В ходе исполнительного производства приставами может быть наложен арест на финансовые и имущественные активы должника. Если Постановление уже вынесено, и к вам приходили понятые с судебным приставом, то любые действия с вашей недвижимостью запрещены, а право использования ограничено. Но как же продать квартиру с арестом от приставов, если вы понимаете, что это единственный способ рассчитаться со своим долгом. Можно ли реализовать данное право без снятия ограничений на нее.

Возможные способы продать квартиру с арестом от приставов

Наличие открытого исполнительного производства, при котором имеются ограничения регистрационных действий на Недвижимость, то у вас серьезная проблема с продажей. Никоим образом это сделать не получится, пока данный арест не будет снят с квартиры. Так что единственный выход заняться снятием ареста с нее.

Распоряжаться свое недвижимостью в полной мере вы сможете в случае погашения задолженности. Именно это и является причиной наложения на нее ареста. Долги вы можете погасить разными способами:

• По квитанции, полученной у судебного пристава.
• На сайте ФССП в режиме онлайн.

При полном погашении долга арест снимут с течение трех дней, и вы сможете осуществить сделку. Но не всегда есть возможность изыскать достаточно крупную суму, если задолженность действительно большая. Вот здесь и появляется вопрос – где изыскать сумму на погашение долга.

Важно! Продажа квартиры, на которую наложен арест приставами, может осуществляться только после снятия на нее ограничений – а именно полного погашения требований по исполнительному производству.

Как можно продать квартиру под арестом ФССП

Несмотря на действительно проблемную ситуацию, есть несколько способов ее решить. На практике разработано несколько рабочих вариантов, которые помогут продать квартиру, по которой имеются обременения.

Здесь все зависит от того, каким образом вы сможете договориться с покупателем своей недвижимости:

• Использование задатка. Покупатель вносит первый взнос, которым вы погашаете задолженность по исполнительному листу. В дальнейшем он вычитается от стоимости продажи. После того, как обременение будет снято – полный расчет и передача вашего объекта недвижимости. Предварительно составляется Договор у юриста, в котором фиксируются все нюансы.
• Перевод долга. Такая Процедура также предусмотрена законодательно. Предварительно проконсультируйтесь с юристом. В этом случае потребуется согласие кредитора, что долг будет перенесен на нового должника. Это обязательное условие такого рода сделки. После погашения долга покупателем, вы сможете оформить сделку на продажу квартиры с ним.

В любом случае здесь требуется согласие на все эти действия покупателя. И обязательно следует зафиксировать все тонкости сделки в договоре. Иначе могут возникнуть непредвиденные ситуации, когда покупатель погасит ваш долг по исполнительному производству, но в итоге окажется без жилья.

Квартира попала под арест. Верховный суд разъяснил, что можно делать с единственным жильем должника

Судебная коллегия по гражданским делам ВС разобрала жалобу должника на действия пристава. Он арестовал единственную жилплощадь должницы, а та посчитала, что это нарушает ее права.

Ситуация с взысканием долгов сегодня актуальна для многих. Долги надо возвращать. Особенно по решению суда. На это и существует служба судебных приставов. Но всегда ли их действия правомерны? Практически все должники знают, что единственное жилье трогать запрещено. Так ли это на самом деле, и какие действия пристав имеет право совершать с квартирой должника, не нарушая при этом Закон?

В районном суде Петербурга было вынесено решение по иску против местной жительницы. Она по решению суда обязана была вернуть немалый долг. Пристав завел исполнительное производство и арестовал земельный участок и часть дачи гражданки. Их продали, и деньги ушли на погашение долга.

Но этих средств на все погашение не хватило, и пристав наложил арест на квартиру, где жила должница с ребенком.

Но с арестом квартиры ответчица не согласилась. Она пошла в другой райсуд с заявлением, в котором оспаривала вынесенное приставом постановление по аресту жилья. В обоснование своего иска гражданка написала, что квартира — единственное место проживания для нее и ее маленького сына, поэтому ее нельзя арестовать.

Районный суд с этим заявлением согласился.

В своем решении Суд первой инстанции сказал, что согласно статьи 79 Закона об исполнительном производстве взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности имущество, перечень которого установлен в Гражданском процессуальном кодексе. Единственное пригодное для постоянного проживания помещение включено в этот список (статья 446 ГПК.)

«Поскольку на спорную квартиру как на единственное место жительства должника не может быть обращено взыскание, то арест на имущество, на которое не может быть обращено взыскание, не может быть использован как самостоятельная мера принудительного исполнения и не может привести к исполнению решения суда», — записано в решении районного суда.

Кредитор и судебный пристав обиделись на такой вердикт и написали жалобу в Санкт-Петербургский городской суд.

