказ не касается.

Все обязательства производятся исключительно за счет того имущества, которое переходит наследнику по завещательному отказу.

Права отказополучателя, вытекающие из пользования жилым помещением

Принятие завещательного отказа не является прямой обязанностью отказополучателя. Он имеет полное право отказаться от принятия указанных обязательств. При этом если отказополучатель является еще и наследником, то он может не согласиться на выполнение завещательного отказа независимо от получения наследства.

Согласно отказу, права отказополучателя заключаются в первую очередь в использовании определенного имущества, в том числе и жилого помещения, которое находится в собственности выполняющего отказ. Жилищный кодекс устанавливает, что отказополучатель имеет полное право пользоваться жильем наравне с владельцем.

Кроме этого, он имеет с владельцем жилого помещения одинаковую ответственность за использование жилья. Но важно знать, что это правило работает, только если легатарий считается дееспособным гражданином.

Если же лицо является недееспособным, то абсолютно все обязанности по содержанию жилого помещения несет только владелец.

Отказополучатель также может пройти государственную регистрацию, которая может подтвердить право пользования помещением (ст. 33 ЖК РФ). На право пользования жильем по завещательному отказу в этом случае указывает свидетельство о праве на наследство.

В этом документе обязательно указывается факт обременения пользования имуществом. Для государственной регистрации необходимо написать соответствующее заявление и составить пакет дополнительных документов.

Также при этой процедуре обязательно должна быть уплачена госпошлина.

Отказополучатель имеет право пользоваться жильем по своему усмотрению только в течение того срока, который указан в завещательном отказе. Когда этот срок закончится, право на проживание у легатария прекращается.

В особых случаях он может получить его на законном основании. Это может быть вселение в качестве члена семьи и т. д. Если в отказе нет срока пользования, то он действует до самой смерти легатария.

Отказополучатель имеет полное право закрепить с собственником обоюдные права и обязанности с помощью соглашения.

Благодаря чему после того, как срок выполнения завещательного отказа закончится, владелец жилья может его продлить.

Если собственник жилого помещения меняется (например, в случае наследования), то право на использование жилья остается неизменным. При этом не важно, знает ли новый владелец об этом праве или нет.

Обязанности отказополучателя, вытекающие из пользования жилым помещением

Пользование жилым помещением предоставленным по завещательному отказу предусматривает ряд несложных обязанностей. Все указанные в завещательном отказе обязанности возлагаются на отказополучателя только после того, как наследник начнет выполнять условия отказа.

В случае если легатарий отказывается принимать эти обязательства, лицо, уполномоченное выполнить отказ, полностью освобождается от этой обязанности. А исключение составляют случаи, когда существует несколько отказополучателей. Также в некоторых ситуациях другое лицо, на которое возлагается обязанность исполнить завещательный отказ, может быть назначено в случае:

• смерти отказополучателя;
• если он лишился права принять завещательный отказ по причинам, указанным в ст. 1117 ГК РФ;
• если отказался воспользоваться своим правом.

В обязанности отказополучателя входит использование жилого помещения по назначению. Если же он нарушает это правило, а также причиняет беспокойство соседям или допускает разрушение жилья, владелец имеет право заставить отказополучателя устранить нарушения. Нарушитель будет обязан изменить свое поведение или сделать ремонт жилого помещения за свой счет.

А в случае, когда легатарий игнорирует все предупреждения и продолжает недобросовестно выполнять свои обязанности, собственник имеет право подать на него в суд.

А затем, на основании суда выселить отказополучателя с занимаемого им жилого помещения.

Нарушение условий пользования предоставленным жильем по завещательному отказу – это единственный способ владельца прекратить обязательства между ним и легатарием.

Особенности завещательного отказа

Отказ, согласно российскому законодательству, имеет ряд особенностей:

• он всегда содержится в завещании (отдельно созданные документы не являются завещательным отказом);
• его сутью является возложение на лицо определенных обязательств в пользу легатария;
• он не должен иметь условий, противоречащих закону и носящих аморальный характер;
• обязательства наследников должны иметь четкий характер, сроки, порядок и т. д.;
• завещательный отказ возлагается на наследников как по завещанию, так и по закону;
• отказополучателем могут быть физические, юридические лица. А также общественные организации;
• легатарию дают 3 года для требования исполнения завещательного отказа, начиная с момента, когда он о нем узнал.
• возможны случаи, когда легатарий пытается своими незаконными действиями, направленными на наследодателя или наследников, получить завещательный отказ. Если этот факт устанавливается, отказополучатель отстраняется от его получения.

