В 2021 году российская экономика может столкнуться с валовым ростом числа банкротств в самых различных отраслях, и АПК не является исключением.

Кто имеет преимущественное право на приобретение имущества агропроизводителей, как им воспользоваться в деле о банкротстве и защитить свои интересы в судебном споре, расскажет ведущий Юрист «Пепеляев Групп» Леонид Барков.

В действующем законодательстве содержится целый ряд норм, направленных на обеспечение сохранения функционального назначения имущества сельхозорганизаций, используемого для производства или переработки продукции АПК, что в целом направлено на развитие отрасли.

К их числу относятся и нормы законодательства о банкротстве, регламентирующие особый порядок реализации имущества агропредприятий и КФХ и наделяющие определенный круг лиц правом преимущественного приобретения их собственности в случае банкротства.

Имущественный комплекс разорившегося аграрного производства изначально должен реализовываться как предприятие. В случае отсутствия спроса все имущество СХП или КФХ, используемое в выпуске, хранении, переработке, реализации сельскохозяйственной продукции, продается единым лотом.

При этом Закон о банкротстве закрепляет право преимущественно приобретения таких активов.

Его наличие означает возможность покупки обанкротившегося предприятия по его рыночной цене, но в приоритетном порядке, то есть независимо от наличия иных претендентов на приобретение имущества, если только они не обладают аналогичным преимущественным правом.

  В то же время возможность реализации такого права является существенным риском для других лиц, заинтересованных в покупке имущества банкрота. Его обязательно нужно учитывать, планируя участие в торгах в деле о банкротстве. В соответствии с действующим законодательством первичным преимущественным правом приобретения имущественного комплекса сельскохозяйственной организации обладают лица, занимающиеся производством и/или переработкой аграрной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земле должника. Считается, что это дает иным лицам, ведущим деятельность в сфере сельского хозяйства, дополнительные стимулы для развития и расширения бизнеса путем приобретения прилегающих земельных наделов, а также производственно-технологического комплекса должника. Вторичное Преимущественное право покупки принадлежит СХП и КФХ, расположенным в той же местности, где расположен банкрот, а также соответствующему региону или муниципальному образованию.

Однако для того, чтобы в первоочередном порядке претендовать на приобретение имущества агропредприятия-банкрота, недостаточно просто владеть сельхозземлей. Необходимо использовать ее по целевому назначению.

Это, а также наличие или отсутствие у претендента статуса сельхозорганизации, как правило, определяется судами по состоянию на момент торгов, публикации сведений об оспариваемых торгах и начала их проведения.

Важно отметить, что в соответствии с законом о банкротстве под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются выпуск и/или переработка продукции АПК, выручка от реализации которой составляет не менее чем 50% общей суммы выручки.

Однако данное определение имеет значение исключительно для целей применения в деле о банкротстве специальных правил банкротства агропредприятий и не применяется к лицам, имеющим первоначальное преимущественное право приобретения имущества СХП.

 

Согласно же закону о развитии сельского хозяйства, сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются лица, осуществляющие производство продукции АПК (включая органическую), ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым правительством России, и реализацию при условии, что в общем доходе от продажи товаров (работ, услуг) доля данной продукции составляет не менее чем 70% за календарный год. В соответствии с правовой позицией, сформированной в рамках дела о банкротстве ООО «СХП „Крепь”», к лицу, имеющему первоначальное преимущественное право, не могут предъявляться менее строгие требования для его квалификации в качестве сельхозтоваропроизводителя.

Таким образом, аграрии, владеющие земельными участками, граничащими с землей банкрота, имеют преимущественное право покупки имущества должника по цене, определенной на торгах, только при условии, что доля их выручки от реализации агропродукции составляет не менее 70% от общей выручки и при этом они обладают статусом сельхозпроизводителей на момент торгов.

Другие возможности

В практике встречается множество споров относительно того, возникает ли преимущественное право приобретения имущества должника, фактически занимавшегося аграрной деятельностью при том, что в деле о банкротстве не применялись правила о банкротстве сельскохозяйственных организаций. Подходы судов к разрешению данного вопроса до сих пор противоречивы.

