Сегодня Закон дает право получить в связи с коронавирусом отсрочку аренды тем предпринимателям, которые снимают площади у других коммерческих предприятий или у государства: муниципалитета, города, федеральных организаций и других. В этой статье:

Новые меры поддержки бизнеса во вторую волну пандемии: читать обзор

Существует несколько мер поддержки бизнеса по аренде:

1. Для малого и среднего бизнеса — перенос платежей за аренду государственного или муниципального имущества с 2020 на 2021 год. Это касается всех, а не только тех, кто вошел в правительственный список пострадавших от коронавируса.

2. Для тех, кому больше всего повредил коронавирус, — отсрочка платежей по аренде коммерческой недвижимости до 1 октября 2020. Условия:

   • Ваш основной ОКВЭД есть в списке пострадавших отраслей. Перечень продолжают расширять, смотрите последнюю версию.
   • Если вы платите аренду не в срок — штрафов и процентов не будет.
   • Отсрочка считается с даты введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности.
   • На время действия этих режимов она дается в полном объеме. После их окончания — только до 1 октября 2020, и только на 50% платежей.
   • Отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является полным освобождением от платежей. Вы обязаны выплачивать задолженность равными суммами ежемесячно в течение 2021-2022 годов.
   • Если в Договор включены коммунальные Услуги, их в любом случае нужно оплачивать. Исключение — если самого арендодателя от этого освободили на время режима ЧС / повышенной готовности.
   • Отсрочка невозможна, если вы снимаете Жилое помещение

   

3. Арендаторы смогут расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафов при определенных условиях, но арендодатели получили право в таком случае не возвращать им обеспечительный платеж.

Рассмотрим все варианты подробно.

Отсрочка аренды государственного имущества из-за коронавируса

Предприятиям, которым навредил коронавирус, отсрочка аренды государственного имущества предоставляется до 1 октября 2020 года по распоряжению правительства РФ от 16 мая № 1296-р.

Речь идет именно о том, что выплаты будут отложены: внести их все равно придется в полном объеме. Задолженность, которая накопится таким образом, нужно будет погасить с 1 января 2021 до 1 января 2023 равными ежемесячными платежами. Размер их не может превышать половины арендной платы за месяц, которая установлена в договоре. Штрафы, проценты, дополнительные платежи назначаться не могут.

В Москве многие заявления на отсрочку по аренде, поданные и лично в департамент госимущества, и в электронном виде через mos.ru, получили отказ. Портал ссылается на разъяснение департамента, которое обязывает кроме заявки предоставить:

• Приказ о приостановке деятельности. Дистанционная работа тоже считается. То есть магазин должен полностью закрыться.
• Фотографии, которые подтверждают, что ваша точка действительно не работает: пустое помещение, отключенные витрины, отсутствие посетителей.
• На входе должно быть объявление о том, что вы закрыты. Оно должно висеть там весь период карантина, и надзорные органы готовы проверить, что вы не обманываете.

Как рассказывают юристы компании URVISTA, отказать могут и из-за нечетких фотографий, недостаточно освещенного скана заявления, из-за сомнений чиновников в том, что подпись на документе подлинная.

Итак, чтобы получить от департамента государственного имущества отсрочку аренды по коронавирусу, вы должны написать туда обращение и подать его через портал госуслуг, прикрепив все перечисленные документы. Заявку могут рассматривать целый месяц, и нет гарантий, что последует одобрение. Как быть в течение этого времени: платить или не платить?

В том же постановлении об отсрочке аренды в связи с коронавирусом указано, что расторгать договор в случае неоплаты или брать с должника пени — запрещено, как и подавать на банкротство. Юрист, предприниматель и гендиректор компании URVISTA Алексей Петропольский дал совет, что делать в этом случае.

— Если не можете — не платите. При этом пишите письма арендодателю с попытками договориться и продолжайте подавать заявления на отсрочку. Взыскать плату насильно с вас не смогут даже при отказе.

Штрафы, которые вам могут начислить в такой ситуации, можно обжаловать в суде. Но не забывайте, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является освобождением.

Позже выплатить долг все равно придется.

Отсрочка по коммерческой аренде из-за коронавируса

А что делать, если вы снимаете помещение у другого предпринимателя? Это касается, например, всех, кто использует площади ТЦ и бизнес-центров. Как действовать и на что ссылаться, чтобы получить законную отсрочку аренды в связи с коронавирусом, и можно ли просто не платить, если вы в критической ситуации?

