Купля-продажа квартиры Как перевести коммерческую Недвижимость в жилую и наоборот

18 015 просмотров

В большинстве случаев, проще продать коммерческую недвижимость и за вырученные средства купить жилье (и наоборот), чем пытаться изменить их статус. Однако это не всегда приемлемо по различным причинам.

Как следствие, приходится тратить время, силы и деньги на то, чтобы сделать из, например, квартиры офис или склада – жилой дом. И это очень сложно. Рассмотрим особенности процедуры перевода в этой статье.

Особенности жилой и коммерческой недвижимости

Прежде чем переходить к самой процедуре, нужно понять отличия коммерческой недвижимости от жилой. Именно это является основным фактором, из-за которого государственные структуры нередко отказывают в изменении статуса – недвижимость просто не подходит для ведения деятельности или, наоборот, для постоянного проживания.

Жилая недвижимость

Под жилой недвижимостью понимают или отдельные строения (частные дома) или квартиры в многоквартирных домах. Они обязательно создаются с тем учетом, что люди в них будут жить постоянно: зимой и летом. Как следствие, строения оснащаются всеми требуемыми коммуникациями. Особенно нужно отметить отопление.

Такие помещения могут находиться в собственности частных лиц, компаний или государственных структур, однако в рамках данной статьи нам больше интересны только те из них, которые принадлежат физическим и юридическим лицам, а не государству. Если обобщить, упростить и сократить – то основной критерий жилого помещения/строения, это пригодность для постоянного проживания людей.

Коммерческая недвижимость

Под коммерческой недвижимостью понимают строения разного типа, включая сюда и отдельные помещения, которые предназначаются в первую очередь для получения прибыли.

Это могут как производственные цеха, так и склады, офисы и так далее. Главное их отличие от жилых помещений – они не предназначены для постоянного проживания людей.

В них может не быть нужных коммуникаций или они будут представлены в минимальном объеме.

Пример: Офисное помещение используется для обеспечения работы компании. Сотрудники в нем работают целый год, однако не находятся в офисе круглосуточно.

Тут может быть отопление, свет, водоснабжение и канализация, однако скорее всего не будет газа. Кроме того, такие помещения оснащаются коммуникациями в минимальном объеме и практически никогда не имеют спальных мест.

Как следствие, для постоянного проживания они не приспособлены.

Перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд – это более сложная задача, чем обратная Процедура. Как минимум потому, что коммерческие строения не имеют нужных коммуникаций и, что самое главное, окружающей инфраструктуры. В теории, можно оснастить офис кроватями, переделать его в комнату и добавить все необходимые элементы, вплоть до кухни.

Однако владелец такого помещения не сможет создать необходимую инфраструктуру в округе от коммерческого строения: зеленые насаждения, детские площадки, магазины, мусорные баки, стоянки и так далее. Проще говоря, сделать из жилой недвижимости коммерческую еще можно, а вот обратная процедура будет намного сложнее (но при условии, что данное строение/помещение раньше не было жилым).

Требования к недвижимости

Основные требования к недвижимости для того, чтобы появилась возможность превратить ее в жилой дом/квартиру:

• Изолированно от других помещений или строений. Должны быть окна и двери, закрывающие другим лицам доступ в данное помещение/строение.
• Обязательны капитальные стены.
• Должны быть все необходимые коммуникации: свет, вода, канализация, отопление, газ и так далее. В некоторых регионах, в которых нет возможности централизованно подключиться, например, к водо- или газоснабжению, требования могут быть несколько упрощены, однако отсутствие какого-либо типа коммуникаций обязательно должно компенсироваться. Например, если нет газа, то обязательно должно быть электричество, которое будет обеспечивать функционирование электрических печей и других подобных бытовых приборов. Если нет водоснабжения, то должна быть собственная скважина с насосом и так далее.
• Строение/помещение обязательно должно соответствовать всем техническим, санитарным и пожарным нормам. Их перечень очень обширен и во многом зависит от региона нахождения, типа строения, используемых в нем материалов и других параметров. Собственнику нет смысла забивать себе голову всей подобной информацией, ведь все равно придется делать перепланировку, проектировать которую будут специалисты. Они и должны учесть все существующие требования. На практике, лишь 1% от всех коммерческих помещений может быть признан жилым без внесения особых изменений.
• Помещение должно быть собственностью человека, который планирует сделать его жилым. Учитывая тот факт, что большая часть коммерческой недвижимости не приобретается, а снимается в аренду, это уточнение очень важно. Арендатор не имеет права изменять статус снимаемого им строения/помещения.
• На недвижимость не должен быть наложен арест или обременение. Особенно актуально относительно тех объектов, которые передавались ранее в Залог. Придется проверить строение/помещение на наличие обременений.

