Рассказываем, какие российские законы о жилье, земельных участках и машино-местах вступят в силу в новом году

Andrii Yalanskyishutterstock

В 2022 году вступает в силу ряд законов, которые существенно изменят жизнь россиян. Они касаются налогов на Недвижимость, оплаты жилищно-коммунальных услуг, строительства индивидуальных домов, размера машино-мест, кадастровой оценки и аварийных домов.

Вместе с юристами рассказываем, что это за законы.

Строительство домов

С 1 марта 2022 года будет разрешено строить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства.

«Построить можно будет один дом размером не более 500 кв. м, соблюдая при этом площадь застройки — не более 0,25% территории. Регистрация будет проходить по правилам дачной амнистии до марта 2026 года. При этом региональные власти будут наделены правом определять территории, где строительство жилых домов запрещено», — уточнил партнер NOVATOR Legal Group, адвокат Александр Катков.

Льготы для семей

С 1 января 2022 года вступает в силу Закон, согласно которому семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в собственности. Юрист практики жилищного права и социальных правоотношений «Амулекс.ру» Александр Титов уточнил: для того чтобы воспользоваться льготой при продаже жилья, должно одновременно соблюдаться пять условий:

• налогоплательщик (или его супруг) является родителем двух и более детей в возрасте до 18 лет, при их очном обучении — до 24 лет. Усыновленные дети при этом также учитываются;
• семья купила и оформила Право собственности на новую недвижимость в том же календарном году, в котором продала имеющуюся недвижимость, или не позднее 30 апреля следующего года. По договору долевого участия в строительстве в этот срок должна пройти полная оплата без учета доплаты за метры в связи с увеличением площади после ввода объекта в эксплуатацию. При купле-продаже или мене нужно зарегистрировать право собственности. Причем покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи;
• общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб. Если кадастровую собственность нельзя установить, то учитывается только площадь;
• на момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Evgeny Atamanenkoshutterstock

Налоговая декларация

С 1 января 2022 года также меняется порядок представления гражданами декларации по форме 3-НДФЛ при продаже недорогого недвижимого имущества.

«С нового года физлицам больше не нужно будет подавать в инспекцию налоговую декларацию при продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков) на сумму до 1 млн руб., а иного имущества (транспорта, гаражей и т. д.) — до 250 тыс. руб.

Указанные суммы соответствуют размерам имущественных налоговых вычетов по НДФЛ. То есть если вычет полностью покрыл полученный доход от продажи недвижимости, обязанности по уплате НДФЛ не возникает», — уточнил Катков.

Также подавать декларацию будет не нужно, если продажа осуществляется раньше минимального срока владения (в общем случае пять лет, а в ряде случаев — три года), уточнил юрист. По его словам, данные нововведения будут распространяться на лиц, продавших имущество начиная с налогового периода 2021 года.

Сведения в ЕГРН

С 1 января 2022 года расширен перечень основных сведений, включаемых в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В соответствии с приказом в ЕГРН начнут вносить полную информацию о каждом кадастровом инженере, осуществляющем государственный кадастровый учет недвижимости. Заказав выписку из ЕГРН, можно будет увидеть, кто проводил кадастровые работы, уточнил Катков.

Кроме того, с 1 февраля 2022 года вступает в силу закон, согласно которому Росреестр будет вносить сведения об аварийности многоквартирных домов.

Если дом или квартира признаются аварийными, подлежащими сносу или реконструкции, а также непригодными для проживания, это должно обязательно отражаться в сведениях ЕГРН, объяснил партнер Novator Legal Group.

Он отметил, что такие сведения в выписках из ЕГРН предупредят покупателей о проблемном доме или помещении.

Регистрация новостроек

С 1 сентября 2022 года вступает в силу закон, который позволит упростить процедуру регистрации прав на объекты капитального строительства для застройщиков. Документ был разработан для улучшения инвестиционного климата в России и направлен на снижение административных барьеров для застройщиков.

«Этот закон ускорит регистрацию прав на объекты капитального строительства.

Теперь после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома девелоперы смогут поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать, не подавая заявление в Росреестр.

Исключение составят многоэтажки, построенные по договорам долевого участия, так как право собственности в них возникает на отдельные квартиры», — пояснила Богданова.

AP911_Studioshutterstock

Увеличение кадастровой стоимости

С 1 января 2022 года в Москве увеличится кадастровая стоимость объектов недвижимости. Она составит 181 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 21,4% больше, чем в 2018 году, когда в последний раз проводилась государственная кадастровая оценка (ГКО), — три года назад она составляла 149 тыс руб. за 1 кв. м.

