Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Andrey_Popov/shutterstock

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта.

В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления.

Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной.

Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик ( Andrey_Popov/shutterstock)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства.

Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение.

Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту.

Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.

Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости).

Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

Как снизить кадастровую стоимость: разъяснения профессионалов

Изменения в земельном законодательстве, которые коснулись расчета налога на участки индивидуального жилищного строительства и дачи, принесли уже немало головной боли владельцам этой земли. Сумма налога, которую теперь необходимо платить за участки, стала существенно выше – от полутора до четырех раз. Причем речь не о паре сотен рублей. Разница может достигать десятков или сотен тысяч. Можно ли изменить ситуацию и что для этого нужно сделать? Ведь уже совсем скоро, весной, придут квитанции из налоговой с новыми суммами.
 

Кадастровая оценка – что это?
 

В основе кадастровой земельной реформы – решение российских властей о том, что к 2020 году необходимо «перевести» расчет налога на все объекты недвижимого имущества (участки, здания, жилые и нежилые помещения и другие), исходя из их кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как было раньше. В городах федерального значения – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь – уже действуют новые правила. Что касается регионов, то там новый способ расчета налога пока работает только в отношении земельных участков.
 

Антон Аранибар, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Аранибар и партнеры», Эксперт общественной палаты Московской области:
 

— Возникает логичный вопрос: «А собственно, для каких целей это делается?» Основные цели: регулирование налогообложения и земельных правоотношений, ведь платность использования земли ещё никто не отменил.

Исходя из озвученных целей, становится понятна суть проблемы, которая заключается в том, что резкое увеличение кадастровой стоимости – это значительное повышение социальной напряжённости в обществе, несмотря на то что страна и так «вошла» в экономический кризис.
 

Алексей Комаров, Нотариус нотариальной палаты г. Санкт-Петербурга:
 

— В период бурного роста цен на жилье на рынке активно работали перекупщики, которые приобретали квартиры в строящихся домах и продавали их после получения свидетельства о собственности. И чтобы не платить Налог с продажи каждой квартиры, перекупщики указывали в договоре заниженную цену объекта.

А если покупатель, опасаясь обмана, предлагал указать в договоре реальную цену, то Продавец увеличивал стоимость объекта на сумму налога. С юридической точки зрения такая сделка считается незаконной, притворной.

И если на ней будет присутствовать нотариус, который понимает, что цена занижена, он, как правило, отказывается заверять Договор купли-продажи.
 

Инвентаризационную стоимость устанавливают специалисты БТИ, и она всегда была ниже рыночной цены. С кадастровой стоимостью ситуация другая.

Предполагалось, что она будет максимально приближена к рыночной, но фактически вышло так, что в большинстве случаев она ее превышает в несколько раз. Реже кадастровая стоимость оказывается ниже рыночных показателей, что невыгодно для тех, кто собирается продавать имущество.

Именно это несоответствие подтолкнуло людей в стены юридических компаний, которые занимаются оценкой и ведут процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

По словам Павла Романова, почти за пять лет компания «Земельное развитие» провела процедуру оспаривания в отношении более пяти тысяч земельных участков. А в компанию «Аранибар и партнеры» на консультации по данному вопросу приходит два-три человека в месяц.
 

Массовая оценка – завышенный налог
 

Почему же так получилось, что за участок в дальнем Подмосковье кому-то придется платить не две, а например, девять или все пятнадцать тысяч рублей? Как объясняют эксперты рынка, проблема заключается в несовершенстве методики государственной кадастровой оценки (ГКО), которая первый раз была проведена в 2013 году, и далее будет проводиться каждые два года в городах федерального значения и не реже раза в пять лет – в остальных населенных пунктах России.
 

Павел Романов, генеральный директор управляющей компании «Земельное развитие» (Торговая марка «Своя земля»):
 

— Кадастровая стоимость – это не рыночная цена, она может быть как больше, так и меньше. Все дело в том, что при расчете рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик учитывает все существенные факторы, оказывающие влияние на цену, что позволяет считать ее справедливой.

Кадастровая же оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки здания или земельного участка. Массовая кадастровая оценка проводится не для каждого конкретного объекта недвижимости – это средняя стоимость объекта в «кадастровом квартале».

Например, если «хрущевка» окружена элитными домами, то кадастровая стоимость квартиры в неи будет выше рыночнои цены.
 

Общая методика расчета кадастровой стоимости разрабатывается в Минэкономразвития России. В качестве основы используются данные государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Узнать кадастровую стоимость своего участка может каждый собственник. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и посмотреть на публичную кадастровую карту.