Порядок действий

1. Заказать проект перепланировки помещения с учетом его перевода в жилой фонд.
2. Получить проект и совершить перепланировку тщательно учитывая все особенности, включая сюда мелкие нюансы.
3. Оформить новый техпаспорт на недвижимость, созданный с учетом всех совершенных изменений.

4. Собрать остальные документы на будущее жилье.
5. Составить заявление на перевод недвижимости в жилой фонд.
6. Направить заявление и остальные документы в местную администрацию.
7. Дождаться решения.
8. На основании решения внести необходимые изменения в Росреестре.

9. Получить новые документы на недвижимость.

Документы

Для перевода коммерческой недвижимости в жилой фонд нужно подготовить следующие документы:

• Заявление (образец см.ниже).
• Паспорт собственника/собственников. Если недвижимостью владеет юридическое лицо, то дополнительно потребуются еще и учредительные документы, а также бумаги, подтверждающие тот факт, что заявитель имеет право совершать такие действия (переводить недвижимость в жилой фонд). Например – протокол собрания учредителей.
• Нотариально заверенное согласие совладельцев (актуально в том случае, если у недвижимости несколько собственников).
• Выписка из ЕГРН (чем свежее – тем лучше). Этот документ одновременно подтверждает Право собственности на недвижимость и показывает наличие/отсутствие обременений.
• Правоустанавливающие документы не коммерческую недвижимость (договора купли-продажи, дарения и так далее).
• Техпаспорт.
• Кадастровый план.

Заявление на перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд

Заявление такого типа обычно заполняется на месте, прямо перед подачей. Форма и содержание могут отличаться в зависимости от региона нахождения нежилого объекта. Представленный ниже образец носит исключительно ознакомительный характер. Рекомендуется перед подачей документа уточнить форму принятого в данной администрации заявления такого типа.

Содержание

В заявлении обычно фигурирует следующая информация:

• Куда направляется документ.
• Данные о заявителе.
• Информация об объекте недвижимости, который нужно перевести в жилой фонд.
• Приложения.
• Дата и подпись.

Образец

Скачать образец перевода коммерческой недвижимости в жилую

Сроки

На сбор документации, создание проекта и последующую перепланировку может уйти от несколько недель, до нескольких лет (зависит от требуемого объема работ). Дальше все пойдет несколько быстрее:

• После подачи заявления решение по нему должно быть принято в срок до 45 дней.
• Внесение изменений в Росреестр на основании решения администрации займет порядка 2-х недель.
• Получение новых документов (в частности, новой выписки из ЕГРН) отнимет еще от 3 до 5 дней.

Как перевести Жилое помещение в коммерческое?

Как уже было сказано выше, превращение жилого помещения (квартиры или частного дома) в коммерческое выполняется несколько проще. Но и тут есть свои особенности, правила, требования и условия.

Требования к жилью

• Если рассматривается вариант перевода квартиры в коммерческую недвижимость, она должна располагаться только на первом этаже многоквартирного дома. Единственное исключение делается тогда, когда под рассматриваемой квартирой уже есть другие нежилые помещения.

Пример: Под целевой квартирой жилье было переведено в нежилой фонд для создания салона красоты. Теперь целевую квартиру можно тоже сделать нежилой недвижимостью.

Сразу после этого квартира на следующем этаже, выше рассматриваемой, тоже может стать нежилой и так далее.

• В нежилой фонд переводится вся квартира или дом целиком. Нельзя сделать часть дома/квартиры нежилым, а остальное оставить жилым. Исключение составляют варианты, когда можно в натуре выделить часть квартиры/дома, обеспечить таким помещениях отдельные коммуникации и, что самое главное, отдельный выход на улицу.
• В том случае, когда площадь жилья составляет более 100 кв.м., обязательно нужен запасной выход.
• На недвижимость не должны быть наложены обременения и аресты.
• Квартира/дом должны находится в собственности заявителя.
• Потребуются согласия всех совладельцев на превращении жилья в коммерческую недвижимость.
• Дом, в котором находится квартира не должен быть признан аварийным.
• В квартире/доме на момент проведения процедуры изменения статуса недвижимости не должно быть прописанных лиц.
• Перепланировка квартиры/дома обязана соответствовать техпаспорту.

