Регистрация права собственности – это простой процесс, не требующий особых знаний в данной правовой сфере. Он состоит из двух этапов: оформления правоустанавливающего документа, а после, регистрации его в государственном органе.

Что же касается оформления недвижимости на ребенка, то Процедура имеет определенные отличия.

Итак, давайте более детально рассмотрим, можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, какие документы для этого понадобятся и с какими трудностями во время проведения процедуры можно столкнуться.

Особенности передачи права собственности

Оформление недвижимости на несовершеннолетних может быть реализовано следующими видами правовых документов.

1. Дарственная.
2. Завещание
3. Приватизация муниципального жилья.
4. Покупка недвижимости.

Несмотря на то, что вступить в право на жилье ребенок может в любом возрасте, распоряжаться недвижимостью самостоятельно он сможет только после того, как ему исполнится 18 лет.

До этого момента все вопросы, связанные с продажей, дарением недвижимости и любым другим видом передачи права собственности регулируют законные представители ребенка. Это могут быть родители, опекуны, сотрудники ООП.

Внимание! Если несовершеннолетний достиг 14 лет, то он имеет право ставить свою подпись в договорах и соглашениях, однако она обязательно должна сопровождаться подписью одного из родителей или опекунов.

Независимо от того, исполнилось ли ребенку 14 лет или нет, до достижения совершеннолетия любые операции должны быть одобрены органами опеки. Если же родители не согласуют продажу или покупку недвижимости с представителями данной госструктуры, то сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной.

Покупка недвижимости

Если родители решили купить квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, то они должны быть готовы к тому, что придется потратить время и силы на подготовку всех необходимых документов.

Помимо стандартного пакета бумаг нужно так же подготовить:

• свидетельство о рождении ребенка;
• документы законных представителей (паспорта родителей, решение суда о назначении супругов опекунами);
• свидетельство о браке;
• разрешение органов опеки.

Также важно уделить внимание самому договору купли-продажи. Если в стандартном соглашении и собственником, и субъектом, совершающим сделку, выступает один и тот же человек, то покупка жилья на ребенка, схожа с покупкой недвижимости доверенным лицом. Право собственности регистрируется на ребенка, однако все документы подписывает его родитель.

Информация о том, кто представляет права несовершеннолетнего и персональные данные самого субъекта должны быть отображены, как в договоре, так и во всех остальных документах: акте о приеме-передаче квартиры, расписке о передачи денег, предварительном договоре купли-продажи и т.д.

Последним этапом вступления в право является передача договора и всех остальных документов в Росреестр, где новый владелец будет внесен в Договор ЕГРП. После того, как родители получат свидетельство о праве собственности, их ребенок будет полноправным владельцем жилья.

Приватизация несовершеннолетним

Итак, согласно положениям, указанным в данном законодательном документе, порядок приватизации зависит от возраста заявителя:

• от 1 – 14 лет – все решения, подписание документов и обращение в государственные органы совершает один из родителей;
• от 14 – 16 лет – ребенок имеет право подписывать юридическую документацию, однако также обязательной является подпись законного представителя;
• от 16 – 18 лет – субъект считается дееспособным и вправе совершать приватизацию самостоятельно.

Важно! Если квартира оформлена на несовершеннолетнего ребенка, была приватизирована в период от 1 и до 16 лет, то он имеет законное право приватизировать муниципальную собственностью еще один раз. В законодательстве указано, что совершеннолетние лица имеют право приватизировать Недвижимость, принадлежащую государству только 1 раз в жизни.

Итак, если ребенок прописан в квартире, которую родители желают приватизировать, то он имеет законное право получить долю в недвижимости. Защитой прав и интересов ребенка в данном случае будет выступать ООП.

Акт приема-передачи при купле-продаже квартиры

В случае, если родители решат не оформлять на ребенка недвижимость, сотрудники попечительской службы могут:

• подать Иск в суд и признать сделку недействительной;
• потребовать включить в договор ребенка, как долевого собственника;
• потребовать признать отказ ребенка недействительным или незаконным.

