В статье 100 ЖК РФ есть расписанные условия составления договора найма специализированной жилой площади.

В государстве есть много различных программ, которые помогают лицам, которые нуждаются в этом, и одним из этих является обеспечение людей социальным жильем. В этой статье мы рассмотрим все условия составления такого договора, и в чем заключается его суть, и все нюансы, которые могут выплыть.

Файлы для скачивания:

• Бланк коммерческого найма квартиры
• Образец договора найма жилого помещения

В чем заключается суть составления договора найма жилого помещения

Иногда возникают вопросы, какая разница такого договора от найма и аренды здания?

Согласно законодательству между такими видами договоров есть такая разница:

1. В главе 34 ГК РФ четко расписаны все условия аренды.
2. В 35 ГК РФ является расписано понятие найма.

Какая есть разница между договором найма от аренды?

В ст. 671-699 согласно главе 35 ГК РФ есть расписано все о найме жилой площади, и какие нормативы нужны для заполнения такой сделки.

При составлении такого соглашения одно лицо (собственник) дает свое согласие предоставить другому лицу (нанимателю) жилье за оговоренную предварительно им договорную плату с последующим условием проживания в помещении. При таком условии предметом сделки является физическое лицо, которое будет снимать жилье.

Аренда является таким же понятием найма жилого дома. В ст. 34 НУ РФ она регулирует все нормы (ст625-696) ГК РФ, где прописаны все моменты составления такого договора. Однако разновидностью этого является то, что аренда дома является юридическим лицом.

Законодательства РФ требует то, что площадь может быть предоставлена в использование согласно соглашению или иного документа. Но нюансом является то, что юридическое лицо вправе арендовать жилье только для проживания физических лиц.

Каков предмет договора имущества и его участники?

Согласно найму социальной площади, целевое назначение является выделение такого жилья для дальнейшего проживания слабо защищенных категорий лиц. Нужно знать, что при заключении такого договора, в обязательном порядке следует отразить данные предмета договора, размер жилья, его местонахождения. Следует знать, что площадь в таком случае должна соответствовать нормам, которые являются утверждении в законодательстве РФ, согласно выделению площади на одно лицо.

При составлении договора указывается состояние здания, в котором находится жилье, и имущество, которое прилагается вместе с таким жильем. Этот пункт является обязательным, поскольку в будущем при судебных спорах могут возникнуть различные вопросы.

Что нужно отразить в контракте?

1. Лицо, нанявшее жилье, не вправе продать жилье, которое принадлежит лицу нанимателю.
2. Субаренда или Договор купли-продажи имущества в обязательном порядке может состояться только с согласия владельца.

3. В случае наличия нескольких собственников жилья, требуется согласие каждого владельца квартиры для дальнейшего оформления каких-либо документов, которые относятся к указанному жилью.

4. В случаях если один из владельцев квартиры является несовершеннолетним, то в таком случае получается согласие опекунского совета.

   Примером этого может быть, если родители хотят продать квартиру, где долю дома имеет несовершеннолетнее лицо, то родители должны получить разрешение из опекунского совета по месту регистраций детей.

5. Если речь идет о снятии квартиры в коммуналке, в таком случае следует получить разрешение от каждого жителя коммуналки, а уже после этого будет право на проживание в данной квартире.

Какие есть обязанности и права сторон?

В обязательном порядке при заключении договора между двумя сторонами, следует указать все моменты и правила, которые должны соблюдать обе стороны до момента расторжения соглашения.

Такие моменты отражаются в определенных разделах при заключении договора.

В законодательстве РФ, есть ряд условий, которые являются общеобязательными при заключении договора, поэтому их следует указывать всегда.

Что должен делать наниматель?

Основным из пунктов является передача права на использование имуществом физическому лицу после заключения договора. Однако следует знать, что жилье подлежит сдаче в аренду должно соответствовать санитарным нормам.

3 пункта требований обязательства:

• Метраж жилой площади, которая предоставляется, должен соответствовать санитарным условиям.
• Имущество, которое есть в жилище должно быть исправным.
• Физическая свобода.