Как можно заметить, никаких особых требований к коммуникациям не выдвигается по той простой причине, в жилой недвижимости они и так должны быть в обязательном порядке.

Для перевода жилой недвижимости в коммерческую нужно:

1. Подготовить проект по перепланировке жилого помещений и выполнить его (если требуется).
2. Собрать все необходимые документы.
3. Направить заявление на изменение статуса недвижимости со всеми документами в местную администрацию.
4. Дождаться решения.
5. На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестре.
6. Получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан измененный статус недвижимости.

Документы

• Паспорт заявителя/заявителей.
• Доверенность на совершение таких действий (если требуется).
• Правоустанавливающие документы на жилье (Договор дарения, купли-продажи и так далее).
• Выписка из ЕГРН.
• Техпаспорт на квартиру или дом.
• Кадастровый паспорт (если требуется).
• Справка из Управляющей компании или ЖЭКа о статусе других помещений в данном строении (если актуально).
• Согласия соседей на изменение статуса недвижимости (очень важный документ).
• Протокол собрания жильцов дома (в некоторых случаях может рассматриваться вместо согласия соседей). В этом документе должно быть указано четкое согласие жильцов на изменение статуса помещения.
• Справка из Управляющей компании о том, что дом не признан аварийным.
• Справки из МЧС, СЭС и других структур о том, что квартира/дом соответствуют всем требованиях.
• Выписка из домовой книги – подтверждает факт того, что в квартире/доме никто не прописан.

Заявление на перевод жилой недвижимости в коммерческую

Заявление такого типа, как в предыдущем случае с переводом коммерческой недвижимости в жилой фонд, может иметь разную форму и содержание в зависимости от региона нахождения объекта. Предложенный ниже образец представлен только для ознакомления.

Содержание

В данном документе должна фигурировать следующая информация:

• Куда и кем направляется документ.
• Данные о заявителе и недвижимости.
• Приложение.
• Дата и подпись.

Образец

Скачать образец перевода жилой недвижимости в коммерческую

Сроки

В данном случае сроки идентичны описанным выше. Проект, перепланировка и сбор документов могут занимать как несколько часов, так и несколько лет, многое зависит от недвижимости. Решение принимается в срок до 45 дней, после чего около 2 недель вносятся изменения в Росреестр и еще около 3-5 оформляются новые документы.

Сколько стоит?

Стоимость изменения статуса недвижимости во многом зависит от того, сколько средств потребуется потратить на перепланировку и последующее обустройство строения/помещения.

Именно это и является основной статьей расходов. Цифры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей, и до миллионов.

Остальные же затраты не так существенны, тем более, что сама процедура изменения статуса производится администрацией бесплатно:

• Нотариальное заверение согласия каждого совладельца: 1-2 тысячи рублей.
• Оформление доверенности: от 2 тысяч рублей.
• Составление плана переустройства недвижимости: от 5 тысяч рублей.
• Оформление нового техпаспорта: от 5 тысяч рублей.
• Внесение изменений в Росреестр: 2 тысячи рублей на каждого собственника.
• Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.

Можно ли использовать коммерческую недвижимость как жилую и наоборот не изменяя статуса?

В большинстве случаев – нельзя. Исключение делается только для отдельных видов деятельности, типа репетиторства, адвокатской практики и так далее. И то, возможно это только тогда, когда подобная деятельность не мешает соседям. Во всех остальных случаях, при попытке использовать помещения/строения не по назначению налагаются штрафы:

• Использование жилья не по назначению: Штраф от 1 до 1,5 тысяч рублей (в соответствии со ст.7.21 КоАП РФ).
• При использовании жилья не по назначению и с нарушением право соседей можно вообще лишиться недвижимости.
• За использование жилого помещения в качестве нежилого, при условии, что владеет им юридическое лицо, штраф составит уже около 40-50 тысяч рублей (ст.7.22 КоАП РФ).
• Постоянное проживание людей в коммерческой недвижимости, не предназначенной для этого влечет за собой штраф порядка 10-20 тысяч рублей и так далее. Намного проще не пытаться нарушать Закон, а выполнить перепланировку и изменить статус недвижимости. А если это невозможно – продать ее и приобрести более подходящий объект.