Суд в первую очередь будет отстаивать права ребенка, а потому надеяться на положительный исход родителям или опекунам не стоит.

Внимание! Приватизировать квартиру, не включая в договор ребенка, можно только в том случае, если малыш будет выписан, и с момента смены регистрации несовершеннолетнего прошло не меньше 6 месяцев.

Еще один способ передать право на недвижимость – договор дарения. К такому методу чаще всего прибегают близкие родственники. К примеру, бабушка решает подарить свою квартиру внуку, и чтобы не переплачивать средства, она составляет дарственную.

Указываются в договоре:

• объектом соглашения – недвижимость;
• дарителем – действующий владелец;
• одаряемым – ребенок.

Данный вид сделки имеет следующие особенности:

1. Передача права является безвозмездной, а потому указывать требования получателю даритель не имеет права.
2. Право собственности передается ребенку сразу же после регистрации документа.
3. Выступать одаряемым может только несовершеннолетний, возрастом 14 лет и старше.

Чтобы оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, нужно придерживаться следующего порядка действий:

1. Подготовить персональные, правоустанавливающие, технические документы, необходимые для проведения данной сделки.
2. Составить договор дарения и получить одобрение от ООП.
3. Заверить дарственную у нотариуса.
4. Зарегистрировать нового владельца в Росреестра.

Важно! Привлечение сотрудников из ООП является обязательным условием только в том случае, если отсутствует один из родителей. Полноценной семье одобрение от государства не требуется.

Чтобы оформить дарственную, нужно подготовить следующие бумаги:

• согласие родителей (обязательно нужно утвердить нотариально);
• составить дарственную (3 экземпляра);
• паспорта родителей;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении ребенка;
• техническая документация на жилье;
• выписка из ЕГРП;
• правоустанавливающие документы;
• оценка недвижимости (кадастровая стоимость);
• выписка из домовой книги;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Внимание! Родители обязаны написать заявление от имени ребенка с согласием принять дар – недвижимость квартиры.

Существует два вида наследования, на основании которых происходит оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка:

• законное право на долю имущества;
• наследование по завещанию.

Если ребенок вступает в право собственности по закону, то вся процедура основывается на статье 1142 ГК РФ. Право и распределение имущества происходит согласно очередности наследования.

Первые, кто имеют право получить недвижимость – субъекты первой категории, далее согласно очередности (вторая, третья, четвертая категории).

По закону ребенок имеет право получить половину от положенного ему имущества

Возможно также наследование по завещанию. В данном случае передача недвижимости осуществляется на основании пожеланий умершего владельца.

1. Если родитель передал недвижимость ребенку, тогда порядок оформления производится стандартным образом.
2. Если же в завещании ребенок не был указан, то он имеет право получить 50% от положенной ему доли.

Пример: После смерти родителя Нотариус озвучил завещание отца. Ребенок в нем не был указан. По закону он мог бы получить ½ квартиры, но так, как есть завещание, отсудить ребенок сможет только половину от законной доли, а точнее ¼ жилья.

Отказаться от наследства ребенок может только если ООП дадут согласие. Чтобы получить одобрение от попечительства, необходимо предоставить весомые доказательства, которые подтвердят защиту интересов ребенка.

бесплатно

Как оформить квартиру на ребенка : 4 способа

Право собственности – базовое право гражданина РФ, которое он получает с рождения. Обладать правами на различное имущество, в том числе недвижимость, может даже ребенок. Существует лишь два ограничения: на сделки с недвижимостью и на полноценное распоряжение ею. Любые соглашения несовершеннолетний может заключать только с согласия родителей, а полностью распоряжаться имуществом – с 18 лет. Но это не значит, что до совершеннолетия нельзя передать ребенку квартиру или дом. Напротив, это удобный способ упростить процесс наследования. Лицо, не достигшее совершеннолетия, может получить недвижимость разными способами: путем купли-продажи, в Наследство, по договору дарения или при помощи приватизации.