Для предпринимателей, которые попали по основному ОКВЭД в перечень отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, отсрочка платежей аренды разрешается постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 №439:

• В полном объеме (то есть можно не платить) — с момента введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности и до его окончания.
• В объеме 50% (нужно платить половину) — до 1 октября 2020.
• Задолженность нужно будет выплатить в 2021-2022 годах, ежемесячно, равными платежами не больше чем в половину арендной ставки.
• Без штрафов и дополнительный платежей.
• Отсрочка возможна только по договорам, заключенным до введения чрезвычайного режима.

Мы сделали свое исследование о том, как малый бизнес пережил кризис, в частности, была ли у них отсрочка по аренде. Оказалось, что 35% предпринимателей обращались к владельцам торговой недвижимости с просьбой отсрочить, уменьшить или переместить арендную плату.

А 98-ФЗ разрешает любым нанимателям помещений по соглашению с арендодателями уменьшать платежи. Этот закон тоже является основанием, на котором можно запросить изменение условий договора.

Кроме того, законопроект №953580-7, который 22 мая Госдума приняла в третьем чтении, разрешает малым и средним предприятиям, пострадавшим от коронавируса, требовать уменьшить арендную плату на срок до года, если договор заключался до начала пандемии.

Чтобы ссылаться на эту поправку, остается дождаться, пока новый закон вступит в силу.

Письмо арендодателю об отсрочке платежей

На практике большинство арендодателей уже либо пошли навстречу нанимателям, договорились и предоставили скидки и отсрочки, либо заняли жесткую позицию и отправляют решать все вопросы через суд. Что делать, если дошло до этого? Как договориться с арендодателем и подготовиться к суду, если не получится — расскажут юристы.

Как добиться изменения условий договора аренды: пошаговый алгоритм

Используйте инструкцию, которую составили юристы компании URVISTA. Обратите внимание, что ваш конкретный договор аренды не приостанавливается автоматически никаким правительственным решением. Например, если ваша деятельность попала под региональный запрет во время карантина, это не значит, что можно бездействовать. Поэтому алгоритм обязателен для всех.

1. Признан ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством для вашей отрасли или региона? Введен ли запрет на вашу деятельность?

Важно узнать про форс-мажор и региональные ограничения, чтобы выяснить, могут ли к вам применяться санкции, если вы не будете платить: штрафы или пени. Но при любых обстоятельствах аренда не прекращает начисляться автоматически.

Отсрочка платежей из-за коронавируса тоже обязательно фиксируется через соглашение с арендодателем. То есть если ваша деятельность попала под запрет, это не значит, что можно ничего не делать и льготы включаются автоматически.

Действуйте дальше по алгоритму.

2. Подготовьтесь к общению с арендодателем. Соберите документы. Выпишите данные из договора аренды. Найдите в постановлениях по коронавирусу конкретные пункты про форс-мажор / запрет деятельности. На них вы будете ссылаться в дальнейшем.

Важно, чтобы в вашем договоре не было прописано непризнания форс-мажора значимым для аренды обстоятельством. Это помешает вам добиться результата через суд, если исчерпаются другие варианты отсрочки платежей из-за коронавируса. А если в договоре аренды вообще нет пунктов про форс-мажор? Неважно, продолжайте двигаться по алгоритму.

3. Составить письмо арендодателю об ущербе, который пандемия причинила вашему бизнесу. Запросить можно все что угодно: уменьшение платежей в связи с коронавирусом, отсрочку аренды, рассрочку, оплату только коммуналки. Вопрос только в том, на что из этого согласится другая сторона. Обязательно укажите срок, в который ждете ответа.

В письме можно ссылаться: —  Если вашу деятельность приостановили — на ст. 417 ГК РФ. —  На форс-мажор — на ст. 401 ГК РФ.

—  На изменение обстоятельств в виде снижения потока людей — на ст. 451 ГК РФ.

Образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других изменениях в договоре смотрите выше. Направлять его нужно по официальным каналам: и через Почту России, и по email.

4. Предложите арендодателю встретиться, чтобы обсудить договор.