Учитывая все сказанное в этой статье, можно сделать вывод, что перевод жилья в коммерческую недвижимости и обратная процедура – это очень сложные действия, которые практически невозможны без помощи опытного юриста. На бесплатной консультации наши специалисты расскажут об основных важных моментах, которые следует учитывать. Они же могут взять на себя всю процедуру изменения статуса объекта и даже будут отстаивать интересы клиента в суде, если это потребуется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот в 2022 году: условия, требования, порядок

Перевод нежилой коммерческой недвижимости в жилую и наоборот возможен, если соблюдаются требования, определенные Постановлением Правительства РФ от 28.01.

2006 №47 «Об утверждении Положения…», ЖК РФ и региональных законодательных актов. Для перевода требуется согласование с администрацией.

Рассмотрим, как перевести здание магазина в жилой дом, сколько это стоит, какие понадобятся документы и что делать, если в переводе отказали.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Жилая и коммерческая недвижимость: понятие, отличия

Жилой признается недвижимость, указанная в ст. 16 ЖК РФ. К ней относятся дома и части домов, квартиры и части квартир, а также комнаты. Иными словами, жилая недвижимость – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд. К ней предъявляются повышенные требования по сравнению с нежилой.

Коммерческая недвижимость – это офисы, здания, сооружения, помещения, земельные участки, предназначенные для предпринимательской деятельности с извлечением прибыли.

К ней относятся магазины, салоны красоты, административные здания и помещения, торговые центры, гостиницы, и пр.

Между жилой и коммерческой недвижимостью есть несколько отличий:

Условия
Жилая
Коммерческая

Регистрация по месту жительства	Возможна временная или постоянная прописка	Не предусмотрена. В некоторых помещениях можно оформлять только временную регистрацию
Получение налогового вычета при покупке	Полагается	Не предоставляется
Стоимость	Дешевле коммерческой	Дороже жилой, т.к. предполагается, что недвижимость будет приносить прибыль
Тип эксплуатации	Только для временного или постоянного проживания	Для извлечения прибыли. Постоянное проживание не предусмотрено
Окупаемость	Жилье может окупиться, если сдавать по договору найма. Если собственник живет там сам, окупаемости нет	Есть: как от сдачи недвижимости в аренду, так и при использовании для извлечения прибыли

Примечание: с финансовой точки зрения коммерческая недвижимость выгоднее, если она приносит хорошую прибыль и выходит на рентабельность хотя бы в 10-12% (все зависит от отрасли).

Но если собственник решил закрыть бизнес, продавать помещение необязательно: он может сдавать его в аренду или перевести в жилой фонд, и в дальнейшем жить там.

Но для перевода должны соблюдаться требования к жилой недвижимости.

Бывает и обратная ситуация: есть квартира на первом этаже или отдельно стоящее здание в собственности, и хочется, чтобы недвижимость приносила прибыль.

Пройдите опрос и Юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Требования к жилой недвижимости

Перед переводом коммерческой недвижимости на первом этаже или в отдельно стоящем здании в жилое помещение нужно ознакомиться с требованиями, которым оно должно соответствовать:

1. Наличие минимум одной комнаты и кухни.
2. Наличие инженерных систем: водоснабжения, электричества, теплоснабжения, водоотведения, вентиляции. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
3. Работоспособность ограждающих и несущих конструкций. Существенные деформации, повреждения или крен не допускаются.
4. Помещение должно быть сконструировано таким образом, чтобы соответствовало требованиям безопасности при перемещении людей внутри или входе.
5. Расположение и монтаж инженерных систем в соответствии с требованиями безопасности.
6. Наличие лифта, если в доме более пяти этажей.
7. Наличие окон в одно-, двух-, и трехкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате. Для квартир с четырьмя и более комнатами – минимум в двух комнатах.
8. Соответствие предельно допустимого уровня электромагнитного и ионизирующего излучения, радиации, вибрации.

Обратите внимание! Указанные параметры проверяются комиссией при рассмотрении заявления о переводе коммерческой недвижимости в жилую. По результатам проверки оформляется акт и заключение.