Чаще всего они исходят из того, что первоочередное право покупки активов банкрота возникает только тогда, когда производство по его делу ведется по особым правилам, установленным законом о банкротстве для сельскохозяйственных организаций и КФХ.

Это правило зачастую применяется даже в том случае, если специальные нормы проведения дела о банкротстве лица, осуществляющего деятельность в области сельского хозяйства, были использованы судом уже после того, как имущество было реализовано на торгах.

Однако в судебной практике встречается и иной подход.

В одном из дел Верховным Судом РФ была подтверждена возможность применения по аналогии положений закона о банкротстве сельхозорганизаций, предусматривающих преимущественное право смежного землепользователя на приобретение земельного участка должника, в отношении реализации принадлежащих физлицу земель.

Несмотря на то, что в деле о банкротстве данного лица не применялись правила банкротства КФХ, судом были принято во внимание фактическое использование должником земельного участка для выращивания зерновых и зернобобовых культур, а также принципы сохранения его целевого назначения.

Таким образом, лицам, заинтересованным в приобретении имущества, которое фактически используется в аграрной деятельности, следует внимательно изучать наличие оснований для применения в деле правил банкротства сельхозорганизаций или КФХ, а также учитывать, каким образом имущество использовалось на практике, извлекались ли должником доходы от реализации продукции АПК. Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества банкрота арбитражный управляющий направляет персональные уведомления о продаже имущества должника лицам, которые занимаются сельским хозяйством и находятся по соседству от банкротящегося предприятия, а также публикует информацию о торгах в местном печатном СМИ. После их проведения арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущественный комплекс должника по цене, сформированной на этих торгах. Таким образом, лица, имеющие преимущественное право приобретения, не лишены возможности участвовать в торгах в общем порядке, однако, даже участвуя в них, они могут воспользоваться их результатом. Для этого необходимо направить арбитражному управляющему уведомление о намерении воспользоваться правом первоочередной покупки по цене, которая определена на торгах.

Если об этом заявили несколько лиц, имущество сельскохозяйственной организации продается лицу, заявление которого поступило первым.

В случае же, если права субъекта, считающего себя обладателем преимущественного права (например, он не был извещен о торгах) были нарушены, он может воспользоваться специальным способом защиты — предъявить Иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке.

Оспаривание торгов или признание недействительным договора, заключенного по результатам торгов, для защиты обладателя преимущественного права не требуется при условии, что в ходе их проведения не было допущено существенных процедурных нарушений. Однако нельзя будет воспользоваться иском о переводе прав в случае, если имущество приобретено лицом, также обладающим правом первоочередной покупки. Ранее некоторые суды ошибочно полагали, что требование о переводе прав и обязанностей по такому договору не подлежит рассмотрению процедуре банкротства, поскольку его сторонами являются лица, не участвующие в деле (покупатель и лицо, обладающее преимущественным правом). Но сложившаяся сейчас судебная практика однозначна — иск о переводе прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору предъявляется только в деле о банкротстве СХП или КФХ. Необходимо учитывать, что риск предъявления требований о переводе прав и обязанностей может сохраняться в течение длительного периода времени. Ведь трехмесячный срок для этого исчисляется с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права, при этом законодательно установлен особый порядок извещения таких лиц о проведении торгов.

Лицам, заинтересованным в приобретении имущества сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, следует в обязательном порядке осуществлять полную проверку приобретаемого актива, в том числе на предмет наличия лиц, обладающих преимущественным правом его покупки, запрашивать необходимую информацию у арбитражного управляющего и проверять наличие соответствующих условий в положении о реализации имущества банкрота. 

ВС РФ выработает порядок преимущественного выкупа недвижимости в условиях банкротства

Верховный суд (ВС) РФ определит, может ли совладелец недвижимости, которая продается за долги другого собственника-банкрота, выкупить ее без торгов по начальной цене.

В судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ передан спор между одним из кредиторов Валерия Кучинского и финансовым управляющим Евгением Бурнашевским. Конфликт возник из-за условий продажи нежилого здания, которое принадлежит в равных долях банкроту и его супруге.