Если вбить в строке поиска кадастровый номер участка, то можно увидеть его на карте и узнать, во сколько он был оценен.
 

Павел Романов:
 

— О точности и полноте нашего ГКН «говорит» такая цифра. Сеичас в нем зарегистрировано примерно 60 миллионов земельных участков, из которых чуть больше половины имеют границы в координатном описании. Многочисленные «дыры» и ошибки в ГКН признают сами чиновники и на каждой? пресс-конференции долго перечисляют причины.

Данные по зданиям, включая городские многоэтажки, переносились из баз БТИ, где части сведении, нужных именно для оценки недвижимости, не было. Многие участки вместе со строениями на них регистрировались по «дачной» амнистии —  – тоже без уточнения сведении.

Поэтому в большинстве случаев те сведения, которые сегодня есть, не позволяют однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Кроме этого, зачастую у оценщиков, выполняющих оценку кадастровой стоимости, возникает проблема, связанная с неопределенностью источников, малодоступностью и сложностью проверки рыночной информации, без которой невозможно провести статистический анализ рыночных цен.
 

Два законных способа
 

Итак, если вы уже узнали, что кадастровая стоимость вашего участка или другого недвижимого имущества превысила все мыслимые и немыслимые пределы, действуйте. Оказывается, существует два способа для оспаривания кадастровой стоимости: заявительный (через комиссию при территориальных органах Росреестра) или судебный (Иск в суд).
 

Антон Аранибар:
 

— Сначала можно обратиться в комиссию при территориальных органах Росреестра. Если там вам не помогли, тогда уже идти в суд и непосредственно в суде доказывать свои права. Этот вариант, возможно, наиболее простой. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридические лица перед обращением в суд должны всё же предварительно получить решение комиссии.
 

Алексей Комаров:
 

— По закону, у каждого собственника есть два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки. Первый – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второй – необходимость установления рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
 

Если вы не согласны с результатами ГКО, Закон дает вам право оспорить ее.

Но для начала нужно привлечь к этому процессу независимого оценщика, который? при определении рыночной стоимости учтет все индивидуальные характеристики объекта, которые при массовой оценке не берутся в расчет.

Если вы хотите определить только рыночную стоимость объекта, то отчета эксперта-оценщика будет вполне достаточно в качестве аргумента для комиссии или суда. Если вы планируете оспорить величину кадастровой стоимости, то перечень документов будет гораздо больший.
 

Антон Аранибар:
 

— В этом случае необходимо представить документы, а также иные данные, подтверждающие факт наличия технической или кадастровой ошибки. Чтобы доказать недостоверность сведений, нужно доказать факт о неправильном применении данных или искажении данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, – местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории.
 

Перечень документов, которые нужно представить в комиссию при Росреестре, указан в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:
 

• — заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
   
• — кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам ГКО;
   
• — нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
   
• — документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если цель обращения – установление недостоверности сведений);
   
• — отчет, составленный как на бумажном носителе, так и в электронном виде (если цель обращения – установление рыночной стоимости);
   
• — положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в электронном виде об определении рыночной стоимости объекта, подготовленное экспертом-оценщиком.
   

Перечень документов, которые необходимо предоставить в суд, перечислены в статьях 126 и 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 г. № 21-ФЗ:
 

1. — административное Исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;
    
2. — протокол заседания комиссии о пересмотре кадастровой стоимости (для юридических лиц);
    
3. — уведомления, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов;
    
4. — документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 000 рублей за каждый объект недвижимости);
    
5. — документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который является административным истцом, или Доверенность, удостоверяющую полномочия представителя административного истца, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования;
    
6. — ходатайство о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;
    
7. — такой же пакет документов, как и к заявлению в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости.
    
8. Павел Романов:
    

— В комиссии не всегда удается добиться признания справедливой кадастровой стоимости. Регламент работы комиссии большей частью направлен на соблюдение формальностей в ущерб рассмотрению вопроса по существу. В основном удовлетворяются заявления, согласно которым кадастровая стоимость может быть уменьшена примерно на 30%.

Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4 трлн рублей, а после – 2,7 трлн рублей, что свидетельствует о ее снижении на 32,3%. В суде практически всегда удается доказать, что результаты определения кадастровой стоимости не соответствуют рыночной стоимости.