Требования к коммерческой недвижимости

Если нужно перевести квартиру в нежилое помещение для коммерческой деятельности, требования будут другие:

1. Расположение на первом этаже многоквартирного дома или в отдельно стоящем здании.
2. Оборудование отдельного входа. Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме, вход в него не должен пересекаться с подъездом, где ходят жильцы – собственники квартир.
3. Соблюдение требований пожарной безопасности. Для отдельных видов помещений требуется организация эвакуационного выхода, есть и требования по степени горючести отделочных материалов.
4. Соблюдение санитарных правил. Например, в нежилом помещении, в котором располагается кафе, обязательно наличие санузла и рукомойников, где люди могли бы мыть руки.
5. Отсутствие зарегистрированных граждан. Перед переводом нужно всех выписать.
6. Отсутствие обременений.

Примечание: оформить квартиру в нежилое помещение не на первом этаже можно, если все остальные квартиры на нижних этажах в доме переоборудованы под нежилые.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Квартира или частный дом предназначены для проживания граждан. Но есть ст. 17 ЖК РФ, в которой говорится, что собственники или наниматели жилплощадей могут использовать для ведения профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы и права соседей.

Вот несколько примеров, кто может вести профессиональную деятельность, не выходя из дома:

1. Юристы.
2. Переводчики.
3. Репетиторы.
4. Бухгалтеры.
5. Няни.

Иными словами, если у предпринимателя нет целого штата сотрудников и посетители не ходят толпами, использовать квартиру вместо офиса можно. Если же есть работники или ИП занимается промышленным производством, гостиничным бизнесом, придется переоборудовать жилое помещение в нежилое или искать другое здание.

Как купить нежилое помещение в жилом доме?

Покупка нежилого помещения в жилом доме производится с учетом положений § 7 ГК РФ:

1. Продавец и покупатель оговаривают условия сделки.
2. Заключается договор купли-продажи.
3. Подаются документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на помещение. В частности, выписку из ЕГРН, которую предоставляет продавец. В ней должен быть указан статус (тип) недвижимости – нежилая. Если же статус жилой, ее можно использовать только для проживания, открыть магазин продуктов или другой бизнес не получится.

Что дороже: жилое или нежилое помещение

Обычно нежилые помещения стоят дороже, но все зависит от нескольких факторов:

1. Расположение. Квартира, находящаяся в центре города, будет стоить дороже, чем помещение на окраине.
2. Инфраструктура.
3. Тип застройки и класс дома. В районах массовой типовой застройки нежилые помещения на первых этажах пользуются большим спросом и стоят дороже, чем в элитных домах.

Примечание: в последнее время застройщики продают апартаменты, которые стоят дешевле квартир. В дальнейшем их можно переводить в жилые помещения, или использовать для предпринимательской деятельности.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевод в нежилую или жилую недвижимость осуществляется практически по одному и тому же сценарию:

1. Согласование перепланировки, если она требуется.
2. Получение разрешения на перепланировку.
3. Оформление нового техпаспорта.
4. Подача заявления о переводе.
5. Обследование помещения комиссией.
6. Получение акта и заключения.
7. Получение решения о переводе.
8. Внесение изменений в ЕГРН.

Рассмотрим пошагово, как перевести коммерческую недвижимость в жилую, стоимость и документы для этой процедуры.

Шаг 1: согласование перепланировки

Согласование перепланировки требуется, если коммерческая недвижимость не соответствует требованиям для жилой, но нужно изменить ее статус. Для этого нужно заказать проект перепланировки, подать его вместе с заявлением и документами на помещение в жилищный отдел администрации.

Шаг 2: получение разрешения на перепланировку

Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 дней (ст. 26 ЖК РФ). По результатам выдается разрешение. Собственник может начинать работы в помещении.

Шаг 3: оформление нового техпаспорта

По окончании работ оформляется новый техпаспорт с учетом произведенных изменений. Заказать его можно у кадастрового инженера.

Шаг 4: подача заявления о переводе нежилого помещения в жилое

Для перевода коммерческой недвижимости в жилую нужно составить заявление и подать вместе с ним в межведомственную комиссию следующие документы:

1. Паспорт собственника.
2. Нотариальные согласия всех владельцев, если помещение в долевой или совместной собственности.
3. Кадастровый паспорт.
4. Техпаспорт.
5. Протокол общего собрания собственников, если помещение находится в многоквартирном доме.
6. Поэтажный план многоквартирного дома.
7. Выписку из ЕГРН.