Важно сделать это в письменном виде, чтобы можно было в случае чего доказать суду, что вы пытались договориться. Email подойдет.

5. Арендодатель согласился на переговоры, и дата встречи назначена?

Если нет — поищите способ, как можно мотивировать его встретиться, чтобы обсудить договор. Можно объединиться с вашими соседями-арендаторами или использовать давление общественности в соцсетях. Найдите тот мотив, который сработает в вашем случае.

6. Если арендодатель согласился на встречу — подготовьтесь к переговорам.

80% победы на переговорах — это подготовка к ним. Чтобы наверняка договориться с арендодателем хотя бы о чем-то, продумайте несколько разных вариантов: ваши запросы, сценарии взаимных уступок. Расположите ваши требования — уменьшение или отсрочку платежей аренды из-за коронавируса, оплату только коммунальных начислений и другие — по уменьшению важности. Подумайте о формулировках.

7. На переговорах удалось прийти к приемлемому для всех соглашению?

Если да — обязательно зафиксировать это в письменном и юридически значимом виде. Изменения к договору аренды оформляют в виде дополнительного соглашения. Составьте его по той же форме, что и сам договор. Если вы заключали последний на срок больше года — допсоглашение к нему можно зарегистрировать в Росреестре.

Исследование показало, что около одной четверти предпринимателей удалось воспользоваться отсрочкой аренды, то есть навстречу пошли не всем бизнесменам: помощь получил 71% из тех, кто ее попросил.

8. А если на переговорах не удалось договориться?

Если не помогли переговоры, есть надежда на медиацию. Медиатор — это нейтральный профессиональный посредник, который помогает сторонам прийти к соглашению. Обратите внимание, что компания компании URVISTA в период кризиса может провести медиацию бесплатно.

Если в итоге с арендодателем договориться удалось — оформите соглашения так же, как и в предыдущем пункте. Если нет — переходите к следующему.

9. Что если арендодатель вообще отказался обсуждать договор?

Ничего не остается: составляйте Иск в суд. Запрашивать нужно расторжение или изменение договора аренды. С этого момента вы можете платить или не платить — решать вам. За неоплату вам грозят:

• Блокировка помещения. Подготовьтесь заранее: вывезите оборудование, иначе арендодатель может использовать ситуацию для давления на вас.
• Штрафы. Скорее всего, вы сможете оспорить их в суде.

10. Как подать иск?

Если суды в вашем регионе закрыты, Исковое заявление можно подать онлайн или через Почту России. На заседание суда нужно представить доказательства того, что вы не можете исполнять ваш договор аренды из-за форс-мажора в виде коронавируса.

Сейчас пандемия коронавируса и ее последствия по решению Верховного суда не признаны универсальным форс-мажором для всех возможных ситуаций. Те или иные обстоятельства признаются форс-мажорными в частном порядке: во время судебных заседаний по конкретному делу.

Пока не вынесено решение суда, договориться можно в любой момент. Это будет намного эффективнее, чем непредсказуемый итог, на который ни одна из сторон не может повлиять. Договориться можно даже после суда: например, если вы выиграете, но решите, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом для вас все-таки выгоднее, чем полное расторжение договора.

Новый закон: смогут ли арендаторы расторгать договор в одностороннем порядке?

Госдума 22 мая 2020 приняла в третьем чтении законопроект 953580-7, который разрешает арендаторам одностороннее досрочное расторжение договора без штрафов. Условия:

• Вы есть в списке пострадавших от коронавируса предприятий. Принадлежность определите по основному коду ОКВЭД.
• Вы должны сначала попытаться договориться об изменении условий соглашения: например, о снижении платы. Разорвать соглашение в одностороннем порядке можно только после отказа. Готовый образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других запросах по изменению договора есть выше.
• Хотя вас не будут штрафовать или взыскивать с вас убытки, арендодатель вправе не возвращать вам обеспечительный платеж.
• Расторгнуть договор таким образом можно только до 1 октября 2020, и не позже.

Вопросы по отсрочке арендной платы из-за коронавируса

Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?

Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.

Является ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством?

Признание пандемии форс-мажором не является универсальным. Суд установит это, учитывая обстоятельства вашего конкретного дела, с учетом вашей деятельности и ее условий, региона, характера ваших обязательств и сроков его исполнения и прочих факторов.

Что делать, если в моем регионе не работают суды?

