По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) Жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения регулируется следующими источниками:

• – ЖК РФ (ст. 60–91);
• – ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681);
• – договором социального найма жилья между наймодателем и нанимателем.

Характеристика договора социального найма жилого помещения

Договор этот является консенсуальным, двусторонне обязывающим, как правило, возмездным, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт этого помещения и за коммунальные Услуги (п. 2 ст. 156 ЖК РФ).

В качестве исключения такой договор может быть безвозмездным: наниматель освобожден от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), если он признан малоимущим гражданином, но при этом он обязан вносить плату за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги (п. 9 ст. 156 ЖК РФ).

Исключение составляют лишь те жилые помещения, которые входят в муниципальный жилищный фонд социального использования.

Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение. В этом качестве могут быть предоставлены:

• – жилой дом, не являющийся многоквартирным;
• – квартира в многоквартирном доме;
• – одна или несколько изолированных комнат в коммунальной квартире или жилом доме, не являющемся многоквартирным.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть (ст. 62 ЖК РФ):

• – неизолированное жилое помещение;
• – помещение вспомогательного использования;
• – общее имущество в многоквартирном доме.

Под неизолированным жилым помещением понимают:

• – смежные комнаты квартир и жилых домов (т.е. связанные общим входом);
• – части комнат.

Помещениями вспомогательного использования считаются такие помещения, как кухня, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение. Такие помещения ранее назывались «подсобными».

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма могут быть:

• – собственник жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления;
• – управомоченное собственником лицо.

Этот перечень является исчерпывающим.

Нанимателем является Гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи, а также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор социального найма заключается с одним из членов его семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК РФ). Следовательно, если договор социального найма жилого помещения заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, требование к форме договора нельзя считать соблюденным.

При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения действует правило: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Следует обратить внимание на то, что договор социального найма жилого помещения и решение о предоставлении жилого помещения – это документы, принципиально различные по своей юридической природе.

Решение – это административный (индивидуальный) акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма жилого помещения в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

Договор социального найма жилого помещения – это источник гражданского права, который регулирует жилищные правоотношения сторон гражданского права. Содержание его регулируется не только гл. 8 ЖК РФ, но и ГК РФ, а также Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25.

На практике стороны такого договора сами не составляют его текст, а используют бланк типового договора, введенный постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Создание типового договора, играющего роль образца при заключении договора, предусмотрено п. 2 ст.

63 ЖК РФ. Договор составляется в соответствии со ст. 60–72 ЖК РФ, повторяя основные положения предыдущего Типового договора, утвержденного Советом Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415, но при этом дополнен некоторыми деталями.

В результате оказалось, что новый Типовой договор содержит следующие сведения, предусмотренные предыдущим Типовым договором:

• – место и дату составления договора;
• – наименование жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭО), а при ее отсутствии – наименование организации;
• – лицо, действующее от имени организации либо ЖЭО на основании Положения (его название и дата утверждения), в дальнейшем именуемое «наймодателем»;
• – фамилию, имя и отчество гражданина, именуемого в дальнейшем «нанимателем»;
• – реквизиты ордера на жилое помещение (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего его);
• – факт заключения договора и его вид;
• – адрес и размер жилого помещения;
• – характеристику и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, которые содержатся в прилагаемом паспорте;
• – обязанности нанимателя;
• – права нанимателя;
• – обязанности наймодателя.

Типовой договор устанавливает следующие правила:

• – члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из данного договора, а совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам из данного договора;
• – наймодатель не может изменить договор социального найма жилого помещения без согласия нанимателя и членов его семьи, кроме случаев, предусмотренных законом. Расторгнуть договор он может лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом;
• – при выезде нанимателя и членов его семьи на другое место постоянного жительства договор считается расторгнутым со дня выезда;
• – споры по договору разрешаются судом либо уполномоченным на то органом.