В апелляции сказано, что арест квартиры был сделан «не с целью обращения на него взыскания, а как самостоятельная мера принудительного исполнения, предусмотренная законом об исполнительном производстве». Но горсуд не поддержал пристава и кредитора.

Апелляция заявила, что их довод «основан на неверном толковании действующего законодательства». Суд сказал, что предпринятая приставом мера не входит в перечень оснований для наложения ареста.

Поэтому «довод о правомерности наложения ареста с целью принуждения должника к фактическому исполнению требований исполнительного документа не соответствует действующему законодательству» — записано в апелляционном решении. А еще горсуд сказал, что наложение ареста для обеспечения сохранности имущества в нашем случае лишено юридической значимости, поскольку «такой арест в настоящем деле не может привести к исполнению решения суда».

Кредитор с такой формулировкой также не согласился и пошел дальше и выше — в Верховный суд РФ. А там, прочитав это дело, заявили следующее — акты питерских судов неправильные и подлежат отмене, поскольку их выводы основаны «на неправильном толковании норм материального права».

В своем определении Судебная коллегия по гражданским делам указала, что арест в качестве исполнительного действия может быть наложен приставом «в целях обеспечения исполнения решения суда, содержащего требования об имущественных взысканиях» (статьи 64 и 80 Закона об исполнительном производстве). По мнению Верховного суда, несмотря на то что в статье 446 ГПК запрещается обращать взыскание по исполнительным документам на единственное жилье должника, арестовывать такое жилье можно, потому как арест взысканием не является. Это разные действия.

По мнению коллегии, суд первой инстанции и апелляция ошибочно поставили знак равенства между запретом на совершение с квартирой регистрационных действий и мерами принудительного исполнения. В решении Верховного суда сказано, что «из постановления судебного пристава-исполнителя видно, что оно вынесено в целях обеспечения исполнения решения суда».

И суд уточнил, что ограничения права пользования квартирой и обращения на нее взыскания, а именно — изъятия квартиры и ее реализации либо передачи взыскателю, этот арест не предусматривает. Жить как жила должница в своей квартире может спокойно, но после наложения ареста женщина не сможет распорядиться жильем. То есть продать его, подарить или поменять.

• Верховный суд в этом деле использовал постановление Пленума «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (ноябрь 2015 года).
• В том постановлении сказано, что арест жилого помещения, являющегося единственным для постоянного проживания должника-собственника и его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом (в том числе вселение и регистрацию иных лиц), не могут быть признаны незаконными, если эти меры приняты судебным приставом-исполнителем, чтобы должник не мог распорядиться недвижимостью в ущерб интересам взыскателя. (Дело N 78-КГ15-42)
• Иван Соловьев, профессор Академии МВД России:

— Задача кредитора создать такие условия для должника, чтобы тот, желательно, ни на минуту не забывал о том, что он должен.

Единственное жилье долгое время оставалось неприступным форпостом для взыскателей и хоть какой-то гарантией для тех, кто не рассчитал свои финансовые возможности или переоценил перспективы.

Решение о наложении обременений на него вполне прогнозируемо, так как рост задолженности растет месяц от месяца, а дорогие кредиты остаются пока единственным действенным способом оживить банковскую сферу.

В любом случае не стоит забывать о возможностях новых норм о банкротстве физических лиц. 500 тысяч рублей и три месяца просрочки — вполне можно подумать об этой юридической процедуре, но начинать и вести ее лучше самому, так как кредитор однозначно проведет ее так, как выгодно ему.

Источник — «Российская газета»

Как продать квартиру с арестом от пристава? Никак, сделку не пропустит Росреестр

В рамках исполнительного производства приставы могут арестовать почти любое имущество должника, в том числе недвижимость. Арест влечет наложение запретов и обременений на распоряжение квартирой, дачей или другим объектом.

Сведения об этом вносятся в реестр ЕГРН на основании постановления пристава. При подаче документов на регистрацию купли-продажи Росреестр сразу выявит наличие запрета. Это повлечет отказ в регистрации. Самостоятельно продать квартиру с обременением судебных приставов нельзя.

Рассмотрим в этой заметке, когда налагается арест на жилье и как его снимать.

Когда пристав может арестовать квартиру

Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:

• пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
• арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
• арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
• при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
• данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.

При небольших долгах пристав не имеет право арестовать квартиру, нежилое здание или другой объект недвижимости. ФССП обязана соблюдать принцип соразмерности цены имущества и суммы долга. Если пристав арестует квартиру за долги 10-20 тысяч рублей, его постановление можно обжаловать и отменить.

