1

Итак, если купленная вещь оказалась украденной – я уже соучастник?

В абсолютной теории доказывать, что ты к краже непричастен не нужно, ведь есть Презумпция невиновности. В статье 175 Уголовного кодекса есть слово «заведомо». Там речь о наказании за «приобретение или сбыт имущества, заведомо добытого преступным путем».

Если полиция или следствие не могут доказать, что вы знали о происхождении купленной вами вещи, значит состава преступления здесь нет и вы можете проходить только как Свидетель. Понятно, что для надёжности в таких ситуациях лучше воспользоваться услугами юриста.

Допустим, вы купили у прохожего сотовый телефон за 200 рублей; вы это сделали потому, что хотели ему помочь. Но следствие может решить, что всё было по-другому, и тут понадобится помощь специалиста.

2

Как собственно доказать, что к преступлению непричастен?

В принципе, достаточно предоставить правоохранительным органам всю информацию о сделке: у кого купил, когда и как, показать банковские документы, счета и номера телефонов. При нормальном ходе дела вы станете просто свидетелем. Уточним: важным свидетелем, так что по кабинетам следователей и по судам походить придётся.

3

А если имущество было «заведомо добыто преступным путём», покупатель превращается в соучастника?

В фигуранта уголовного дела как минимум. Тут есть варианты.

За «заранее не обещанную» покупку предусмотрено максимально мягкое наказание: Штраф до 40 тысяч рублей либо исправительные работы, или даже до двух лет колонии.

Если имел место предварительный сговор, это уже второй параграф статьи — со штрафом до 80 тысяч и тюремным сроком до пяти лет. Наконец, если использовалось служебное положение, срок может увеличиться до семи лет.

4

Если что-то купил и успел перепродать, это ухудшает ситуацию?

С точки зрения Уголовного кодекса — нет, в нём приобретение и сбыт являются равнозначными вещами.

Теоретически могут возникнуть проблемы из-за 14-й статьи Кодекса об административных правонарушениях, «Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)».

Куплю с целью перепродажи могут счесть незаконным предпринимательством, и тогда придётся платить штраф — от 500 до 2000 рублей.

5

Если я доказал, что не знал о преступлении, купленную вещь мне оставят?

А вот это невозможно. Вещь возвращается её законному владельцу.

— Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, — говорится в статье 302 Гражданского кодекса, — о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли

6

Но ведь у меня тоже есть права, раз я сделал покупку

Теоретически — да. На этот случай в Гражданском кодексе есть статья 460, где написано:

— Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Получается, в этой ситуации продавец не выполнил свою обязанность. Значит, покупатель имеет полное право стребовать с него стоимость товара.

7

Как вернуть деньги?

Нужно подать гражданский Иск. Если возбуждено уголовное дело, нужно подать следователю ходатайство с приложением иска, и тогда вас признают гражданским истцом по уголовному делу. После вынесения обвинительного приговора тот же суд примет решение и по этому иску: он обяжет преступника выплатить вам стоимость украденного.

8

А если приговор продавца оправдательный?

То есть выяснится, что никакой кражи не было? Такой исход, пожалуй, маловероятен, но в этом случае купленная вами вещь к вам вернётся.

9

Что делать, если уголовное дело ещё не возбуждено?

Нужно написать следователю ходатайство с просьбой дать возможность ознакомиться с протоколом обыска, выемки или осмотра места происшествия, в котором есть отметка об изъятии имущества; уточнить номер материала проверки и паспортные данные её фигуранта; после этого подать иск о взыскании средств.

В любом случае надо понимать, что возврат потраченных денег — дело не быстрое. Придётся запастись терпением.

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (далее – Обзор). Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях. Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.

Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет. Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа.

Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый «добросовестный приобретатель»). 

Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит ст. 302 ГК РФ, которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие.

С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий. Однако с другой – Договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на Отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре.

В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Добросовестность приобретателя  

НАША СПРАВКА

Под добросовестным приобретателем в ст. 302 ГК РФ понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

• факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
• возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
• знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. 

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать Истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое Право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца.

При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им.

Ответчик же должен доказать, что Жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

МНЕНИЕ

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется.

Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а «выбытие помимо воли» – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке. 

Как известно, в российском законодательстве смысл термина «выбытие помимо воли» не раскрывается.

На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием «выбытие помимо воли собственника» и «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника».

Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)». 

Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность.

 По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов.

В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца.

Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения 

О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на Недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности.

При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет.