Действующий Типовой договор введен постановлением Правительства РФ 21 мая 2005 г. № 315. Помимо перечисленной выше информации, в нем предусматривается наличие следующих сведений:

• – название и данные правоустанавливающего документа, послужившего основанием заключения договора;
• – форма собственности жилого помещения;
• – правомочия нанимателя (бессрочное владение и пользование);
• – размер жилого помещения и его состав;
• – место расположения жилого помещения (адрес);
• – виды коммунальных услуг, предоставляемых наймодателем (электроснабжение газоснабжение, канализация, водоснабжение, способ отопления);
• – количество членов семьи нанимателя и их данные (Ф.И.О. и степень родства с нанимателем).

В договоре также указывается:

• – способ передачи жилого помещения (по передаточному акту);
• – срок передачи жилого помещения (10 дней со дня заключения договора).

• Новые обязанности нанимателя (по сравнению с прежними Типовым договором): переехать в другое жилое помещение на период капитального ремонта занимаемого жилого помещения.
• Новые права нанимателя: требовать изменения платы за жилое помещение; право пользоваться общим имуществом дома; право требовать от нанимателя капитального ремонта; члены семьи нанимателя имеют равные с ним права.
• Предусмотрена также ответственность нанимателя, несвоевременно или не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в виде пени.
• Новые права наймодателя: требовать допуск в жилое помещение нанимателя своих работников для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения в заранее согласованное с ним время.

Наймодатель не может запретить нанимателю вселение супруга, родителей, детей в случае, если после этого общая площадь на одного человека семьи станет меньше учетной нормы (Решение Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. № ГКПИ 07–1022).

В Типовом договоре не предусмотрено, в каком количестве экземпляров он составляется.

В паспорте жилого помещения, прилагаемом к договору социального найма жилого помещения, должно быть указано:

• – место нахождения жилого помещения (название населенного пункта и улицы, номер дома, корпуса, квартиры);
• – вид жилищного фонда, в который входит жилое помещение;
• – размер общей площади жилого помещения и его состав (число комнат и их размер, наличие кухни и ее размер, вид плиты и число конфорок в ней, наличие ванной комнаты и ее оборудование, наличие санитарного узла и его оборудование, размер коридора, наличие антресолей и их размер, наличие встроенных шкафов и их размер, наличие чулана-кладовки и его размер). Все размеры указываются в квадратных метрах;
• – оборудование жилого помещения (водопровод, горячее водоснабжение, канализация, способ отопления, электроосвещение, газ, мусоропровод);
• – наличие в квартире радиотрансляционной сети, телевизионной сети, телефона;
• – дата сдачи дома в эксплуатацию;
• – состояние жилого помещения и его оборудования;
• – подписи наймодателя и нанимателя.

С целью придания стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения (п. 3 ст. 60 ЖК РФ).

Пользование жилым помещением по договору социального найма

В соответствии со ст. 61 ЖК РФ пдоговору социального найма жилого помещения:

• а) пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с ЖК РФ и этим договором;
• б) наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

27.Договор социального найма жилого помещения: понятие, предмет, стороны, форма, содержание договора

По
договору социального найма жилого
помещения одна сторона — наймодатель
(публичный собственник, уполномоченный
им орган или управомоченное им лицо)
обязуется передать другой стороне —
гражданину (нанимателю) жилое помещение
во владение и пользование для проживания
в нем на условиях, установленных законом
(ч. 1 ст. 60 ЖК).

• Предметом
  (объектом) договора социального найма
  является жилое помещение, которым может
  быть жилой дом (одноквартир-ный), квартира,
  часть жилого дома или квартиры, комната
• Сторонамидоговора
  социального найма жилого помещения
  являются наймодатель и наниматель.
• Наймодателем по
  договору социального найма могут быть:
• – собственник
  жилого помещения, от имени которого
  стороной в договоре выступает
  уполномоченный государственный орган
  либо орган местного самоуправления;
• – управомоченное
  собственником лицо.
• Этот
  перечень является исчерпывающим.