Завещательный отказ, касающийся жилого помещения, должен быть исполнен также и новыми владельцами, которые получили это право благодаря договорам дарения, купли-продажи и т. д.

При этом Закон не ставит никаких условий по поводу того, на какой основе произошла передача имущества – на платной или бесплатной. В случае продажи имущества наследником, он обязан предупредить покупателя о наложенных на него обязательствах.

В противном случае, покупатель впоследствии имеет право просить о снижении цены или о расторжении сделки.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Согласно принципу свободы завещания, наследодатель вправе оставить на случай смерти любое распоряжение, не выходящее за рамки требования закона и здравого смысла.

К числу таких распоряжений относится и завещательный отказ, предусмотренный ст. 1137, 1138,1140 ГКРФ и ст. ЖК РФ.

Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), у которых возникает право требовать от наследника исполнения этой обязанности. Завещательный отказ не может быть установлен в каком — либо отдельном документе, а должен быть частью завещания. Исполнителем воли наследодателя может быть только его наследник.

Таким образом, завещательный отказ- это возложение на наследника по завещанию исполнения некоторых обязательств в пользу одного или нескольких лиц — отказополучателей. Может заключаться в выплате кому-то определенной суммы денег, передаче какой-то вещи.

Обязанность исполнения отказа для наследника наступает лишь в случае принятия наследства. Закон закрепил безусловное право отказополучателя от причитающегося ему завещательного отказа. Отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками, или под условием не допускается.

Если отказополучатель отказался от завещательного отказа, наследник, обязанный исполнить завещательный отказ, освобождается от обязанности его исполнить за исключением случаев, когда отказополучателю подназначен другой отказополучатель п. 4 ст. 1137 ГК РФ. Кроме этого другой отказополучатель подназначается, если назначенный в завещании отказополучатель:

• умер до открытия наследства

• умер одновременно с наследодателем

• лишился права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами п.5 ст. 1117 ГК РФ

• не воспользовался своим правом на получение завещательного отказа

Отметим случаи, когда право пользования жилым помещением по завещательному отказу может не возникнуть, это:

• применение к отказополучателю, в соответствии с п.5 ст. 1117 ГК РФ, правил о недостойных наследниках;

• • отказ от получения завещательного отказа;
• • смерть отказополучателя до открытия наследства;
• • истечение трехлетнего срока, в течение которого отказополучатель не воспользовался правом на получение завещательного отказа.

Таким образом, право пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено по завещательному отказу, может прекратиться до истечения установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением в случае признания отказополучателя недостойным наследником, когда отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал или пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию, либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном прядке. В случае признания гражданина, пользующегося жилым помещением на основании завещательного отказа, недостойным наследником собственник такого помещения вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование жилым помещением. Статья 1117 ГК РФ может быть применена и в том случае, когда по завещательному отказу гражданину предоставлялось бессрочное право пользования жилым помещением.

Досрочное прекращение права пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено на основании завещательного отказа, возможно также на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению ( ч. 2 ст.35 ЖК РФ). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу.

Согласно принципу свободы завещания, наследодатель вправе оставить на случай смерти любое распоряжение, не выходящее за рамки требования закона и здравого смысла.

…

К числу таких распоряжений относится и завещательный отказ, предусмотренный ст. 1137, 1138,1140 ГКРФ и ст. ЖК РФ.

Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), у которых возникает право требовать от наследника исполнения этой обязанности. Завещательный отказ не может быть установлен в каком — либо отдельном документе, а должен быть частью завещания. Исполнителем воли наследодателя может быть только его наследник.

Таким образом, завещательный отказ- это возложение на наследника по завещанию исполнения некоторых обязательств в пользу одного или нескольких лиц — отказополучателей. Может заключаться в выплате кому-то определенной суммы денег, передаче какой-то вещи.

Обязанность исполнения отказа для наследника наступает лишь в случае принятия наследства. Закон закрепил безусловное право отказополучателя от причитающегося ему завещательного отказа. Отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками, или под условием не допускается.

Если отказополучатель отказался от завещательного отказа, наследник, обязанный исполнить завещательный отказ, освобождается от обязанности его исполнить за исключением случаев, когда отказополучателю подназначен другой отказополучатель п. 4 ст. 1137 ГК РФ. Кроме этого другой отказополучатель подназначается, если назначенный в завещании отказополучатель:

• умер до открытия наследства

• умер одновременно с наследодателем

• лишился права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами п.5 ст. 1117 ГК РФ

• не воспользовался своим правом на получение завещательного отказа

Отметим случаи, когда право пользования жилым помещением по завещательному отказу может не возникнуть, это:

• применение к отказополучателю, в соответствии с п.5 ст. 1117 ГК РФ, правил о недостойных наследниках;

1. • отказ от получения завещательного отказа;
2. • смерть отказополучателя до открытия наследства;
3. • истечение трехлетнего срока, в течение которого отказополучатель не воспользовался правом на получение завещательного отказа.

