Содержание

1. Особенности получения прав собственности на самовольные объекты2. Признание права на самовольную постройку: судебная практика3.

Видео инструкция «Как узаконить самовольную постройку» Для того, чтобы иметь право потребовать на суде признания права собственности на самовольную постройку, сначала нужно определиться, что таковой можно назвать.

Самовольная постройка — это строительный объект, возведенный без официальных разрешающих документов, без соблюдения всех строительных норм и регламентов на земельном участке, который фактически не предназначен для строительства и считается непригодным.

Обычно большинство самовольных строений сносят, но можно попытаться через суд оформить данный строительный объект как частную собственность. Процесс признания права собственности на самовольную постройку можно осуществить только посредством судебной инстанции.

  Хотите выиграть в запросе котировок?

            Воспользуйтесь нашими наработками! Мы поможем вам выиграть не менее трети котировок!

  Выиграть котировку

1. Особенности получения прав собственности на самовольные объекты

Суд имеет право признать и передать в собственность самовольные строения только тем лицам, кто фактически и юридически владеет земельным участком, где данная постройка возведена. Положительное решение будет принято в том случае, если земля — это пожизненное или перешедшее в Наследство имущество, либо пребывает в постоянной, бессрочной эксплуатации.

• Суд правомочен отказать в оформлении права собственности, в тех случаях, когда заявитель:
• — не хозяин земли:
• — арендует землю, на которой находится объект;
• — субарендатор земельного участка с самовольной постройкой;
• — бесплатно пользуется землей на определенный срок.
• Условия признания права собственности СП
• Для признания права собственности на самовольную постройку должны быть в наличии следующие условия:
• 1) Объект имеет признаки недвижимого владения.
• 2) Организация строительства объекта без разрешения произойдет с нарушениями строительных требований.
• 3) Самовольно построенный объект не нарушает границы и права других субъектов.
• 4) Постройка соответствует требованиям безопасности.
• 5) Заявитель – это владелец земельного участка.
• 6) Строение сломано заявителем или на его средства.
• 7) Законный собственник строения отсутствует.

2. Признание права на самовольную постройку: судебная практика

1. В том случае, если Истец не является владельцем земельного участка, на котором обустроен самовольный объект, однако вложил собственные средства на его постройку, оформить Право собственности можно несколькими способами.

2. 1) Выкупить земельный участок: сделать это правомочен лишь субъект, являющийся законным владельцем объектов недвижимости на этой земле, из которых по меньшей мере один должен быть юридически правильно оформлен и зарегистрирован.

3. 2) Если земельный участок, где находится самовольно возведённый объект, принадлежит другому объекту по праву собственности, заявитель, организовавший строительство, может потребовать выкупить этот участок, либо взыскать с собственника расходы на возведение строения.

4. В ситуации, когда собственник земли, на котором находится постройка, не согласен удовлетворить требования заявителя, самовольный объект пойдёт под снос.

Хотите участвовать в тендерах с авансом от заказчика?

         Для вас — самая полная база государственных и коммерческих тендеров с авансированием от 30% до 100%!

Заключить контракт с авансированием

3. Видео инструкция «Как узаконить самовольную постройку»

Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства. Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера. Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!

Обратно к списку

Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки

Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается? 

Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации. 

Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.

Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона. 

С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре. 

Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку. 

Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.

Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?

В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть. 

Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.

 Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС. 

Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. 

Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды? 

Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС. 

Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.

При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы. 

Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения. 

Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан. 

Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами. 

Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.

Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.

Вместе с тем, суды до сих пор не всегда могут разобраться в подобных делах и вынести справедливое и обоснованное решение, в том числе, чрезмерно упираясь на разъяснение, данное ВС и ВАС, а иногда и ошибочно ставя это разъяснение выше норм гражданского законодательства.

В любом случае дела о признании права собственности на самовольные постройки являются непростыми по своей сути, а потому требуют тщательного предварительного правового анализа и выработки плана действий, поэтому рекомендуем не пренебрегать помощью специалистов в таких ситуациях.

Право собственности на самовольную постройку за арендатором – мнение ВС | КОЛЛЕГИЯ АДВОКАТОВ ГОРОДА СИМФЕРОПОЛЬ

На что идут арендаторы земли, чтобы узаконить самовольную постройку? Например, в споре, дошедшем до Верховного суда, решение о признании права собственности на московскую Недвижимость было из районного суда Ингушетии. Экономколлегия ВС впервые подробно рассказала, как суды должны разбираться в подобных делах. Эксперты ее решение поддерживают и комментируют «пикантность» ситуации.

Коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС) на днях опубликовала полную версию определения по делу о признании права собственности на самовольную постройку.

Там КЭС подтвердила подход о том, что легализация самовольной постройки, возведенной на арендованном земельном участке, возможна, но только при наличии явно выраженного согласия собственника участка на строительство объекта, комментирует выводы ВС Алексей Толстов, партнер Адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры».

В 2005 году ОАО «Московский шлифовальный инструмент» (далее – МШИ) получил от властей в аренду на 49 лет земельный участок в Москве около метро Войковская (Старопетровский проезд, вл. 7 «А»; общая площадь – 23 315 кв. м). В 2010 году общество возвело там нежилое «административное» здание. Правда, без разрешения на строительство.

Потом по поводу постройки МШИ спорила в районном суде Ингушетии, решение которого в 2010 году и стало основанием для регистрации права собственности на здание в ЕГРП за арендатором.

А в 2013 году МШИ обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Префектуре Северного административного округа города Москвы о признании права собственности на спорное здание (№ А40-30372/2013).

Со второго круга разбирательств апелляция и кассация округа его удовлетворила.

Но такой исход не поддержал КЭС (Елена Борисова, Елена Золотова и Алексей Маненков), к которой спор дошел по жалобе Префектуры и Департамента городского имущества Москвы (ДГИ).

«В своем определении КЭС впервые четко перечислила, какие именно юридические значимые факты должны устанавливать суды в случае отсутствия у истца по подобным искам разрешения на строительство», – говорит Сергей Шумиловруководитель практики «Земля. Недвижимость.

Строительство» юрфирмы «Инфралекс». Это будет способствовать формированию единообразия судебной практики по данной категории споров, считает он.

Согласие, согласие и еще раз согласие

Ключевыми стали три вопроса: на каком праве общество владеет землей; цель, с которой земля была ему предоставлена, и согласие арендодателя на строительство спорного объекта.

Суды, разрешая спор, руководствовались, в частности, Обзором судебной практики Верховного суда от 19 марта 2014 года.

Из него следует, что право собственности на самовольную постройку все же может быть признано за арендатором, но если земля была предоставлена ему для строительства объекта, а сама постройка не нарушает права других лиц.

Однако «особое значение» для применения этой позиции, пояснила КЭС в определении, имеет установление воли собственника земли предоставить участок для строительства, его согласие на это.

МШИ земля была дана в аренду не для строительства, а для эксплуатации уже существующей там недвижимости.

«Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку», – укоряла КЭС в своем определении нижестоящие суды, удовлетворившие требования общества.

Не помогли МШИ и ссылки на то, что он пытался получить разрешение на строительство. Это никакой роли уже не играет, объясняла КЭС. Отсутствие разрешения не единственный признак самовольной постройки, ведь ни необходимых прав на землю, ни согласия собственника у общества также не было. Да и вообще, плохо МШИ пытался: например, не приложил к заявке градостроительный план земельного участка.

Апелляция и кассация руководствовались тем, что не было запрета собственника земли на строительство. Но здесь ключевую роль играет именно согласие, еще раз подчеркнула КЭС. А его-то, как настаивал ДГИ, точно не было. Поэтому правильно поступил именно Суд первой инстанции (АСГМ), решили в ВС, который отказал в иске МШИ. Его решение КЭС и оставила в силе.

Мнение юристов

«Еще 10 лет назад так называемым «законом о дачной амнистии» была изменена ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках», – рассказывает об истоках проблемы Александр Латыев, партнёр «Интеллект-С».

Раньше она допускала возможность признания права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, а с тех пор – только за собственником, либо обладателем прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования участком.

«Арбитражные суды с тех пор достаточно последовательно отказывают арендаторам в признании права собственности на самовольные постройки на арендованных участках», – говорит Латыев.

Чуть более гибкой является практика судов общей юрисдикции, отмечает он: так, Обзор судебной практики (на который ссылались суды в деле) допускает признание права собственности на самовольную постройку за арендатором, если условия договора аренды разрешают ему вести строительство.