Вы имеете право подать исковое заявление заказным письмом. Не ждите, пока суды откроются, поскольку приостановить деятельность и перестать вносить арендную плату вы можете только с момента подачи иска.

Все о мерах господдержки для бизнеса в связи с пандемией Кто может работать во время карантина

Коронавирус и арендные платежи — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов В обычных условиях неиспользование арендованного имущества не является основанием для освобождения от обязанности по уплате арендных платежей. Как быть в ситуации с коронавирусом, если все сотрудники официально переведены на удаленку, а офис простаивает? Эксперты «Право.ru» рекомендуют подготовить проект дополнительного соглашения и провести переговоры с арендодателем.

В связи с коронавирусом правительство России решило отсрочить плату по арендным платежам за государственное и муниципальное имущество с марта на три месяца для малого и среднего бизнеса (Распоряжение от 19 марта 2020 года № 670-р). Для получения отсрочки нужно заключить дополнительные соглашения, на которые даётся три рабочих дня после обращения предпринимателей. «Такая мера вряд ли будет эффективной, ведь долговая нагрузка только увеличится», – считает директор юридической практики Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая Недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
в России и СНГ Алексей Абрамов.

Коронавирус Малый и средний бизнес получит отсрочку по арендным платежам

У юриста ПБ Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) (high market) 25место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 45место По выручке Профайл компании
Александра Куликова другое мнение: «Принятое решение об отсрочке уплаты арендных платежей для субъектов малого и среднего бизнеса, арендующих государственное или муниципальное имущество, представляется логичным и своевременным». С ним согласилась юрист ЮФ Федеральный рейтинг.
Елена Дмитриева: «Принятая государством мера заслуживает одобрения. Когда в считанные дни изменились условия осуществления предпринимательской деятельности, поддержка бизнеса государством, в том числе осуществляемая путем предоставления подобных отсрочек, необходима».

Частное имущество

Портал «Право.ru» узнал у юристов, можно ли доказать в суде, что собственники частного имущества обязаны предоставить такую же отсрочку, как и государство, особенно если все сотрудники официально переведены на удаленку, а офис простаивает. «Государственная отсрочка вряд ли может быть использована как ориентир для бизнеса.

Стороны должны объективно оценить влияние сложившихся обстоятельств на их отношения и выработать взаимоприемлемое решение для сохранения бизнеса (арендные каникулы, снижение размера платы, рассрочка). Принятие государством мер поддержки может способствовать началу такой дискуссии, но не определять ее результат», – уверен Абрамов.

Обстоятельства непреодолимой силы

Если собственником имущества является частное лицо, арендатор может сослаться на применение норм об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор) или о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Однако, по мнению Абрамова, это ни к чему не приведет: «Наличие обстоятельств непреодолимой силы, при которых абсолютно невозможно исполнить обязательства по выплате, не усматривается даже сейчас».

Людмила Меркулова, налоговый и валютный консультант, PhD in law, объяснила: «Даже если форс-мажор будет подтвержден, виновная сторона освобождается от обязательств отнюдь не автоматически и не в полном объеме. Речь идет только об освобождении от штрафов, пеней, неустоек, комиссий».

При этом сам по себе форс-мажор не дает прав отказаться от договора – он лишь приостанавливает действие договора до тех пор, пока обстоятельства непреодолимой силы не исчезнут.  

Существенное изменение обстоятельств

В случае с существенным изменением обстоятельств договор может быть изменен судом. Если вы решите обратиться в суд с иском об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, нужно будет доказать, что:

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
• исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ст. 451 ГК).

При этом бремя доказывания таких обстоятельств лежит на должнике (п. 5 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7).

Соглашение сторон

По словам Абрамова, арендатор может рассчитывать только на уменьшение арендной платы, которое в текущей ситуации зависит от готовности сторон к конструктивному переговорному процессу, а не от использования указанных выше формальных правовых концепций. «Думаю, что с учетом сложившейся ситуации часть арендодателей может согласиться на такой шаг.

Считаю, что арендаторам следует подготовить и направить почтой проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий снижение размера платежей, а также провести переговоры по этому поводу», – говорит Куликов.

«Рекомендую начать переговоры с арендодателем о возможном уменьшении размера неустойки за арендованное помещение, переносе срока аренды или снижении арендной платы путем заключения дополнительного соглашения», – отметила юрист Региональный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Банкротство (включая споры) 6место По выручке 8-10место По количеству юристов
Раиса Арустамян.