Путем дарения

Договор дарения — самый распространенный вариант передачи квартиры несовершеннолетним детям. Такой акт позволяет упростить, а точнее, и вовсе отменить наследование в случае внезапной смерти дарителя. Многие родители дарят детям имущество еще до достижения ими 18 лет, чтобы обеспечить в будущем.

Основные особенности такого способа передачи:

• дарение происходит на безвозмездной основе, то есть прежний обладатель имущества не может просить взамен деньги или материальные блага;
• дарение не должно вредить ребенку (это общее правило во всех случаях передачи имущества несовершеннолетнему);
• данный акт не облагается налогом, если передача происходит между прямыми родственниками (от отца или матери к детям).

Бывают договоры условные и безусловные. Безусловные подразумевают передачу имущества ребенку сразу же после регистрации договора в Росреестре. Условные включают определенное условие, по которому лицо получит недвижимость. Это не может быть выплата денежных средств, как уже говорилось ранее.

Однако даритель может указать, что вторая сторона договора получит квартиру только в случае:

• замужества;
• окончания высшего учебного заведения;
• окончания школы;
• рождения ребенка;
• и так далее.

Тогда договор вступит в силу только после выполнения условия.

Условия передачи недвижимости по договору дарения прописаны в Гражданском кодексе, статье 572. Кроме уже перечисленных ограничений, сказано, что дарителем не может выступать ребенок до 14 лет. А вот в качестве получателя он рассматриваться может.

  Существующие ограничения по ипотеке

Чтобы сделка была оформлена официально, необходимо получить согласие обоих родителей. Если родитель только один, привлекаются также органы опеки.

До 14 лет несовершеннолетний не может принимать участие в подписании договора, за него это делают родители.

С 14 до 18 лет он может ставить подпись самостоятельно, но при этом требуется письменное согласие законных представителей.

Полный пакет документов для оформления сделки:

• оригинал и 2 копии договора;
• паспорта законных представителей, свидетельство о рождении/паспорт ребенка;
• согласие законных представителей на проведение сделки;
• справка из реестра о праве собственности на передаваемое имущество;
• справка о погашении пошлины;
• технический паспорт объекта;
• справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ;
• выписка с перечислением всех прописанных лиц;
• официальная оценка стоимости имущества.

После подписания договора родители должны заверить собственное согласие на сделку, оплатить государственную пошлину, а затем подать пакет документов в МФЦ вместе с дарителем. В течение нескольких дней право на недвижимость будет зарегистрировано, а стороны сделки известят, когда можно забрать обратно ряд документов.

По наследству: особенности

Наследование имущества несовершеннолетними – второй по популярности способ получения недвижимости. Зачастую имущество достается ребенку по закону, а не по завещанию.

В чем отличия:

1. Наследование по закону может происходить без согласия бывшего собственника. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети усопшего обязаны получить свою долю (не менее 50%) в недвижимости. Даже если умерший указал в своем завещании другое лицо, его ребенок получит половину, а наследник по завещанию – другую. В данном случае, так как наследование по закону подразумевает прямое родство, пошлина не взимается.
2. Наследование по завещанию позволяет указать в качестве получателя любое лицо. Составитель может вписать в завещание и несовершеннолетнего, который не является его родственником. Единственный минус в том, что придется уплачивать Налог.

Порядок передачи недвижимости по наследству регулируют статьи 1142 и 1149 Гражданского кодекса. Алгоритм регистрации имущества после получения по наследству схож с указанным выше, однако вместо договора дарения в качестве основания для передачи выступает право вступления в наследство.

Оно оформляется у нотариуса. Необходимо принести свидетельство о смерти и завещание либо документы, подтверждающие близкое родство. После получения справки о праве на наследство следует обратиться в МФЦ для регистрации собственности.