Дело о своей несостоятельности Кучинский инициировал в декабре 2018 года, сообщив, что не может расплатиться по долгу в 4,8 млн рублей. Деньги он задолжал своим дочери и жене, Виктору Кузовкову, Вячеславу Быстрову и налоговой службе, свидетельствуют материалы дела.

Суд в феврале 2019 года признал Кучинского банкротом и ввел процедуру реализации имущества. Из ликвидных активов у Кучинского оказалась 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 282,1 кв. м в Казани. Вторым собственником этой недвижимости была супруга Кучинского Валентина.

Статья 250 Гражданского кодекса (ГК) РФ дает сособственникам недвижимости право преимущественной покупки при продаже кем-то из них своей доли.

Поэтому финансовый управляющий предложил Кучинской продать ей долю в помещении без торгов, если она согласится купить его по начальной цене — в 971,5 тыс. рублей. С таким подходом суд согласился и утвердил положение о порядке реализации.

Впоследствии Кучинская этим правом воспользовалась и выкупила долю супруга по заявленной цене.

Однако Кузовков, которому банкрот задолжал 773 тыс. рублей, счел, что такой порядок продажи ущемляет права кредиторов. «Торги ведутся на повышение и предложение по фиксированной цене нарушает права иных кредиторов на более полное погашение требований в случае продажи имущества по более высокой стоимости», — приводится его позиция в определении апелляционного суда.

По мнению Кузовкова, второго сособственника следовало известить о начале торгов, а также о его преимущественном праве приобретения имущества не по начальной цене, а по той, которая сформируется в ходе торгов. Но ни апелляция, ни кассация с этим не согласились. По мнению судов, доводы кредитора «по сути направлены на преодоление положений статьи 250 ГК РФ» о праве на преимущественный выкуп доли.

После этого Кузовков пожаловался в ВС РФ. В жалобе он повторил свои аргументы. По закону о несостоятельности сделки с недвижимостью банкрота проводятся исключительно на торгах, в ходе которых устанавливается рыночная цена.

А преимущественное право покупки сособственника заключается в том, что он может заключить Договор купли-продажи на условиях, на которые согласился победитель торгов.

По мнению Кузовкова, именно такой вариант реализации имущества позволил бы достигнуть баланса интересов между самим должником, его кредиторами и совладельцем имущества.

Судья ВС РФ Сергей Самуйлов счел эти аргументы достаточными, чтобы передать жалобу на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Источник

Продажа доли в недвижимости в процедуре банкротства. Имеет ли долевой собственник преимущественное право выкупа? — В Праве! Банкротство физических лиц. Финансовый управляющий

Сохранить к себе и прочитать позже

Вопрос преимущественного права сособственника при банкротстве непрост. Изменения от июня 2020г. в правоприменительной практике тому подтверждение.

Сейчас расскажем, что изменилось для сособственников.

Как было раньше? Буквально до начала июня 2020г. сособственник имущества банкрота не имел права преимущественного выкупа, его даже не уведомляли о реализации доли в праве собственности. При реализации имущества на публичных торгах сособственник мог принять участие лишь на общих основаниях.

Подробнее: Сособственник вашего имущества признан банкротом? Берегитесь

Однако, практика изменилась! 

Сособственник недвижимости, реализуемой в процедуре банкротства, может выкупить долю собственника-банкрота исключительно по цене, определенной на публичных торгах. К такому выводу пришла Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в деле о банкротстве физического лица (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 306-ЭС19-22343 от 4 июня 2020 г.).

То есть, как теперь? После определения победителя торгов сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества. При этом цена определяется не по начальной цене, указанной в положении о порядке продажи имущества, а по цене, которая сформируется в ходе публичных торгов.

Какую цену предложил победитель торгов – по такой цене финансовый управляющий предлагает купить долю, направив письменное предложение о заключении договора.

• Если долевых собственников  несколько – предложение о заключении договора направляется им всем.
• Верховный суд указал, что порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.
• Таким образом, полагает Судебная коллегия, будет соблюден баланс имущественных интересов кредиторов и долевых собственников в процедуре банкротства.
• Напоминаем, что оценка имущества должника проводится финансовым управляющим самостоятельно. Вот, что на этот случай пояснил суд: 

Экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер.

Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблений, связанных как с завышением, так и с занижением цены.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 306-ЭС19-22343 от 4 июня 2020 г.

Если сособственник отказался от покупки доли/не ответил на предложение, имущество должника подлежит реализации победителю торгов. При этом срок получения ответа от сособственника должен быть указан финансовым управляющим в положении о порядке продажи имущества и в направленном сособственнику уведомлении.

Если раньше сособственник мог и не узнать, что другой сособственник признан банкротом, и его доля реализуется на публичных торгах, то сейчас сособственник в любом случае будет уведомлен финансовым управляющим.

В итоге, сособственник имеет определенную гарантию того, что он не станет неожиданно владеть имуществом в доле с незнакомым ему человеком.

Читать также: Супруг — банкрот. Продадут ли мое имущество?

Автор Яна Телеусова

Верховный суд уточнил нормы изъятия единственного жилья у должников :: Жилье :: РБК Недвижимость

Включать единственное жилье в конкурсную массу можно не только в случае, когда должник манипулирует нормами закона. ВС считает, что продать такую недвижимость можно, если ее характеристики и рыночная стоимость существенно выше необходимого минимума

Александр Щербак/ТАСС

Верховный суд (ВС) России дал определение по делу о банкротстве должника, который добился исключения из конкурсной массы единственного жилья, сообщает РАПСИ (Российское агентство правовой и судебной информации).

В своем решении ВС учел недавнюю позицию Конституционного суда, который считает возможным изымать единственную недвижимость у должников, если она превосходит жилищные нормативы, и разъяснил порядок такого изъятия.

ВС считает, что норма исполнительского иммунитета не исключает возможности ухудшения жилищных условий должника — главное, чтобы сам банкрот и члены его семьи остались обеспечены пригодной для проживания недвижимостью метража, соответствующего нормам предоставления по социальному найму.

Исполнительский (имущественный) иммунитет — запрет на изъятие у должника единственного жилья, если оно не является предметом залога. Норма закреплена в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ.

Такую позицию ВС сформулировал при рассмотрении дела о банкротстве жителя Хабаровского края Владимира Балыкова. Банкрот через арбитражный суд добился исключения из конкурсной массы 366-метрового дома на участке 2,1 тыс. кв. м.

Верховный суд отменил это решение и отправил материалы дела на повторное слушание в Суд первой инстанции.

С точки зрения ВС, в ходе банкротства финансовому управляющему нужно было провести собрание кредиторов для оценки целесообразности продажи дома и участка с предоставлением должнику замещающего жилья.

Если единственное жилье банкрота с учетом издержек на его реализацию существенно дороже возможного замещающего жилья по нормам соцнайма, может быть принято решение о его изъятии, считает высшая инстанция.

«Отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов, а не быть карательной санкцией (наказанием) за неисполненные долги или средством устрашения должника, — отмечает ВС в своем решении.

 — Необходимым и предпочтительным является проведение судебной экспертизы рыночной стоимости жилья, имеющего, по мнению кредиторов, признаки излишнего (это влечет за собой необходимость оценки и стоимости замещающего жилья, а также издержек конкурсной массы по продаже существующего помещения и покупке необходимого)».

Приобретение замещающего жилья должнику может взять на себя финансовый управляющий или один из кредиторов, в интересах которых изымается единственное жилье банкрота, уточняет Верховный суд.

В первом случае для покупки могут быть использованы средства от продажи другого имущества должника из конкурсной массы, затем эти расходы компенсируются от продажи недвижимости.

Во втором случае — за счет собственных средств кредитора, тоже с последующей компенсацией.

Решение о том, как приобретается замещающее жилье, должно приниматься на собрании кредиторов, подчеркивает ВС. По итогам такого собрания может быть поставлен вопрос об ограничении исполнительского иммунитета — он должен рассматриваться в арбитражном суде, где слушается дело о банкротстве.

Еще один важный момент, который отмечает высшая инстанция, — Право собственности на изымаемую недвижимость банкрота должно быть прекращено не раньше, чем он получит замещающее жилье.