«Это является прямым следствием быстрого роста цен на квартиры в 2020 году, а кроме того, большого перерыва в проведении кадастровой оценки (в последний раз в Москве ее проводили в 2018 году). Кадастровая стоимость жилой недвижимости впервые испытает такой скачок, что, естественно, отразится на нагрузке налогоплательщиков», — пояснила юрист «Дигмар Групп».

Коммунальные тарифы

Правительство России утвердило индексы изменения платы за коммунальные Услуги в среднем по регионам на 2022 год. Согласно постановлению кабмина, в первом полугодии 2022 года плату за коммунальные услуги индексировать не будут. Во втором полугодии индексация будет варьироваться от 2,9% до 6,5% в зависимости от региона.

Наименьший прирост тарифов ожидается в Свердловской области (2,9%), Марий Эл (3,2%) и Чукотском автономном округе (3,3%). Наибольшая индексация — в Чечне (6,5%), Санкт-Петербурге (6,3%), Севастополе, Крыму и Татарстане (по 6,2%), а также в Москве, Якутии и Дагестане (по 6%).

Отказ в субсидии на ЖКУ

С 1 января 2022 года вступят в силу поправки в Жилищный Кодекс, ограничивающие возможность получения субсидии должниками по оплате услуг ЖКХ.

Отказать в предоставлении субсидии могут только при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности по коммунальным платежам, если эти долги образовались за период не более трех последних лет (ранее заявитель должен был доказать отсутствие задолженности), отметила юрист компании «Дигмар Групп» Дарья Богданова.

Теперь никакие справки об отсутствии долгов предоставлять не нужно, все необходимые сведения должны быть получены компетентным органом по каналам межведомственной связи, уточнила Богданова. По ее словам, на субсидию имеют право семьи, в которых доля расходов на ЖКУ составляет более 22% доходов, а также некоторые категории льготников.

fizkesshutterstock

Временные участки

С 1 марта 2022 года земельные участки в статусе «временный» снимут с государственного кадастрового учета. Временными считаются участки, которые образованы и поставлены на кадастровый учет в период с 1 марта 2008 года до 1 января 2017 года, однако права на них до сих пор не зарегистрированы.

«Временный характер сведений ЕГРН об образованных объектах недвижимости сохраняется до момента государственной регистрации права или аренды на такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении данного срока сведения об участках, которые носят временный характер, будут исключены Росреестром из ЕГРН», — отметил Катков.

Квартиры соцнайма

С 1 марта 2022 года изменятся правила пользования жилыми помещениями.

Согласно приказу Минстроя России, для лиц, которые пользуются государственными квартирами по договорам социального найма, вводится обязанность немедленно сообщать о неисправностях самого жилого помещения или сантехники и другого оборудования в нем, пояснил юрист из Novator Legal Group. Он уточнил, что действующие в настоящее время правила требуют сообщать об этом в муниципалитет только в случае необходимости.

Кроме того, новые правила вводят запрет на обшивку или остекление балконов нанимателями в квартирах и домах, которые используются по договору социального найма, договору специализированного жилого найма и договору найма жилого помещения из состава жилищного фонда социального использования, уточнил юрист. По его словам, чтобы получить разрешение на перепланировку, необходимо будет обратиться в архитектурную инспекцию.

Переоценка земли

В 2022 году впервые во всех субъектах России одновременно пройдет массовая государственная кадастровая оценка всех земельных участков независимо от категории. Ранее кадастровая оценка проходила один раз в четыре года, но было решено, что в 2022 году проведут ее одновременно во всей стране, отметила Богданова из «Дигмар Групп».

Государственная кадастровая оценка увеличит кадастровую стоимость участков и повысит размер налогов, отметила юрист. По ее словам, нововведение может вызвать недовольство российских граждан.

Arthur Lookyanovshutterstock

Размер машино-мест

С 2022 года вступает в силу закон, согласно которому в России изменятся размеры машино-мест. Документом отменяется максимально допустимый размер парковочного места и определяется минимально допустимый размер, который теперь составит 5,3 на 2,5 м, отметил Катков. По его словам, закон отменяет максимально допустимый размер машино-места, который сегодня составляет 6,2 на 3,6 м.

«Документ разработали из-за разнообразия транспорта, в отношения которого размеры парковочных мест не установлены, в частности сельскохозяйственной техники, транспортных и технических средств для инвалидов. Новые требования относительно размера машино-мест должны будут соблюдать в том числе российские девелоперы при проектировании зданий», — резюмировал юрист.

10 новых тенденций в сфере недвижимости в 2022 году — ЛАБНЕД

Недвижимость, как и почти все аспекты нашей жизни, пережила
множество ударов во время пандемии.