Работа суда направлена на рассмотрение спора по существу при соблюдении правил ведения судебного процесса. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году в результате вынесенных в судебном порядке решений зафиксировано снижение суммарной величины кадастровой стоимости в 3,75 раза.

Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 431,47 млрд рублей, а после оспаривания – около 382,22 млрд рублей (снижение на 73%).
 

Антон Аранибар:
 

— В целом надо понимать, что объективная преграда – это то, что сложившаяся методика установления кадастровой стоимости изначально создавалась не для того, чтобы её отменить.

Почему такой большой процент решения положительных дел? Здесь можно выделить несколько факторов, но основной – реальное несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и рыночной стоимости.

Для примера можно взять случай, когда юридическому лицу выделяют в собственность земельный участок в 2000 году с кадастровой стоимостью 5 млн рублей. В 2014 году оказывается, что кадастровая стоимость участка составляет 45 млн рублей, а рыночная стоимость участка – порядка 25 млн рублей.
 

Павел Романов тоже приводит пример из практики, показывающий несоответствие кадастровой стоимости реальному положению дел:
 

Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной

Это цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает. Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры. 

До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры. Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены. Налог на имущество считался на основе именно этой суммы. 

В 2015 году в Налоговый Кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2020 года. В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных должен вот-вот завершиться. 

Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Едином государственном реестре недвижимости.

Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на Недвижимость. 

Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре. Легко посмотреть её и онлайн: на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Как кадастровая стоимость отличается от рыночной 

Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной.

Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики.

Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.

Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.

Что такое кадастровая оценка и как её проводят

Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе. Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому. К 2020 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.

Как выглядит процесс оценки по новым правилам:

1.     Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку. 

2.     На сайте Росреестра публикуют предварительные отчёты об оценке. Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки. Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.

3.     Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.

Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть в специальном разделе сайта Росреестра.

Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда. Её могут обновлять раз в 3–5 лет. Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.

В исключительных случаях проводят внеочередную кадастровую оценку, например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.  

На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. Давайте разбёрем основные из них.

Налог на имущество

Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости на 1 января того года, за который платится налог. В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.

Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.

Размер налога определяют местные власти. Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта. Такой вот своеобразный «налог на роскошь».

Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз.

Например, в Москве при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.

Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС в специальном калькуляторе.

Если кадастровая стоимость менялась

С 1 января 2019 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись.

Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.

Налог на доходы при продаже квартиры

Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги. Продажа квартиры — не исключение. Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся заплатить налог после продажи квартиры (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры. 

Она понадобится, чтобы понять, от какой суммы считать налог: если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости. 

Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной. 

Налог при получении квартиры в подарок

При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.

Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то налог считается от её кадастровой стоимости. В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов.

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб.

(кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в Наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей.

По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб.

(стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в 2021 году

Кадастровая стоимость – это величина, которую при желании можно оспорить. На что влияет кадастровая стоимость, для чего и как оспаривается кадастровая стоимость и каким еще бесспорным путем можно уменьшить кадастровую стоимость в 2021 году, чтобы избежать переплаты налогов?

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости

О том что такое кадастровая стоимость мы подробно разбирали в статье «Кадастровая стоимость и кадастровая оценка». Кратко повторимся, что кадастровая стоимость – это величина, которая определяется путем последовательных вычислений сотрудниками специализированных госорганизаций.

Порядок вычисления при кадастровой оценке с января 2020 года теперь проводится путем применения рекомендаций закона № 237-ФЗ от 03.06.2016 «О кадастровой оценке».

Напомним, что с 2017 по 2020 год существовали так называемые переходные правила по определению кадастровой стоимости – а именно, оценка проводилась по одному из двух вариантов – либо по 135-ФЗ 1998 года (который действует и по сей день, но часть статей приостановлены), либо по 237-ФЗ.

• Государственную кадастровую оценку каждого поставленного на кадастровый учет объекта недвижимости проводят территориальные учреждения (на каждый субъект РФ создан свое ГБУ (госбюджет учреждение об определении кадастровой стоимости).
• Сотрудники ГБУ, по кадастровой оценке, путем вычислений (с применением законных методов и подходов) определяют цену недвижимого имущества.
• При таком определении не исключены технические или методологические ошибки, с которыми можно и нужно бороться законным путем.

Что делать, если кадастровая стоимость посчитана неверно? Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога?

Итак, предположим, что государство провело оценку вашей недвижимости по итогам которой получилось, что кадастровая стоимость намного выше рыночной.

Например, рыночная стоимость вашего дома составляет максимум два миллиона рублей, за большую суммы в его ни в жизнь не продадите. А государство решило, что ваш дом стоит пять миллионов.