Согласно вышеприведенного лицо наниматель должно обеспечить все условия получения коммунальных услуг, и исправность оборудования, которое находится в помещении.

Следует знать, что лицо, которое снимает жилье, не несет никакой ответственности в случае создания проблем в функционировании оборудования, которое находится у квартиры, которое перешло после заключения сделки и передачи жилья с имуществом в наем. Также в случае если при осмотре квартиры перед получением нанимателем в аренду было не осмотрено имущество, которое уже к тому времени почти неисправно, то после такого он не вправе предъявлять претензии собственнику.

Права Нанимателя

Основным из нюансов является то, что наниматель должен бережно относиться к квартире и имуществу, которое находиться в квартире. Какое оно было перед заключением сделки, и в таком же состоянии и исправности сдать после завершения сделки найма.

Права нанимателя включают в себя:   

1. В случае обнаружения неисправностей, истребовать с собственника его ремонт за его счет, кроме случаев, если поломка произошла по вине нанимателя.
2. Если наниматель самостоятельно починил функционирования приборов в квартире, потребовать возмещения средств, которые были затраченным. Однако это делается тогда, когда предварительно владелец помещения дает свое согласование.
3. Сдача помещения в субаренду, только в случае согласования такого нюанса с владельцем квартиры.
4. Если у помещения недопустимые санитарные нормы, возможно досрочное расторжение заключенного соглашения.

Правила между двумя сторонами могут быть увеличены по согласованию между ними.

Оформление договора найма специализированного жилья в 2021 году

Чтобы заключить сделку по найму специального жилья, нужно чтобы такое согласие дал специальный комитет. Все особенности на условия по найму такого жилья указаны в ст. 100 ЖК РФ, в которой указано, что арендатор не вправе обменивать такое жилье и передавать его в субаренду в любом случае.

Оформление должно происходить согласно типовым образцам.

Что есть обязательного у договора?

1. Обязанности и условия между сторонами.
2. Дополнительные условия (это все зависит от самого типа жилья).
3. Предмет договора.

При заключении договора по специализированному жилью должна указываться договоренность об оплате услуг за аренду. Такая оплата осуществляется со счета лица, независимо от его деятельности и получения денежных средств.

Примечание: если лица являются воспитанники детских домов, то оплата происходит по счету родителей, если они перед тем были лишены родительских прав, а в случае сирот, то за счет потери кормильцев.

В пункте «предмет договора» следует отразить все технические моменты в доме, и условия их использования, в случае если арендатор будет его использовать с другими жителями дома.

Если лицо является несовершеннолетним, то в этом случае такая ситуация может быть оформлена через законных представителей, опекунов или через опекунский совет.

Какие должны отражаться условия по аренде специализированной жилой площади?

1. Помещение не должно подавать в качестве залога.
2. Жилье не может быть предметом имущественной сделки.
3. Субаренда запрещение.

4. В случае необходимости поселить временных жильцов, это может произойти по предварительному согласованию с квартиросъемщиками.

5. Когда будет заключен договор, нужно отметить следующее:

•  Дополнительный акт, в котором будут отображаться все моменты.
•  Переданный приемный акт жилого дома.
•  В случае наличия разногласий должен составляться акт с внесением пунктов.
•  После урегулирования разногласий, должен составляться отчет.

Обязательным  является указание время действия такого договора. Поскольку такое соглашение относится к срочным, то такой контракт составляется на определенное время.

В ст. 104 ЖК РФ есть указаны все условия пребывания лица в специальном помещении, а именно это может быть на срок заключенного контракта, пребывания на службе, на выборной должности. После расторжения трудового соглашения, сразу и расторгается соглашение о предоставлении специального помещения.

Видео, в котором рассказывается правила найма жилого дома

Бланк договора коммерческого найма жилого помещения (правила заполнения бланка)

Коммерческий наем жилой площади можно отнести также к соглашению, в котором указывается то, что лицо, которое является собственником помещения (собственник), должно передать другому лицу по договору (нанимателю), Жилое помещение на коммерческой основе за обусловленную денежную оплату за проживание в ней.