Люди сбегали из больших городов и активно искали загородные
дома в аренду, сметали новостройки, как пирожки в период дефицита и тратили
последние деньги на покупку жилья. Запертые в четырех стенах семьи жаждали
большего пространства, арендаторы одолевали арендодателей с требованием снизить
арендную плату, но торговые витрины и офисные помещения все равно пустовали.

Теперь, когда мы понимаем с чем имеем дело и понимаем, что COVID пришел
к нам надолго, пришла пора заглянуть в будущее и оценить перспективы рынка
недвижимости. Почему? Потому что сектор недвижимости и строительства всегда выступал
флагманом будущего экономического подъема, миграции населения,
потребительского спроса и многого другого.

Лабнед отобрал 10 тенденций в недвижимости, которые нас ждут в 2022 году.

 Тенденции охватывают такие темы, как инвестиционные перспективы, заметные рынки недвижимости, миграция населения и влияние COVID-19 на жилую и коммерческую недвижимость.

Тенденции в этом отчете основаны на имеющейся в нашем распоряжении аналитике, а также интервью и опросах людей, которые работают в сфере консультирования по недвижимости, инвестирования, кредитования или развития недвижимости.

Тенденции в сфере недвижимости взаимосвязаны. Затраты на
строительство высоки, поскольку растет спрос, товары дорожают, а цепочки
поставок нарушены. Покупательские привычки потребителей изменили спрос на
обычные магазины, складские помещения и онлайн-центры распределения товаров.

Продолжайте читать, чтобы познакомиться со списком

10 тенденций в недвижимости в 2022 году и как эти тенденции повлияют на сферу недвижимости

Наиболее важные проблемы для рынка недвижимости: сокращение
спроса и снижение стоимости жилой недвижимости в 2022г.

Льготная ставка по ипотеке оказала совсем не тот эффект, на
который рассчитывали в Правительстве, когда ее вводили. Она разогнала цены на
квартиры и новостройки на 50-60% всего лишь за год, при этом практически
полностью вымыв с рынка квартиры в некоторых городах.

Ужесточение условий
кредитования и рост учетной ставки ЦБ на фоне ускорения инфляции и
продолжающейся уже который год стагнации доходов населения приведет к снижению
цен на недвижимость.

За этим последует невозможность обслуживать кредиты и ухудшение
условий жизни тех покупателей квартир и новостроек, которые покупали квартиры
что называется на последнее.

Этот процесс уже начался

COVID-19
ускорил развитие онлайн торговли и сокращение розничной

Опрос, проведенный Ernst & Young в 2020 году, показал, что 33% потребителей ожидают большего
перехода на онлайн-покупки; в 2021 году почти 40% заявили, что они все еще
делают покупки в физических магазинах меньше, чем до начала пандемии. Эта
тенденция скорее всего продолжится и в 2022г. Возможно, такого взрывного роста
онлайн продаж уже не будет, но многие оценили удобство онлайн покупок.

Рост социальной дистанции, как мера защиты против
пандемии

Парк

COVID-19
также поднял дискуссию о том, насколько важны открытые общественные
пространства и непропорциональный доступ к ним различных демографических групп.
В связи с массовой застройкой, особенно в крупных городах снижается доступ
населений к рекреационным территориям, что является одной из причин
продолжающегося распространения вируса. Мы считаем, что государство будет
вынуждено уделать больше внимание необходимости роста общественных и
рекреационных пространств именно в целях снижения скученности населения. А это
в свою очередь может повлечь за собой рост качества жизни населения крупных
городов.

Миграция в пригороды растет и будет увеличиваться, что
будет способствовать росту цен на загородное жилье.

Жители городов, особенно Москвы и Санкт-Петербурга начали
отправляться в пригороды, чтобы работать удаленно, когда началась пандемия, и
они все еще продолжают это делать. Многие из таких работников переезжают в
пригороды, расположенные недалеко от городов, чтобы иметь возможность вернуться
в офис на неполный рабочий день или приезжать на 2-3 дня в неделю.

Такая миграция уже сильно увеличила спрос не только уже на
готовые дома, но и на земельные участки под дальнейшее строительство и, как
следствие, рост цен на загородное жилье, которое по-видимому сменит в 2022г.
тренд покупки новостроек.

Продолжится рост стоимости строительных материалов.

Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков
повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ.

Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по
нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать
снижения стоимости строительных материалов в 2022г.

в связи огромным неудовлетворённым
спросом и продолжающейся программой реновации.

Программа реновации – главный источник капитала для
крупных девелоперов.

Государственное стимулирование экономического
восстановления, связанного с коронавирусом, помогает и сектору недвижимости.