В своем определении Верховный суд напомнил еще об одном основании для отказа в исполнительском иммунитете должнику: если тот злоупотребляет правом — например, объединяет две квартиры в одну или меняет место регистрации только для того, чтобы стать собственником единственного жилья.

«Среди обстоятельств, которые имеют значение при оценке поведения должника на предмет добросовестности, помимо прочего, следует учесть и сопоставить, с одной стороны, моменты предъявления претензии, иска о взыскании долга, вынесения решения о присуждении, возбуждения исполнительного производства, дела о несостоятельности, а также извещения должника об этих событиях и, с другой стороны, причины изменения регистрации по месту жительства», — отмечает ВС. Сопоставив эти факты, суд должен принять решение — были ли действия должника только фиксацией давно сложившегося положения дел, руководствовался ли он только объективными причинами без намерения нарушить интересы кредиторов. Такими объективными причинами, с позиции суда, могут быть болезнь близкого родственника, который нуждается в постоянном уходе, закрытие единственной школы в городе, где учились дети должника, закрытие градообразующего предприятия, где он работал, и т. д.

С позиции Конституционного суда (КС), изъятие единственного жилья должника может не считаться неконституционным, если оно явно превосходит по своим характеристикам жилищные нормативы. Такую позицию КС высказывал еще в 2012 году, недавно инстанция выпустила постановление, в котором говорится, что в своих решениях больше не будет считать норму исполнительского иммунитета абсолютной.

Преимущественный выкуп земель банкрота

13 апреля 2020

Вс рф: владельцы земли, смежной с земельным участком должника, должны быть персонально извещены арбитражным управляющим о предстоящих торгах

13.04.2020 | Новая адвокатская газета | Зинаида Павлова

По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом деле Верховный Суд исследовал два вопроса, имеющих важное значение для участников гражданского оборота. Другой отметил, что ВС расшифровал поведение и мотивы истца с точки зрения применения ст. 179 Закона о банкротстве. Третья полагает, что изложенный Верховным Судом подход вполне соответствует сложившейся судебной практике.

12 марта Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-17986 по делу об оспаривании главой КФХ результатов открытых торгов по продаже земельного участка сельскохозяйственной организации-банкрота, граничащего с землей, которую он арендует.

В декабре 2014 г. ООО «Нечаевское» было признано банкротом, его конкурсным управляющим стал Александр Шерстнев. Спустя два с половиной года несколько земельных участков и сельскохозяйственных объектов организации-банкрота были реализованы на открытых публичных торгах, признанных впоследствии состоявшимися, главе КФХ Александру Будякову по соответствующему договору купли-продажи.

В июне 2018 г. глава другого КФХ Андрей Киреев обратился в арбитражный суд с иском к Александру Будякову и потребовал перевести на себя права покупателя по вышеуказанному договору.

В обоснование своих исковых требований Гражданин заявил, что он арендует земельный участок, непосредственно прилегающий к проданному на торгах участку должника.

По мнению истца, конкурсный управляющий не предложил ему воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества вопреки требованиям ст. 179 Закона о банкротстве.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска под предлогом выбора истцом ненадлежащего способа правовой защиты. По их мнению, Андрею Кирееву следовало оспорить сами торги. Свою правовую позицию они обосновали ссылками на ст.

449 ГК РФ, ст. 139, 179 Закона о банкротстве, а также Определение КС РФ от 21 декабря 2004 г. № 440-О и п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 о некоторых вопросах, связанных с применением главы III.

1 Закона о банкротстве.

В своей кассационной жалобе в Верховный Суд Андрей Киреев сослался на существенное нарушение нижестоящими инстанциями норм права.

Доводы заявителя сводились к тому, что он выбрал правильный способ защиты, поскольку тот ведет к восстановлению нарушенного права и соответствует общему правовому подходу, установленному законодательством в аналогичных правоотношениях, а также разъяснениям Постановления Президиума ВАС РФ от 9 июля 2009 г. № 1989/09 по делу № А14-1423/2008. Кроме того, гражданин отметил отсутствие у него возможности оспорить результаты торгов, поскольку он не был их участником.