В таком случае предметом такого контракта является жилой дом.

Правил в составлении договора коммерческого найма жилья у законодательства РФ не имеется. Поэтому в случаях составления, лица должны пользоваться положениями, которые указаны в 35 главе ГК РФ, ст. 683 ГК РФ.

Образец заполнения такого соглашения

Файлы для скачивания.

Договор найма специализированного жилого помещения

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Договор найма специализированного жилого помещения

Форма данного контракта может варьироваться в зависимости от того, какое имущество признается предметом соглашения.

Содержание

Договор найма жилья специализированного жилищного фонда имеет определенную спецификацию. Более подробные характеристики этого соглашения между участниками найма прописаны в ЖК РФ. В частности, повышенное внимание разъяснению данного вопроса посвящена 10 глава указанного нормативно-правового акта.

Виды договоров найма специализированного жилья

Договор найма жилого помещения, включенного в список сооружений социального жилищного фонда специализированного предназначения, – это официальный документ, который дает право государственным органам выделить нуждающимся категориям граждан Недвижимость.

При этом следует отметить, что форма данного контракта может варьироваться в зависимости от того, какое имущество признается предметом соглашения между участниками правоотношений.

Иными словами, жилищное законодательство предусматривает возможность трансформировать договор найма социального помещения из жилищного фонда. Об этом прописано в статье 100 Жилищного Кодекса РФ.

На сегодняшний день существуют типовые виды договора социального найма на жилье из специализированного жилищного фонда. Классификация регламентирована Постановлением Правительства РФ под № 42. В частности, законодателем были утверждены следующие виды соглашений:

• договор социального найма жилья из жилищного фонда, подходящего для лиц со статусом «временные переселенцы»;
• контракт социального найма квартир жилищного фонда, которые предназначены для временного размещения на их территории лиц, признанных беженцами;
• соглашение социального найма квартиры, которая причисляется к недвижимости жилищного маневренного фонда;
• договор социального найма жилья служебного предназначения;
• контракт о найме социального помещения на территории общежития, которое принадлежит специализированному фонду.

Какая бы ни была форма договора, она должна быть правильно оформлена, не содержать юридических и грубых фактических ошибок. Существует типовая форма контракта.

Предмет договора найма

Если говорить о том, что является предметом договора найма жилья социального предназначения из жилищного фонда, то в первую очередь речь идет о постройке, которая имеет единственное целевое предназначение – проживание на ее территории определенной категории граждан.

При этом следует отметить, что любой контракт найма имущества из социального жилищного фонда, независимо от его вида, должен содержать в себе исчерпывающую информацию о предмете соглашения.

В частности, в рамках официальной документации указывается адрес месторасположения объекта, его жилая площадь, которая должна соответствовать норме предоставления и учетной норме.

Кроме того, обязательным требованием является указание в договоре дополнительного имущества, которое предоставляется нанимателю вкупе с самим жилым помещением, а также его техническое состояние. Это расширяет предмет договора найма, но позволяет разрешить все конфликтные ситуации при возникновении судебных разбирательств.

Права и обязанности сторон договора найма специализированного жилья

Так как договор найма специализированного жилого помещения заключается между двумя участниками правоотношений (собственником и нанимателем), то права и обязанности возлагаются также на всех субъектов, которые подписывают контракт.

Если говорить конкретно о наймодателе квартиры из специализированного фонда, то на него возлагается следующий перечень обязательств:

• собственник жилья должен осуществить передачу помещения нанимателю в срок, установленный законодательством РФ. При этом недвижимое имущество к моменту передачи должно быть полностью освобождено от каких-либо притязаний со стороны 3-х лиц, государственных обременений и пр.
• Владелец жилья обязуется предоставлять потребителю полный спектр коммунальных услуг, которые необходимы для комфортабельного проживания на территории квартиры. При этом качество таковых услуг должно быть на приемлемом уровне в соответствии с условиями местности, где находится недвижимый объект.
• Наймодатель должен принимать непосредственное участие в содержании имущества. Кроме того, на него возлагается финансовое бремя уплаты взносов на капитальный ремонт помещений.