В процессе вместе с несовершеннолетним участвуют и родители.

  Что выбрать военнослужащему: ЕДВ или военную ипотеку

Приватизация имущества с участием несовершеннолетних

Приватизация в РФ практикуется с 1994 года. Данный процесс подразумевает, что лица, прописанные в квартире, принадлежащей государству, переоформляют ее на себя. При этом равные доли получают все зарегистрированные в апартаментах граждане, в том числе и несовершеннолетние.

Закон охраняет права лиц, не достигших совершеннолетия. Часто, зная о том, что ребенок обязательно получит долю после приватизации, родители или официальные представители стремятся выписать его до того, как нотариус утвердить получение прав. В таком случае несовершеннолетний остается без положенной ему по закону доли.

Чтобы избежать таких махинаций, законом было установлено, что приватизация может выполняться не ранее чем спустя 6 месяцев после выписки ребенка. При этом просто выписать лицо, не достигшее совершеннолетия, нельзя, необходимо прописать его по новому, постоянному месту жительства.

Такая практика распространена при разводе родителей и переезде.

По правилам, Гражданин может участвовать в приватизации 1 раз в жизни. Однако ребенок, приняв участие в данном процессе до достижения 18 лет, не теряет этого права. После совершеннолетия он может снова приватизировать жилье.

Таким образом, оформление собственности никак не вредит его правам. Отказаться от получения доли собственности в случае приватизации ребенок не может.

Такая мера предусматривается только в крайних ситуациях, если действие может повредить лицу, и тогда отказ осуществляется через суд.

Особенности оформления приватизации:

• документы подписываются у нотариуса;
• если ребенку еще не исполнилось 14 лет, за него сделку подписывают представители;
• с 14 до 16 лет несовершеннолетний подписывает документы сам, но с согласия родителей;
• с 16 лет ребенок оформляет документы на правах взрослого, то есть согласие уже не требуется.

  Как получить налоговый вычет за квартиру

Купля-продажа недвижимости

По договору купли-продажи можно приобрести жилье для совершеннолетнего любого возраста. Сохраняются ограничения на использование жилья самим ребенком, а также на подписание документации.

Родители ребенка до 14 лет приобретают недвижимость самостоятельно, без участия чада. Однако апартаменты при этом оформляются на ребенка, и именно он указывается в качестве собственника в реестре. Если лицо уже достигло 14 лет, оно может само инициировать покупку, но сделка будет совершена только с согласия родителей.

До достижения 18 лет лицо не сможет ни перепродать, ни обменять квартиру без согласия своих официальных представителей. Исключение – случаи, когда несовершеннолетний уже является дееспособным.

Эмансипации можно добиться с 16 лет, она оформляется, если ребенок финансово независим, а также владеет недвижимостью, пригодной для проживания.

Если процесс эмансипации произошел, то все ограничения снимаются: можно распоряжаться жильем, самостоятельно подписывать документы и т.д.

Алгоритм оформления сделки следующий:

1. Составление договора.
2. Подписание с участием родителей.
3. Сбор пакета документов.
4. Заверение согласия родителей на проведение сделки.
5. Оплата государственной пошлины.
6. Сдача пакета бумаг в МФЦ в присутствии всех сторон соглашения.
7. Получение сертификата спустя 5-10 дней.

Если документация оформлена неверно, придется перепроверить бумаги и подать заявление на регистрацию заново.

Прежде чем переоформлять недвижимость на ребенка, следует учесть, что это сильно ограничит родителей (в том случае, если они сами и передают имущество). Нельзя будет сдать жилье в аренду, перепродать или обменять без привлечения органов опеки. Если планируется использовать жилплощадь для ренты, целесообразнее дождаться совершеннолетия ребенка и уже тогда передать ему апартаменты.

В то же время, есть и преимущества оформления. Главное заключается в том, что ребенок гарантированно получит недвижимость для проживания. В случае наследования возможны споры, из-за которых несовершеннолетний может лишиться доли имущества. Однако договор дарения, приватизация или иные меры обеспечивают его жилплощадью таким образом, что обжаловать сделку будет очень сложно.

Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка: права и условия

Последние изменения: Январь 2022

По закону, собственником недвижимости можно стать в любом возрасте. Однако оформление недвижимости на ребенка имеет свои правовые нюансы.

Кроме того, операции с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний, значительно затруднены.

Поэтому перед принятием решения сделать ребенка собственником жилья, особенно единоличным, родителям стоит взвесить все плюсы и минусы этого решения.

Участие несовершеннолетнего в сделках с недвижимостью

Когда ребенку исполняется 14, он должен лично участвовать в сделках и ставить подпись на документах. Однако делается это только в присутствии законных представителей и при наличии их письменного согласия. Право неограниченного распоряжения своим имуществом наступает после совершеннолетия, когда человек становится полностью дееспособным. В некоторых случаях, предусмотренных законом, гражданин признается дееспособным до достижения этого возраста и, соответственно, право на единоличное участие в сделках с недвижимостью также наступает раньше.

Присутствие ребенка младше 14 лет при подаче документов на регистрацию права собственности также необязательно. При подаче документов в регистрирующие органы помимо стандартного пакета документов и паспорта или свидетельства о рождении ребенка потребуется удостоверения личности его законных представителей, их согласие на сделку, а в ряде случаев – разрешение органов опеки.

Оформление квартиры на ребенка при приватизации

Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилплощадь. Квартира при этом делится между всеми указанными в заявлении лицами в равных долях.

Прописанные в квартире лица по собственному желанию могут отказаться от своей доли в пользу другого лица. Если от своей доли откажутся все члены семьи, ребенок станет единоличным собственником квартиры.

В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.

Если ребенок прописан в квартире, и родители начали процесс приватизации, исключить несовершеннолетнего из списка будущих собственников по своему желанию они не вправе. Также незаконной является снятие детей с регистрации перед приватизацией с целью лишить их права собственности.

По закону указать в договоре купли-продажи в качестве покупателя можно даже новорожденного.

Однако, как и при совершении других сделок с недвижимостью, до 14 лет несовершеннолетний непосредственного участия в сделке не принимает, и подпись на документах за него ставят родители или опекуны.

Но при регистрации права собственности в Едином реестре в качестве владельца квартиры будет указан именно ребенок. С 14 лет он может самостоятельно расписываться в документах, но присутствие законных представителей при совершении сделки по-прежнему остается обязательным.

После покупки квартиры родители имеют право на получение налогового вычета за ту часть недвижимости, которая стала собственностью ребенка. Право на вычет сохраняется даже в случае, если родители не стали юридическими собственниками жилья. При этом за ребенком право получения в будущем налогового вычета также сохраняется.

После регистрации права собственности любые действия с недвижимостью, в том числе сдача в аренду, станут возможны только после получения согласия органов опеки и попечительства.

Дарение квартиры несовершеннолетнему

Получить в дар недвижимость несовершеннолетний может как от членов семьи, так и от третьих лиц. А вот выступать в роли дарителя, пока ему не исполнится 14 лет, он права не имеет.

Если квартира получена в дар от близкого родственника – родителей, бабушки или дедушки, родных сестер или братьев – налогом она облагаться не будет.

За недвижимость, которую подарили другие родственники или третьи лица, необходимо оплатить налог в размере 13% от стоимости подарка.

Однако, поскольку обычно несовершеннолетние не располагают для этого собственными средствами, налоговое бремя ложится на их родителей.

Если родители по каким-либо причинам против того, чтобы ребенок стал собственником подаренной квартиры, для отказа от дара потребуется согласие органов опеки. При этом потребуется убедить их, что дарение наносит ущерб интересам несовершеннолетнего.

Получение квартиры в наследство

Право на наследство возникает в двух случаях:

• в результате наследования согласно определенной законом очереди (глава 63 ГК РФ);
• по завещанию.