Содержание и образец заявления

Унифицированной формы заявления нет, и обычно оно заполняется при подаче на месте. Какие сведения в нем указываются:

1. Кому направляется заявление: наименование, адрес.
2. От кого: Ф.И.О., адрес, паспортные данные, номер телефона.
3. Информация о недвижимости: тип, кадастровый номер, адрес.
4. Просьба о переводе нежилого помещения в жилое.
5. Опись представленных документов.
6. Дата составления и подпись.

Шаг 5: обследование помещения комиссией

Получив заявление, комиссия должна в течение 45 календарных дней проверить помещение на соответствие установленным требованиям и составить акт. В состав комиссии могут входить сотрудники жилищного комитета администрации, градостроительного комитета, МЧС и других учреждений.

Шаг 6: получение акта обследования и заключения

Акт обследования составляется в трех экземплярах, на его основании оформляется заключение. Орган, принявший решение о переводе статуса помещения, должен в 5-дневный срок направить заключение и распоряжение заявителю.

Содержание и образец акта обследования

Акт обследования составляется комиссией по установленной форме после осмотра помещения. Какая информация в нем указывается:

1. Дата и номер.
2. Ф.И.О. председателя и членов комиссии.
3. Кем назначена комиссия.
4. Ф.И.О. приглашенных экспертов.
5. Ф.И.О. собственника-заявителя.
6. Адрес обследуемого объекта.
7. Описание состояния помещения и несущих конструкций.
8. Сведения о несоответствии требованиям (если есть).
9. Оценка результатов проведенного осмотра.
10. Заключение комиссии.
11. Приложенные документы.
12. Подписи председателя и членов комиссии.

Содержание и образец заключения

В заключении указываются те же сведения, что и в акте, но указывается формулировка «комиссия приняла заключение о соответствии помещения установленным требованиям» или «о несоответствии».

Шаг 7: получение решения

На основании заключения администрацией принимается решение о переводе недвижимости из статуса нежилой в жилую. Оно направляется собственнику в течение 5 дней после принятия.

Шаг 8: внесение изменений в ЕГРН

Распоряжение об изменении статуса объекта направляется администрацией в Росреестр, но собственник вправе внести изменения и самостоятельно, подав документы напрямую или через МФЦ.

Как нежилое помещение перевести в жилое: цена

Собственнику нужно учитывать несколько статей расходов, занимаясь переводом жилой или коммерческой недвижимости:

1. Проект перепланировки – 5 000-30 000 р. в зависимости от сложности.
2. Нотариальные согласия собственников – от 1 000 р. за один экземпляр.
3. Новый техпаспорт – от 5 000 р.
4. Нотариальная доверенность, если от имени собственника действует представитель – от 2 000 р.

Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость?

Если нужно перевести из жилого помещения в нежилое, стоимость услуг останется та же, как и порядок действий. Но нужно учитывать требования уже к коммерческой недвижимости, особенно в плане оборудования нескольких входов-выходов, пожарной безопасности.

Обратите внимание: для большинства коммерческих объектов сейчас требуется установка пожарных сигнализаций. Тип зависит от расчетной вместительности недвижимости.

Что делать, если отказали в переводе жилой недвижимости в коммерческую?

Отказать в переоформлении жилого дома в нежилое помещение или наоборот могут по нескольким причинам (ст. 24 ЖК РФ):

1. Несоответствие объекта установленным требованиям.
2. Предоставление неполного комплекта документов.
3. Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.
4. Предоставление документов в неуполномоченный орган.

Отказ направляется заявителю в письменном виде с объяснением причин. Если он не согласен с ними и считает действия администрации незаконными, это можно обжаловать через суд в порядке административного производства.

Что будет, если использовать недвижимость не по назначению

За использование нежилых или жилых объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность в зависимости от ситуации:

Вид правонарушения
Статья КоАП РФ
Санкции

Порча объекта недвижимости или использование не по назначению. Например, при проживании людей на территории организации или ведении бизнеса в квартире	Ст. 7.21 КоАП РФ	Штраф для граждан – до 1 500 р., для должностных лиц – до 3 000 р., для ИП и юридических лиц – до 30 000 р.
Нарушение правил содержания или перевода жилых помещений лицами, ответственными за их содержание	Ст. 7.22 КоАП РФ	Для должностных лиц штраф составит до 5 000 р., для организаций – до 50 000 р.

Судебная практика

Чаще всего люди оспаривают отказы администрации в изменении статуса объектов недвижимости:

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли перевести в нежилую только часть дома? Нет. Перевести можно только целиком объект: дом или квартиру. Изменение статуса отдельных помещений не допускается. Какова цена перевода в нежилое помещение, если этим будет заниматься юрист? У всех разные расценки.

