И тут возникает необходимость в продаже жилья. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и какие вероятные трудности могут возникнуть при оформлении сделки?

Какая бывает перепланировка?

Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.

Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.

Продать Недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.

Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.

Разрешение не нужно

Нужно ли при продаже квартиры узаконивать перепланировку? По закону некоторые изменения к переустройству не относятся. При таких переделках нет необходимости согласования с бюро техинвентаризации.

К таким изменениям относят:

• встроенную демонтированную мебель;
• установка дополнительной двери в стене, не имеющей несущего значения;
• остекление лоджии либо балкона без изменения размеров;
• установка легких перегородок;
• перенесение технического оборудования в пределах одного помещения;
• монтаж пластиковых окон;
• снос перегородки в санузле, которая не имела несущее значение.

Подобные изменения никак не нарушают изначальную планировку жилого объекта, а потому не требуют согласования и внесения в техпаспорт.

А вот удаление перестенка между комнатами уже считается нарушением первоначального плана, а потому требует соответствующего оформления и внесения в техплан квартиры.

Запрещенные изменения

На определенную перепланировку обязательно требуется разрешение БТИ. Если изменения внести без соответствующего согласования, то в дальнейшем их не удастся узаконить.

Запрещено проводить работы, в результате которых:

• помещение становится непригодным для проживания;
• снижается качество условий проживания соседей;
• нарушаются строительные и санитарные нормы, правила пожарной безопасности и пр.

Подобные изменения не могут стать законными. Если их обнаружат, то владельца жилплощади обяжут все вернуть на прежнее место.

Если переделка не запрещена законом, но предполагает изменение изначального плана жилого объекта, то ее обязательно надо предварительно согласовать. К таким изменениям относят объединение лоджии с комнатой, снос не несущей стены и пр.

Эти преобразования требуют разрешения. Если раньше его не получили, то есть возможность уже после переделки согласовать и внести ее в техпаспорт. Тогда не придется искать способы, как с перепланировкой без разрешения продать квартиру.

Можно ли продать жилье, где перепланировка не узаконена?

Продажа квартиры с незаконными перепланировками возможна, поскольку прямых запретов на данные действия не существует. Но собственникам подобного жилого объекта стоит помнить, что покупатели часто проводят сверку документов с реальным расположением в техпаспорте.

Если ранее Продавец не уведомил о внесенных изменениях, а потом потенциальный покупатель их обнаружил, то это может негативно отразиться на репутации продавца, и сделка не состоится.

Не важно, кто производил перестройку, возвращать прежнее состояние или регистрировать внесенные изменения в квартире придется уже новому хозяину. Обычно покупатели, узнав о потенциальных проблемах с квартирой, отказываются от ее покупки.

Хотя можно попытаться уговорить их на сделку за счет снижения цены. На практике незаконная перепланировка снижает стоимость жилья примерно на 10%. Считается, что такая скидка выполняет функцию компенсации новому владельцу за вероятные неудобства с перепланировкой.

Но в целом продать недвижимость с несогласованной перепланировкой возможно. Главное, чтобы площадь общего и жилого назначения в техпаспорте совпадали с фактическими значениями. А также важно соблюдать все требования безопасности в плане строительных, санитарных и пожарных норм.

Особенности сделок с подобными квартирами

Если же этого не сделать, то для обновления документа придется вызывать инспектора из БТИ. Специалист сразу заметит несоответствие техпаспорта реальной планировке.

Купля-продажа таких проблемных квартир обычно осуществляется за наличные деньги. Такой расчет помогает минимизировать вмешательство контрольных органов и снижает вероятность возникновения проблем с БТИ.

Но на сегодня крайне мало платежеспособных граждан, имеющих возможность приобретения недвижимости за наличные средства. Чаще люди обращаются за ипотекой, при которой вся документация тщательно перепроверяется. Потому продать такую квартиру будет крайне сложно.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Если же покупатель с продавцом обговорили все условия, договорились о совершении сделки, определились, кто будет решать нюансы с перестройкой квартиры, то в дальнейшем Процедура купли-продажи проходит по традиционному сценарию.

Алгоритм действий

Итак. Решено продать квартиру, в которой проведены некоторые изменения. Как поступить. Изначально лучше предупредить покупателя о наличии изменений.