Арест предусматривает введение запрета на регистрационные действия. Это означает, что должник-собственник не сможет продать, подарить или обменять свою недвижимость. Также пристав вправе ввести ограничения на пользование объектом.

Например, это может быть запрет на передачу квартиры в аренду. Арест сохраняется до момента полного погашения долга или реализации недвижимости. Некоторые виды имущества, в том числе единственное жилье неплательщика, не подлежат реализации.

Может ли пристав наложить арест на квартиру, если у меня есть долги по кредитам

в банках? Спросите юриста

Особенности ареста единственного жилья

Об этом знают не все должники, но ФССП может арестовать любое имущество, даже если оно защищено от реализации. Поэтому и на единственное жилье должника, где он реально проживает с семьей, может быть введен арест. Однако исполнительский иммунитет запрещает продавать единственную квартиру на торгах.

Продать квартиру с арестом от пристава нельзя

Сведения об аресте будут внесены в ЕГРН, поэтому Росреестр откажет в регистрации сделки после проверки документов. Продать квартиру можно после снятия ареста. Приставы снимают арест после погашения задолженности, при окончании или прекращении производства, после списания долгов после банкротства.

ФССП проверит сведения о наличии у должника недвижимости на начальном этапе производства. С этой целью направляется запрос в Росреестр.

По выписке ЕГРН будут видны все объекты и доли, принадлежащие неплательщику на правах собственности. Далее принимается решение о наложении ареста на один или несколько объектов (в зависимости от суммы задолженности).

Могут ли приставы продать квартиру за долги

Если пристав не смог взыскать долг за счет доходов неплательщика, он приступит к реализации его имущества. На продажу могут выставить все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом. Если у должника есть только одна квартира, то продать ее нельзя. При наличии в собственности нескольких объектов недвижимости неплательщику обязаны оставить одну квартиру.

Должник сохраняет право пользования квартирой с ограничением ФССП. Право проживания сохранится до завершения торгов. Если долг не погашен, а квартиры продана на торгах, приставы начнут выселение неплательщика и членов его семьи. Особенности этих процедур описаны в законе № 229-ФЗ.

Если есть в собственности отдельная квартира и доля в квартире родителей, что реализуют

приставы за долги? Спросите юриста

Могут ли приставы продать единственное жилье

Исполнительский иммунитет распространяется только на единственную квартиру, принадлежащую должнику. Также нельзя продать Жилое помещение, в котором должник проживает на условиях соц. найма. Реализация единственного жилья должника допускается при следующих условиях:

• если неплательщик и члены его семьи не проживают в единственной квартире (например, если они снимают другое жилье);
• если на квартиру зарегистрирован Залог по ипотеке, а взыскателем является банк-залогодержатель.

Такие же правила действуют в отношении частного дома, если он является единственным местом проживания неплательщика. Более того, исполнительский иммунитет распространяется и на участок под единственным домом. Если у должника есть еще и квартира, то приставы могут продать дом с обременением через торги.

В ст. 446 ГПК РФ указано, что запрет на реализацию распространяется на часть квартиры или дома, если для должника она является единственным жильем. На часть жилого помещения регистрируется Право собственности на долю.

Соответственно, приставы могут продать долю в квартире только в случае, если у должника есть в собственности другая недвижимость для проживания.

Нужна помощь при образовании долга перед банком, боитесь потерять жилье?

Закажите звонок юриста

Можно ли продать квартиру под арестом

Арестованную квартиру нельзя продать или подарить. Запрет на регистрационные действия распространяется на все сделки по отчуждению недвижимости. Отметим, что в неофициальной продаже квартиры нет никакого смысла.

Такие сделки подлежат обязательной регистрации через Росреестр. Если кто-либо захочет купить арестованную недвижимость без регистрации в Росреестре, то право собственности не перейдет к покупателю.

Если должник захочет продать квартиру с обременением судебных приставов, он должен сначала снять арест и запрет на регистрационные действия. Это возможно:

• если полностью погасить задолженность перед взыскателем;
• если частично закрыть долг, чтобы его сумма стала несоразмерна стоимости недвижимого имущества;
• если предоставить под арест другой объект недвижимости, соразмерный по стоимости.

До подписания договора покупатель может сам проверить наличие или отсутствие ареста, других обременений. Это можно сделать по выписке ЕГРН. Выписку может запросить не только собственник (Продавец), но и покупатель.

Кто и когда проверяет наличие ареста

Если должник уговорит покупателя на сделку, несмотря на наличие ареста на квартиру, договор не пройдет регистрацию. Специалисты Росреестра проводят проверку документов в срок до 10 дней, а при обращении через МФЦ — до 12 дней.