Нанимателем является
гражданин Российской Федерации,
состоявший на жилищном учете по правилам,
установленным ЖК РФ. По требованию
нанимателя и членов его семьи, а также
в случае смерти нанимателя или его
выбытия из жилого помещения договор
социального найма заключается с одним
из членов его семьи, проживающих в жилом
помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Договор
социального найма жилого помещения
заключается в
письменной форме на основании решения
о предоставлении жилого помещения жилищного
фонда социального использования (п. 1
ст. 63 ЖК РФ). Следовательно, если договор
социального найма жилого помещения
заключен в письменной форме в отсутствие
указанного решения, требование к форме
договора нельзя считать соблюденным.

Условия
и форма договора социального найма
жилого помещения Договор социального
найма заключают только в письменной
форме на основе решения жилищного фонда.
Существенное условие типового договора
социсведения о жилье: количество комнат,
адрес местонахождения, размер общей
площади и прочие характеристики.

Дополнительные
условия договора

28. Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения

Жилые
помещения по договорам социального
найма предоставляются гражданам, которые
приняты на учет в качестве нуждающихся
в жилых помещениях.

Решение о предоставлении
жилого помещения по договору социального
найма является основанием заключения
соответствующего договора социального
найма в срок, установленный данным
решением (в отличие от ранее применявшихся
ордеров на жилые помещения).

Гражданам,
принятым на учет в качестве нуждающихся
в жилых помещениях, такие помещения
могут быть представлены из трех видов
жилищного фонда: Российской Федерации;
субъекта РФ; муниципального.

По
договору социального найма жилое
помещение должно предоставляться
гражданам по месту их жительства (в
черте соответствующего населенного
пункта) общей площадью на 1 человека не
менее нормы предоставления, с учетом
имеющихся в собственности данных граждан
иных жилых помещений.

При
предоставлении гражданину жилого
помещения по договору социального найма
учитываются действия и гражданско-правовые
сделки с жилыми помещениями, совершение
которых привело к уменьшению размера
занимаемых жилых помещений или к их
отчуждению. Указанные сделки и действия
учитываются за установленный законом
субъекта РФ период, предшествующий
предоставлению гражданину жилого
помещения по договору социального
найма, но не менее чем за 5 лет.

При
наличии у гражданина и (или) членов его
семьи нескольких жилых помещений,
занимаемых по договорам социального
найма и (или) принадлежащих им на праве
собственности, определение уровня
обеспеченности общей площадью жилого
помещения осуществляется исходя из
суммарной общей площади всех указанных
жилых помещений.

Не
могут предоставляться жилые помещения
по договорам социального найма иностранным
гражданам, лицам без гражданства, если
международным договором Российской
Федерации не предусмотрено иное.

Особый
порядок предоставления жилых помещений
по договорам социального найма определен
законом для малоимущих граждан.

Граждане
признаются малоимущими органом местного
самоуправления в порядке, установленном
законом соответствующего субъекта РФ,
с учетом дохода, приходящегося на каждого
члена семьи, и стоимости имущества,
находящегося в собственности членов
семьи и подлежащего налогообложению.

Приказ
Министерства регионального развития
Российской Федерации от 25 февраля
2005 г.

 № 17 «Об утверждении
Методических рекомендаций для органов
государственной власти субъектов РФ и
органов местного самоуправления по
установлению порядка признания граждан
малоимущими в целях постановки на учет
и предоставления малоимущим гражданам,
признанным нуждающимися в жилых
помещениях, жилых помещений муниципального
жилищного фонда по договорам социального
найма» содержит примерную методику
определения размера дохода и стоимости
имущества в целях признания граждан
малоимущими и предоставления им жилого
помещения по договорам социального
найма.

1. Признания
   гражданина малоимущим происходит в
   несколько этапов:
2. • определение
   граждан, доходы и стоимость имущества
   которых должны оцениваться при отнесении
   граждан к категории малоимущих;
3. • определение
   достоверности и проверка сведений,
   предоставляемых гражданами для признания
   малоимущими в целях постановки на учет;
4. • определение
   доходов граждан;
5. • оценка
   имущества, находящегося в собственности
   гражданина-заявителя и членов его семьи
   и подлежащее налогообложению;
6. • установление
   размера дохода, приходящегося на каждого
   члена семьи;
7. • переоценка
   размера доходов и стоимости имущества
   граждан в целях повторного подтверждения
   права на предоставления им жилых
   помещений.