Финансирование в рамках программы реновации дает возможность крупным девелоперам
не только зарабатывать в условиях кризиса, но и оказывает поддержку смежным
отраслям экономики. Поэтому программа реновации не только будет продолжена, но
и распространиться на другие регионы страны.

Параллельно будет увеличиваться и качество
жизни людей (если, конечно, построено жилье будет отвечать СНиП, а не приходить
в негодность через 2-3 года, как в Карелии).

Покупка жилья с последующей сдачей в аренду – не лучшая инвестиция.

Профессиональное инвестирование для физических лиц

В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с
начала пандемии, ставки аренды практически не изменились.

С одной стороны, это
связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой –
реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет.

В результате уровень
доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по
ипотеке.  Мы не ожидаем, что в 2022г.
что-то кардинально изменится в этом секторе.

Сокращение площади квартир.

Резкий рост на квартиры и строительные материалы с
одновременной стагнацией доходов и ускорением инфляции заставляет застройщиков
искать новые способы для стимуляции спроса.

Одним из основных драйверов
сохранения спроса на недвижимость в таких условиях является уменьшение площади
квартир. В ассортименте многих девелоперов студии начинают занимать все больше
и больше места.

Тенденция еще большего уменьшения средней площади квартир
сохранится и в 2022г. и мы увидим новые рекорды в минимизации площади и выхода
на рынок миниквартир.

Инвестиционные перспективы наиболее высоки для складской
недвижимости.

На рынке недвижимости наметились перемены: Что ждёт покупателей и продавцов в 2022 году

В 2022 году на рынке новостроек и вторичном сегменте ожидается стабилизация. Продавцам следует приготовиться к тому, что рынок уже перегрет и роста стоимости объектов на 30–40% точно не будет. Такое мнение высказала ведущий Эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

По её словам, в столице жильё может подорожать как в пределах инфляции, так и чуть выше — плюс 2–3%. В регионах — только в рамках инфляции, так как там ниже активность покупателей. В некоторых районах недвижимость и вовсе может подешеветь на фоне переезда жителей в более крупные города.

— В 2022 году не стоит ожидать снижения цен. Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет.

Есть только проектное финансирование банков. Строительные материалы стали дороже. Всё чаще говорят о необходимости замены трудовых мигрантов на граждан РФ.

Кроме того, мы видим ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25% до 8,5%, — рассказал директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Он пояснил, что сверхвысокого спроса в этом сегменте также не стоит ожидать. Этот этап пройден на фоне дешёвой ипотеки и низких ставок по депозитам 2020–2021 годов. Таким образом, предложение и спрос будут находиться примерно на одном уровне, а цены будут расти в соответствии с инфляцией. Также на них будут влиять изменения объёмов предложения.

Средний рост цен на новостройки в Москве составит приблизительно 15%. Такой прогноз сделал коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин. Он считает, что летом 2022 года для рынка наступит самый сложный период.

К этому моменту в полной мере проявятся последствия роста стоимости жилья. На них наложится сезонно низкий спрос.

Застройщики будут вынуждены продумывать свои экономические модели, балансируя между выгодой и привлечением клиентов и собственными финансовыми интересами.

— В 2022 году мы ожидаем роста квартир в цене примерно в диапазоне 10–15%. Повышение стоимости недвижимости будет варьироваться в зависимости от региона присутствия. На данный момент предпосылок для остановки роста цен не наблюдается.

Дело в том, что факторы роста цен — увеличение стоимости строительных материалов, повышение стоимости рабочей силы на фоне закрытия границ и оттока мигрантов, жёсткие сроки строительства, инфляция — продолжат провоцировать увеличение себестоимости строительства, — сказал он.

С его оценкой согласенкоммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

— Рост цен может слегка замедлиться. Скорее всего, он придёт к «сбалансированной норме» — 10–15%. Что касается спроса при постоянном повышении цен, он слегка снизится.

Несмотря на запуск программ субсидированной ипотеки от застройщика, девелоперы не смогут субсидировать себе «во вред». Какая-то часть неплатёжеспособных клиентов будет отсеяна.

Читайте также:  По истечении какого срока условного наказания можно снять судимость?

Тем не менее люди нуждаются в жилье, и спрос будет, — считает он.

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский полагает, что в 2022 году квартиры на вторичном рынке начнут дешеветь. Скажутся и ставки по ипотеке выше 10%, и рост цен, который за полтора года составил 30–60% в зависимости от региона. Всё это снижает спрос на вторичное жильё.

— Поэтому 2022 год будет однозначно годом покупателя на рынке вторичной недвижимости.