Все запреты, аресты и обременения будут видны по сведениям ЕГРН. Выявив арест, наложенный приставом, Росреестр вынесет решение об отказе в регистрации.

Можно ли продать квартиру с долгами по квартплате, если они в уже работе

у приставов? Спросите юриста

Как продать квартиру с арестом от приставов

Закон № 229-ФЗ разрешает должнику самому продать арестованной имущество, если его стоимость не превышает 30 000 рублей. Естественно, ни одна квартира не подпадает под такой ценовой диапазон.

Более того, в ст. 87 закона № 229-ФЗ напрямую указано, недвижимость неплательщика можно продавать только через торги. Поэтому должник не сможет продать арестованную квартиру ни при каких условиях.

Арест может сниматься при окончании или прекращении производства, в том числе, если ФССП не смогла взыскать долг. Как только пристав вынесет такое постановление, собственник сможет продать квартиру. На обновление данных в ЕГРН может уйти 7-14 дней, т.е. в этот период времени сведения о наличии ареста еще будут видны.

Также арест может быть снят, если должник пройдет процедуру банкротства. На основании решения суда или МФЦ происходит списание долгов, если реализация имущества не позволила полностью рассчитаться с кредиторами. Для реализации при банкротстве тоже действует запрет на продажу единственного жилья.

Но при определенных условиях этот запрет можно обойти. Например, судебная практика позволяет продать единственную квартиру банкрота, если кредиторы приобретут ему другое жилье. Об основаниях, при которых у должника заберут единственное жилье при банкротстве, вы можете узнать на консультации у наших юристов.

Особенности продажи арестованного имущества

Пока действует арест на квартиру или другое имущество, пристав попытается взыскать долг за счет доходов неплательщика. Для этого проверяются сведения о счетах и вкладах в банках, о месте работы и зарплате, о различных выплатах от государства. Если долг не погашен, пристав начнет реализацию.

Важные моменты, связанные с продажей недвижимого имущества по исполнительному производству:

• пристав проводит оценку имущества, подлежащего реализации;
• до организации торгов специалист ФССП обязан проверить, на какие объекты и вещи распространяется запрет на реализацию;
• все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом, будет продано на торгах или иными способами;
• после завершения реализации пристав окончит производство, снимет арест с единственной квартиры.

Если на продажу выставлена другая недвижимость должника, то на нее, скорее всего, найдется покупатель. Но если первые и повторные торги признают несостоявшимися, то ФССП предложит взыскателю забрать себе нереализованное имущество.

При этом стоимость объектов и вещей будет снижена на 25% по сравнению с первоначальной оценкой. Если взыскатель откажется получить имущество, пристав оставит его должнику.

Задумываетесь о том, чтобы пройти банкротство, но переживаете за сохранность своего

жилья? Получите консультацию юриста

Особенности продажи ипотечной квартиры

Ипотечная квартира изначально находится под обременением (залогом) в пользу банка. Поэтому для ее ареста и реализации применяются специальные правила:

• пристав вправе наложить арест на ипотечную квартиру, как и на другое имущество должника (в ЕГРН будут одновременно указаны сведения о залоге и аресте);
• если взыскателем является банк-залогодержатель, он получит всю сумму после реализации (за исключением исполнительского сбора, расходов на ведение производства);
• в силу ст. 78 закона № 229-ФЗ и ст. 54 закона № 54-ФЗ пристав может продать ипотечную квартиру через торги, но при этом залогодержатель всегда получит деньги от реализации в первую очередь.

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание через суд или в порядке, предусмотренном договором. Если банк-залогодержатель не является взыскателем, то ипотечную квартиру на торги можно выставить только на основании решения суда. Если банк является взыскателем, он может требовать продажи заложенной недвижимости во внесудебном порядке, если это соответствует договору.

Если взыскивается долг по ипотеке, статус единственного жилья не имеет значения. Ипотечная квартира не защищена исполнительским иммунитетом. Обо всех действиях с недвижимостью, заложенной по ипотеке, пристав обязан уведомлять банк-залогодержатель.

Как можно вывести ипотечную квартиру из-под угрозы ее реализации

за долги? Спросите юриста

Как снять арест с квартиры для продажи

Самый очевидный вариант для снятия ареста с единственной квартиры — полностью погасить задолженность. Пристав обязан незамедлительно отменить все запреты и ограничения, как только деньги поступят на депозит ФССП. Если пристав затягивает окончание дела и не снимает арест, можно подать жалобу вышестоящему должностному лицу ФССП, в суд.

Назовем остальные основания для снятия ареста с единственной квартиры для последующей продажи:

• окончание или прекращение производства по взысканию;
• предоставление другого имущества под арест вместо единственного жилье (с согласия пристава);
• прохождение банкротства со сниманием долгов, после чего ФССП обязана окончить производства по взысканию.