После изучения материалов дела № А19-12879/2018 высшая судебная инстанция отметила, что предметом рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам по данному делу является вопрос о надлежащем способе защиты преимущественного права приобретения имущества должника – сельскохозяйственной организации, реализованного на торгах, лицом, заявляющим о наличии у него такого права на основании ст. 179 Закона о банкротстве.

Как пояснил Верховный Суд, осуществление сельскохозяйственной деятельности предполагает использование земельного участка. В целях защиты прав владельцев соседних земельных участков, заинтересованных в укрупнении своих владений, Закон о банкротстве в своей ст.

179 предоставил этим владельцам преимущественное право приобретения имущества должника.

«Смысл преимущественного права приобретения, как правило, заключается в том, что какое-то имущество продается третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель. Согласно п.

2 данной статьи прежде всего преимущественным правом приобретения имущества должника обладают лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника», – отметил Суд.

Реализация такого права, как подчеркнул ВС, возможна при продаже имущества должника путем открытых торгов.

Для этого арбитражный управляющий (помимо опубликования соответствующей информации о продаже имущества должника с торгов в печатном органе с указанием начальной цены продажи имущества) должен также уведомить об этом потенциальных покупателей, имеющих преимущественное право приобретения такого имущества.

«Таким образом, занимающиеся сельскохозяйственной деятельностью владельцы смежного с участком должника земельного участка, который выставлен на продажу (смежные землепользователи), должны быть персонально извещены арбитражным управляющим о проводимых торгах.

После проведения публичных торгов арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. При этом, даже не будучи участниками торгов, смежные землепользователи вправе воспользоваться их результатом для реализации своего преимущественного права приобретения имущества должника.

Вопрос о конкуренции смежных землепользователей разрешается в пользу того, чье заявление поступило арбитражному управляющему первым», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что Андрей Киреев избрал надлежащий способ защиты, так как оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не приведет к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества должника.

Он пояснил, что недействительность торгов повлечет недействительность как установленной на них рыночной цены, так и договора купли-продажи, что фактически заблокирует возможность реализации преимущественного права приобретения.

В то же время перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность заявителю, признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом.

В связи с этим ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов считает, что в данном определении ВС РФ расшифровал поведение и мотивы истца с точки зрения применения ст. 179 Закона о банкротстве.

«Более чем логична мотивация истца не разрушить торги (это предполагает признание недействительным не только результата торгов, но и процедуры проведения, в ходе которой устанавливается продажная цена), а лишь признать недействительной только их часть в виде определения покупателя.

Именно данная правовая природа и логика предусмотрена в специальном способе защиты аналогичного преимущественного права покупки того или иного имущества в виде иска о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделкам в корпоративном законодательстве», – отметил он.

Эксперт добавил, что перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность истцу, признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом.

«Ввиду того что процессуальный момент реализации преимущественного права в случае его нарушения не был урегулирован Законом о банкротстве, данное определение Верховного Суда вносит ясность в указанные правоотношения.

Стоит отметить, что ВС РФ постоянно восполняет пробелы правового регулирования вышеуказанного закона», – отметил Артем Денисов.

Партнер юридической фирмы MGP Lawyers Денис Быканов полагает, что в рассматриваемом деле ВС исследовал два вопроса, имеющих важное значение для участников гражданского оборота.

«Первый из них – это обязанность арбитражного управляющего в обязательном порядке уведомлять владельцев смежных с реализуемым на торгах земельных участков об условиях продажи и результатах состоявшихся торгов в соответствии со ст. 179 Закона о банкротстве.

Если владелец смежного участка, имеющий приоритетное право, в течение месяца со дня уведомления согласится приобрести участок банкрота по цене, которую готов заплатить за нее покупатель (третье лицо), то договор купли-продажи должен быть заключен с владельцем смежного участка.

Исключение – если сам победитель торгов не является владельцем смежного участка, в этом случае он тоже обладает приоритетом», – пояснил он.

По словам эксперта, второй вопрос сводится к тому, какой иск должен подать владелец смежного участка, для того чтобы восстановить нарушенные права.