Если договор аренды заключается в настоящее время, можно предусмотреть устраивающее обе стороны условие о его отмене, изменении сроков действия или уменьшении цены.

Елена Дмитриева, юрист ЮФ Федеральный рейтинг.
   

Коронавирус и аренда: неизвестное новое или проверенное старое

В нынешних условиях практически все сферы бизнеса, за некоторым исключением, испытывают сложности. На данный момент определены 9 сфер деятельности, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции. Однако, представляются не менее пострадавшими такие области, как страхование или деятельность предоставлению в аренду недвижимости.

Необходимость стабилизации арендных отношений федеральным властям показалась настолько срочной, что были предприняты попытки какого-то экстренного регулирования в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «ст. 19»).

Попробуем разобраться, что будет происходить в арендных отношениях.

Немного о ст.19 в целом. Имеются некоторые основания полагать, что ст.19 противоречит Конституции и/или Гражданскому кодексу РФ (далее – «ГК РФ») и не должна применяться в принципе, в том числе, по следующим основаниям:

I.          Ст. 71 Конституции РФ относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации. Ст. 3 ГК РФ говорит о том же и конкретизирует, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При этом из ст.

3 ГК РФ следует, что нормативные акты органов власти субъектов РФ не относятся к гражданскому законодательству, а поэтому не могут являться основанием для изменения каких-либо договорных обязательств, фактически, неограниченного круга лиц (пусть даже и на отдельно взятой территории). В данном случае ст.19 придает решению субъекта РФ силу нормативного акта в смысле, отличном от того, который установлен пп.2 п.1 ст.8 ГК РФ. Это важно, в том числе, для обеспечения гарантированного Конституцией РФ единства экономического пространства России (ст. 8 Конституции РФ).

II.        Пункт 2.1 ГК РФ, введенный Федеральным законом от 28.12.2016 г.№ 497-ФЗ, императивно говорит о том, что что внесение изменений в ГК РФ, а также приостановление действия или признание утратившими силу положений ГК РФ осуществляется отдельными законами.

Положения, предусматривающие внесение изменений в ГК РФ, приостановление действия или признание утратившими силу положений ГК РФ, не могут быть включены в тексты законов, изменяющих (приостанавливающих действие или признающих утратившими силу) другие законодательные акты Российской Федерации или содержащих самостоятельный предмет правового регулирования.

Иными словами, гражданское законодательство должно «рождаться» в качестве такового уже к первому чтению и не может включаться в иные пакетные законы, регулирующие разные сферы.

Фактически, ст.19 временно приостанавливает действие ст.ст.

614 и 654 ГК РФ, как минимум в той части, которая гласит, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются исключительно договором аренды и не может по смыслу ГК РФ устанавливаться законом или подзаконным актом, в их  системной взаимосвязи со ст.ст. 1 ГК РФ и 421 ГК РФ, предусматривающими, что граждане и юридические лица равноправны и свободны в заключении договора. Кроме того, анализируемой статьей приостанавливается либо изменяется, по нашему мнению действие иных положений ГК РФ. С политической точки зрения, введение подобных норм также нецелесообразно – это может привести к нарушению принципов единства России.

Важно подчеркнуть, что существующих конструкций ГК РФ достаточно для урегулирования всех возникающих вопросов между арендатором и арендодателем, в частности, ст.ст. 10, 328, 401, 406.1, 416, 417, 451 ГК РФ.

В данном аспекте представляется политически правильным распространить действие ст.19 исключительно на ситуации введения субъектами РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации только после 01.04.2020 г.

(о чем будет подробнее рассказано далее). Соответственно, если какой-либо субъект РФ до 31.03.2020 г. (включительно) ввел режим повышенной готовности, то ст.

19 должна в данном субъекте РФ применяться только при ведении режима чрезвычайной ситуации.

Предположим, что законодательные и судебные органы все же пойдут по пути построения «фикций» и попробуем разобрать саму ст.19 с точки зрения ее содержания.

Ст. 19 состоит из трех частей. Часть первая ст.19:

1.         Данная норма говорит о договорах аренды только недвижимого имущества.