Стоит отметить, какие изменения могут потребовать возврата в прежнее состояние или регистрации в БТИ, обозначить стоимость возможных трат и сделать скидку на получившуюся сумму. Тогда шансов продать недвижимость будет максимально много.

В остальном процесс продажи традиционный:

1. Оформляется Договор купли-продажи. Рекомендуется указать в нем, что покупатель предупрежден относительно перепланировки и сам будет устранять проблему.
2. Подписание договора. Можно заверить его нотариально, хотя можно обойтись и без этого. Но документ должен пройти обязательную регистрацию.
3. Составление и подписание акта приема-передачи. Обычно оплата производится именно на этом этапе. Продавец забирает оплату и отдает документы, теперь никакого отношения к жилью он уже не имеет.
4. Регистрация прав собственности. Этим вопросом занимается человек, купивший недвижимость. В Росреестр вносятся изменения на основании договора купли-продажи и прочих документов.

Процесс аналогичен традиционной сделке по продаже жилья, потому трудностей не вызывает.

Какие документы понадобятся

Для продажи потребуется предоставить пакет документов, включающий:

• паспорта покупателя и продавца;
• техпаспорт на продаваемый жилой объект;
• справка об отсутствии задолженности по коммуналке;
• выписка из ЕГРН;
• справка из домовой книги о наличии прописанных в квартире людей;
• любые бумаги, подтверждающие и разрежающие перепланировку (при наличии);
• акт приема-передачи жилого помещения.

Если в сделке косвенно задействованы третьи лица, то может потребоваться согласие супруги на продажу или разрешение из органов опеки.

Сколько стоит и как долго оформлять?

Кроме суммы за саму жилплощадь и вероятных трат на обратную перепланировку, либо ее узаконивание, покупатели несут расходы в виде госпошлинного сбора за оформление права собственности. Сумма пошлины на 2022 составляет 2000 рублей.

По достижении основных договоренностей срок проведения сделки обычно занимает пару-тройку часов. Если же считать время от встречи покупателя с продавцом до окончательной передачи квартиры новому хозяину, то на это может уйти 2-7 дней.

Оформление права собственности в Регпалате обычно занимает около 2 недель со дня принятия документов.

Способы узаконивания перепланировки

Покупатель может передать хозяину квартиры часть денег в качестве предоплаты, а тот спокойно узаконит проведенные изменения в БТИ, либо возвращает все в прежнее состояние до фактической продажи. Чаще именно так и бывает.

Но лицо, приобретающее квартиру, может и самостоятельно заняться вопросом узаконивания, особенно, когда покупатель сам хочет внести какие-то изменения по собственному усмотрению.

Если оформлять проведенные работы до продажи, то так будет значительно проще провести сделку. Снижать стоимость квартиры для привлечения клиента уже не придется.

Мало того, цену можно даже повысить, если проведенные изменения значительно улучшили условия проживания. Да и покупателю не придется страдать от последствий продажи квартиры без документов на перепланировку.

До изменений

Владелец жилплощади должен четко понимать, что именно он собирается менять в квартире. На основе техпаспорта с четким планом всех комнат проводится планирование предстоящей перестройки.

Некоторые действия, которые затрагивают коммуникации, придется согласовать с водоканалом и пожарным инспектором. Если дом внесен в перечень архитектурных или исторических памятников, то перестраивать квартиру в нем собственнику не разрешат.

Что потребуется:

1. Если планируются значительные изменения, нужно заказать проект в специализированной лицензированной фирме.
2. Если же глобальных работ не ожидается, то достаточно предоставить собственноручно нарисованный эскиз.
3. Также потребуется предоставить документацию о праве собственности на квартиру, а также согласие других владельцев на внесение изменений.

Вся документация проверяется, изучается план предполагаемых изменений. Специалисты проверяют, затронет ли переустройство несущие стены, коммуникации и пр.

Решение выдается примерно спустя 2 месяца. Если переустройство разрешено, то указываются сроки, в которые следует произвести работы.

По завершении перепланировки оформляется новый техпаспорт, проходит регистрация и изменение кадастрового плана в Росреестре. Вот теперь можно продать квартиру без всяких проволочек.

После перепланировки

Легализацией проведенных переустройств может заниматься сам продавец или новый владелец жилья после переоформления права собственности. Оформление будет более сложным, чем до проведения изменений.