Этот более гибкий поход, по словам Латыева, не вполне соответствует буквальному тексту закона, но представляется более справедливым: «Недаром в проекте изменений ГК в части вещного права предусматривалось, что право на самовольную постройку может быть признано за любым лицом, обладающим правом на земельный участк, которое предполагает возможность его застройки». Но пока эти изменения в Закон не внесены.

Александр Латыев, партнёр «Интеллект-С»:«Верховный суд воспринял именно гибкую позицию, однако и при таком подходе не обнаружил оснований для признания за арендатором права на постройку, посчитав, что Договор возможности нового строительства не дает».

«Некоторой пикантности» делу придает наличие решения районного суда Ингушетии о признании права собственности на находящееся в Москве недвижимое имущество, обращает внимание Латыев: «Коллегия ВС деликатно не стала его комментировать. Однако подозреваю, что наличие такого решения сыграло немалую роль в формировании отрицательного образа истца в глазах суда».

На эту же «пикантность» обращает внимание и Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. По его словам, этот момент ярко демонстрирует устоявшееся примитивное правосознание и картину мира, с которой практикам, к сожалению, приходится сталкиваться очень часто.

Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP:«Застройщик, когда он получил на руки решение суда отдалённого округа о признании права собственности на постройку, скорее всего, думал, что всё, дело сделано, право зарегистрировано. Но, как это часто бывает, «колосс оказался на глиняных ногах», и решение о признании права и запись о регистрации права сразу же «посыпались», как только истец стал настойчиво и последовательно использовать правовые аргументы».

Хотя чисто правовые инструменты (в отличие от методов «тех-кто-решает-вопросы») и затратны по времени, сложны, бюрократичны, они, тем не менее, в стратегической перспективе оказываются гораздо более надёжными и устойчивыми, напоминает Можаровский.

«Да, девелоперам приходится очень непросто вести дела с властями. Но это вовсе не повод для того, чтобы идти в обход закона».

По словам эксперта, это дело – яркий пример того, что городские власти тоже умеют квалифицированно и корректно использовать правовые инструменты в спорах о самовольных постройках.

С полной версией определения КЭС можно ознакомиться здесь.

Верховный суд разъяснил, как узаконить «самострой»

Граждан, которые обращаются в местные суды с исками о самострое, часто направляют в арбитражный суд. По мнению ВС, этот спор должны разрешать суды общей юрисдикции.

В настоящее время, как показал проведенный Верховным судом анализ, единой практики по делам о признании права собственности на незаконные сооружения в российских судах нет. То, что в одном регионе суды запрещают, в другом могут разрешать. Верховный суд (ВС) дал региональным судам некоторые рекомендации по этому вопросу.
 

Граждан, которые обращаются в местные суды с исками о самострое, часто направляют в арбитражный суд. По мнению ВС, этот спор должны разрешать суды общей юрисдикции.
 

Судья, принимая к рассмотрению Иск о самострое, должен узнать, есть ли в деле документы, которые свидетельствуют о том, что владелец самостроя пытался узаконить его различными способами, обращался ли он в соответствующие инстанции, к чиновникам, просил ли он выдать ему разрешение на строительство. Отказали владельцу самостроя или не ответили — не имеет значения. Если оказывается, что хозяин сразу пришел в суд, принимать его иск не следует. Отсутствие разрешения на строительство не является достаточным основанием, чтобы отказать в иске о признании права собственности на самострой.
 

Также ВС отмечает, что суд может наложить запрет на строительство незаконного сооружения и для ответчика, и для строителей. Нередко местные суды по иску чиновников или соседей хозяина самостроя налагают запрет на строительство, однако работы не прекращаются.
 

Часто иски подают дольщики незаконно построенных многоквартирных домов. Они обычно обращаются в суд, когда дом уже готов, но хозяин не может узаконить его задним числом. Застройщик предлагает дольщикам подать в суд иск с просьбой признать право собственности на доли за ними. В этом случае суд должен удостовериться, что не были нарушены законодательные нормы и интересы других граждан.
 

ВС также отмечает, что понятие «приобретательная давность», согласно которой по истечении 15 лет Гражданин, открыто владеющий чем-то, не принадлежащим никому, становится собственником, на самострои не распространяется. Также нельзя узаконить только часть самостроя.
 

Кроме того, к таким зданиям применяются градостроительные и строительные нормы, действовавшие на момент появления здания.
 

ВС также подчеркивает, что местные суды должны принимать во внимание категорию земли, на которой построено незаконное здание, интересоваться, является ли она собственностью строителя.