— Не вполне понятно, что будет происходить с договорами, которые предусматривают предоставление в аренду одновременно недвижимого и движимого имущества.

— Договоры аренды в отношении имущества, которое к недвижимым вещам не относится, не подпадают под регулирование ст.19, например, договоры аренды навесов, части стен или кровли зданий, асфальто-бетонных покрытий, некоторых объектов незавершенного строительства.

— Отдельного внимания в данном случае заслуживают договоры аренды т.н.

«островков» или торговых мест, например, в торговых центрах или офисных зданиях; или например, аренда павильонов, как уличных, так и внутри зданий (например, в Ростове-на-Дону по принципу аренды «торговых точек» работает ТЦ «Меркурий») – арендаторы таких объектов, судя по всему, по общему правилу не подпадают под регулирование данного закона. По данному вопросу желательны разъяснения ВС РФ, поскольку мотивом принятия ст.19 была помощь субъектам МСП, а они в значительной части арендуют именно такие объекты.

2.         В ст.

19 имеется указание, что она действует только для тех договоров аренды, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

https://www.youtube.com/watch?v=bYDGwgXK7KI

С учетом того, что в статье имеется формулировка «(в редакции настоящего Федерального закона)», то очевидно, что до вступления в силу данного закона органом государственной власти субъекта Российской Федерации ничего в редакции данного закона быть принято не может. Ст. 21 анализируемого закона гласит, что он вступает в силу со дня официального опубликования, т.е. с 01.04.2020 г. Таким образом, соответствующее решение органа государственной власти субъекта Российской Федерации должно быть принято после 01.04.2020 г.

Какое-либо иное толкование данных законоположений судами будет вопиющим нарушением основ гражданского законодательства, в частности, норм о действии гражданского законодательства во времени: Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Анализируемым законом ничего подобного прямо не предусмотрено.

На территории Ростовской области, например, органом государственной власти субъекта Российской Федерации никаких решений о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (в смысле, который такому решению придается анализируемым законом) пока не принималось, Распоряжение Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 г. № 43 не может являться таким решением в силу вышесказанного.

3.         Ст.19 в анализируемой части оперирует понятиями «арендатор» и «арендодатель». Терминология законодателя в данном случае понятна, а логика – нет.

Предположим ситуации: арендатор, например, государственный орган или крупная федеральная или международная компания (у которой в связи с падением курса рубля де-факто могла снизиться арендная плата в рублевом эквиваленте), а арендодатель – субъект МСП.

Зачем в данном случае экономически более слабому арендодателю предоставлять какие-то отсрочки арендатору, не вполне понятно.

Также не решена, в частности, ситуация, когда в аренду сдаются складские мощности – фактически, использование арендуемого имущества по целевому назначению в период мер по борьбе с COVID19 не прекращалось.

4.         Предположим, что государственные органы все-таки пойдут по пути «ортодоксальных фикций» и будут утверждать, что право потребовать отсрочку у арендатора появилось с момента, когда тот или иной субъект принял какие-то решения до 01.04.2020 г.

, тогда не вполне понятно, что будет с дополнительными соглашениями, которые заключены до опубликования Постановления Правительства, которое призвано установить требования к условиям и срокам такой отсрочки.

В статье написано «арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году». Допустим 02.04.2020 г. стороны договорились, что арендная плата за 2020 год, вносимая ежемесячно, оплачивается не 5-го числа каждого месяца, а 30-го числа.

Арендодатель выполнил обязанность, установленную законом? Думается, что да. Если в Постановлении Правительства РФ впоследствии будут отражены иные требования к условиям и срокам такой отсрочки, вправе ли арендатор повторно требовать заключения дополнительного соглашения, скорее всего – нет.

Хотя здесь возможно и иное толкование: статья говорит, что отсрочка предоставляется только при обращении арендатора, соответственно, суды, установив, что факта обращения не было, могут обязывать арендодателей повторно заключать дополнительные соглашения, хотя такое толкование кажется нам незаконным и нецелесообразным.

Часть вторая ст.19:

В данном случае, фактически изменения вносятся в п.3 ст. 614 ГК РФ, который предусматривает, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Скорее всего, законодатель попытался таким образом предусмотреть следующие ситуации:

— если договор аренды не предусматривает изменения размера арендной платы вообще;

— если в 2020 г. размер арендной платы уже изменялся.

https://www.youtube.com/watch?v=bYDGwgXK7KI\u0026t=2578s

Не исключено, однако что ч.2 ст.19 относится больше к арендодателям – субъектам государственной или муниципальной власти.