Для легализации потребуются те же документы, которые направляют в администрацию. Остается дождаться визита инспектора, который заверит несоответствие произведенных изменений с предоставленным техпланом.

Спустя определенный срок комиссия согласует перепланировку, либо вынесет отрицательное решение с указанием причин.

Как выявляется незаконное перепланирование?

Зачастую собственники считают согласование перестройки необязательным делом, поскольку вмешаться в их квартиру никто не сможет. Но все не так радужно.

К вам могут заявиться с проверкой, если:

• вследствие перестройки звукоизоляция с соседями сильно снизилась, они заподозрили нарушения и написали жалобу в жилинспекцию;
• завистливая соседка зайдет за солью, увидит изменения и напишет жалобу, куда следует;
• при перестройке допущены нарушения строительных требований, что привело к сбоям в работе общедомовых коммуникаций или к аварии, это может заставить жильцов заподозрить нарушения и обратиться в инспекцию;
• периодически коммунальщики ходят по квартирам для сверки данных по счетчикам, именно во время такого визита сотрудники могут обнаружить наличие переделок.

В любой момент о незаконной перестройке может стать известно в жилинспекции. Тогда владельцам квартиры придется отвечать.

Что грозит за неузаконенную перепланировку?

При выявлении незаконной перестройки минимум, что грозит собственникам – штрафное взыскание в 2-2,5 тысячи рублей. Это в случае, если изменения не коснулись конструкций несущего значения, не нарушили строительные или пожарные нормы.

Если же неузаконенное перепланирование квартиры имеет более серьезные последствия, то штрафные санкции могут составлять уже 5 тысяч. При этом владелец должен будет вернуть жилой объект в то состояние, которое указано в техпаспорте, что потребует более весомых расходов.

При отказе от регистрации перестройки собственника могут выселить с жилплощади, а квартиру продать посредством аукциона (ЖК ст. 29).

Продать Жилое помещение, имеющее перепланировку, не оформленную документально, можно. При этом риски при подобных сделках накладываются на потенциального покупателя, ведь теперь он будет заниматься легализацией проведенных изменений. Но юристы советуют гражданам избегать подобных приобретений, чтобы не сталкиваться с лишними проблемами по оформлению.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2022

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

• демонтирована встроенная мебель;
• перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
• остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
• в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

• ухудшают условия проживания других жильцов дома;
• превращают помещение в непригодное для жилья;
• нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. ЗАТО он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев.

Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить.

Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации.

Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией.

Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ.

Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК.

Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

• заявление;
• план квартиры;
• нотариально заверенные копии документов на жилье;
• согласие остальных совершеннолетних жильцов;
• техпаспорт из БТИ;
• разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

• паспорт;
• документы на квартиру;
• договор о заключенной торговой сделке;
• квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
• акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется Исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию.

Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома.

В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое.

Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью.

Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается Штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Санкции за незаконную перепланировку

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб. Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире и перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка более детально разобраны нашей редакцией в специальных постах.

Если у вас остались вопросы, то можете задать их в х или на бесплатной консультации с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Если собираетесь проводить перепланировку, согласуйте работы с Жилищной инспекцией и БТИ, иначе их признают незаконными. Если вы не согласуете перепланировку, придется искать покупателя, который купит такое жилье, соберет документы и вернет все в прежний вид.

Расскажем, какие виды работ требуют обязательного согласования и как продать квартиру с неузаконенной и согласованной перепланировками.

Что такое перепланировка?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

• совмещение ванны и туалета;
• перенос коммуникационных систем;
• демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
• увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
• монтаж батареи на балконе;
• подключение системы теплого пола к общему отоплению. 

Если на эти виды работ не получить разрешение, вас не только привлекут к административной ответственности, но и заставят все вернуть, как было.

Что не считается перепланировкой?

Если делаете ремонт в квартире, планируете заменить двери, поклеить обои или нанести декоративную штукатурку, разрешение не нужно. Но если изменения касаются общей конструкции квартиры, потребуется согласование с БТИ. 

Как продать квартиру с перепланировкой?

Если получили разрешение в БТИ и согласовали перепланировку, проблем с продажей квартиры не будет. Проведите предпродажную подготовку недвижимости, сделайте фото и подайте продающее объявление. После того как найдете покупателя, возьмите выписку из ЕГРН, выпишитесь из квартиры, согласуйте условия передачи денег и заключите договор купли-продажи. 