МНЕНИЕ

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры»:

«Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать. Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли. Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре. 

Воля собственника на отчуждение квартиры 

Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

1

Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать. При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий.

Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда.

В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя. 

Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор.

Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность.

Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на Наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц. 

«Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре.

Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека», – комментирует Елена Нахимова.

ИЗ ПОСТАНОВЛЕНИЯ

«При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц [в контексте рассмотренного ЕСПЧ дела – покупателей квартиры. – Ред.], особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица». 

(Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10)

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней»).

2

Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий. К примеру,государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению.

Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона.

Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника. 

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру. 

Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации.

Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника.

Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения. 

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.

В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации.

Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой Услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму.

Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.

Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Истребование имущества из чужого незаконного владения — советы адвоката по возврату имущества

По статистике Росреестра, в первом полугодии 2019 года российские суды рассмотрели более 980 исковых заявлений об истребовании имущества из незаконного владения другим собственником, при этом 267 исков касалось истребования жилья. Но суды неохотно удовлетворяют подобные иски, по 74 заявлениям требования были полностью удовлетворены.

Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения – инструмент защиты вещных прав собственника. В статье рассказываем, куда обращаться с таким иском и для каких ситуаций он подходит.

Виды незаконного владения имуществом

Гражданский Кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.

• Похищение у собственника имущества в результате кражи или мошеннических действий, в результате которых права на имущество переходят к третьим лицам, не имеющим никаких полномочий на владение.
• Собственник потерял имущество, а затем права на него заявили третьи лица без получения согласия от собственника. При этом прежний собственник по-прежнему владеет имуществом, и Закон признает владение нового собственника незаконным.
• Права на имущество были получены третьими лицами в результате обмана или угроз при заключении сделки с имуществом. Обычно такие ситуации возникают при сделках с жильем, но могут касаться и другого имущества.

Кроме того, незаконным владением признают:

• Если у законного собственника есть все доказательства того, что спорное имущество действительно ему принадлежит. Для недвижимого имущества это будет выписка из ЕГРН.
• Владелец докажет, что лишился имущества без своего согласия в результате кражи, потери, угроз или обмана, а также мошенничества.
• Имущество находится у незаконного владельца на момент подачи иска в суд.

В каких случаях можно истребовать имущество из незаконного владения

Потребовать от незаконного владельца вернуть имущество прежний собственник может лишь в том случае, если укажет на признаки, по которым его можно опознать. Например, это могут быть:

• Наличие заводских номеров и других меток от производителя;
• Номера, поставленные предприятием в ходе инвентаризации на баланс;
• Другие маркировки на имуществе или опознавательные знаки.

Если новый собственник утратил имущество в результате гибели или опознавательные знаки на нем стерлись и провести идентификацию не получится, то исковое заявление суд не примет, и истребовать имущество из незаконного владения невозможно. Однако законный владелец может потребовать компенсировать нанесенный ему ущерб или потребовать возместить неосновательное обогащение.

Порядок истребования

Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество.

Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию.

Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.

Как определяется добросовестный покупатель недвижимости

В 2020 году действуют поправки к Гражданскому кодексу, устанавливающие защиту прав добросовестных покупателей жилой недвижимости.

Нововведения действуют при приобретении гражданином квартиры у покупателя, чье право продажи определялось по сведениям госреестра, информация которого оказалась впоследствии неверна. В такой ситуации добросовестный приобретатель с 2020 года получает право истребования компенсации за утраченную (законно изъятую) недвижимость.

Кого признают добросовестным покупателем

Введенные нормы определяют добросовестного покупателя (приобретателя), как человека, посчитавшего данные ЕГРН достаточными при подтверждении прав продавца на продажу жилья (Гражданский кодекс ст.8.1 п.6).

Причем добросовестность покупателя признается таковой, пока его знание об отсутствии права на отчуждение жилья продавцом не определит судебный порядок.

Следует отметить, что введенные нормы обладают обратной силой. Компенсировать потери вправе добросовестные приобретатели, купившие жилье до 2020 года, т.е. до начала действия новых норм. Их право истребования компенсации в трехлетний срок от вступления названного выше закона в силу (закон за №299-ФЗ от 02.08.2019 ст.2 п.1).

Когда применяется право компенсации

Это ситуации, при которых покупатель жилья не знал о незаконности сделки, впоследствии признанной таковой в судебном порядке. В итоге – сделка признана ничтожной, а жилье изъято. Однако покупатель руководствовался данными ЕГРН, оказавшимися неверными. Тогда у него возникает право истребования компенсации из госбюджета.