Защита законных прав по делам о самовольных постройках

Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.

Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года

Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.

Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.

Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.

Какая постройка считается самовольной в соответствии с российским законодательством?

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как определяется подведомственность дел, связанных с самовольным строительством?

• Для определения подведомственности дела необходимо принимать во внимание, (1) кто является субъектом (участником) спора, а также (2) характер правоотношений.
• Так, дела в отношении самовольных построек, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, участником которых являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражного суда Российской Федерации.
• Во всех иных случаях спор должен быть принят к производству судом общей юрисдикции в том числе, если собственником помещения, используемого в коммерческих целях, является физическое лицо.

Какой суд должен рассматривать дело, связанное с самовольным строительством?

Дела о сносе самовольной постройки, о запрете самовольного строительства объекта недвижимости, о признании права собственности на него и т.д. подсудны районному суду либо арбитражному суду по месту нахождения данного объекта спора.

Как должен рассчитываться размер государственной пошлины за рассмотрение судом дела о самовольной постройке?

Исковые споры о сносе самовольных построек, о запрете строительства объекта недвижимости, о признании реконструкции незаконной, относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Соответственно, государственная пошлина исчисляется по правилам, установленным пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.

Может ли суд отказать в принятии искового требования в виду недостаточности прилагаемой к иску документации?

Например, при разрешении вопроса о принятии к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости суд проверяет наличие документов, свидетельствующих: о принятии мер к получению разрешений на строительство или о вводе объекта в эксплуатацию. Если же такая документация не будет приложена, суд оставит Исковое заявление без движения, поскольку её отсутствие не позволяет сделать вывод о нарушении права истца либо угрозе нарушения его прав.

Адвокат по делам и спорам с объектами недвижимости

Что обязательно следует отразить в исковом заявлении о признании права собственности на самовольную постройку?

Пункты 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ обязывают заинтересованное лицо в исковом заявлении указать на обстоятельства и доказательства нарушения либо угрозы нарушения его прав, свобод или законных интересов.

С учетом указанного требования закона, например, в иске по делу о признании права собственности на самовольные постройки, необходимо указать на отсутствие разрешения на строительство, на отсутствие разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, а также обосновать перед судом невозможность их получения в связи с чем истец и вынужден обратиться в суд.

Удовлетворит ли суд исковое требование о признании права собственности на объект недвижимости, если ответчик признает в суде исковые требования?

Принятие судом согласия ответчика с иском о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права. Рассмотрим пример из судебной практики (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ13-100).

Гражданин обратился с иском к компании (юридическому лицу) о признании права собственности на жилые помещения — квартиры в многоквартирном доме.

Свои требования гражданин обосновывал тем, что им был заключен  договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, по которому компания обязалась передать ему долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.

При рассмотрении дела компания признала в суде неисполнение своих обязательств, указав, что дом построен и технический паспорт на него изготовлен. С учетом признания иска компанией суд вынес решение об удовлетворении искового требования гражданина, которое впоследствии были отменено.

 При рассмотрении дела в кассационной инстанции суд указал, что спорный дом построен на арендуемом земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина, а не жилого дома, а решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось. Использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком.

Адвокат по делам о деловом строительстве жилья

Можно ли признать право собственности на самовольную постройку на основании приобретательской давности?

В соответствии с положениями российского закона возникновение права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства является различными самостоятельными правовыми основаниями. Правоприменительная практика четко придерживается положения о том, что приобретательская давность не может распространяться на самовольно возведенное строение (постройку).

Будет ли постройка признана незаконной, если разрешение на строительство здания будет аннулировано?

Факт признания в судебном порядке недействительными разрешений на строительство и на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию не в любом случае является достаточным основанием для его признания самовольной постройкой.

Какой редакцией норм права должен руководствоваться суд при разрешении дел, связанных с самовольным строительством?

На практике нередко возникает вопрос, какой редакцией закона должен руководствоваться суд при рассмотрении дела о самовольной постройке, когда её строительство было осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.

Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.

2014, разъяснил судам, что при рассмотрении подобной категории дел судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки, а не действующие на момент рассмотрения дела по существу.

Какую правовую оценку получит нарушение строительных норм при рассмотрении иска в отношении самовольной постройки?

Судебная практика свидетельствует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд устанавливает, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Иными словами, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Можно ли признать право собственности лишь на часть объекта самовольной постройки?