Таким образом, право пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено по завещательному отказу, может прекратиться до истечения установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением в случае признания отказополучателя недостойным наследником, когда отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал или пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию, либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном прядке. В случае признания гражданина, пользующегося жилым помещением на основании завещательного отказа, недостойным наследником собственник такого помещения вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование жилым помещением. Статья 1117 ГК РФ может быть применена и в том случае, когда по завещательному отказу гражданину предоставлялось бессрочное право пользования жилым помещением.

Досрочное прекращение права пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено на основании завещательного отказа, возможно также на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению ( ч. 2 ст.35 ЖК РФ). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу.

Кого нельзя выписать! Право бессрочного (пожизненного) проживания в жилом объекте. — блоги риэлторов | ЦИАН

Найти квартиру по желаемым параметрам — дело нехитрое. Выбрать можно любую, а купить — нет! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Один из них — обременение в виде нежелательного соседства. 

Например, купили жилплощадь, а в ней оказался зарегистрированный (прописанный) гражданин, у которого есть право на бессрочное проживание в вашей квартире. 

Обременительный квартирант — это существенный риск для нового собственника квартиры. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН.

Это большое правовое упущение, так как оно порождает изрядное количество судебных споров, которые часто, к огорчению покупателей, разрешаются не в пользу нового собственника.

Основанием для права бессрочного проживания чаще всего служит регистрация по месту жительства.

Как выяснить, кто зарегистрирован (прописан) в квартире?

Информация о зарегистрированных в жилых помещениях лицах содержится в выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, УК, ТСЖ. Однако случается, что нет возможности получить актуальные данные по всем зарегистрированным и снятым с регистрационного учета лицам по интересующему адресу. Приказ МВД РФ от 31.12.

2017 № 984 регулирует порядок регистрации и снятия с регистрационного учета, но не регламентирует порядок предоставления справок о всех зарегистрированных лицах плюс ограничивает полномочия паспортных столов по предоставлениям сведений в выписках.

Кроме того, возможно неполное отражение информации в источниках по причине «человеческого фактора».

Необходимо отметить: есть общее правило, которое устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Однако в этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.

Но не только регистрация гражданина в жилом объекте дает право на бессрочное проживание, основанием для такого права может являться завещательный отказ или обязательное условие по соглашению сторон в договоре купли-продажи, договоре дарения, в брачном договоре супругов. Рассмотрим подробнее по порядку. 

Каким лицам закон предоставляет бессрочное (пожизненное) право пользования жилым помещением?

1. Лицам, которые отказались от права приватизации квартиры.

Например, в муниципальной квартире проживает семья из 2-х человек. Оба изначально согласны на приватизацию, но по неким причинам первый отказывается от своего права приватизации.

В результате второй становится единоличным собственником жилого помещения, а у первого (у того, кто отказался) возникает право бессрочного проживания в квартире или пользования ею.

При этом обретенное право пользования в дальнейшем сохранится за первым, даже если второй захочет распорядиться квартирой: обменять, подарить, оформить в наследство и пр. (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

Сюда же относятся те лица, которые не смогли распорядиться своим правом на приватизацию по уважительным причинам.

Это лица, признанные судом безвестно отсутствующими, осужденные к лишению свободы, выехавшие в ПНИ или другое учреждение социальной защиты.

Таких лиц снимают с регистрационного учета на время их отсутствия по месту постоянного жительства, но после своего появления и возвращения они вправе зарегистрироваться и заселиться в квартиру. Суды выносят решения в их пользу. 

2. Лицам, включенным в ордер на предоставление квартиры в Жилищно- строительном кооперативе (ЖСК). 

Раньше (до 01 марта 2005 года) квартиру членам ЖСК предоставляли по ордеру. Лица, включенные в ордер как члены семьи собственника (пайщика ЖСК), приобретают самостоятельное право пользования квартирой и сохраняют за собой право бессрочного пользования жилым помещением.

Стоит отметить, что прямых законодательных норм для этой категории лиц не имеется, но суды права данных граждан приравнивают к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры. 

(Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016 № 56-КГ15-31).

3. Лицам, получившим такое право на основании завещательного отказа.

Это те лица, которым наследодатель в завещании отказал в праве обладания и распоряжения имуществом, но предоставил им право бессрочного проживания в жилом помещении. Такие лица называются отказополучателями. 