• Чтобы завещание имело силу, требуется удостоверение документа у нотариуса. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон допускает заверение третьими лицами:

• руководителем заведения, где находится завещатель – главврачом, директором дома престарелых и т.п.;
• командиром воинской части;
• двумя незаинтересованными свидетелями.

Стоит учитывать, что закон не только обеспечивает право человека передать свою квартиру после смерти выбранному лицу, но и защищает интересы нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников.

Поэтому даже если человек завещает квартиру целиком, но после его смерти останется нетрудоспособный супруг, несовершеннолетний ребенок или другой наследник-иждивенец, они получат не менее половины доли, которая перешла бы им в случае наследования по закону (ст. 1149 ГК РФ).

Например, завещатель оставил квартиру совершеннолетней дочери, но при этом у него есть несовершеннолетний сын.

Если при отсутствии завещания сын мог претендовать на половину квартиры, то после оформления завещания ему положена ¼ доля.

При этом в обратной ситуации, когда завещание составляется в пользу несовершеннолетнего, ущемляя права других дееспособных наследников, они на свою долю в наследстве рассчитывать уже не смогут.

Для отказа от наследства решения одних представителей ребенка недостаточно. Как и в любом случае, касающемся принадлежащим несовершеннолетним недвижимости, согласие на это должны дать органы опеки. Как и в случае с дарением, получить его крайне сложно, поскольку потребуется доказать, что получение квартиры навредит интересам ребенка.

Если завещание составлено в пользу ребенка, который только должен появиться на свет, право собственности переходит к нему после рождения.

Поскольку несовершеннолетний не имеет права распоряжаться квартирой, при составлении завещания человек может назначить доверенных лиц, которые гарантируют исполнение завещания.

Часто такая забота об интересах ребенка является излишней, поскольку после вступления несовершеннолетним в права собственности за законностью операций с недвижимостью будут следить органы опеки.

Поэтому ситуация, когда несовершеннолетний наследник лишится оставленной завещателем квартиры из-за недобросовестности или злого умысла сведена к минимуму.

Как взять разрешение у органов опеки

Закон допускает продажу недвижимости без покупки нового жилья. Но в этом случае на имя ребенка необходимо открыть счет, куда будут перечислены деньги за совершенную сделку. Отдельно отметим ситуации, когда продается жилье, приобретенное ранее с использованием средств материнского капитала. И появляется необходимость в разрешении органов опеки и попечительства на продажу. С одной стороны — не нарушается Закон Об опеке и попечительстве, с другой — какая-то часть средств, в том числе маткапитала, после продажи квартиры зачисляется на расчетный счет в банке — и по факту временно изменяется направление использования МК, не предусмотренное в Законе о материнском капитале. Но, без разрешения органов опеки родители не могут распоряжаться денежными средствами с данного детского счета. Для того, чтобы в последующем направить их на покупку нового жилья, снова потребуется разрешение. В итоге: денежные средства, предназначенные для улучшения жилищных условий семьи, реализуются именно в этом направлении.

Органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры без предоставления документов о приобретении новой если:

1. Семья переезжает в другой город. В этом случае на покупку нового жилья дается три месяца. Если по истечении этого срока ребенок не станет собственником новой недвижимости, предыдущую сделку аннулируют.
2. Новое жилье приобретается в строящемся доме. В этом случае органы опеки будут принимать во внимание степень готовности – чем ближе окажется срок сдачи объекта, тем выше вероятность, получить разрешение на сделку. До момента окончания строительства ребенка обязательно нужно где-то зарегистрировать.

Для получения разрешения в органы опеки необходимо предоставить:

• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• документы на оба объекта недвижимости: свидетельства о праве собственности, техническая документация, справки из БТИ о их стоимости;
• паспорта родителей;
• предварительные договора купли-продажи на обе квартиры;
• письменное согласие ребенка старше 14 лет на сделку;
• реквизиты расчетного счета, открытого на ребенка, если сделка осуществляется с перечислением денежной компенсации за проданное жилье.