Подобная правовая возможность действующим российским законодательством не предусмотрена.

Позиция судов строится на том, что законом не предусмотрено оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

В тоже время право собственности на  пристройку к недвижимому объекту можно установить путем предъявления искового требования о признании права собственности на объект в целом, то есть в реконструированном виде.

Имеет ли правовое значение для признания права собственности на самовольную постройку целевое назначение земельного участка, на котором она возведена?

Судебная практика однозначно свидетельствует, что суды всегда проверяют соблюдение целевого назначения земельного участка на котором возведена самовольная постройка, в том числе и в случаях, когда она возведена лицом владеющим земельным участком на легитимных основаниях.

Как следует из содержания статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, но данные права могут осуществляются лишь при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, о чем свидетельствует положение пункта 2 статьи 260 ГК РФ.

В случае самовольного изменения целевого назначения земельного участка и возведении на нем самовольной постройки при отсутствии разрешения компетентного органа об изменении целевого назначения требование о признании права собственности на самовольную постройки судом не может быть удовлетворено.

Какова судьба самовольной постройки, если она возведена на земельном участке, обремененном запретом на строительство?

В этом случае самовольная постройка подлежит сносу в безоговорочном порядке.

За чей счет сносится самовольная постройка?

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие осуществившим ее лицом либо за его счет. При отсутствии сведений о нём снос осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Может ли самовольная постройка быть снесена на основании решения органов муниципальной власти?

Снос самовольной постройки может быть осуществлен на основании решения органа местного самоуправления, принятого в императивно установленном порядке.

Будет ли признан самовольной постройкой дом, построенный на не выделявшемся под строительство участке?

Объект, который обладает признаками недвижимого имущества и возведен на земельном участке, не предназначенном для строительства, является самовольной постройкой и подлежит сносу.

 В тоже время, не является самовольной постройкой объект, строительство которого осуществлено на земельном участке, не содержащем каких-либо ограничений по его использованию.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике учитывается наличие воли собственника земельного участка на его предоставление для строительства определенного объекта.

За правовыми консультациями, связанными с вопросами и спорами о самовольном строительстве, Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры» по телефону (495) 646-86-11

Признание права собственности на самовольную постройку

Содержание страницы

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, которое построили с любым из следующих нарушений:

• без разрешения на строительство;
• на земельном участке, на котором нельзя ничего строить;
• на земельном участке, который не находится у застройщика ни в собственности, ни в аренде;
• с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольную постройку необходимо легализовать, т.е. признать на нее право собственности.

Зачем нужна легализация самостроя

1. Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в Залог.

   Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН.

   Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.

2. Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.

Особенно жестко к самовольным постройкам относятся власти Москвы и Московской области.

Признать право собственности в Москве на самовольную постройку можно двумя способами: административным или через суд.

Административный путь признания права на самовольную постройку

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.

Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.

Судебный способ признания права на самовольную постройку

Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:

• если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
• если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.

Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:

1. Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
2. Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
3. Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
4. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.

Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.

Услуги КГ ЭТАЛОН по оформлению самовольных построек

Консультация юриста с анализом документов

бесплатно

Легализация жилого самостроя

от 65 000 руб.

Легализация коммерческого самостроя

от 180 000 руб.

С этой статьей читают:

Суд может признать право собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности

Реализованные проекты

Администрация г. Мытищи обратилась в суд с иском к Доверителю о сносе самовольной постройки (самостроя) – объекта незавершенного строительства. Во время судебного разбирательства юристы КГ ЭТАЛОН добились заключения между Доверителем и Администрацией г. Мытищи мирового соглашения.

По условиям мирового соглашения Доверитель обязан оформить всю необходимую документацию и завершить строительство, а Администрация …

Читать далее Юристы КГ ЭТАЛОН обратились в суд с иском о признания права собственности на самовольные постройки – два нежилых сооружения общей площадью более 6000 кв. м, расположенных в Московской области.

В суд были представлены доказательства того, что Доверитель обращался за разрешением на строительство, однако местная администрация отказала в выдаче разрешения, а также … Читать далее ДГИ г.

Москвы обратился в АС Москвы с иском к нашему Доверителю о признании объекта (автомойки с комплексом сервисных услуг, общей площадью 1500 кв. м. вблизи Кутузовского проспекта) самовольной постройкой и об обязании снести объект и освободить арендованный у города земельный участок от постройки. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования … Читать далее

Все проекты