При этом здесь не будет иметь значение стоимость рабочей силы, стройматериалов, земли и остальных факторов, которыми застройщики прикрывают рост маржинальности проектов.

В зависимости от обстоятельств, цены могут как просто остаться на месте, так и опуститься на 6–10%. Наиболее вероятный вариант — постепенное снижение в первой половине года и остановка падения во второй, — пояснил Алексей Кричевский.

В 2022 году развитие тенденции роста ипотечных ставок способно вызвать значительное — не менее 20% — сокращение количества сделок на вторичном рынке. Такой прогноз сделал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

— В очередной раз мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента массмаркета. Из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них и, как следствие, значительно ослабить общий спрос.

Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан. В лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, — порядка 278 тысяч рублей за квадратный метр.

Тем не менее поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объёма предложения и инфляции, — отметил он.

По мнению Алексея Кричевского, рынок загородной недвижимости становится более цивилизованным. Сказывается выход в этот сегмент массовых топовых российских девелоперов.

От пиковых значений рынок должен просесть как минимум на 10%, но возможна просадка и на 20–25%. Здесь многое будет зависеть от цен на стройматериалы, в частности дерево.

Если оно не будет сильно дорожать, то можно ожидать снижения цен.

— Я ожидаю, что на загородном сегменте, где я работаю, цены зафиксируются. Единственное, что может изменить ситуацию, — резкий рост заболеваемости коронавирусом и изменение вследствие этого ситуации в стране. Закрытие границ, отсутствие доходов и рабочей силы — надеюсь, этого не произойдёт.

В целом я ожидаю перераспределения интереса аудитории в сторону ипотеки на строительство. Бюджет покупателей сейчас ограничен, поэтому с учётом льготных программ Ипотека под Залог участка станет популярным вариантом, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Он считает, что конкуренцию частным домам сможет составить и направление таунхаусов. Закон о легализации их статуса уже в стадии финализации и принят в третьем чтении.

Весной и в начале лета цены на загородную недвижимость выросли на 25–30%. Увеличение вызвано высоким спросом 2020 года и ростом цен на строительные материалы (некоторые позиции подорожали более чем в два раза).

В августе загородная недвижимость перестала дорожать. Из-за высоких цен и роста ставки рефинансирования ЦБ спрос снизился до 25% в зависимости от сегмента рынка.

Такие данные привёл директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Олег Новосад.

— Из-за снижения спроса в 2022 году на «загородке» возможно снижение цен. В первую очередь это коснётся УБП (участок без подряда) и объектов, расположенных в посёлках без коммуникаций и качественной инфраструктуры.

Стоимость предложений снизится на 10–15%, а в некачественных посёлках — до 20%.

При этом спрос сохранится на готовые дома с действующими коммуникациями в посёлках с развитой инфраструктурой, но цены будут диктовать покупатели, — добавил Олег Новосад.

Марина Лашкевич считает, что цены на апартаменты не изменятся. Если, конечно, не будет принят новый закон, который приравняет апартаменты к жилью.

— Отмечу, что освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при улучшении жилищных условий усилит спрос в сегменте двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Такая недвижимость может вымываться с рынка быстрее, чем в 2021 году, — отметила она.

В сегменте доступного жилья ведущую роль в формировании спроса и ценообразовании играет ипотека. Льготные ипотечные программы сейчас актуальны скорее в регионах из-за снижения лимита кредитования. Ипотечные ставки растут вслед за повышением ключевой ставки, а покупательская способность падает. Поэтому роста цен и здесь можно ожидать только умеренного.

В свою очередь, покупатели жилья бизнес-класса и выше тоже несколько снизили активность, занимая выжидательную позицию. Спросом пользуются только продуманные проекты высокого качества, с интересным инфраструктурным наполнением. В этих сегментах рост цен не превысит 10%.

Такую оценку рынка дала руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что ситуация на рынке жилья не стабилизировалась. Участники рынка постоянно видят изменения в ответ на экономические и политические события. Очередной инфляционный скачок происходит традиционно после Нового года, поэтому очередного витка роста цен на стройматериалы и жильё она ждёт весной.

— Совокупный рост цены предложения, конечно, будет ниже, чем в 2020–2021 годах. Годовое удорожание по рынку в среднем может составить порядка 5–10%. По строящимся проектам рост будет выше за счёт планового повышения по мере стадии готовности объекта. В элитном сегменте потенциал роста цен выше, чем в сегментах массового жилья.

В целом же мы имеем все предпосылки к тому, что объёмы продаж в 2022 году будут сокращаться. Причём если в «штуках» количество сделок сократится на 10% и даже больше, то в «метрах» сокращение может быть ещё более масштабным.