Например, мужчина и женщина живут в гражданском браке. Квартира, в которой они проживают, находится в собственности мужчины.

Он составил завещание, где обязал одного или нескольких наследников после его кончины исполнить завещательный отказ в пользу своей гражданской супруги — отказополучательницы.

Она после смерти мужчины не получит в собственность квартиру, но приобретет право пожизненного проживания в ней. 

Отказополучатель вправе требовать от наследников зарегистрировать в ЕГРН обременение на жилое помещение на основании завещательного отказа. Свое право отказополучатель может реализовать в течение трех лет со дня открытия наследства.

4. Лицам, передавшим свое жилье по договору ренты.

Договор ренты является соглашением, по которому одна сторона передает свое право собственности на квартиру другой стороне взамен ежемесячных денежных выплат или натурального обеспечения. Это может быть покупка еды, лекарства, одежды, оплата медицинских манипуляций, ремонта и пр. Таким образом люди пожилого возраста или инвалиды улучшают качество своей жизни. 

Например, одинокая пенсионерка заключила договор пожизненного содержания с некоей организацией. Пенсионерка (рентополучатель) передала квартиру в собственность организации (рентодатель), которая со своей стороны обязана по договору содержать пенсионерку. Рентополучатель в данном случае сохраняет за собой пожизненное право пользования квартирой, если договором не предусмотрено иное. 

5. Лица, обладающие таким правом на основании иных договоров и соглашений.

Бывает, что в договоре купли-продажи встречается условие о сохранения права бессрочного пользования за неким лицом. В договорах дарения такое условие встречается чаще. Даритель вправе проживать в квартире и пользоваться ею в бессрочном порядке.

Часто пожилые люди таким образом желают распорядиться своим имуществом еще при жизни и дарят квартиры своим родственникам, реже третьим лицам.

 Несмотря на то, что договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, суды рассматривают данные договоры с условием как смешанный договор, который может включать элементы различных договоров.

Также право на бессрочную регистрацию может быть условием брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов, которое сохранится при разводе или в случае продажи квартиры.

Сюда же можно отнести нотариальные соглашения, заявления и обязательства, на основании которых возникает право пожизненной регистрации и проживания в жилом помещении. Причем в договоре это условие может быть не отражено.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/2017)

• Возможно ли прекратить право бессрочного (пожизненного) проживания досрочно?
• Выписать по суду нежелательного квартиранта невозможно! 
• Право бессрочного проживания (пользования) может быть прекращено в случае добровольного выезда гражданина в другое место жительства с условием, что выезд будет иметь не временный, а постоянный характер.

Ключевое слово здесь — «добровольного выезда», а не вынужденного. При этом выехавший гражданин может не быть зарегистрированным в ином месте проживания, и это не будет являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования в прежнем жилом помещении.

Поясню. В случае выезда гражданина в другое место жительства: по работе, учебе, в места лишения свободы и т.д. — будет иметь временный характер. 

В случае вывоза своих вещей, переезда в другой населенный пункт, вступления в брак, проживания с новой семьей в другом жилом помещении на постоянной основе и т.д. — будет имеет постоянный характер. Судом расценивается, что таким образом гражданин отказался от своих прав в одностороннем порядке.

Добровольный выезд — это когда выехавшему не чинили препятствий в проживании в спорном жилье, иначе такой выезд считается вынужденным. Период времени отсутствия добровольно съехавшего из спорного жилья и неучастие в оплате коммунальных услуг тоже имеет влияние на исход судебного спора.

(Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу № 88-13629/2020)

В конце хотелось бы отметить следующее. В проблеме прекращения или восстановления права бессрочного пользования не все так однозначно.

Судами спорные ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке, учитываются множественные факторы, влияющие на исход дела.

Судебная практика по данной теме огромна, и рассмотреть все нюансы в настоящей статье по каждой перечисленной группе лиц невозможно. Здесь представлена общая информация без подробных деталей. 

Особенно хочу отметить риск при покупке квартир с торгов обанкротившихся лиц.

Правовую документацию по квартирам выставленным на продажу готовят организаторы публичных площадок, которые обязаны выяснить все обременения и включить их в документацию торгов, что бывает далеко не всегда.

Для подготовки продажи арестованных объектов судебные приставы привлекают фирмы-однодневки, которые продают квартиры не заботясь о прозрачности процедуры и не предоставляют необходимую документально юридическую информацию.  

Обнаружить выше рассмотренный риск не составит труда опытному риэлтору или профильному юристу. Но, увы! Бывает, встречаются такие правовые ребусы в юридической истории объектов, что приходится основательно поломать голову над их решением, привлекая к совету коллег и специалистов из смежных профессий. 