Компенсация доступна только при утрате права на жилую недвижимость и может быть получена лишь добросовестным приобретателем жилья, у которого оно было изъято решением суда.

Также добросовестный покупатель вправе претендовать на компенсацию, если по судебному акту возмещение убытков от лица, виновного в лишении права собственности покупателя, взыскание выполнено частично, либо не выполнялось. Т.е. суд наложил денежное взыскание на недобросовестного продавца, однако спустя полугодие средства покупателю не возвращены.

Отметим, что добросовестные покупатели вправе обратиться за компенсацией по расторгнутой судом сделке, даже если приобретение жилья происходило безвозмездно, по порядку наследования или дарения.

Порядок обращения за компенсацией

За ее получением добросовестный приобретатель должен обратиться в суд, подготовив соответствующего содержания исковое заявление и приложив правоустанавливающие документы. Точный перечень прилагаемых документов законом не определен. Пострадавший покупатель (добросовестный) может сопроводить заявление документами, напрямую или косвенно связанными с делом.

Компенсационная сумма не ограничена каким-либо верхним пределом (закон за № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» ст.68.1). Добросовестному приобретателю предоставлен выбор между компенсацией в размере реального ущерба, либо кадастровой цены изъятой недвижимости. Прежде компенсационный максимум составлял миллион рублей и практически не покрывал ущерба покупателя.

О значимости выписки егрн

С действием нового порядка компенсаций добросовестным покупателям жилой недвижимости, ЕГРН-выписка становится реальным инструментом защиты от недобросовестных продавцов жилья. Благодаря выписке, возможно перед сделкой удостоверить действительность сведений по недвижимости, ее собственнику, обременениям.

При переходе права собственности другому гражданину, которым продавец не является – данные будут в ЕГРН-выписке. Участия (одобрения) владельца недвижимости на получение реестровых данных не требуется. Покупателю достаточно заказать выписку в МФЦ или на интернет-сервисе кадастровой палаты.

Добросовестный приобретатель – можно ли отстоять жилье, приобретенное у мошенников. Обучение риэлторов

В практике риэлторов иногда встречаются неприятные случаи, когда вдруг звонит бывший клиент и с ужасом в голосе сообщает, что у него пытаются отобрать квартиру.

Объем мошеннических операций в сделках с недвижимостью по-прежнему высок. С какими опасностями может столкнуться покупатель, желающий приобрести недвижимость?

Гражданин купил квартиру. Заплатил причитающуюся сумму, зарегистрировал сделку в Росреестре, справил новоселье, даже сделал ремонт.

И тут является некто и заявляет, что продажа данной квартиры осуществлена незаконно. Лицо, которое выступало как продавец, в действительности не имело право делать это, например, был недееспособным.

Поэтому гражданин не является настоящим собственником этой квартиры и должен ее освободить.

• О том, в каких случаях может быть признано, что квартира продана незаконно, мы писали в других статьях.
• Неужели для гражданина, приобретшего жилье, нет правовых гарантий?
• Риэлтор не господь бог, он не может предвидеть всех подводных камней, но он может минимизировать риски путем добросовестного отношения к проверке документов и всех условий и обстоятельств по сделке.

В соответствие с законодательством, собственник имеет право вернуть свою недвижимость, которая была отчуждена у него неправомерно. А приобретатель, соответственно, в этом случае ее потеряет. Сделать это возможно в двух случаях:

1. Сделка признается недействительной. В этом случае к ней применяются все последствия недействительности, то есть, двухсторонняя реституция. Этот термин означает, что каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. То есть, настоящему хозяину – его квартира, а покупателю – его деньги. Отстоять свои права на такую квартиру новому владельцу практически нереально.

2. Истребовать в судебном порядке имущество из чужого владения. В этой ситуации владелец, у которого изымается имущество, вправе отстаивать свои интересы. Механизм защиты будет зависеть от того, будет ли признан покупатель добросовестным приобретателем. Если да – то у покупателя есть возможность отстоять свои права на квартиру.

Согласно ГК РФ, добросовестный приобретатель – это гражданин, который возмездно приобрел имущество у некоего лица, которое не имело право его продавать.

И, что очень важно, покупатель об этом не знал.

Если же будет доказано, что он мог знать, что сделка неправомерна,  то он будет считаться недобросовестным приобретателем и сам может быть привлечен к уголовной ответственности.

Право истребовать свою недвижимость из чужого владения может только ее истинный собственник.