Что касается прав наймодателя, то субъект договора имеет законное право требовать от второго участника соглашения осуществлять плату за жилье и коммунальные Услуги в срок, закрепленный законодательством РФ.

Не менее широки и обязанности нанимателя по договору социального найма, которые регламентированы Жилищным Кодексом РФ. В частности, лицо обязуется:

• эксплуатировать жилье только согласно его целевого предназначения;
• поддерживать должное состояние помещения, в том числе принимать участие в текущем ремонте жилья;
• осуществлять финансовые перечисления на расчетный счет собственника в качестве оплаты за пользование жильем и коммунальными услугами точно в срок;
• не нарушать законные интересы и права соседей, которые проживают на территории одного многоквартирного дома или общежития.

Что касается прав нанимателя, то они состоят в следующем:

• в специализированное жилье могут быть вселены третьи лица, которые признаны членами семьи заявителя;
• наниматель имеет правомочие требовать уменьшение размера платежей за жилье или коммунальные услуги, если наймодатель не исполняет свои обязательства;
• право пользования сохраняется за нанимателем даже при временном отсутствии на территории выделенного жилья, однако этот срок точно не определен законом;
• закрепляется за нанимателем возможность осуществить расторжение договора с наймодателем по собственному желанию и пр.

Предусматриваются законодателем и иные обязанности и права со стороны нанимателя, которые могут быть регламентированы законами на федеральном, региональном или местном уровне.

Ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда

Договор специализированного найма в отличие от привычного соглашения о социальном найме имеет правовые ограничения, которые возлагаются на нанимателя в процессе эксплуатации выделенного жилья. Об этом прописано в ст. 100 ЖК РФ.

Если обратиться к указанной юридической норме, то можно прийти к выводу, что ограничения состоят в том что, наниматель не может:

• осуществить обмен жилой постройки на иную при договоренности с другим нанимателем;
• оформить договор поднайма с третьим лицом даже при временном отсутствии самого заявителя на территории жилья.

Подобные ограничения возникают в силу особого правового режима использования специализированного жилья. Если будет выявлен факт нарушения подобных ограничений, то последует расторжение договора. При этом следует отметить, что расторжение контракта происходит в таких ситуациях только принудительно по решению суда в срок, указанный законодателем.

Таким образом, можно прийти к выводу о том, что договор найма специализированного жилья хоть и имеет общие черты с контрактом социального найма, но все же предусматривает и колоссальные отличия, которые обуславливают собой уникальный правовой статус подобных сделок.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, Наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Сколько сироты должны платить департаменту после получения квартиры по специализированному договору в Воронеже?

анна26.07.2018 18:45

Здравствуйте! Согласно п. 1 ст. 156.

1 188-ФЗ ЖК РФ, размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования устанавливается органом государственной власти, органом местного самоуправления, наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления или в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Т.о., данную информацию Вам надо уточнить в органах самоуправления г. Воронежа.

Федорова Любовь Петровна13.09.2018 20:40

Задать дополнительный вопрос

Наталья 23.04.2020 16:19

Добрый день, Что общего между договором социального найма и договором найма специализированного жилого помещения?

Добрый день!

В соответствии ст.

100 Жилищного Кодекса РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/69cba7e0cec456c45a2b08077a5b45d3b8664e62/

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.Юридическая группа МИП — Москва№1 в рейтинге адвокатов России — top-advokats.ruКонсультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону

Телефон для записи +7 (499) 642-46-37

Шарабарова Ирина Павловна23.04.2020 17:07

Задать дополнительный вопрос

Все верно, полностью согласен с коллегой

14.09.2018 14:30

Задать дополнительный вопрос

Детально разбираем договор найма специализированного жилого помещения: что это и какие существуют условия?

Все субъекты РФ создают и поддерживают в надлежащем состоянии жилищные фонды специализированного назначения, которые используют для быстро расселения нуждающихся в жилье граждан.