Документы предоставляются на оба объекта недвижимости: на тот, который принадлежит несовершеннолетнему, и на тот, который планируется приобрести взамен.

Собранный пакет документов вместе с заявлением о разрешении сделки передается в органы опеки лично или через МФЦ. Стандартный срок рассмотрения заявки – 30 дней. По истечении этого времени выдается либо приказ о разрешении сделки, либо мотивированный отказ. Разрешение органов опеки действительно в течение 3-х лет.

Чаще всего недвижимость на ребенка оформляют его родители или близкие родственники. Мотивом может быть не только желание обеспечить его будущее, но и защитить жилье от посягательств третьих лиц, в том числе кредиторов. Однако при этом дальнейшее распоряжение имуществом значительно осложняется.

Кроме того, делая ребенка единственным собственником общего жилья, родители теряют правовую защиту на случай, если в будущем их выросший наследник решит продать квартиру.

Поэтому принимая решения, родителям стоит руководствоваться не только сиюминутной выгодой, но и проанализировать возможное развитие ситуации в дальнейшем.

© 2022 zakon-dostupno.ru

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в России?

Что говорит закон?

Правомочия о триаде собственности закреплены статьей 35 Основного закона государства. Этой норме вторит положение статьи 17 ГК РФ, в соответствии с которой гражданские права в равной степени признаются за всеми физическими лицами с их рождения.

Несовершеннолетние лица классифицируются на две категории:

1. Малолетние лица до 14 лет. Они считаются недееспособными, поэтому могут приобретать недвижимость в собственность только через своих законных представителей, которыми являются родители, усыновители, опекуны, которые проставляют подпись на соглашениях.
2. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет, которые относятся к категории ограниченно дееспособных граждан и могут подписывать соглашения, однако исключительно при наличии согласия законного представителя. Исключение составляют случаи вступления в Брак до 16 лет или эмансипации несовершеннолетних, последствиями чего является приобретение полной дееспособности.

Причины решения

Родители приходят к выводу о необходимости оформления квартиры на ребенка по разным мотивам, часть из которых нельзя назвать целесообразными. Распространенные ситуации:

• Квартира передается в собственность ребенку с целью обеспечить его будущее и гарантированно предоставить жилую площадь. Преимуществом такого выбора служит уверенность, что независимо от обстоятельств ребенок будет владельцем собственной недвижимости.
• Стремление вывода объекта недвижимости из режима совместной собственности супругов. Это способ предотвратить раздел квартиры при возможном разводе, поскольку делению подлежит только общее имущество.
• Стремление сохранить квартиру. Например, в ситуациях, когда берется крупный займ в банке и есть опасения обращения взыскания на квартиру в будущем при образовании долга.
• Недоверие к родителям или одному из них со стороны бабушек и дедушек, других родственников, которые стремятся обеспечить ребенка.

Несмотря на плюсы и правовые ухищрения каждый из этих мотивов порождает существенную трудность – значительное ограничение права распоряжения имуществом от имени несовершеннолетнего. При намерении продать, обменять или подарить квартиру обязательно потребуется разрешение органа опеки и попечительства, который следит за соблюдением интересов ребенка.

Способы оформления

Узаконить право ребенка на квартиру можно несколькими способами.

Приватизация объекта

Участие ребенка в приватизации – самый простой вариант легализации права собственности. Жилищный фонд нашего государства еще имеет множество объектов недвижимости в собственности муниципалитета, в которых проживают на основании договора найма.

Специальная законодательная процедура приватизации по общему правилу осуществляется в равных пропорциях на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. То есть происходит автоматическое наделение ребенка правом собственности.

Если родители желают, чтоб на ребенка была приватизирована вся квартира, они пишут специальное заявление об отказе от своих долей в пользу сына или дочери. Только так дети становятся полноправными фактическими владельцами всех квадратных метров.