На фоне снижения платёжеспособности клиентов спрос смещается в сторону минимальных по размерам и бюджетам квартир, — рассказала Яна Глазунова.

В 2022 году квартир под сдачу на рынке станет больше. В том числе за счёт квартир в новостройках, приобретённых на пике покупательской активности в 2020 и 2021 годах.

В ближайшей перспективе цены будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объёма предложения. Рост предложения квартир под сдачу и ограниченность платёжеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок.

Об этом рассказала заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.

Однако нижняя ценовая планка в ближайшее время вряд ли вернётся на прежний уровень. По данным Оксаны Поляковой, этой осенью в старой Москве (без ЗелАО) она поднялась на 50% (до 30 тысяч рублей в ноябре против 20 тысяч рублей в августе).

Снижения цен не будет по нескольким причинам. Во-первых, пополнение ликвидного предложения идёт медленно.

Во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно.

Оксана Полякова обратила внимание, что такой прогноз делается на основе стабильной экономической ситуации, без потрясений, способных спровоцировать массовый отток арендаторов из города. В случае форс-мажора цены могут упасть.

Топ-5 споров о необоснованной налоговой выгоде: сентябрь 2021 года — февраль 2022 года

Должен ли восстановить НДС правопредшественник, если правопреемник перешел на УСН? Когда недоимку могут взыскать с зависимых организаций? Как для УСН посчитать стоимость построенного объекта? О позициях судов по этим и другим вопросам читайте в нашем обзоре.

Компания построила оздоровительный комплекс на участке, который арендовала у своего единственного участника. Для финансирования строительства она взяла заем у него же. Когда объект ввели в эксплуатацию и заключили договоры аренды помещений, организация приняла НДС по строительству к вычету.

Затем по решению участника прошла реорганизация в форме выделения. Правопреемник получил оздоровительный комплекс, а также обязательства перед учредителем. С момента регистрации новая организация применяла УСН.

Инспекция посчитала, что действия правопредшественника и единственного участника обеих организаций направлены исключительно на то, чтобы изменить режим налогообложения без восстановления НДС и получить необоснованную налоговую выгоду (ННВ). Однако АС Поволжского округа с таким подходом не согласился.

Суд отметил: по НК РФ у правопредшественника нет обязанности восстанавливать НДС, если правопреемник перешел на УСН. Налоговики не доказали, что выделение организации и перевод ее на спецрежим нацелены на получение ННВ.

Налогоплательщик хотел разделить виды деятельности: строительство и управление имуществом, в т.ч. аренду. Это разграничение подтверждали данные разделительного баланса. Суд не увидел фиктивности реорганизации и неправомерности действий правопредшественника.

Документ: Постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.10.2021 по делу N А45-30753/2020

Взыскание недоимки

При проверке организации инспекция доначислила налоги, однако взыскать их не смогла. Налоговики обратились в суд, чтобы получить недоимку с зависимых юрлиц.

АС Поволжского округа посчитал, что инспекция права. Среди прочего суд обратил внимание на то, что компании:

• вели одни и те же виды деятельности;
• занимались производством по одному и тому же адресу;
• использовали в производстве и передавали друг другу в аренду одно и то же имущество;
• имели товарные знаки, право собственности на которые принадлежало одному лицу;
• образовали единую схему построения бизнеса и реализовывали продукцию через одних и тех же посредников;
• приобретали сырье, материалы и иные ресурсы у одних и тех же поставщиков.

Документ: Постановление АС Поволжского округа от 25.01.2022 по делу N А12-2386/2021

Величина ОС для УСН

Организация построила торговый комплекс с привлечением подрядчика. Объект приняли к бухучету по первоначальной стоимости больше 122 млн руб. Инспекция решила, что компания некорректно посчитала расходы: стоимость комплекса должна составлять более 226 млн руб. При таком расчете организация теряет право применять УСН, поэтому проверяющие доначислили налоги по общей системе.

АС Дальневосточного округа согласился с налоговиками. Первоначальную стоимость объекта нужно определять не только по договору подряда, но и по иным соглашениям, которые заключили для сооружения основного средства. В договорах на покупку материалов не указали, что имущество приобретали в связи со строительством торгового комплекса. Однако, по мнению суда, это не имеет значения.

Обращаем внимание, что спор разрешили в том числе на основании норм ПБУ 6/01. Полагаем, что подход не изменится и в отношении ФСБУ 6/2020.