Подготовила материал Эксперт по недвижимости Елена Солдаткина

Пользование жилым помещением по доброй воле собственника

Представьте, что вы по завещанию получили право пожизненного пользования квартирой в центре Москвы или собственник такой квартиры разрешил вам прописаться и пользоваться ею.

Не спешите радоваться — пользование не означает собственность, и помимо возможных бытовых неурядиц вы можете столкнуться с множеством вопросов, не нашедших своего разрешения в действующем законодательстве.

• В статье проведен анализ судебной практики и законодательных норм с целью выявления особенностей порядка пользования жилым помещением, права на которое получены в силу завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением и соглашения с собственником помещения.
• Более детально разобран объем прав пользования, полученных по завещательному отказу, поскольку анализ правоприменительной практики показывает, что наследственные дела, субъектами которых выступают отказополучатели, не получили широкого распространения в жилищной сфере в отличие от рентных отношений.
• Как известно, согласно статье 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) суть завещательного отказа (легата) состоит в том, что завещатель вправе возложить в завещании на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону (своих непосредственных правопреемников) исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей, или легатариев), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.

Одной из обязанностей имущественного характера может быть предоставление права пользования жилым помещением наравне с собственником данного помещения (статья 33 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее — ЖК РФ).

Иными словами, завещатель может возложить на наследника, к которому, например, переходит жилой дом, квартира, обязанность предоставить третьему лицу (отказополучателю) на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Участникам наследственных правоотношений необходимо знать и помнить, что завещательный отказ должен быть установлен в завещании, а завещание может исчерпываться завещательным отказом (статья 1137 ГК РФ). Это означает, что при недействительности завещания завещательный отказ автоматически является недействительным.

Пример из судебной практики. 29.06.2011 Ивантеевским городским судом Московской области было принято решение об отказе в удовлетворении иска о признании завещания недействительным в части завещательного отказа.

1. В решении суд указал, что, исходя из анализа завещания, представленных доказательств, можно сделать вывод о том, что завещатель воспользовался своим правом и оформил завещательный отказ.
2. Учитывая, что законом не установлены требования к форме завещательного отказа, а само оспариваемое завещание соответствует всем требованиям, предъявляемым к завещанию, суд не находит оснований для признания завещания недействительным.
3. Анализ норм жилищного законодательства позволяет сделать вывод о существовании множества проблемных вопросов, которые не нашли должного закрепления и толкования в действующем законодательстве и постоянно возникают на практике перед участниками соответствующих правоотношений.
4. Одной из таких обычных ситуаций является нежелание нового собственника (наследника) предоставлять право пользования жилым помещением отказополучателю.

Пример из судебной практики. Так, Ленинским районным судом города Омска 22.06.2010 было рассмотрено Исковое заявление гр. Виноградова к гр. Виноградовой о вселении в жилое помещение.

Как установлено судом, по завещанию матери истца на ответчика, к которому перешло право собственности на жилое помещение, возложена обязанность по предоставлению в пожизненное пользование квартиры истцу. На момент разбирательства гр. Виноградов в квартире проживать не может, поскольку ответчик препятствует этому: поставила новую дверь, поменяла замки, ключи не дает, хотя в квартире сама не проживает.

Изучив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно завещанию, составленному наследодателем, из принадлежащего ей имущества квартиру на случай смерти она завещала гр.

Виноградовой (ответчику), а также возложила обязанность предоставить в пожизненное безвозмездное пользование гр. Виноградову (своему сыну, истцу) указанную квартиру.

Таким образом, препятствование пользованием помещением в виде замены двери, замков и т. п. является незаконными действиями ответчика.

Обосновывая свою позицию о нежелании вселять в помещение легатария, Наследники нередко заявляют об отсутствии у отказополучателей правоподтверждающих документов.

Это связано с тем, что, к сожалению, действующие нормативные акты умалчивают о том, какие правоустанавливающие документы следует представить отказополучателю для государственной регистрации права пользования жилым помещением и вообще для подтверждения этого права.

В соответствии со статьей 33 ЖК РФ лицо, проживающее в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.

Следует заметить, что такое же право принадлежит и пользователю жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ).

При этом регистрация договора в силу статьи 584 ГК РФ не должна затрагивать государственную регистрацию обременения зарегистрированного вещного права.

Согласно Методическим рекомендациям по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденным Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 № 91, если в отношении наследственного имущества имеются какие-либо обременения, Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство разъясняет наследникам возникающие в этой связи правоотношения (пункт 33).