В договоре купли-продажи прописываются все характеристики недвижимости, указываются параметры квартиры, точный адрес, этаж, количеством комнат и площадь. После получения оплаты от покупателя недвижимость переходит к нему в собственность по условиям договора купли-продажи.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние. 

При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт. 

Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом.

Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к.

не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.

Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи. 

Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.

Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеке

Перед тем как делать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку, запросите разрешение в БТИ, а потом в банке. Если вы не согласуете работы в бюро, банк откажет и квартиру продать не получится.

Но если продавец не взял разрешение в БТИ и нет изменений в техпаспорте, банк не согласится передавать квартиру с ипотекой потенциальному покупателю. Если после этого вы узаконите перепланировку — продадите квартиру без проблем.

Если ваш случай не подпадает под незаконную перепланировку, а в БТИ все равно не признали изменений в квартире и отказали выдавать новый техпаспорт, — обращайтесь в суд. Если во время реконструкции квартиры не были нарушены несущие стены, а изменения конструкции не несут опасности для жизни соседей, суд встанет на вашу сторону. Иск подавайте на основании ст. 49 п. 4 ЖК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=coYLglPO53o

В БТИ вам выдадут новый техпаспорт с изменениями. Но в любом случае придется заплатить штраф 2−2,5 тыс. руб. на несогласованную перепланировку. Реквизиты для оплаты выдают в Жилищной инспекции. Если дело рассматривалось в суде, там и получите банковские реквизиты для оплаты.

Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ.

Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы.

В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:

В каждом городе есть БТИ, где принимают заявки на перепланировку. Узнайте адрес и телефон БТИ в своем городе на сайте Федерального БТИ.

Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.

Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2022 году: можно ли, без согласования, в ипотеку

Жилищные споры Перепланировка Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

1 558 просмотров

Продажа квартиры без согласования с компетентными структурами произведенной в ней перепланировки, это хлопотная, но вполне реальная задача. Подобные помещения реализуются достаточно регулярно и главным их преимуществом является сравнительно низкая цена. Рассмотрим данный вопрос подробнее.

Нужно ли узаконить при продаже?

Не обязательно. В законодательстве нигде не сказано о том, что перед продажей жилья нужно узаконивать произведенную в нем перепланировку. Другое дело, что все возможные штрафы и другие проблемы останутся за предыдущим владельцем.

Пример: Человек сделал перепланировку в квартире и не хочет ее узаконивать, так как это долго и дорого. В то же время он понимает, что может лишиться своего жилья. Собственник не платит штраф за самовольную перепланировку, уже назначенный на момент продажи и реализует квартиру. Однако новый владелец никак не связан с тем, что случилось с квартирой. Он волен или вернуть все в прежнее состояние или узаконить существующий вариант, если это вообще возможно. А вот штраф все равно будет платить предыдущий собственник.

Как узаконить перепланировку

Несмотря на тот факт, что без узаконенной перепланировки продавать жилье можно, значительная часть покупателей не хочет приобретать такую недвижимость, ведь это автоматически предполагает наличие потенциальных проблем в будущем.

Особенно если не заняться узакониванием внесенных изменений сразу после покупки.

Таким образом, большая часть продавцов стремится сначала все привести в соответствие с документами (или изменить документы, узаконив перепланировку) и только потом продает жилье.

Если сначала узаконить перепланировку, то за квартиру можно просить рыночную стоимость, без всяких скидок. В противном случае жилье может быть оценено примерно на 10-20% дешевле, чем похожие аналоги со всеми правильно оформленными бумагами.

1. Обратиться в УК (управляющую компанию) или ЖЭК за консультацией. На данном этапе можно понять общие принципы узаконивания перепланировки и определиться, что и когда лучше делать.
2. Собрать все документы. Перечень достаточно обширный, особенно если продавец сам планирует обходить Роспотребнадзор, Пожнадзор и другие подобные государственные структуры.
3. Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы).
4. Подать все документы и заполнить заявление.
5. Дождаться решения. Если оно отрицательное, причем по документам понятно, что отказ был немотивированным, есть смысл обращаться в суд.