Документ: Постановление АС Дальневосточного округа от 09.02.2022 по делу N А51-19252/2020

Изменение валюты займа

Организация заключила с физлицом договоры займа и допсоглашения к ним (в том числе об изменении валюты). Инспекция посчитала, что цель этих допсоглашений — получить ННВ и учесть в расходах отрицательную курсовую разницу.

АС Волго-Вятского округа не увидел нарушений со стороны налогоплательщика: проверяющие не опровергли деловую цель заключения договоров и допсоглашений.

Доказательств того, что изменение валюты займа произошло позже (например, при составлении бухотчетности), нет. Как нет и доказательств того, что налогоплательщик знал об итоговом изменении базы по налогу на прибыль.

Кроме того, в отдельных периодах колебания курса образовали положительную курсовую разницу.

Документ: Постановление АС Волго-Вятского округа от 02.09.2021 по делу N А11-3752/2020

Дробление или вариант ведения бизнеса

Инспекция решила, что компания разделила бизнес из-за риска утратить право на спецрежим и тем самым получила ННВ. Однако АС Поволжского округа посчитал, что налогоплательщик выбирал наиболее оптимальный вариант ведения деятельности.

Организация — официальный дилер автомобилей. По согласованию с контрагентом часть своих функций она передала отдельному юрлицу.

Это позволило использовать в ремонте неоригинальные запчасти и удешевить услуги. Суд отметил, что организации специализировались на разных работах с постоянным доходом.

Реорганизации в целях дробления не было, новую компанию создали как самостоятельную бизнес-единицу.

Налоговики ссылались на то, что сотрудники выполняли работы в обеих организациях. Однако АС Поволжского округа нарушений не увидел, ведь запрета работать в нескольких организациях нет. Все работники были трудоустроены по закону, смешения функционала не было.

Единые IP-адреса и взаимозависимость налогоплательщик не оспаривал. Однако он указал: IP-адрес не позволяет определить персональный компьютер или пользователя, это лишь сетевой адрес узла. Их совпадение объясняется тем, что обе организации работают в одном здании, а IP-адрес принадлежит его собственнику.

Взаимозависимость сама по себе не может быть основанием для признания налоговой выгоды необоснованной.

Документ: Постановление АС Поволжского округа от 21.02.2022 по делу N А55-11590/2021

Срочно продавать: В 2022-м цены на недвижимость рухнут

Согласно прогнозу Центробанка, пик роста цен на недвижимость в России позади. Прямым текстом о будущем падении стоимости квартир и домов не говорится, но умный да поймёт. «Перегретый» рынок и падение покупательной способности населения вернёт цены где-то на уровень пятилетней давности, если не ниже.

«Спешить брать сейчас ипотечный Кредит не стоит, нужно смотреть, какие условия у каждой семьи и потом надо понимать, что ставки по ипотеке могут немного вырасти.

У нас произошел серьезный рост цен на недвижимость и мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, они не будут расти такими темпами.

Не надо поддаваться ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.

В последнее время это уже не первый прогноз Центробанка о возможной «стабилизации» цен на жильё, впрочем, другие участники рынка твердят о том же. Деньги у населения кончились, всё, что ещё покупают — это ипотека, причём последний всплеск активности на рынке кредитования. Ставки уже поднимаются, соответственно, доступность ссуд снижается.

«Я согласен с этой оценкой. Потому, что ключевым драйвером роста цен, безусловно, является низкая ставка по ипотеке, которая уже почти на 2% в среднем выросла. С ростом ставки по ипотеке снижается доступность кредитов.

И, естественно, если учесть, что 85% всех сделок в России осуществляются именно с ипотекой, то снижение доступности ипотечных кредитов сокращает платежеспособный спрос. А снижение платежеспособного спроса сокращает количество сделок.

Такая тенденция, однозначно, в следующем году скажется на замедлении роста цен, а в каких-то регионах на прекращении роста цен», — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«Среднегодовая фактическая цена на жилье может снизиться на 3−5%. Программа льготной ипотеки на новостройки, скорее всего, завершится, что повлечет за собой падение спроса.

В этих условиях для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса», — говорит управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин.

Непубличные персоны более резки в своих суждениях.

«Пик цен, действительно, пройден, на загородную недвижимость — ещё минувшим летом, на квартиры — в прошлом месяце. Ипотека дорожает. Вдобавок вместе с ростом цен на продукты та сумма, которую люди могут выделить на обслуживание долга, уменьшается. То есть кредит, на который может рассчитывать человек, уменьшается. И эта тенденция продолжится.

Тем, кому нужно продать, придётся идти на уступки, причём чем дальше, нем больше. А „живых“ денег на руках у людей практически не осталось, они кончились ещё год назад.