Теоретически возможна продажа квартиры после перевода долга на другое лицо. Это экзотический вариант, который допускается только с согласия кредитора (взыскателя). Если кредитор даст такое согласие, то по определению суда пристав заменит должника в исполнительном производстве.

При этом арест на имущество предыдущего должника обязаны снять. На практике такая ситуация нереальна, только если новый должник не предоставит взыскателю гарантии погашения задолженности.

Наши юристы проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с арестом недвижимости или другого имущества в исполнительном производстве. Также мы поможем оформить документы в ФССП и суды, использовать все доступные варианты снятия ареста для продажи квартиры.

Бесплатная консультация по списанию долгов

Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты

Как продать арестованную квартиру

Собственник не имеет права продать или совершать иные манипуляции с арестованной недвижимостью согласно ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве«.

Процедура снятия ареста или выкуп квартиры зависит от причин наложения обременения. В большинстве выход – погашения задолженности по долгам средствами покупателя, если таковой имеется.

Сделка имеет как плюсы так и минусы для обеих сторон.

плюсы	минусы
Продавец	·    закрытие долгов перед кредиторами; ·    снятие финансовой нагрузки.	·    продажа квартиры ниже рыночной цены и закрытие долгов может оставить без прибыли;
Покупатель	·    покупка жилья по цене ниже рыночной.	·    большие судебные издержки; ·    в случае нескольких собственников, некоторые могут отказываться съехать из арестованной и проданной с торгов квартиры

Что такое арест и кто может его наложить

Арест квартиры может быть вынесен только судебным решением. Причин судебного разбирательства может быть только долги, те в свою очередь подразделяются на:

• ипотечные;
• налоговые;
• банковские (если недвижимость была залогом по потребительскому кредиту);
• значительная коммунальная задолженность.

Пример. Человек взял потребительский Кредит в банке и перестал исполнять свои обязательства по внесению ежемесячных платежей. Кредитная организация подает в суд, где она – Истец, заемщик – ответчик.

В случае, если у последнего имеется в собственности недвижимость, в ходатайстве банк просит о наложении на нее ареста.

Это мера предупредительная на случай скорой продажи или дарения недвижимости заемщиков, когда с последнего нечего будет взять и финансовые претензии банка нельзя будет удовлетворить.

Важно! Согласно ст.80 ФЗ №229 в арестованной квартире собственник имеет право проживать до решения суда. После вступления последнего в силу, дается 5 дней на погашение долгов. В случае неисполнения запустится процедура подготовки квартиры к выставке на торги.

Если жилье не является непосредственно залогом как в случае ипотечного кредита, то арест на него накладывается только в том случае, если стоимость остального имущества, в  том числе средств на счетах, не хватит для покрытия всей суммы иска истца. Ходатайство последнего обязано быть рассмотрено судебными органами в день поступления.

По результатам его выносится определение, вступающее в действие немедленно. Сложность ситуации осложняется тем, что судебное решение об аресте недвижимости может быть донесено до собственника только при непосредственном обращении к нему приставов. По закону, копия определения отправляется ответчику в течение 5 дней одновременно с получением истцом исполнительного листа.

У банка есть два пути:

• передать лист приставам;
• уведомить Росреестр о судебном решении, дабы наложить табу на все сделки по арестованной недвижимости.

Последний вариант быстрее, поэтому и применяется чаще всего банками.

Арест не обязательно может быть следствием долгов. В случае имущественных споров, как например, при разделе между супругами и другими членами семьи.  Пока не ясна доля собственников для предупреждения заведомо незаконной продажи, на всю недвижимость накладывается арест.

Наложить арест могут только государственные органы (суд, МВД, таможня или Прокурор) и только основываясь на решении суда.

В соответствии с законом о регистрации  прав на недвижимость соответствующие органы оповещают Росреестр о внесение изменений информации по имуществу.

Совершая любые сделки с недвижимостью, покупатель/арендатор должен для своей же безопасности запросить справку ЕГРП и убедиться, что подобных обременений не имеется.

статью ⇒ Как купить арестованную квартиру у банка выставленные на продажу.

Условия наложения ареста

Корректность наложения ареста и дальнейшего выдвижения его на торги обеспечивается соблюдением ряда условий:

1. Арестованная квартира не должна быть единственным жильем собственника. Даже если помимо квартиры имеется комнаты в коммуналке или незначительная доля в другой квартире, суд вправе наложить арест. Правило не распространяется на залоговое жилье по ипотечному договору. В этом случае банк имеет полное основание взыскать жилье при любых обстоятельствах. Условием ареста является просрочка по платежам не менее 3 месяцев, сумма долга – более 5% от стоимости жилья.
2. Имущество – собственность. Прописка в квартире без права собственности не является основанием для ареста за долги.
3. Принцип очередности. Для взыскания долгов суд накладывает арест на все имущество в следующем порядке сверху вниз:

• банковские счета;
• предметы интерьера;
• транспортные средства;
• ценности;
• недвижимость.