Приобретение квартиры

Покупка жилья для ребенка – самый востребованный и распространенный вариант. Недвижимость традиционно считается лучшим способом инвестирования и обеспечения сохранности денег. Процедура оформления стандартная: удостоверение договора у нотариуса и регистрация права собственности в компетентном органе.

Главное отличие – статус ребенка. С 14 лет дети могут сами ставить подпись на договоре, если получено соответствующее разрешение от законных представителей (родителей). То есть действует режим специальной дееспособности. До наступления 14-летнего возраста будущего собственника все сделки осуществляются законными представителями.

Принятие в дар

Родители или другие лица могут в нотариальном порядке оформить дарственную на ребенка. Для этого достаточно обратиться владельцу квартиры к нотариусу и изъявить соответствующее желание. На специальном бланке делается отметка в нотариальных учетных документах и выдается правоустанавливающий документ – договор дарения с указанием нового собственника.

Для принятия в дар имущества предусматривается обязательное получение согласия от детей, которые достигли 14 лет, или в более юном возрасте от их родителей (официальных представителей). Получение регистрационных документов также обязательно. Только в таком формате сделка будет считаться действительной.

Неоспоримым преимуществом перед другими формами легализации является отсутствие обязанности уплачивать налог, если дарителями выступают родители. При сделке Органы опеки и попечительства не должны присутствовать. Это объясняется отсутствием потребности сравнивать предыдущие и приобретаемые условия проживания.

Наследование

Для гарантированного перехода собственности ребенку родители прибегают к составлению завещания. Такой вариант позволяет обезопаситься от притязаний на квартиру других родственников идентичной очереди наследования (если они не обладают правом обязательной доли).

Процедура оформления предполагает обращение в нотариальную контору. При этом важно помнить, что завещатель в любой момент может отменить или изменить содержание документа.

Наследование, а значит и переход права собственности ребенку, может произойти только в случае смерти наследодателя.

Такой формат часто применяют бабушки и дедушки в стремлении обеспечить внуков жильем и при этом «обойти» законные претензии других лиц.

Плюсы и минусы

Оформление правоустанавливающей документации по квартире на ребенка имеет свои преимущества:

• Ребенок гарантированно становится собственником квадратных метров, что служит залогом материальной стабильности и морального спокойствия родителей.
• Законодатель не позволяет отчуждать собственность ребенка до достижения им возраста, в котором он сам может принять соответствующее решение. Следовательно, разногласия в семье или материальные трудности обойдут стороной объект недвижимости.
• Собственность детей не подлежит разделу при разводе. На квартиру не может налагаться арест или обращаться взыскание в рамках исполнения обязательств родителей.
• Квартира может служить источником пассивного дохода. До совершеннолетия ребенка ее можно сдавать в аренду.
• Такие объекты недвижимости находятся под контролем, в том числе и органов опеки и попечительства, которые не дадут разрешение на проведение сомнительных сделок с признаками мошенничества. Если незаконным способом были оформлены договора по отчуждению, они подлежат признанию недействительными и отмене.

Главный недостаток – существенные законодательные ограничения в части распоряжения таким имуществом. Фактически такие квартиры невозможно продать, поскольку представители органов опеки и попечительства являются главными противниками.

То есть до достижения ребенком совершеннолетия обязательства по коммунальным платежам и обеспечением надлежащего состояния объекта возлагаются на родителей. С 14 лет несовершеннолетний ребенок уже может осознанно ограничивать правомочия законных представителей в части объекта недвижимости. Такое решение, например, как продажа квартиры для переезда в другой город, может стать проблемой.

Сделки с участием несовершеннолетнего ребенка, а тем более легализация его статуса как собственника квартиры, сопряжены с некоторыми юридическими тонкостями и значимыми аспектами. В этом контексте целесообразно проконсультироваться с профессиональным юристом, который окажет правовую и практическую помощь, поможет не упустить главное.