В регионах стоит рассчитывать на 50 000-70 000 р., в столице и других крупных городах – от 100 000 р. Можно ли квартиру перевести в нежилое помещение, если она расположена на последнем этаже? Да, если остальные квартиры на нижних этажах зарегистрированы как нежилые.

Предприниматель выкупил квартиры на первом этаже под гостиницу. Отдельный вход не сделал, посетители проходят через подъездную дверь, и часто там столпотворения. Законно ли это? Нет. Собственник должен был оборудовать отдельный вход. В такой ситуации на него можно пожаловаться в жилищную инспекцию.

Я прописан в квартире на первом этаже. Собственница перевела ее в нежилое помещение, не посоветовавшись со мной и не взяв моего согласия. Можно ли это как-то оспорить? Нет. Регистрация не дает права собственности на недвижимость, владелица не должна была брать согласие прописанного человека.

Исключение – приобретение объекта в браке. В этом случае требуется согласие супруга, т.к. имущество считается общенажитым (ст. 35 СК РФ).

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот можно, если соблюдаются требования.
2. Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое, это зависит от сложности процедура и перечня документов, которые нужно переоформлять перед переводом. Например, если нужна перепланировка, сумма затрат значительно увеличится.
3. В некоторых жилых помещениях можно вести профессиональную деятельность, если это не нарушает нормы законодательства, права и интересы соседей.

Перевод коммерческой недвижимости в жилую: порядок действий

Владельцы офисов и магазинов на первых этажах многоэтажных домов иногда решают вернуть помещению статус жилого, чтобы в нем можно было проживать. Это возможно только при соблюдении определенных условий. Рассмотрим, как выполняется перевод коммерческой недвижимости в жилую, когда это можно делать, а когда не допускается.

Особенности жилой и коммерческой недвижимости

Перед началом процедуры необходимо понять, чем коммерческая недвижимость отличается от жилой. Их особенности и характеристики прописаны в законодательных актах.

В ст. 16 ЖК РФ установлено, что к жилым помещениям относят отдельно стоящие дома или их части, квартиры, комнаты. Основное требование заключается в том, что они должны быть оснащены всеми необходимыми коммуникациями для постоянного проживания.

Под коммерческой недвижимостью понимают строения различного типа, которые предназначены для ведения бизнеса. В них могут быть обустроены цеха, офис, магазины, склады и многое другое. Коммерческое помещение не предназначено для постоянного проживания.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевести коммерческую недвижимость в жилую довольно сложно. Это связано с тем, что обычно такой объект не оснащен всеми необходимыми коммуникациями. В связи с данным требованием нередко требуется реконструкция или перепланировка.

В нежилой фонд часто включаются помещения, расположенные на первом этаже или в подвале многоквартирного дома. Здание может стоять отдельно. Важное условие заключается в том, что оно должно располагаться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием.

Требования к недвижимости

Требования к жилым помещения установлены в разделе 2 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.

Недвижимость должна соответствовать следующим характеристикам:

• наличие капитальных стен;
• изолированность от других помещений и строений;
• оборудование всеми необходимыми коммуникациями (водоснабжение, электричество, газ, канализация);
• соответствие санитарным, техническим и пожарным нормам.

Справка! Если на помещении имеется обременение, то в переводе коммерческой недвижимости в жилую откажут.

Госслужащие не дадут разрешения на процедуру в следующих случаях (ст. 24 ЖК РФ):

• отсутствуют необходимые документы;
• Гражданин обратился в госструктуру, не занимающуюся данным вопросом;
• не соблюдены условия перевода коммерческой недвижимости в жилую;
• не выполнены работы по переустройству или перепланировке.

Решение об отказе должно быть направлено заявителю в течение 3 рабочих дней после принятия. Гражданин имеет право обжаловать его в судебном порядке.

Порядок действий

Процедура инициируется собственником помещения или его представителем. В последнем случае необходима доверенность на действия от лица владельца. Документ заверяют у нотариуса.

Порядок действий для переоформления статуса недвижимости следующий:

1. Обратиться к специалистам за составлением проекта перепланировки.
2. Провести ремонтные работы.
3. Оформить техпаспорт с учетом внесенных изменений.
4. Собрать документы.
5. Составить заявление.
6. Направить бумаги в отдел администрации, где занимаются рассмотрением данного вопроса.
7. Дождаться решения.
8. Обратиться в Росреестр для внесения изменений.