Если вырученных средств после реализации всего имущества не хватает для покрытия долгов, суд имеет право арестовать квартиру.

1. Приставы обязаны предоставить ответчику решение суда, на основании которого они вправе наложить арест.
2. Размер долга должен быть соизмерим со стоимость арестованного имущества.
   Пример. Если сумма долга 10 тыс.руб.,квартира стоимость 1,5 млн не может быть арестована и далее реализована с торгов. В этом случае арест может быть наложен либо на банковскую карту, либо иное имущество.
3. Квартира может быть арестована только в случае полной неуплаты ответчиком по своим долгам в течение определенного периода времени. Так если долг по коммуналке скопился из-за того, что ответчик оплачивал ежемесячно только часть счета, квартира не может быть арестована.
4. Доля недвижимости может быть арестована только в том случае, если при ее продаже не будет нанесен ущерб другим собственникам. 1/6 доля и меньше не принимается в расчет при рассмотрении ареста.

Министерство юстиции РФ во главе с Александром Коноваловым пытается продвинуть законопроект, позволившим суду выносить решение накладывать арест на единственное жилье в случае крупных долгов. В настоящее время проект не имеет поддержки, поскольку его принятия будет означать ущемление конституционных прав граждан РФ.

Отличие ареста от обременения

Арест – является одной из разновидностей обременения наряду. Так в случае с ипотекой, на купленную квартиру накладывается запрет на отчуждение вплоть до полной выплаты кредита.

На недвижимость также может быть наложено ограничение на продажу, если собственник выступает подозреваемым в преступлении. Обременение в этом случае накладывается органами полиции или прокурорского надзора.

Как снять арест

Способ снятия ареста напрямую зависит от причин его наложения:

• Ипотечное жилье: арест снимут, когда полностью будут выплачены все просроченные платежи и проценты и возобновлены ежемесячно вносимые платежи.
• При налоговой задолженности и коммуналке необходимо выплатить всю сумму долга, и штрафов пеней перед налоговой и управляющей компанией.
• Если арест произошел из-за раздела имущества между супругами, необходимо в кратчайшие сроки заключить брачный контракт.

Арест снимает тот же орган, что и наложил его. Для этого необходимо предоставить подтверждающие документы по выплате долга от истца (банка, налоговой, УК)

Сделка с арестованной недвижимости

Все сделки с арестованной недвижимостью недействительны. Росреестр после вынесения определения судом вносит данные по обременению объекта недвижимости. На момент регистрации права собственности заявление будет отклонено по причине неправомерности.

Арест означает, что собственник не успел в установленное время погасить долги. В случае, если нашелся покупатель на уже арестованное жилье, продать его также не получится. В этом случае последним необходимо обратиться к приставам, которые сообщат время и место проведения торгов.

Продажа квартиры на торгах

Если собственник в отведенное время не успел погасить долг, запускается процедура реализации торгов, которая должна быть проведена в течение двух месяцев.

Торги открытые, принять участие может каждый желающий. Проводятся они на специализированных площадках, инициатором выступают приставы. Лот выставляется по стартовой цене на основании оценки последних. Цена как правило намного меньше рыночной.

Важно! Собственник может обжаловать стартовую цену, предъявив суду независимую оценку рыночной стоимости. Затраты по ней берет на себя ответчик.

Торги могут проходить в несколько этапов. Если первый оказался нерезультативным, стартовая стоимость лота может быть снижена на 15%. В этом случае независимая оценка собственника не берется во внимание. Неудачи торгов связаны с низким спросом, обусловленным рисками покупателя. А именно:

• нельзя предварительно посмотреть недвижимость;
• возможные проблемы с бывшими собственниками, несогласных с решением суда и препятствующих переезду новых собственников.

Если в арестованной квартире несовершеннолетние

Если в поквартирной карточке имеются совершеннолетние, квартира также может быть выставлена на торги.

статью ⇒ Как узнать арестована ли квартира судебными приставами.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1. Квартира арестована за неуплату алиментов, можно ли приобрести ее, уплатив долги собственника. Квартира – единственная собственность продавца. Дети в ней не прописаны. Какие могут быть риски?