Цены упадут, тут даже без разговоров, вопрос в другом — до какого уровня? Могут и к значениям пятилетней давности вернуться, почему нет? Весь вопрос в том, что будет у людей с работой и зарплатами», — рассуждает риэлтер Татьяна Иванова.

«Возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются», — то же самое, но на научном языке, в исполнении эксперта Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского.

Оптимисты, конечно, тоже есть. Но скорее потому, что им положено таковыми быть. Да и то, с оговорками…

«На мой взгляд, вероятность падения цен самая маленькая. Цены могут упасть только в ситуации, если в экономике страны будут большие проблемы. При этом не стоит исключать локального падения. Оно бывает, когда цены выросли, потом чуть-чуть упали, потом поднялись назад еще больше, чем упали», — уверен гендиректор «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.

Проблемы в экономике России не просто большие, они гигантские. По сути, эта самая «экономика» находится в предсмертном состоянии, на плаву лишь торговля сырьём. С немедленным выводом денег за границу. Страну просто тупо грабят — чиновники и «олигархи»! А это — уже не экономика, а организованная преступность.

«В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек в 2022 году снизятся до уровня инфляции или чуть выше. По нашим оценкам, квартиры на первичном рынке в столичном регионе подорожают на 5−7%. Покупательская активность сохранится.

Этому будет способствовать и улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам 3-го квартала темпы роста ВВП составили более 4%.

Это будет подталкивать спрос на первичное жилье», — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Да, кто-то и «улучшение ситуации в национальной экономике» видит. Бывает, что уж там. Но таких людей почему-то остаётся всё меньше. Даже странно, согласитесь.

Никаких факторов, способных поддержать падающий спрос, нет. В частности, государство вряд ли будет продлевать программу субсидирование ставки по ссудам на покупку жилья. Центробанк против.

«Широкомасштабное продление льготной ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает его доступность для людей», — считает Эльвира Набиуллина. И не поспоришь.

Сами же ипотечные ставки вырастут, глава банка «Открытие» Михаил Задорнов считает, что до уровня 11−11,5% годовых. Но есть и более радикальные прогнозы — до 12−13% годовых.

По прогнозам Альфа-банка, в 2022 году объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20−30%.

Но могут и значительно больше, ведь маховик цен на товары повседневного спроса и продукты продолжает раскручиваться.

Все заверения властей о том, что за ними будет какой-то контроль, остаются не более чем словами. Напротив, поднимая тарифы различных ГУПов, чиновники только способствуют обесцениванию денег.

«Дикое повышение цен — главный вопрос, который душит страну и крайне волнует население. Цены выросли на все. Например, на капусту — более чем на 124%. Удвоились цены на строительные материалы.

И такое повышение цен наблюдается практически по всем товарам.

Из-за роста цен люди еле-еле сводят концы с концами и все глубже залезают в кредитную кабалу», — отметил лидер КПРФ Геннадий Зюганов.

Те, кому уже не под силу содержать, например, дачу, будут выставлять свою недвижимость на продажу. Хотя с «садовой» недвижимостью всё не так однозначно, люди снова начали сажать огороды и выращивать картошку, рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2022 году.

Однако на рынке недвижимости есть довольно большая прослойка «инвесторов» — тех, кто купил квартиры или дома в расчёте на рост цен.

Пока они в плюсе, хотя и не все, опоздавшие, то есть те, кто приобрёл свои активы осенью 2021 года, пока, скорее, в нулях.

Однако даже небольшое движение цен вниз может спровоцировать многих на продажу своих активов. А это, в свою очередь, способно привести к обвалу рынка.

По оценкам специалистов, в сделках 2020−2021 годов доля этих самых «инвесторов» составила около 15% в среднем, в столицах и крупных городах — больше.

«Когда цены на недвижимость начнут падать — а они начнут! — эти самые „инвесторы“ попытаются зафиксировать прибыль. Или, наоборот, убытки. „Инвестор“ — вообще любопытное животное, легко подверженное порывам, панике.

И стадное — делай как все. А вот покупателей в нынешней поганой экономической ситуации на их добро не будет. Нет у людей денег, почему, думаю, объяснять не стоит.

Придётся снова снижать цену, и так далее», — объясняет инвестиционный консультант Михаил.

В подобной ситуации нижние границы падения даже обсуждать нет смысла. Но примерно оценить можно.

Если принять во внимание 30-процентное снижение числа ипотечных покупателей (85−90% сделок) и инфляцию на уровне 25−30% годовых, то 20−30% вниз — это самый минимум, на который можно рассчитывать.

Но не исключено, что пойдёт неуправляемое обрушение рынка, и тогда хорошо, если удастся выручить половину прежней цены.