Квартира или жилой дом отличаются от коммерческой недвижимости техническими характеристиками. Поэтому в большинстве случаев требуется реконструкция или перепланировка. Она должна быть оформлена в установленном порядке. Все изменения вносятся в технический паспорт.

После переустройства или перепланировки помещение должна принять специальная комиссия, сформированная администрацией. Ее члены составляют акт, который является основанием для внесения изменений в технический план.

➟ Документы

Перед обращением к госслужащим собственник должен собрать следующие документы и их копии:

Наименование	Цель предоставления
Паспорт собственника	Удостоверение личности
Выписка из ЕГРН	Подтверждение права собственности Наличие/отсутствие обременений
Техпаспорт	Технические характеристики
Правоустанавливающие документы	Подтверждение права собственности
Кадастровый план	Технические характеристики

Если недвижимостью владеет несколько собственников, то необходимо разрешение от каждого из них, заверенное у нотариуса.

Выписку из ЕГРН, техпаспорт, кадастровый план госслужащие могут запросить самостоятельно в соответствующих ведомствах.

➟ Заявление на перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд

Собственник должен заполнить заявление. Его форма не установлена законодательно, но в некоторых регионах разработан специальный бланк.

В документе должны быть указаны такие сведения, как:

• наименование организации, куда оно направляется;
• информация о заявителе;
• данные об объекте недвижимости;
• список приложений;
• дата и подпись.

Скачать образец заявления на перевод коммерческой недвижимости в жилую

➟ Сроки

Чтобы оформить жилье, для начала нужно сделать реконструкцию или планировку. Это самый длительный этап, особенно если изначально недвижимость была построена под коммерцию.

Заявление рассматривается госслужащими в течение 45 дней (ст. 23 ЖК РФ). Если документы передавались через МФЦ, то срок может увеличиться на 2-3 дня.

Внимание! После принятия решения уполномоченное лицо должно в течение 3 дней направить его заявителю. Регистрация изменений в Росреестре занимает до 2 недель.

Расходы

Проект перепланировки необходимо заказывать у специалистов. Стоимость их услуг, как и строительных работ, зависит от региона. Если у помещения несколько собственников, то понадобится заверить их согласие на процедуру у нотариуса. Это будет стоить от 1000 руб.

К обязательным расходам относят получение нового техпаспорта. За него понадобится заплатить от 5 000 руб. При регистрации изменений в Росреестре оплачивается госпошлина. Она составляет 2000 руб.

Вопросы наших читателей

Можно ли использовать коммерческую недвижимость как жилую и наоборот, не изменяя статуса?

Статус коммерческой недвижимости должен быть изменен на жилой, если в ней планируется проживать. Использование помещений не по назначению грозит собственникам штрафами (ст. 7.21 КоАП РФ). Они составляют для граждан от 1000 до 1500 руб., для должностных лиц – от 2000 до 3000 руб., для компаний – от 20 000 до 30 000 руб.

Подводные камни

Гражданам нужно учитывать следующие нюансы:

1. Изменить статус коммерческого помещения на жилое может только собственник объекта недвижимости или его представитель. Последний должен иметь нотариально заверенную доверенность на совершение подобных действий.
2. Отказ в принятии документов и внесение изменений может быть обжалован в судебном порядке. Иск подается по месту нахождения объекта недвижимости. При этом важно соблюдать сроки, установленные законодательством.
3. Сотрудник администрации, рассматривающий вопрос, самостоятельно передает документы в Росреестр для внесения изменений. Собственник может ускорить процедуру, самостоятельно обратившись в государственную структуру или отдать пакет бумаг через МФЦ. После этого необходимо посетить Росреестр для получения выписки из ЕГРН.

Заключение

Подведем итоги:

• Коммерческая недвижимость может быть переоформлена в жилую (и наоборот) при соблюдении ряда условий.
• Для процедуры может потребоваться перепланировка или переустройство помещений.
• Собственник должен обратиться в отдел администрации, занимающийся данным вопросом, с пакетом документов.
• Для регистрации изменений необходимо подать заявление в Росреестр.

Процедура перевода недвижимости в жилую из коммерческой достаточно сложная. Поэтому лучше обратиться к специалистам с опытом и юридическими знаниями. Они возьмут на себя все вопросы, связанные с оформлением документации.