С помощью такого вида найма государство помогает получить место для проживания людям, вынужденно оставшихся без крыши над головой (например, вследствии стихийного бедствия или переезда по долгу службы).

Что относят к фонду?

В зависимости от цели использования, жилые помещения специализированного назначения подразделяются на категории:

1. Служебные квартиры, дома и комнаты.
2. Маневренный фонд (временное жилье).
3. Общежития.
4. Дома социального обеспечения.
5. Жилье для социально незащищенных категорий граждан:
   • для детей-сирот, оставшихся без попечения родителей;
   • для вынужденных переселенцев;
   • для беженцев.

Внимание! Жилье не предоставляют иностранным гражданам и лицам без гражданства.

Кому предоставляются?

Квартира, дом или комната предоставляются в связи с изменением жизненных обстоятельств гражданина:

• зачисление на государственную, муниципальную или военную службу;
• со сложившимися временными трудностями;
• природными катаклизмами;
• сиротством;
• и другими условиями.

Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?

Что это такое?

Договор специализированного найма — это двухстороннее соглашение, между Наймодателем и Нанимателем, на основании которого собственник передает гражданину жилье в пользование и владение.

Он отличается временным характером и обязательной платой за проживание, а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем.
Специализированный наем оформляется в письменной форме, согласно утвержденному законодательством образцу.

Постановление правительства №42 от 26.01.2006 года регламентирует типовые формы договора для каждого вида специализированного найма, а именно для:

1. временных переселенцев и лиц, признанных беженцами;
2. маневренного фонда;
3. служебного жилья;
4. комнаты в общежитии.

Отношения по таким видам найма регулируются Жилищным Кодексом РФ, в частности разделом IV, статьями 100, 101, 102 ЖК РФ.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Стороны

Договор спец. найма является двусторонним и заключается между Наймодателем и Нанимателем.

Существуют весомые различия между лицами, заключающими договор

Лицом, предоставляющим жилое помещение может быть:

• Российская Федерация.
• Субъект РФ.
• Муниципальное образование, учреждение, предприятие.
• Юридическое лицо (как правило, для служебного жилья).

Важно!Второй стороной договора, то есть Нанимателем, всегда выступает только гражданское лицо.

Что определяется?

Заключая договор найма, стороны берут на себя права и обязанности по его исполнению.

Права и обязанности Наймодателя:

• требовать своевременной платы за проживание и коммунальные услуги;
• передать в пользование жилье в надлежащем состоянии, свободное от прав и притязаний третьих лиц;
• обеспечивать доступ к услугам коммунального хозяйства, надлежащего качества и количества;
• производить капитальный ремонт;
• отвечать за содержание и ремонт имущества общего пользования.

Права и обязанности Нанимателя:

• вселять и регистрировать по месту жительства членов семьи и третьих лиц;
• требовать устранения нарушений в отношении коммунальных услуг и общедомовой собственности;
• сохранять выделенную жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
• проводить текущий ремонт;
• своевременно и полностью оплачивать жилье и услуги коммунальных служб;
• сообщать об обстоятельствах, ведущих к прекращению или изменению договора найма.

Существенными условиями являются:

1. Предмет договора. Изолированное жилье (дом, часть дома, квартира, часть квартиры или комната в общежитии), отнесенное к специализированному жилищному фонду.
2. Срок действия.

   Документ является срочным, однако его прекращение не связанно с наступлением конкретной даты, а происходит в связи со сменой обстоятельств, например:

   • получение другого жилья;
   • увольнение с работы;
   • окончанием ремонтных работ по основному месту проживания.
3. Плата за жилье каждого субъекта РФ – устанавливаются индивидуальные максимальные суммы для оплаты 1 квадратного метра жилья. В каждом регионе они варьируются в зависимости от территории муниципального образования и уровня его благоустройства.

   В качестве оплаты специализированного жилья могут выступать:

   • коммунальные платежи;
   • расходы на строительство, содержание и ремонт жилья;
   • иные траты, предусмотренные жилищным законодательством РФ.