Ответ 1. С арестованной недвижимостью нельзя проводить какие-либо сделки. Следует помнить, что арест не налагается на единственное жилье, скорее всего квартира находится в залоге у банка.

Перед покупкой необходимо получить справку ЕГРП. Риски по сделке велики, поскольку после закрытия долга, банк может не дать согласие на продажу ипотечной квартиры. В итоге придется возвращать деньги, уплаченные за Алименты.

Лучше всего отказаться от сделки.

Вопрос 2. Физ.лицу передают дачу по договору дарения без права прописки. У него имеется квартира, арестованная за долги перед другим физ.лицом. Может ли суд выставить дачу на торги в счет уплаты долга?

Ответ 2. Нет, не может, поскольку дача без права прописаться в ней не считается жильем.

Продажа квартиры, если есть исполнительное производство

Говорят, что выгодная сделка, как для покупателя, так и для продавца, та, в которой обе стороны думают, что им удалось друг друга обмануть.

По логике, это применяется также и к продаже квартиры, если есть исполнительное производство, только вот не задача: именно по правилам этой игры может получиться так, что одна из сторон окажется в тотальном проигрыше и вовсе потеряет все.

В этой статье мы объясним вам, как влияет исполнительное производство при покупке квартиры, в какой последовательности безопасно покупать/продавать недвижимость, если есть долги у продавца квартиры.

А также ответим, какие меры защиты есть у покупателя или кредитора, что одному из них делать при нарушении его прав. Рекомендуем вам обратить внимание, что это не единственная наша статья на эту тему, с другой вы можете ознакомиться здесь. Начнём.

Высшую школу пилотажа не освоить без простого взлёта с полосы, поэтому начнём с ввода в курс дела и основных определений.

Есть собственник – это лицо, владеющее, в нашем случае, недвижимым имуществом – квартирой. Он согласно ст. 209 ГК РФ имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться ею. В силу жизненных обстоятельств собственник имущества может приобрести (в плохом смысле этого слова) статус должника.

Есть и должник – это обязанное кому-либо лицо, в нашем случае долг зафиксирован решением суда и уже есть исполнительное производство. Однако для кредитора – лица, предоставившего долг, после решения суда в его пользу все только начинается.

После выигранного суда кредитору откроется возможность обратиться по месту жительства ответчика в Федеральную службу судебных приставов, чтобы они могли запустить исполнительное производство. Проще говоря: служба начнет принудительно возвращать долги – описывать собственность должника, арестовывать имущество и так далее.

Однако дело в том, что денег может и не быть, а квартира будет единственной жилой площадью должника.

Естественно, судебным приставам не получится реализовать единственное жильё согласно ч.1 статьи 446 ГПК РФ. При всём этом, данное не означает, что эту недвижимость нельзя арестовать, то есть лишить права распоряжения собственника этого жилья, что и происходит.

Собственник даже не может сдавать квартиру в аренду, ЗАТО имеет законное право проживать в ней. О том, что наложен арест должник может узнать через органы МФЦ или спустя 5 дней наложения санкции — ему просто придёт оповещение.

Зачем нужна эта процедура? Чтобы должник не распродал всё своё имущество и не ушёл “в закат” от всех своих кредиторов

Тут у должника, чтобы погасить долг, появляется желание продать квартиру (осознаёт соразмерность, о ней поговорим позже), и он становится продавцом, а у покупателя появляется желание купить. Так и возникает явление «продажа квартиры, если есть исполнительное производство”.

Но вот все-таки: долги у продавца квартиры – это приговор или нет? Конечно же нет, а теперь обсудим последовательность купли-продажи квартиры с обременением в виде ФССП.

Тут как в песне: “Рухнет мир напополам”, то есть мы рассмотрим, как безопасную продажу квартиры, если есть исполнительное производство, так и покупку.

Вообще возможно избежать всех этих проблем, обратившись к юристам, которые проверят чиста ли юридически квартира или нет. Дело в том, что эта услуга не только позволит вас сэкономить деньги в перспективе, но и самый ценный ресурс для человека – время. Вам не нужно будет ломать голову над тем: есть ли арест на квартире, заложена ли она и прочее.

 Кстати, мы предоставляем данную услугу.

Если у продавца есть исполнительное производство здесь важно понимать следующее: наложен ли арест/запрет регистрационных действий на недвижимость или нет.

Если он есть, то вы ни коим образом без снятие таких ограничений не сможете ни купить эту квартиру, ни продать её, выход только один – для начала снять арест.

Как и упоминалось ранее, квартирой можно будет распорядиться только в случае погашения задолженности — устранения причины наложения ареста. В противном случае, сделку забракуют на стадии регистрации недвижимого имущества. Долги у продавца квартиры можно оплатить следующим образом:

• на сайте Федеральной службы судебных приставов;
• в банкоматах;
• через судебного пристава-исполнителя.