Фактически, в данном случае мы либо видим излишний патернализм со стороны государства, ведь если стороны готовы к взаимным уступкам, то никто им не мешает в порядке п.3 ст. 614 ГК РФ предусмотреть соглашением иное на 2020 год и один или несколько раз изменить арендную плату (это прямо следует из п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Либо, возможно, смысл данной нормы ч.2 ст.19 слегка тоньше и предполагает следующую интерпретацию высшими судебными инстанциями: по тем договорам, которые предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст.

310 ГК РФ), «предоставление арендатору скидки сегодня, как по соглашению, так и в одностороннем порядке, не будет препятствием к увеличению арендной платы впоследствии в течение 2020 г.».

Если будет дано такое толкование со стороны ВС РФ, то целесообразность принятия данной нормы имеется.

Часть третья ст.19:

Различными юристами сделаны следующие предположения:

— Ч.3 ст.19 не имеет корреспондирующей обязанности арендодателя по уменьшению арендной платы, поэтому носит «декларативный характер». Безусловно, это не так. Даже существующая, хоть и незначительная, судебная практика по п.4 ст.

614 ГК РФ свидетельствует о возможности снижения судом арендной платы по иску арендатора (п.4 ст.

614 ГК РФ: «Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».).

— Ч.3 ст.19 предусматривает снижение арендной платы до нуля, в отличие от имеющегося п.4 ст. 614 ГК РФ. Тоже весьма голословное утверждение.

— Кто-то, вообще не имея никаких к тому поводов и, скорее всего, в рекламных целях, трактует формулировку «за период 2020 года» как возможность снижения арендной платы за весь 2020 год.

Домыслов в данном случае со стороны юристов может быть много, однако единственно верным представляется следующее суждение – ч.3 ст.19 нужна для двух ситуаций:

— имеющийся п.4 ст. 614 ГК РФ по своей природе является диспозитивным, т.е.

в предпринимательских договорах аренды риск невозможности использования арендуемого имущества по причинам, в том числе, не зависящим от арендатора, может быть перенесен на арендатора, в то время как ч.3 ст.

19 просто конкретизирует, что независимо от имеющихся договорных конструкций риск снижения арендной платы в данной ситуации будет смещен на арендодателя.

— невозможность пользования арендуемым имуществом в связи с COVID19 не является поводом к применению пп.4 ст. 620 ГК РФ, который гласит, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Заслуживающей внимания является также законодательная техника ч.3 ст.19 («вправе потребовать уменьшения арендной платы») по сравнению с п.4 ст.614 ГК РФ («вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы»). Полагаем, что в существующем сегодня регулировании (п.4 ст.

614 ГК РФ) суд должен выяснять, насколько арендодатель способствовал наступлению обстоятельств, ухудшивших условия пользования или состояние арендуемого имущества, или насколько предпринимал меры по их устранению, и в зависимости от этого снижать (вплоть до нуля) размер арендных платежей. Ч.3 ст.19, напротив, предусматривает скорее незначительное уменьшение арендной платы, поскольку частично (а порой и значительно) пользование арендуемой недвижимостью все же происходило, например, хранение документов или серверов в офисах или оборудования в магазинах и т.п.

Кроме того, ведь введенные многими регионами режимы повышенной готовности предполагают только лишь невозможность работы некоторых категорий арендаторов.

В Ростовской области это, например, те, кто проводил досуговые, развлекательные, зрелищные, культурные, физкультурные, спортивные, выставочные, просветительские, рекламные и иные мероприятия с присутствием граждан; все типы предприятий общественного питания; салоны красоты и т.д.

Решение иных категорий арендаторов перейти на режим удаленной работы не является и не может являться ситуацией, связанной с невозможностью использования арендуемого имущества, равно как Указ Президента РФ № 206 от 25.03.2020 г. «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» сам по себе не имеет никакого отношения к невозможностью пользования арендованным имуществом в указанный период.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что целесообразность какого-либо дополнительного регулирования арендных отношений в данный момент отсутствует, действующего инструментария ГК РФ в совокупности с имеющейся судебной практикой вполне достаточно для преодоления любых кризисных ситуаций.