Как составить доп. соглашение к договору аренды жилого помещения?

Расторжение и прекращение

Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон либо ввиду наступления следующих обстоятельств:

• окончание трудовых отношений;
• завершение ремонтных работ по основному месту проживания гражданина;
• использование жилого помещения не по назначению;
• неиспользование жилья более 6 месяцев;
• изменение права собственности на жилье и другое.

Договор специализированного найма, автоматически прекращается при разрушении жилья или смерти Нанимателя.

Договор найма специализированного помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.

Стороны договора

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование.

Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь Гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Объект найма

По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст.

19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд.

IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

• служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
• жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
• жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение.

Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Срок найма

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст.

104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности.

Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Плата по договору найма специализированного жилого помещения

Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.

Права и обязанности сторон договора

Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.

Форма договора

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Отдельные категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений.

Договор найма специализированного жилого помещения

Польщикова А.Е.

Договор найма специализированного жилого помещения достаточно новый вид договора в жилищном праве. В настоящее время существует 7 видов жилых помещений относящихся к специализированному жилищному фонду.

Глава 10 раздела IV Жилищного Кодекса РФ [1] впервые вводит на федеральном уровне комплексное правовое регулирование режима предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими.

В прежнем законодательстве выделяли только служебные помещения и жилые помещения в общежитиях, после также стали выделять фонд жилья для временного поселения.

Данный вид договора малоизучен в теории жилищного права, в сравнении, например, с договором социального найма.

В связи с чем, целью нашего исследования стало изучение правовой природы, сущности и содержания договорных отношений, возникающих при предоставлении и использовании специализированных жилых помещений, а также практические проблемы их реализации.

Достижению поставленной цели способствовало решение таких задач, как исследование основных гражданско-правовых характеристик договора найма специализированного жилого помещения, а также исследование существенных условий данного договора. Объектом исследования является договор найма специализированного жилого помещения.

3 Статья выполнена при финансовой поддержке внутривузовского гранта БелГУ № ВКАС 36-07 2007г.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). Следуя обязанности закрепленной в п.8 ст.100 ЖК РФ Правительство РФ утвердило типовые договоры найма специализированных жилых помещений [2].

Правоотношения, возникающие из этого договора, как правило, носят срочный характер, но истечение этого срока определяется не годами или месяцами, а указанием на событие (окончание учебы, увольнение со службы и т.п.).

Из договора найма специализированного жилого помещения возникает право владеть и пользоваться помещением, которое вместе с тем значительно уже по содержанию, чем право, возникающее из договоров социального или коммерческого найма.

В то же время при регулировании содержания правоотношений, возникающих из договора найма специализированного жилого помещения, законодатель использует отсылку к нормам о договоре социального найма (например, к статье 65, к частям 3 и 4 статьи 67 и к статье 69 ЖК РФ).

Определенное сходство между коммерческим, социальным наймом и наймом специализированного жилого помещения требует выяснения их соотношения. Представляется, что, в сущности, они представляют собой три разновидности договора найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса РФ).

К договору социального найма нормы главы 35 ГК РФ подлежат применению в силу прямого указания статьи 672 ГК.

В свою очередь, возможность субсидиарного применения гражданского законодательства (в том числе главы 35 ГК РФ) к отношениям, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения, заложена в статье 7 ЖК РФ [3].

Положения ЖК РФ о договоре найма специализированного жилого помещения подлежат применению ко всем видам специализированного жилья за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельной категории граждан (ст.98 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме.

Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется. В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ.

Обязательность письменной формы договора найма специализированного жилого помещения установлена п.7 ст.100 ЖК РФ. В большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.

Однако Закон не воспрещает заключить договор найма специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами (Оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон.

Права нанимателя специализированного жилого помещения ограничены, он не вправе осуществлять обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч.

на другое специализированное жилое помещение), сдавать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п.

, поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.

В пункте 3 ст. 100 ЖК РФ содержится норма том, что в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон. На наш взгляд, это норма не несет большой смысловой нагрузки.