И налоги берутся, соответственно с учетом этой суммы.

Как быть в этой ситуации, чтобы не переплачивать лишнего? Ведь ежегодный налог, и иные налоги на имущество будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Предположим, что ваш дом площадью 100 кв.м. находится в Московской области, и как налогоплательщик вы не имеете никаких льгот. Тогда, за 2019 год, при стоимости дома 2 миллиона рублей налог составит 1 000 руб, а при стоимости 5 миллионов – 2 500 руб., а это в два с половиной раза больше! Но налог можно уменьшить, если оспорить кадастровую оценку.

Существуют два пути оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный.

Административный путь – другими словами — обращение в госорганы, в свою очередь можно поделить на обращение в ГБУ об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости (направляется в госучреждение, которое определило кадастровую стоимость) и на обращение об оспаривании кадастровой стоимости (подается в Комиссию, созданную при Росреестре).

Исправление ошибок об определении кадастровой стоимости

ГБУ, которое уполномочено определять кадастровую стоимость, отвечает за методологию и достоверность сведений ее определения.

Бывают случаи, что при кадастровой оценке возникают технические или методологические ошибки.Для того, чтобы их исправить достаточно обратиться в территориальное учреждение с заявлением об исправлении ошибок.

Само обращение является бесплатным. Однако для того, чтобы обосновать свое обращение, следует приложить документацию, подтверждающую наличие ошибок. Данную документацию готовят организации – оценщики, которые берут плату за свои Услуги.

ГБУ рассматривает заявление и дает ответ на него в течение двух месяцев. Кадастровую стоимость, в случае обнаружения ошибок пересчитывают, либо отказывают с обоснованием причин такого отказа. Важная деталь в пользу собственника – кадастровую стоимость при исправлении ошибок меняют только в случае, если после пересчета она понижается.

Как оспорить кадастровую стоимость в 2021 году в Росреестре

В каждом субъекте РФ работает Комиссия, в которой можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Комиссии создаются при министерствах и ведомствах субъектов в соответствии с порядком, установленным приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620.

Среди членов комиссии есть сотрудники Росреестра. Узнать о том, куда обратиться для оспаривания кадастровой стоимости в вашем регионе (субъекте) можно на официальном сайте Росреестра, или территориального органа власти.

Обращение возможно через местный многофункциональный центр (МФЦ) .

Документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости:

• Заявление об оспаривании кадастровой стоимости
• Выписка ЕГРН
• Обоснование того, что стоимость посчитана неверно (расчет рыночной стоимости, подготовленный квалифицированными оценщиками)
• Иные документы.

В течение месяца рассматривается Ваше обращение и выносится решение. Оно может быть положительным или отрицательным.

Если решение не удовлетворяет интересы заявителя — отрицательное, то оно должно иметь обоснование отказа.

По статистике 2019 года, за год Комиссиями по спорам определения кадастровой стоимости рассмотрено более 40 тыс. заявлений на 65 тыс. объектов недвижимости. При этом, существует положительная динамика по снижению кадастровой стоимости, однако часть заявлений все же не удовлетворяют, обосновывая тем, что предоставленные результаты об оценке рыночной стоимости недостаточно обоснованы.

В январе 2020 года за оспариванием кадастровой стоимости по разным регионам России было подано 1 100 заявлений, большая часть из которых об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.

Судебный порядок обжалования кадастровой стоимости

1. По статистическим данным Росреестра, в 2019 году обращений об оспаривании кадастровой стоимости судом было рассмотрено в два раза меньше, чем Комиссиями.
2. Заинтересованно лицо имеет право обратиться по своему усмотрению либо сразу в суд либо в Комиссию.

3. Никакого досудебного порядка не имеется, но этот нюанс касается лишь физических лиц, для юридических – сначала необходимо все же обратиться в Комиссию.

Судебное разбирательство, с учетом процессуальных сроков будет длиться порядка двух-трех месяцев.

В суд необходимо направить исковое заявление, а также документы — основания, которые необходимы для оспаривания кадастровой стоимости.

Подведем итог. Оспаривание кадастровой стоимости – сама по себе Процедура не сложная, но, как и любое обращение за справедливостью в госорганы требует временных и финансовых затрат.

Иногда, действительно, смысл в оспаривании есть, когда от налоговиков приходят заоблачные суммы, а иногда – спорить выходит себе дороже, но это уж надо смотреть по ситуации.

Главное, что есть пути для обращения.