Понятие, предмет и форма договора социального найма

Во многих статьях гл.

8 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) можно найти новые
нормы, которые регламентируют условия и порядок заключения договора социального
найма, а также его предмет, права и обязанности сторон и другие основные
отношения, возникающие из данного договора.

Правила, которые установлены в
статьях данной главы, направлены на реализацию п. 3 ст. 672 Гражданского
кодекса РФ (ГК РФ), по которому в жилищном законодательстве определяются
основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого
помещения.

Необходимо отметить, что некоторые правила о договоре социального
найма могут быть применены к договорам найма жилых помещений
специализированного жилищного фонда.

Одной стороной договора социального найма жилого помещения
является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или
муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный
государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или
управомоченное им лицо (наймодатель), который обязан передать другой стороне —
гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для
проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ[1].

Из приведенного определения договора социального найма жилого
помещения, установленного в ч. 1 ст.

60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по
договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого
помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный
государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им
лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Наниматель по указанному договору — это гражданин Российской
Федерации, который состоял на жилищном учете по правилам, установленным в гл. 7
Кодекса.

По требованиям нанимателя и членов его семьи договор социального найма
заключается с одним из членов семьи.

В случае гибели нанимателя или его выбытия
из квартиры договор может быть заключен с одним из членов семьи, проживающих в
указанном жилье.

В ст. 60 ЖК РФ не содержится указание на возмездный характер
договора социального найма жилья. Следовательно в данном случае должны
учитываться положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. По этому
положению договор считается возмездным, если из закона, иных правовых актов,
содержания или существа договора не следует иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).

Таким образом, договор социального найма жилого помещения носит
возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору должен платить за жилое
помещение и коммунальные услуги. Указанная плата в данном случае включает в
себя:

• а) плату за использование жилого помещения (плату за наем);
• б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает
  в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию
  и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• в) плату за коммунальные услуги.
• Плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься в
  соответствии со статьями раздела VII ЖК РФ.

Из рассмотренного правила ЖК РФ предусматривает исключение: жилые
помещения должны быть предоставлены на условиях социального найма бесплатно за
пользование занимаемым, жилым, помещением (платы за наем) лицам, признанным
малоимущими в установленном порядке. Указанное исключение может быть применено
только в отношении жилых помещений, относящихся к муниципальному жилищному
фонду социального использования[2].

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется
гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что
владение — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства
собственника над вещью.

Пользование — это юридически обеспеченная возможность
извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного
потребления. Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по
договору социального найма, определены в ст.

61 ЖК РФ.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального
найма заключается без установления срока его действия. Поэтому отношения,
связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по
договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.

В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и
пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным.

Однако это
не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу
приобретательной давности.

Стать собственником жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в
результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается
законодательством.

Договор социального найма жилого помещения не может быть
расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение
такого договора. В ч. 3 ст.

60 ЖК РФ речь идет о таких случаях, когда,
например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на
праве собственности иное жилое помещение и т.п.

Подобные обстоятельства могут
влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на
условиях социального найма.

Предметом договора социального найма может быть только жилое
помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Как следует из установленного ЖК РФ определения понятия «жилое
помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно
соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также
иным требованиям законодательства.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещений и,
следовательно, являться предметом договора социального найма, помещения, не
отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям
законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для
проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

Предметом договора социального найма не могут быть неизолированное
жилое помещение, помещения вспомогательного использования.

Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде
всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также
части комнат. Помещениями вспомогательного использования  традиционно считаются такие, например, помещения,
как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное
назначение.

Договор социального найма жилого помещения заключается в
письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения
жилищного фонда социального использования.

Договор заключается в письменной форме. При этом также
предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о
предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если
договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного
решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

При несоблюдении письменной формы договора социального найма
действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в
случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские
показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения
жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко
распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма.

Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера),
причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и
муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали
значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора.
Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст.

 47 ЖК 1983 г. правило,
согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием
для вселения в предоставленное жилое помещение[3].

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении
жилого помещения — это документы, принципиально различные по своей юридической
природе.

Договор регулирует гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения
сторон, а решение — это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным
органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц.

Поэтому
после введения в действие Кодекса оформление договора социального найма в виде отдельного документа
должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых
помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315. Кроме того,
указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального
найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления,
переоформлению не подлежат[4].

В целях придания дополнительной стабильности отношениям,
возникающим из социального найма, ст.

 64 Кодекса введено правило, согласно которому переход права
собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение,
права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым
помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора
социального найма жилого помещения.

Таким
образом, договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в
тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося
его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и
тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на
такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

[1]
 Грудцына
Л.Ю. Жилищное право. —  М.: Система
ГАРАНТ, 2008. — С. 110.

[2]
Толстой Ю.К. Жилищное право. —
М.: Проспект, 2011. – С. 82.

[3]
Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений. — М.: «Изд. Тихомирова М. Ю.»,
2011. – С. 36.

[4]
Постановление Правительства РФ
от 21.05.2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального
найма жилого помещения»

Договор социального найма жилых помещений

Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Предметом договора является жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда социального использования.

Субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя выступает государство или муниципальное образование в лице уполномоченного государственного органа или орган местного самоуправления либо управомоченное лицо.

Нанимателями могут быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.

Форма договора — письменная. Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления. Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов.

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам полиции). Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Два основания изменения данного договора: 1) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма.

2) требование дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя при жизни нанимателя (с его согласия), а также в случае смерти нанимателя.

Прекращение договора социального найма возможно, во-первых, в силу обстоятельств, не зависящих от воли сторон; во-вторых, вследствие его расторжения по соглашению сторон либо по требованию нанимателя или наймодателя.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев.

Без предоставления другого жилого помещения подлежат выселению граждане (наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи), которые используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, либо бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Предварительно наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения наймодателя нарушения не будут устранены, то виновные граждане могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Вопрос 13.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения закреплено в ст. 671 ГК РФ и звучит следующим образом: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

По юридической характеристике договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Как правило, наймодателями по этому договору выступают собственники частного жилищного фонда (юридические и физические лица). Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, то на уровне субъектов РФ органы государственной и муниципальной власти также могут заключать договор коммерческого найма.

На стороне нанимателя выступает только физическое лицо. Особенностью является то, что в числе лиц, проживающих с нанимателем, могут быть лица, которые не связаны с ним родственными отношениями (они также могут быть сонанимателями).

• В соответствии со ст.673 ГК РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками:
• 1) изолированность (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома);
• 2) пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством;
• 3) свободное.

Для данного вида договора найма признак благоустроенности жилого помещения применительно к данному населенному пункту не является обязательным, т.е. помещение может быть и не благоустроенным.

Если квартира находится в многоквартирном доме, то согласно ст.290 ГК РФ, в объект договора коммерческого найма включаются несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Форма и срок, на который заключается договор, также обладают своей спецификой.

Форма договора коммерческого найма простая письменная (ст.674 ГК РФ). При этом не требуется обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации.

В случае, если договор коммерческого найма был заключен в устной форме – это не влечет недействительности сделки и в таком случае будут действовать правила ст.

162 ГК РФ, согласно которой нельзя ссылаться на свидетельские показания, но можно приводить любые другие доказательства заключения сделки.

1. Таким образом, основанием для заселения жилого помещения по договору коммерческого найма является договор.
2. Срок договора коммерческого найма в ГК РФ двух видов:
3. 1) обычный – не более 5 лет;

2) краткосрочный найм – до 1 года (при этом, согласно ч.2 ст.683 ГК РФ, на него не распространяются некоторые правила, присущие обычному договору коммерческого найма, например, нельзя заключать договор поднайма и вселять временных жильцов).