Ведь ни один договор нельзя заключить, не определив его предмет, а так же — права и обязанности сторон. Можно, по-видимому, предположить, что законодатель в п.3 перечислил существенные условия договоров найма специализированного жилого помещения.

Однако такого договорного условия, как «права и обязанности сторон» вообще не существует. Есть отдельные условия о сроке договора, о его цене и т.п.

, причем все они понимаются сквозь призму соответствующих прав и обязанностей сторон (например, право считать себя свободным от договорных обязательств по истечении определенного срока или обязанность уплатить договорную цену). Но не может носить характер существенного условие о «правах и обязанностях сторон».

Ведь смысл придания существенного характера тому или иному условию договора заключается в том, что в его отсутствие сделка не будет считаться заключенной.

Какие же именно права и обязанности сторон необходимо включить в договор найма специализированного жилого помещения, чтобы он считался заключенным? Достаточно ли одной — двух обязанностей и корреспондирующих им прав? Или их число должно быть гораздо большим? Ведь исчерпывающего перечня всех возможных прав и обязанностей, которые стороны могли бы включить в такой договор, просто не существует. Таким образом, условие о «правах и обязанностях» сторон нельзя понимать, как указание на их существенный характер в качестве договорных условий [4].

Предмет договора определен в п.1 ст.100 ЖК РФ как «помещение», а правомочия нанимателя в отношении предмета договора определяются как «владение и пользование», что не во всех случаях соответствует действительности. Так, в случае проживания в общежитиях (ст.

94 ЖК) предметом договора, очевидно, может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты — «койко-место»), определенная количественными показателями — площадью, исчисляемой в квадратных метрах.

В этом случае не приходится говорить и о «владении» помещением, поскольку никакого хозяйственного господства над ним гражданин, проживающий в комнате общежития вместе с другими одинокими гражданами, осуществлять не может.

Как и в договорах социального найма, предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать только изолированные, но не смежные помещения.

Несмотря на отсутствие специальных указаний об этом в главах 9 и 10 ЖК РФ, общее определение жилого помещения, данное в п.2 ст.15 ЖК, в полной мере распространяется и на помещения специализированные.

Помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (п.2 ст.62 ЖК) не могут быть самостоятельным предметом договора найма специализированного жилого помещения.

К пользованию жилыми помещениями, предоставленными по договорам найма специализированных жилых помещений, применяются отдельные правила о договоре социального найма, указанные в п. 5 ст. 100 ЖК РФ. Пункт 5 ст. 100 ЖК РФ содержит две отсылочные нормы, определяющие правовой режим специализированных жилых помещений — служебных, с одной стороны, и всех иных — с другой.

Пользование служебными жилыми помещениями членами семьи нанимателя осуществляется аналогично пользованию жильем членами семьи собственника помещения (п.2-4 ст.31 ЖК). Тогда как права членов семьи нанимателя иных специализированных жилых помещений определяются аналогично правам членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст.69 ЖК).

Правила ст.69 ЖК РФ полежат применению к пользованию жилыми помещениями в семейных общежитиях, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение [5].

Поскольку надлежащее исполнение условий договора найма специализированного жилого помещения является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним членов его семьи, п.6 ст.

100 требует поименного перечисления их в таком договоре.

Необходимо обратить внимание на то, что данная норма нуждается в ограничительном толковании. Ведь наймодателю юридически безразличен состав семьи нанимателя. Какие бы то ни было юридические последствия закон связывает только с действиями тех членов семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним в помещении, являющемся предметом соответствующего договора.

Обратим внимание, что ЖК РФ не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен. В ст. 450-453 ГК РФ установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров, которые могут быть применены и к любому договору найма специализированного жилого помещения.

В заключении мы можем сделать вывод, что договор найма специализированного жилого помещения является консенсуальным, взаимным, возмездным. В качестве существенных условий договора найма специализированного жилого помещения следует рассматривать лишь условия о предмете, цене и сроке договора.

Список литературы