Это возможно, если имущество было собственником утеряно, похищено или иным путем выбыло из владения помимо его воли.

В таком случае, собственник может подать иск о возврате имущества из чужого незаконного владения. Но при этом ему придется доказывать, что утрата недвижимости произошла помимо его воли.

Если передача имущества  от лица,  которое не имело право его отчуждать, осуществлена  безвозмездно (например, оформлен договор дарения), то истребовать его назад собственник  может в любом случае.

Статус добросовестного приобретателя дает возможность покупателю в некоторых случаях отстоять приобретенное жилье.

Если, все же, квартиру придется возвратить, то требование о возврате средств, потраченных на покупку имущества, предъявляется к лицу, выступающему на сделке в качестве продавца. Если, конечно, это лицо можно найти.

 Кроме того, он  имеет право потребовать возмещения затрат, понесенных им для улучшения этого имущества (стоимость ремонта). Величина этого возмещения не может превышать стоимость самого жилья.

Если предъявить иск не к кому, добросовестный приобретатель имеет право на получение разовой компенсации из средств федеральной казны. Правда, выплачивается она в размере не более 1 млн. руб.

(но не выше стоимости жилья) и  после того, как истек год после выдачи  судом исполнительного документа, но возврат средств или недвижимости так и не осуществлен, то есть, решение суда не исполнено.

А как быть бывшему собственнику, которому не удалось вернуть себе отчужденное помимо его воли жилье, так как квартира по решению суда осталась за новым хозяином? Пострадавший собственник должен предъявить претензии к лицу, выступавшему продавцом, и востребовать у него деньги, полученный за продажу квартиры незаконным путем. Если и это не получится, он также имеет право на получение компенсации из средств бюджета.

Следует знать, что на все иски, связанный с изъятием имущества, распространяется срок исковой давности 3 года. По его истечении суд вправе отказать бывшему владельцу в иске.

Чтобы обезопасить себя и свою собственность от подобных «сюрпризов», необходимо на предпродажном этапе сделки проявить надлежащую осмотрительность. Конечно, безопаснее будет, когда подготовкой документов будет заниматься квалифицированный риэлтор.

Верховный суд запретил забирать жилье у добросовестного покупателя

Недавно в СМИ появилась информация о том, что Верховный суд РФ разобрал спор о квартире, купленной на вторичном рынке, и запретил забирать жилье у добросовестного приобретателя. В этом году это уже четвертый подобный случай.

Разбираемся, почему это важно, кто такие «добросовестные приобретатели» и как защитить себя от правовых рисков.

Почему решение суда о запрете забрать жилье — это важно

Текущий 2021 год — феноменальный по судебной практике по разрешению споров о квартирах, приобретенных на вторичном рынке.

Раньше при признании сделки недействительной, даже если покупатель был признан добросовестным, он мог остаться ни с чем. Суд мог применить двустороннюю реституцию: постановить продавцу вернуть квартиру, а покупателю — деньги.

Однако получить Исполнительный лист — не значит вернуть деньги. И во многих случаях покупатели проблемных квартир оставались ни с чем, да еще и с долгами.

В этом году судебная практика изменилась:

• У покупательницы через два года после покупки отняли квартиру. Две местные судебные инстанции посчитали это правильным. Но Верховный суд с ними не согласился
• В июле 2021 года Конституционный суд РФ встал на сторону Евгения Мокеева, который купил квартиру, проданную без согласия супруга

Правовая Экспертиза и добросовестные приобретатели

Самое главное, что в этих двух случаях покупателем была проведена правовая экспертиза, это и привело к таким решениям.

Ведь добросовестными по закону считаются те приобретатели, которые провели предварительную проверку недвижимости — на руках у них есть документ о правовой экспертизе.

Как защитить себя от правовых рисков

У покупателей квартир на вторичном рынке иногда возникают сложности со сделкой купли-продажи жилья, в которой сложно разобраться без помощи юриста.

Чтобы не потерять деньги при покупке жилья, закажите на Домклик юридическую проверку с сертификатом на возмещение стоимости на случай непредвиденных рисков. Юридическая проверка — это своеобразная «страховка от неприятностей».

Что вы получите при заказе юридической проверки

• Правовое заключение. Проверим юридическую историю жилья и расскажем, как обезопасить сделку
• Консультацию юристов онлайн. Специалисты ответят на ваши вопросы о сделке в чате и разберут правовое заключение
• Сертификат на возмещение стоимости жилья. Поможем получить кадастровую стоимость жилья до 10 млн рублей в случае его утраты

Заказать юридическую проверку