Как бизнесу снизить арендную плату во время и после карантина

Значительная часть расходов ИП или организации уходит на аренду помещений. В связи с введением карантина, многим предпринимателям пришлось на время прекратить ведение бизнеса. Однако, не каждый арендодатель пошёл навстречу арендатору и не стал уменьшать плату за помещение.

Как коронавирус повлиял на аренду помещений

Порядок аренды помещений регулируется гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель за плату предоставляет имущество во временное пользование.

Карантин в России начали вводить в марте, ограничивая деятельность предприятий. В указе Президента РФ от 02.04.2020 N 239 был перечислен список отраслей, которые могли продолжить работу. Согласно п. 1 и 2, в стране вводились обязательные нерабочие дни.

В связи с этим, предприятия, которые не входили в перечень, были вынуждены не работать во время карантина. Предприниматели, которые не владеют собственными офисами или точками продаж, должны были продолжать платить аренду.

Арендодатели не могли ввести полное временное освобождение арендодателей от оплаты, так как их собственные расходы за помещение остались прежними. Если же удалось договориться на уменьшение размера оплаты — договор необходимо оформлять письменно.

Поддержка арендаторов государственных помещений

Если предприниматель или организация арендуют помещение у государства, им полагаются льготы. Чтобы получить льготы, предприятие должно быть субъектом малого или среднего бизнеса или некоммерческой организацией, оказывающей общественно полезную деятельность.

Премьер-министр РФ на заседании правительства 19 марта объявил, что тем, кто арендует государственные или муниципальные помещения, будет предоставлена временная отсрочка.

Если деятельность предприятия попала в список наиболее пострадавших отраслей, то арендатор полностью освобождается от уплаты арендной платы за апрель — июнь. Это относится только к арендаторам казённого имущества.

Можно ли не платить за аренду

Из-за карантина, предприниматели не могли вести бизнес в арендованных помещениях. Однако, ограничение доступа к помещению произошло не по вине арендодателя. По этой причине арендатор не может отказываться от оплаты и требовать возмещение убытков.

Если помещение было закрыто по инициативе арендодателя, а не на основе Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239, то арендатор может отказаться от оплаты на время простоя. В п.2 ст. 328 ГК РФ сказано, что при несоблюдении одной стороной предусмотренного договором обязательства, другая сторона может отказаться от исполнения своего обязательства и потребовать возмещение убытков.

Как уменьшить арендную плату

Если нет возможности полностью отказаться от оплаты помещения на время карантина, арендатор может попробовать добиться её снижения.

В случае, когда арендодатель готов пойти на снижение стоимости, он составляет дополнительное соглашение. Если же собственник не согласен на снижение, то арендатор может обратиться в суд.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Из п.1 ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть изменён в связи с непредвиденным и существенным изменением обстоятельств.

Эпидемию коронавируса можно считать непредвиденным случаем, поэтому арендатор может попробовать договориться о снижении арендной платы с собственником на основании ст. 451 ГК РФ. Однако, имущественные споры могут длится от двух месяцев до года.

Поэтому, если к соглашению прийти не удалось, это метод не будет продуктивным.

Ухудшение условий аренды. Если собственник изменил условия, например, ограничил доступ к помещению, арендатор может потребовать снижение размера оплаты. Однако, это возможно только в случае, когда арендодатель изменил условия по собственной инициативе, а не в связи с изменением в законодательстве.

Поддержка бизнеса во время пандемии. Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в 2020 году, опираясь на Федеральный закон N 98-ФЗ.

Снижение оплаты можно запросить с момента, когда помещение стало недоступным арендатору. О размере арендной платы арендатор и собственник должны договориться самостоятельно. В случае, если договориться не получилось, вопрос можно решить через суд. Оплата, назначенная судом, будет усреднённой по данному региону и отрасли.

Как получить отсрочку по оплате

Чтобы избежать штрафы, пени, неустойки или расторжение договора об аренде, можно воспользоваться отсрочкой по оплате.

В Постановлении Правительства РФ от 3.04.2020 г. N 439 были установлены требования к условиями и срокам отсрочки оплаты аренды:

1. Обязательная отсрочка предоставляется арендаторам, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших во время коронавируса.

2. Отсрочка не предоставляется арендаторам жилых помещений.