«СКЭС Верховного суда РФ обоснованно указывает, что иск о переводе прав и обязанностей покупателя направлен на защиту прав владельца смежного земельного участка.

Ее позиция правильная, потому что во главу угла ставится соблюдение интересов лиц, обладающих приоритетным правом на заключение договора перед другими участниками гражданского оборота», – резюмировал Денис Быканов.

Наш комментарий:

Марина Байкова, INTELLECT, специально для «Адвокатской газеты»:

Цена продажи имущества все равно должна быть определена на торгах в силу прямого указания на это в Законе о банкротстве.

Байкова Марина ИльиничнаВедущий юрист

Ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT Марина Байкова убеждена, что изложенный Верховный Судом подход вполне соответствует сложившейся судебной практике.

«Если нарушено преимущественное право покупки имущества должника – сельскохозяйственной организации, то надлежащим способом защиты является перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи. С моей точки зрения, здесь очевидна необходимость применения по аналогии других норм права.

В данной ситуации нет никакого смысла в оспаривании торгов – цена продажи имущества все равно должна быть определена на торгах в силу прямого указания на это в Законе о банкротстве», – полагает она.

О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки

Правовое регулирование порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество всегда являлось актуальной темой научных работ и юридических статей.

В частности, в современном гражданском законодательстве подробно не регламентирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности – сособственников.

               В соответствии со ст.

250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

               В вышеназванной норме закона речь идет о любом недвижимом имуществе, которое может находиться в долевой собственности. В настоящей статье автор будет рассматривать проблему преимущественного права покупки на примере жилого помещения.

               Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности.

Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов.

Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности.

В данной ситуации возникает вопрос, каким образом реализуется право преимущественной покупки, если сразу несколько участников претендуют на приобретение отчуждаемой доли? Действующее законодательство не дает нам прямого ответа на этот вопрос.

               Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.

•                В сложившейся ситуации возможно предположить следующие варианты продажи доли:
•                •договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропорционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику – покупателю;
•                •договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобретение доли;
•                •право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.
•                Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.

               Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности.

Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей.

Схожая норма содержится в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.

               Вторая точка зрения, в отличие от первой, ставит участников долевой собственности в неравное положение, так как по гражданскому законодательству у них есть месяц на реализацию своего права преимущественной покупки.

               Последняя точка зрения пользуется наибольшей популярностью. Согласно ей выбор покупателя из числа участников долевой собственности лежит на продавце.

Исходя из общих принципов и норм гражданского законодательства, в частности, из принципа свободы договора и смысла статьи 246 ГК, в которой указано, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в Залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса. При системном толковании статей 246 и 250 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, если несколько участников долевой собственности изъявят желание приобрести отчуждаемую долю, право выбора приобретателя кому продать долю лежит на продавце.

               Таким образом, очевиден пробел в законодательстве в виде отсутствия нормы, регулирующей порядок приобретения доли сособственниками.

               Особенно актуальна данная проблема в ситуации, когда доля продается в коммунальной квартире. Так, в соответствии с п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

               Если доля в квартире представляет собой некое имущественное право, как правило, в неделимом в натуре объекте недвижимого имущества, то доля в коммунальной квартире представляет собой комнату или несколько комнат. Поэтому, когда встает вопрос о приобретении доли в коммунальной квартире, существует большая вероятность, что желающих приобрести долю (в виде комнаты) будет несколько лиц – участников долевой собственности.

               Исходя из вышеизложенного, на взгляд автора, существующий пробел в праве, а именно порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении участникам долевой собственности, можно решить по аналогии со ст. 21 ФЗ «Об ООО».

В соответствии с указанной статьей интересы сособственников учитываются в полном объеме и не ставят кого-либо из приобретателей в неравное положение.

Следует отметить, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями-сособственниками, в целях недопущения расхождения предмета договора, указанного в извещении о продаже доли и в заключаемом договоре купли-продажи.

АННА ГОЛУБЕВА, СТАЖЕР НОТАРИУСА ХАБАРОВСКА ВИКТОРИИ ТАБАЕВОЙ

               Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное  решение» выпуск № 07 (189) дата выхода от 19.07.2018.