В хорошем случае через 3 дня с квартиры снимут арест, соответственно вам возвратят ваше право распоряжения: со спокойной душой продавайте жилую площадь.

И теперь самый главный вопрос: откуда взять должнику деньги для погашения долга, чтобы арест был снят? Вернее не так: как использовать деньги покупателя для погашения долга и снятия ареста?

Если у продавца есть исполнительное производство, то известны 3 способа покупки квартиры с задолженностью:

1. С использованием задатка – вносится первый взнос, который оплачивает задолженности, а затем второй – общую стоимость квартиры. Тут же и отметим, что Юрист поможет вам зафиксировать вашу договорённость;
2. Перевод долга с продавца на покупателя. Последний гасит долг и затем покупает недвижимость. Опять же, крайне необходима юридическая подковка, а то можно так и в минус уйти;
3. С помощью контракта в банке: суть в том, что в две ячейки кладут сумму: на оплату долгов и покупку самой, допустим, квартиры. Соответственно продавец-должник после оплаты долгов предъявляет документы в банк о совершенном действии, после чего ему открывают первую ячейку. Когда право собственности установлено на покупателя, продавец забирает сумму со второй ячейки.

Ещё раз, акцентируйте своё внимание, что вам необходимо будет составить верно документы. Мы предоставляем такие Услуги.

Теперь ответим на вопрос: а каким образом погасить долг, если деньги мы получили, например, с помощью одного из вышеуказанных способов. Все просто: мы пользуемся теми же способами оплаты, которые упоминались ранее. Только вот исполнительное производство при покупке квартиры может не закончиться, в этих ситуациях следует:

• Направить судебным приставам копию квитанции об оплате;
• Связаться с судебным приставом-исполнителем.

Если и это не помогает, то необходимо будет связаться с управление федеральной службы судебных приставов (УФССП) по месту вашего проживания (УФССП по гор. Москве, например) и составить обращение, указав в нем вашу квитанцию.

Соответственно в перечисленных ранее ситуациях исполнительное производство прекращается при покупке квартиры. Разобравшись с покупателем и должником-собственником нас интересует вопрос: а каким образом кредитор может защитить себя от продажи имущества собственником?

Напомним ещё раз: есть долг и, например, постановление суда, а денег нет – должник будет отдавать своим имуществом задолженность.

Однако и тут порой всё доходит до абсурда: кредитор лично бегает и выискивает имущество должника и у него даже быстрее это получается сделать, чем у федеральной службы судебных приставов.

Это всё, не считая того, что в каждой структуре есть свои не очень честные люди, которые могут сделать вид, что не нашли какую-либо собственность должника. Так как же может защитить свои кровные кредитор? Есть пару способов, как это сделать.

Первый – это написать жалобу начальнику отдела судебных приставов. В ней мы ссылаемся на некачественную работу сотрудника. Однако, нам могут спокойно отказать или просто дать другого пристава исполнителя.

Но данная жалоба схожа с досудебным требованием – данный этап, в случае удовлетворения решит нашу проблему очень быстро, а в ином – послужит доказательством в суде.

Она будет иметь следующую структуру:

1. Фактические обстоятельства дела – пишем о том, что вообще произошло и какие лица были задействованы;
2. Указываем основания нашей жалобы, например, одним из них можно указать документ приказ ФССП РФ от 12.04.2011 № 124, в котором указывается неотъемлемое качество судебного пристава как “Добросовестность”;
3. В требованиях указываете, чтобы имущество должника как можно быстрее было арестовано и реализовано с целью возмещения долгов, а судебного пристава привлекли к ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей;
4. В приложениях прикладываем обращения к приставу, а также сведения, которые вы могли найти об имуществе должника. Последняя информация, кстати, важна, она нам поможет доказать халатность пристава, если после этого он не предпримет действий.

Второй – это, как вы поняли, дорога в суд. На этом этапе мы уже должны будем получить к исполнительном листу завершающий акт, свидетельствующий о том, что взыскивать-то нечего.

Далее прикладываем нашу жалобу, в которой мы уже указывали, что есть, допустим, квартира, на которую необходимо наложить арест и реализовать её, но пристав этого не сделал.

Тем самым мы докажем его халатное отношение и сможем взыскать с ФССП нанесенные нам убытки.

Трудно не заметить, что на какой бы вы из сторон в этой теме не были – это будет очень большая возня с документами, нервотрёпка и потеря времени без нужных знаний. По этой причине, мы рекомендуем вам обращаться к нам – мы решим вашу проблему и поможем избежать негативных эмоций.