• Вопрос 2. Все основные права и обязанности сторон можно выделить следующим образом:
• Обязанности наймодателя:
• 1)передает свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• 2)осуществляет надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;
• 3)предоставлять и обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги;
• 4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
• 5)осуществлять капитальный ремонт, если иное не указано в договоре;
• 6)осуществлять только с согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находиться сдаваемое жилое помещение в случае, если оно существенно меняет условия пользования этим жилым помещением.
• Обязанности нанимателя:
• 1)использовать жилое помещение только для проживания;
• 2)обеспечивать его сохранность;
• 3)поддерживать в надлежащем состоянии;
• 4)не может без согласия наймодателя производить переоборудование и реконструкцию жилого помещения;
• 5)своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, а если иное не установлено в договоре, то вносить оплату за коммунальные платежи;
• 6)осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено в договоре;

7)указывать в договоре всех граждан, которые будут с ним проживать, т.к. они приобретают равные с ним права пользования

1. Права наймодателя:
2. 1)вправе разрешить нанимателю заключение договора поднайма;
3. 2)выражать свое согласие при замене нанимателя;
4. 3)получать уведомление о вселении временных жильцов и запретить их проживание при несоблюдении нормы жилой площади на одного человека;

4)своевременно получать оплату за пользование и коммунальные услуги и т.д.

Размер оплаты за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению сторон и не может меняться в одностороннем порядке, за исключением случаев, указанных в законе либо договоре.

Сроки оплаты, как правило, указываются в договоре (помесячно, поквартально, один раз в год), а если не предусмотрены, то плата должна вноситься ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (в соответствии с ЖК РФ).

Права нанимателя:

1)вселять несовершеннолетних без согласия наймодателя и граждан, которые постоянно с ним проживают;

2)вселять временных жильцов(пользователей) с согласия всех совместно проживающих граждан и предварительного уведомления наймодателя, т.е. на срок не более 6 месяцев и безвозмездно.

При этом временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением и обязаны освободить помещение после истечения согласованного срока, а если срок не установлен, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим;

3)заключать договор поднайма, при условии соблюдения требований о норме жилой площади на одного человека и безвозмездно. Поднаниматели также не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения, а при досрочном прекращении договора найма – автоматически прекращается договор поднайма;

4)право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок. Суть этого права заключается в следующем: по истечении срока договора наниматель имеет право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок.

Не позднее чем за 3 месяца до истечения договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем не менее года.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК РФ).

При смене собственника жилого помещения не происходит расторжения либо изменения договора коммерческого найма. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма (ст.675 ГК РФ).

Вопрос 3. Основания и порядок расторжения договора следующие:

1) добровольно, т.е. с согласия других граждан постоянно проживающих с ним наниматель, с предварительным письменным предупреждением за 3 месяца наймодателя, может расторгнуть договор в любой момент.

• 2) в судебном порядке:
• — по требованию наймодателя;
• — по требованию любой из сторон;
• — с предварительным предупреждением со стороны наймодателя.
• По требованию наймодателя в следующих случаях:
• 1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• 2)разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В данном случае судом может быть назначен срок до 1 года для устранения вышеуказанных нарушений.

Если в течение этого срока наниматель не устранит нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения – суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

1. Расторжение по требованию любой из сторон происходит в случае:
2. — если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
3. — в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Кроме этого, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если нарушения продолжаются и не устраняются – наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора.

Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом — жилищным законодательством. Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

Перед заключением договора коммерческого найма наниматель не становится на учет как нуждающийся в предоставлении жилья, при этом не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия.

Вопросы для самоконтроля:

1. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, стороны, объект договора, форма.

2. Права и обязанности сторон по договору.

3. Наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем. Их права и обязанности.

4. Плата за пользование жилыми помещениями и за коммунальные услуги.

5. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения (порядок вселения в жилое помещение, замена субъектов договора найма, перепланировка и переустройство жилого помещения).

6. Поднаем жилого помещения. Временные жильцы.

7. Срок в договоре. Перезаключение договора на новый срок.

8. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения: основания, последствия.

Источники:

1. Гражданский Кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