Перечень требуемых для узаконивания документов:

• Паспорт заявителя. Если у жилья несколько собственников, потребуются документы каждого из них.
• Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Данный документ заверяется нотариально.
• Документы на недвижимость. Обычно это выписка из ЕГРН и договор купли-продажи, но могут быть и другие варианты. Например, договор дарения.
• Техпаспорт на квартиру.
• Проект произведенных работ. Если они производились без проекта, то его придется заказывать отдельно.
• Заключения ответственных инстанций о возможности узаконивания произведенной перепланировки.

Заключения не обязательно запрашивать самостоятельно, так как на это уходит достаточно много времени. Их может запросить сам сотрудник МФЦ (Мои документы). В то же время, если получать такие бумаги лично, то сразу станет понятно, будет ли решение скорее положительным, чем отрицательным или наоборот.

Общая сумма расходов составит порядка 30-60 тысяч рублей. Из них:

• Консультация обойдется примерно в 2 тысячи рублей.
• Проект перепланировки будет стоить около 15 тысяч рублей.
• Согласование всех документов обойдется еще приблизительно в 5 тысяч рублей.
• Нотариальное заверение согласий совладельцем: примерно 1-2 тысячи рублей каждое.
• Новый техпаспорт: порядка 10 тысяч рублей.

Указаны лишь предварительные суммы. Они могут сильно изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от региона проживания и других факторов.

Процедура узаконивания перепланировки может занять порядка 2-3 месяцев. Из этого времени около 1 месяца придется готовить документы для подачи заявления, и еще 2 месяца ждать решения. Все это верно только в том случае, если не придется обращаться в суд. В противном случае срок автоматически увеличивается минимум на 2-3 месяца.

Как продать с неузаконенной перепланировкой?

Если планировка не узаконена и заниматься данным вопросом нет времени, сил, денег или желания, то можно продать ее и так. Рассмотрим подробнее данную процедуру.

Порядок действий

1. Найти покупателя. Этим можно заниматься самостоятельно (расспросить знакомых, подать объявления в газеты и на сайты) или нанять специалистов из агентства недвижимости. Их Услуги обойдутся в копеечку, но, если нет времени заниматься всем лично – это лучший вариант.

2. Подготовить все документы.
3. Обсудить с потенциальным покупателем все особенности и условия будущей сделки. Рекомендуется заранее уточнить тот факт, что в жилье без разрешения проведена перепланировка.
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Получить деньги.

Документы

Для сделки понадобятся следующие бумаги:

• Паспорт продавца.
• Техпаспорт на квартиру.
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и другие бумаги, которые подтверждают Право собственности на жилье).
• Выписка из домовой книги.
• Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Расходы

Со стороны продавца расходы будут сравнительно небольшими, при условии, что он не будет пользоваться услугами агентства недвижимости. Фактически, единственное, за что придется заплатить с гарантией – это выписка из ЕГРН. Свежая версия стоит 350 рублей.

Сроки

При желании, если подготовить все документы заранее, всю сделку можно закрыть всего за 1 день. В среднем на процедуру купли-продажи жилья уходит от 1-2 недель до 1 месяца.

При продаже в ипотеку

Что делать, если квартиру продать нужно обязательно, но в ней есть неузаконенная перепланировка, а покупатель настаивает на оформлении ипотечного кредита? К сожалению, это один из многих недостатков несогласованной перепланировки.

Банк просто не возьмет такое жилье в качестве обеспечения. С другой стороны, оформлять кредит будет покупатель.

Потому, если он сможет договориться или, что еще лучше, предоставить в качестве залога другую недвижимость, то никаких проблем не будет.

Последствия

Как уже было сказано выше, факт продажи жилья (переход права собственности) никак не сказывается на уже назначенных штрафах.

Проще говоря, платить придется все равно, зато риска потерять жилье уже не будет. Это уже станет проблемой нового собственника.

Никаких ограничений нет, потому претензии покупателя относительно выполненной перепланировки можно смело игнорировать. Он сам должен проверять жилье при покупке.

Факт перепланировки не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи, даже при обращении в суд. Единственное исключение: если в договоре прописан данный пункт. Логично, что продавец должен настаивать на его исключении.

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой практически не отличается от стандартной реализации недвижимого имущества. Как следствие, проблемы и риски будут точно такими же. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что именно заслуживает наиболее пристального внимания. Они также могут выступать в качестве представителей клиента как при общении с потенциальным покупателем, так и при возможном отстаивании интересов продавца в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область